Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/00151 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F4OL

Minute n° 24/00317





[Z]

 C/

[L]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 06 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 21/000526

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024









APPELANT :



Monsieur [X] [Z]

[Adresse 3] - [Localité 2]

Représenté par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



Madame [J] [L]

[Adresse 1] - [Localité 4]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002514 du 21/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par M. Olivier MICHEL, Conseiller, pour le président de chambre régulièrement empêché, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 5 septembre 2018, M. [X] [Z] a consenti un bail à Mme [J] [L] sur un local d'habitation sis [Adresse 1] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 530 euros.

 

Par courrier recommandé du 5 mars 2020, Mme [L] a informé son bailleur de la présence d'humidité dans le logement et de moisissures sur les murs, d'un problème d'isolation des fenêtres et d'une perforation de la toiture depuis son emménagement en septembre 2018.



Par courrier recommandé du 16 décembre 2020, elle a reproché à M. [Z] de ne pas avoir mis en 'uvre les travaux d'étanchéité de la couverture et des menuiseries extérieures, d'accessibilité de l'ouverture et de la fermeture de la fenêtre de toit, d'installation d'une ventilation adaptée notamment au niveau des menuiseries extérieures de la cuisine, de la salle de bain ou des toilettes. 



Par acte d'huissier signifié le 9 mars 2020, le bailleur a fait délivrer à Mme [L] un congé pour reprise au bénéfice de son fils M. [Z] [F], à effet du 9 mars 2021.



Par acte d'huissier du 14 mai 2021, Mme [L] assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Metz. Au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de condamner M. [Z] à faire effectuer par des professionnels les travaux de rénovation du toit, des fenêtres, du garde-corps, de VMC, à débarrasser l'accès du logement et évacuer les déchets entreposés dans la cour et les balcons, sous astreinte de 100 euros à compter de la décision à intervenir, le condamner à lui verser la somme de 530 euros par mois au titre de la perte de jouissance à compter du mois de mars 2020 jusqu'à la complète réparation des lieux, une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive, une indemnité de 2.002,08 euros au titre de remboursement des dépenses énergétiques indûment engagées depuis son entrée dans les lieux, une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dire et juger le congé lui ayant été délivré comme étant frauduleux et de nul effet. 



M. [Z] a demandé au tribunal de dire et juger irrecevables les demandes de Mme [L], la débouter de ses demandes, reconventionnellement, dire et juger, au besoin ordonner, la validité du congé signifié le 9 mars 2021, constater la cessation du règlement des loyers depuis le mois d'octobre 2021, dire et juger, au besoin ordonner la résiliation du bail du 5 septembre 2018 pour la date du 14 septembre 2021, ordonner l'expulsion de Mme [L], au besoin avec le concours de la force publique, la condamner à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 530 euros à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Metz a : 

- condamné M. [Z] à réaliser dans le logement donné à bail à Mme [L], dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, les travaux nécessaires pour qu'il réponde aux critères de décence, lesquels devront consister dans le remplacement des menuiseries extérieures défectueuses, l'installation d'un système de ventilation adapté du logement et la réalisation de travaux permettant l'accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit 

- dit que passé ce délai, M. [Z] sera redevable d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 100 jours 

- condamné M. [Z] à verser à Mme [L] une indemnité de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance avant la réalisation par le bailleur des travaux ayant remédié aux désordres de nature électrique, à l'absence d'étanchéité de la couverture et de l'absence de garde-corps le long du passage permettant 1'accès au jardin, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement

- condamné M. [Z] à verser à Mme [L] une indemnité de 2.600 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du jugement, au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant les menuiseries extérieures, la ventilation et l'accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit, ce pour la période comprise entre les termes de septembre 2018 et décembre 2022 inclus

- débouté Mme [L] de sa demande d'évacuation des déchets de la cour et des balcons

- débouté Mme [L] de sa demande de remboursement de dépenses énergétiques

- débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive

- déclaré nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par M. [Z] à Mme [L]

- débouté M. [Z] de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation dirigées contre Mme [L] 

- condamné M. [Z] à verser à Mme [L] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens

- débouté M. [Z] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 19 janvier 2023, M. [Z] a interjeté appel du jugement en ce qu'il n'a pas statué sur ses demandes et en toutes ses dispositions hormis celles ayant débouté Mme [L] de ses demandes d'évacuation des déchets de la cour et des balcons, de remboursement de dépenses énergétiques et de sa demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive.



