Cour d'Appel · 5e chambre civile — 15 octobre 2024

ARRÊT n°2024-



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 15 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/01863 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PL5M





Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 FEVRIER 2022 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ 

N° RG 21/01294





APPELANTE :



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Simon LAMBERT de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Simon LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







INTIMEE :



Madame [Y] [Z]

née le 27 Mai 1993 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignée le 8 juin 2022 - dépôt de l'acte à l'étude d'huissier





Ordonnance de clôture du 12 Août 2024



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 08 octobre 2024 et prorogé au 15 octobre 2024,

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er août 2020, la SCI Bentovi a donné en location à Mme [Y] [Z] un immeuble à usage d'habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 1] moyennant le versement mensuel d'un loyer de 550 euros outre une provision