Aux termes de ses dernières conclusions du 15 avril 2024, il demande à la cour de : 

- rejeter l'appel incident, 

- infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, 

- ordonner la validité du congé signifié à Mme [L] le 9 mars 2021 

- ordonner à Mme [L] de libérer le local qu'elle occupe au [Adresse 1] (1er étage), [Localité 4], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et ce, à compter du 14 septembre 2021 

- juger qu'à défaut de libération volontaire il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique dès l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamner Mme [L] à lui payer la somme de 6.890 euros au titre de l'arriéré des loyers et ou indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2023 et à compter du mois de mai 2023, celle de 530 euros, jusqu'à libération effective des lieux, 

- si mieux n'aime la cour, condamner Mme [L] à lui payer la somme mensuelle de 530 euros à compter du 1er octobre 2021 et ce, jusqu'à libération effective des locaux, au titre des loyers impayés depuis le 1er octobre 2021 puis à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, 

- débouter Mme [L] de son appel incident et de ses demandes au titre des préjudices de jouissance et d'obligation à entreprendre des quelques travaux supplémentaires, 

- en cas de condamnation à entreprendre des travaux, juger n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte

- subsidiairement, juger que l'astreinte ne saurait courir qu'à compter d'un délai de trois mois après signification de l'arrêt à intervenir, 

- condamner Mme [L] à lui payer un montant de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposées devant le tribunal et un montant de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



Sur la validité du congé aux fins de reprise, l'appelant soutient que l'acte a été délivré dans les formes et délais de la loi et que le tribunal a statué sur la nullité invoquée pour des motifs échappant à son appréciation, le motif réel et sérieux soumis à son contrôle ne concernant pas les cas de motif pour reprise qui ne peuvent être vérifiés qu'a posteriori sur saisine du locataire. Il en déduit que les développements du premier juge sur l'utilité pour le fils du bailleur de reprendre le logement ou encore sur l'existence d'autres logements vacants, sont sans emport sur la solution du litige. Il précise qu'en tout état de cause son fils vit chez lui ce qui explique que le congé l'a désigné comme repreneur des lieux, que la reprise à son profit peut être faite à titre onéreux ou gratuit et que les deux autres logements vacants ne peuvent pas être occupés en l'état. Il ajoute que la validité du congé à effet du 14 septembre 2021, a été implicitement admise par Mme [L] qui a cessé de régler le loyer à compter d'octobre 2021, l'arriéré arrêté au mois d'avril 2023 s'élevant à la somme de 6.890 euros (530 euros x 13 mois) justifiée par le décompte versé aux débats et due par l'intimée indépendamment du succès de ses prétentions sur les travaux et sur le trouble de jouissance.



Sur la décence du logement, l'appelant fait valoir que l'intimée, occupant l'appartement sans droit ni titre eu égard au congé, ne peut solliciter que des obligations soient mises à sa charge en qualité de bailleur. Il affirme que l'origine des désordres n'a pas été établie, que les rapports ont constaté les désordres sans en établir la cause, aucune expertise technique n'ayant été réalisée et que la CAF, le maire et le commissaire de justice ne peuvent pas se prononcer sur les éléments techniques, précisant ne pas être opposé à une expertise. Il précise que les lieux étaient à l'état neuf lors de l'entrée de la locataire, qu'en tout état de cause celle-ci est présumée les avoir pris en bon état, aucun état des lieux d'entrée n'ayant été établi à sa demande, et que le logement a été loué à deux reprises auparavant sans qu'un problème ne soit signalé, précisant que la charge de la preuve quant à la responsabilité des désordres et aux préjudices incombe au demandeur, donc à l'intimée. Il indique avoir fait reprendre l'installation électrique, réalisé l'étanchéité des menuiseries extérieures et des portes, procédé à la couverture de la toiture, mis en place deux aérations, installé un garde-corps pour l'accès au jardin et souligne en justifier par des photographies et des factures. Il prétend que le retard pris dans les travaux s'explique par le premier confinement mais aussi par le refus répété de l'intimée de permettre l'accès au logement qui a d'autant plus contribué aux dommages qu'elle a obturé les grilles d'aération dont l'existence rend inutile l'installation d'une VMC. Il souligne que Mme [L] ne justifie pas de la nécessité persistante de travaux, qu'elle a empêché un huissier d'accéder à son domicile pour constater les interventions effectuées conformément aux préconisations du CALM et qu'elle a introduit la présente procédure en représailles du congé qu'il lui a fait délivrer.



Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juin 2024, Mme [L] demande à la cour de : 

- recevoir son appel incident et y faire droit, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les travaux à réaliser aux menuiseries extérieures, à l'installation d'un système de ventilation, à l'accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit, en ce qu'il a limité les préjudices de jouissance à 1.500 euros et 2.600 euros, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'évacuation des déchets de la cour et des balcons, de sa demande de remboursement de dépenses énergétiques et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et statuant à nouveau, 

- condamner M. [Z] à faire effectuer par des professionnels les travaux de rénovation du toit, des fenêtres, du garde-corps, de VMC, ainsi que de débarrasser l'accès au logement et évacuer les déchets entreposés dans la cour et les balcons, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement, 

- le condamner à lui verser la somme de 530 euros par mois au titre de la perte de jouissance, à compter du mois de mars 2020 et ce, jusqu'à complète réparation des lieux, 

- le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- le condamner à lui payer la somme de 2.002,08 euros en remboursement des dépenses énergétiques indues dépensées depuis son installation dans les lieux pour le chauffage,

- confirmer pour le surplus le jugement entrepris, 

- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, 

- débouter M. [Z] de sa demande nouvelle en paiement d'arriérés locatifs, la dire mal fondée,

- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de tout arriéré locatif éventuel, 

- en tout état de cause, condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. 



Sur la décence du logement, l'intimée fait valoir que le maire de la commune de [Localité 4] et les services du le Centre d'Amélioration de la Moselle (ci-après CALM) sont unanimes pour admettre que son appartement est insalubre, qu'un huissier de justice a constaté de nombreux désordres notamment des infiltrations, de l'humidité, des traces de moisissures, de condensation et de rouille, le gonflement des parquets en plusieurs endroits, l'absence de VMC, la présence de nombreux déchets dans le jardin, et que ces désordres qui perdurent depuis le début du bail justifient qu'une indemnité lui soit versée pour le préjudice subi du fait de l'état lamentable des locaux et de la réticence coupable du bailleur qui ne lui a pas fourni le DPE. Elle remet en cause la qualité des réparations « de fortune » réalisées par l'appelant et son entourage, notamment le garde-corps bricolé avec quelques planches et souligne qu'il existe toujours un énorme problème de toiture sur laquelle aucun professionnel n'est intervenu et d'isolation. Elle précise que son refus d'une intervention lors du premier confinement n'est pas constitutif d'une faute, qu'elle attendait des travaux dès la fin du mois d'avril 2020 et que la procédure a été engagée, au début de l'année 2021 faute de réponse probante de l'appelant, ajoutant qu'elle ne peut plus utiliser une partie de l'appartement et dort sur le canapé du salon avec son fils depuis janvier 2020, la seconde chambre dans laquelle le propriétaire a percé d'énormes trous pour « créer des aérations », étant inutilisable. Mme [L] indique également que l'appartement n'était pas neuf lorsqu'elle en a pris possession, la cour ayant elle-même relevé dans l'arrêt rendu le 12 janvier 2023 dans la procédure parallèle de référé, que des désordres existaient lors de son entrée dans les lieux. Soulignant que la situation empire et qu'elle ne fait pas obstacle aux travaux, elle reprend ses demandes tendant à leur réalisation sous astreinte et à l'indemnisation de sa perte de jouissance, concluant à l'infirmation du jugement sur ces points et sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive faute pour le propriétaire d'avoir réalisé les travaux nécessaires et accepté l'établissement d'un état des lieux d'entrée 



Sur le remboursement des dépenses énergétiques, l'intimée indique avoir dû engager des frais de chauffage très importants alors que ses factures d'électricité auraient pu être réduites de moitié avec une isolation correcte, soit sur 32 mois la somme de 1.488 euros au total. Elle ajoute utiliser un chauffage d'appoint au bio éthanol et un chauffage au gaz ayant généré des dépenses à hauteur de 402,48 euros pour le bio éthanol et de 111,60 euros pour les bouteilles de gaz depuis décembre 2019. Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui verser au total la somme 2.002,08 euros en remboursement des dépenses énergétiques indues qui sont le fait de son inaction, à parfaire, concluant à l'infirmation du jugement.

 

Sur le congé, Mme [L] fait valoir qu'il est contestable dans la forme et sur le fond. Elle soutient que contrairement à ce que mentionne l'huissier, le bail n'a pas été signé le 15 septembre 2018 mais à la fin de ce même mois, que son motif n'est pas valable l'appelant possédant deux autres logements dans l'immeuble et de nombreux appartements vacants et qu'il a été délivré postérieurement à un constat de non-décence dans le seul but pour le bailleur de ne pas effectuer des réparations nécessaires. L'intimée explique qu'elle ne souhaite pas quitter le village de [Localité 4], qu'aucune solution de relogement ne lui a été proposée et qu'en tout état de cause, le fils de l'appelant ne pourrait supporter le coût d'un tel logement au vu de sa situation financière. Elle prétend que ce congé est frauduleux, irrégulier et mal fondé, concluant à la confirmation du jugement 



Sur l'arriéré de loyer, l'intimée qui en conteste l'existence, indique qu'elle a réglé les loyers jusqu'au mois de juin 2022 et que la CAF doit un rappel d'APL depuis 2021. Elle conclut au rejet des demandes en paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Subsidiairement, elle sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement précisant plaider en aide juridictionnelle totale, bénéficier du RSA et avoir à sa charge un enfant. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur le congé pour reprise :



Il résulte de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être motivé par sa décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé.



En l'espèce, il n'est pas démontré que le congé pour reprise délivré par le propriétaire le 9 mars 2021 est entaché d'une irrégularité de forme. L'exemplaire du contrat de location versé aux débats par le bailleur mentionne la date du 5 septembre 2018 qui figure dans le congé et aucune pièce objective n'est de nature à établir que cette date est erronée, en particulier que le contrat de location a été signé à la fin du mois de septembre de la même année comme le soutient la locataire.



En revanche sur le fond, c'est à juste titre que le congé a été déclaré nul et de nul effet faute par le bailleur de justifier du caractère sérieux du motif mentionné dans l'acte, les nouvelles dispositions précitées de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, issues de la loi ALUR, donnant au juge le pouvoir de vérifier même d'office et a priori, la réalité du motif invoqué. Dans le cas présent, la reprise au bénéfice du fils du propriétaire, M. [Z] [F], est motivée par le fait que celui-ci, percevant actuellement le revenu de solidarité active, ne peut se permettre financièrement de régler un loyer. Si la perception du RSA à la date d'effet du congé est justifiée, la réalité et le sérieux de la décision de reprise ne sont toutefois pas démontrés dès lors que le bailleur est propriétaire dans le même immeuble, de deux autres logements vacants et qu'il n'est établi par aucune pièce qu'à l'expiration du préavis, date à laquelle s'apprécie la validité du congé, l'un de ces appartements était totalement inhabitable et que l'autre, destiné à l'autre fils du bailleur, devait faire l'objet d'importants travaux. Il s'ensuit que le jugement est confirmé.



Sur la résiliation du bail :



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Si l'appelant a visé dans sa déclaration d'appel la disposition du jugement l'ayant débouté de sa demande en résiliation de bail, il est constaté que ses conclusions ne contiennent sur ce point aucune prétention, ni moyen. Il s'ensuit que la cour n'a pas à statuer de ce chef et ne peut que confirmer la disposition susvisée.

La confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré nul le congé et débouté le bailleur de sa demande de résiliation induit la confirmation de la disposition l'ayant débouté de ses demandes d'expulsion et de fixation d'indemnité d'occupation, l'intimée n'étant pas occupante sans droit, ni titre, des locaux.

Sur l'état du logement :



Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2) :

. il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellements et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation

. il est protégé contre les contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtre du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante 

. les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, sont dans un état conforme à leur usage

. les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.



En l'espèce, le rapport établi par le CALM après une visite du 18 juin 2020 conclut à la non-conformité des locaux loués aux critères de décence. Il relève notamment que deux des trois disjoncteurs présentent des anomalies électriques, que la couverture semble en mauvais état, que les menuiseries extérieures n'assurent plus pour certaines l'étanchéité à l'eau et à l'air, que la chambre de toit de l'une des chambres n'est pas accessible et qu'il n'existe pas de système de ventilation, ni de garde-corps sur le cheminement d'accès au jardin. Les termes du rapport établi par un technicien, sont corroborés par l'attestation du maire de la commune de [Localité 4] qui indique le 16 juin 2020, avoir constaté l'état d'insalubrité de l'appartement et des traces d'humidité permanente Aucune pièce ne remet en cause la réalité et l'objectivité de ces constatations et c'est en vain que l'appelant en impute la responsabilité à l'intimée. Au regard de leur nature, les désordres ne procèdent ni de l'inexécution de réparations locatives, ni d'un défaut d'entretien courant incombant au locataire mais d'un manquement du bailleur à ses obligations telles que définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles s'appliquent pendant toute la durée du bail et non uniquement lors de sa signature, en sorte qu'il est inopérant à la solution du litige d'observer qu'en l'absence d'état des lieux, le logement est présumé avoir été loué en bon état.



Hormis ses propres courriers, des factures de matériels qu'aucun élément ne permet de rattacher à l'immeuble loué et des photographies non datées, ni localisées, dont la valeur probante est insuffisante, le bailleur ne justifie pas de l'accomplissement de la totalité des travaux préconisés par les injonctions de mise en conformité de la Caisse d'Allocations Familiales (10 août 2020) et de la commune de [Localité 4] (26 octobre 2020). M. [H] [M], huissier de justice a constaté le 29 janvier 2021 des traces de moisissures sur les murs et meubles des différentes pièces de l'appartement, des traces d'infiltrations et des coulées d'eau dans une chambre, de la condensation sur les menuiseries extérieures, certaines d'entre elles présentant des traces de rouille et des détériorations et gonflements des parquets à proximité des fenêtres. La réalité d'interventions réalisées après le passage de l'huissier de nature à mettre fin à tout ou partie des désordres constatés, n'est pas démontrée et dès lors l'appelant incrimine vainement le refus que lui a opposé la locataire à la réalisation d'un nouveau constat d'huissier qu'elle n'avait en tout état de cause aucune obligation d'accepter. Il n'est pas davantage établi que l'intimée a fait obstacle à la réalisation de travaux, M. [Z] ne produisant sur ce point que ses écrits qui ne sont corroborés par aucune pièce objective et un message téléphonique (SMS) de Mme [L] du mois de mars 2020, lui confirmant à l'époque du confinement qu'il a légitimement annulé une visite en raison de la pandémie de covid-19. Enfin, le propriétaire qui ne produit à cet égard que des photographies peu probantes pour les raisons exposées ci-avant, ne démontre pas que la locataire obture les bouches d'aération, étant observé en outre que le technicien du CALM a constaté au contraire que les grilles d'aération sont entretenues et non obturées.



Il s'en déduit que l'appelant a failli à ses obligations tenant notamment à la délivrance d'un logement décent et à la réalisation de toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. S'agissant des travaux à effectuer, le premier juge a exactement relevé que le bailleur justifie avoir résolu la difficulté électrique et installé un garde-corps dont la solidité n'est pas remise en cause par la simple observation de l'huissier tenant au fait qu'il est bricolé. C'est également à juste titre que le premier juge a condamné l'appelant à effectuer les travaux nécessaires pour que les locaux répondent aux critères de décence, respectivement le remplacement des menuiseries extérieures défectueuses, l'installation d'un système de ventilation adapté et la mise en place d'une accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit. Sur ce dernier point, le propriétaire ne justifie pas qu'il s'agit d'un simple point de lumière comme il le soutient, l'huissier ayant relevé que la fenêtre est dotée d'une poignée classique et donc qu'elle a vocation à s'ouvrir. En revanche, c'est à tort que le jugement n'a retenu aucune intervention à effectuer sur la toiture. Il résulte des développements qui précèdent que M. [Z] ne démontre pas l'étanchéité de la toiture alors que l'huissier a relevé au mois de janvier 2021 des traces d'infiltrations et des coulées d'eau dans une chambre et que la réalité de travaux effectués en suite de cette constatation, n'est pas établie. 

En conséquence, le jugement est infirmé et M. [Z] est condamné à procéder aux travaux de vérification par un professionnel de la couverture et de réfection de son étanchéité et le cas échéant de son remplacement, au remplacement des menuiseries extérieures défectueuses, à l'installation d'un système de ventilation adapté au logement, à la mise en place d'une accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois.

Sur le trouble de jouissance:

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il a été précédemment exposé que le bailleur a failli à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence. La locataire a ainsi vécu dans un appartement particulièrement humide, présentant notamment des traces d'infiltration et des coulées d'eau dans une chambre, des moisissures dans chaque pièce, des parquets et menuiseries dégradées. Cette situation qui perdure depuis de nombreux mois et même des années, est la cause d'un trouble de jouissance. Cependant, c'est à tort que le premier juge a estimé que le dommage devait faire l'objet d'une indemnisation à compter de la conclusion du bail, alors que les désordres ne sont avérés que depuis le mois de juin 2020, date à laquelle ils ont été constatés de manière objective par le technicien du CALM et le maire de la commune de [Localité 4]. Par ailleurs, les travaux que le bailleur justifie avoir entrepris, sont à eux seuls, sans réelle incidence sur le trouble de jouissance qui procède véritablement des désordres n'ayant fait l'objet d'aucune intervention, notamment l'excès d'humidité, en sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir comme le premier juge deux dédommagements distincts. Compte-tenu des éléments dont dispose la cour, la réparation du trouble de jouissance est estimée à la somme de 150 euros par mois pour la période entre le mois de juin 2020 et la date du présent arrêt, soit 52 mois.

Le jugement est infirmé et l'appelant est condamné à payer à Mme [L] la somme de 7.800 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre le16 juin 2020 et le présent arrêt.

Sur les dépenses énergétiques :

S'il est établi que les locaux ne remplissent pas plusieurs critères de décence, les différents constats ne font pas spécifiquement état d'un défaut d'isolation. Il est tout plus évoqué un manque d'étanchéité à l'air et à l'eau de certaines menuiseries dont la seule constatation, ne permet pas de caractériser un véritable impact sur les dépenses d'énergies et pas davantage de le quantifier. Le montant des factures d'électricité produites sans autre élément, notamment sur la température à laquelle est chauffé habituellement l'appartement par l'intimée, ne sont pas non plus de nature à établir la réalité une surconsommation, étant observé, au regard des mentions du contrat de location, que l'appartement est d'une superficie de 80 m2 et comporte quatre pièces. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de ce chef de demande.

Sur l'évacuation des déchets :

C'est à bon droit que le premier juge a débouté Mme [L] de sa demande tendant à la condamnation du bailleur à procéder à l'évacuation des déchets entreposés dans la cour et sur les balcons. En effet, si le technicien du CALM localise effectivement la présence de déchets en ces deux endroits dont il n'est pas même précisé s'ils se situent dans les parties communes ou privatives de l'immeuble, tel n'est pas le cas de l'huissier de justice qui est intervenu 6 mois plus tard et qui n'évoque dans son procès-verbal de constat que le jardin et le garage. En l'état des pièces produites, il n'est pas établi que des déchets subsistent dans la cour et sur les balcons. Le jugement est confirmé. 

Sur la résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

S'il est démontré que M. [Z] a failli à ses obligations de bailleur et commis ainsi une faute, il n'est en revanche prouvé par aucune pièce que l'inexécution procède d'une réticence dolosive ou de la mauvaise foi de l'appelant. Il est par ailleurs rappelé que la résistance à une action en justice n'est constitutive d'une faute qu'en cas d'abus caractérisé ou intention de nuire lesquels sont d'autant moins établi en l'espèce qu'il résulte des développements qui précèdent que la résistance de l'appelant est en partie fondée. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l'arriéré de loyer :

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.



Au titre de l'arriéré arrêté au mois d'avril 2023, il est réclamé par le bailleur la somme de 6.890 euros correspondant à 13 échéances mensuelles de 530 euros impayées dont le détail figure dans le décompte. Mme [L] qui soutient avoir versé son loyer jusqu'au mois de juin 2022 n'en justifie par aucune pièce alors que la charge de cette preuve lui incombe. Elle invoque cependant un rappel d'allocations logement depuis 2021 et il résulte d'une lettre de la Caisse d'Allocations Familiales du 10 août 2020, qu'en suite du constat de non décence, cet organisme a procédé à la conservation de l'allocation logement d'un montant de 352 euros par mois dans l'attente de la mise en conformité du logement. Le bailleur confirme lui-même dans son décompte que depuis le mois de septembre 2020, l'allocation logement est « gelée » et que le loyer « est tombé à 177 euros ». Il s'en déduit qu'au titre des échéances impayées, postérieures au mois de septembre 2020, il est uniquement dû par la locataire le montant du loyer résiduel à sa charge, soit 2.301 euros au total, la suspension de l'allocation étant imputable au propriétaire qui est le seul à pouvoir en solliciter le déblocage auprès de l'organisme social après la mise en conformité des locaux.

Mme [L] est condamnée à payer à M. [Z] la somme de 2.301 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au mois d'avril 2023. En revanche, en l'état, faute de justifier du terme de la suspension de l'allocation logement du fait de la non-conformité du logement, l'appelant est débouté de sa demande tendant à la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 530 euros à titre de loyer à compter du mois de mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux. Il est également débouté de ses demandes d'indemnité d'occupation étant rappelé que l'intimée n'est pas occupante des locaux sans droit, ni titre.

Sur la demande de délais de paiement :



Il résulte de l'article 24 paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative. 



Mme [L] ne démontre pas que sa situation financière justifie l'octroi de délais de paiement. Elle ne produit aucune pièce attestant de ses revenus et charges, notamment de la perception du revenu de solidarité active qu'elle allègue. En conséquence, elle est déboutée de sa demande de délais de grâce.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



M. [Z] qui succombe pour l'essentiel, est condamné aux dépens d'appel. Il est débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par M. [X] [Z] à Mme [J] [L]

- débouté M. [X] [Z] de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation dirigées contre Mme [J] [L] 

- débouté Mme [J] [L] de sa demande d'évacuation des déchets de la cour et des balcons

- débouté Mme [J] [L] de sa demande de remboursement de dépenses énergétiques

- débouté Mme [J] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive

- condamné M. [X] [Z] aux dépens

- condamné M. [X] [Z] à verser à Mme [J] [L] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- débouté M. [X] [Z] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau :



CONDAMNE M. [X] [Z] à procéder aux travaux de vérification par un professionnel de la couverture et de réfection de son étanchéité et le cas échéant de son remplacement, au remplacement des menuiseries extérieures défectueuses, à l'installation d'un système de ventilation adapté au logement, à la mise en place d'une accessibilité en toute sécurité à la fenêtre de toit, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification du present arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à Mme [J] [L] la somme de 7.800 euros au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi entre le mois de juin 2020 et le présent arrêt ;

Y ajoutant, 

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à M. [X] [Z] la somme de 2.301 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au mois d'avril 2023 ;

DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [J] [L] à lui payer la somme de 530 euros à titre de loyer à compter du mois de mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux;

DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [J] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

DEBOUTE Mme [J] [L] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens d'appel ; 

DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/LE PRÉSIDENT REGULIEREMENT EMPECHE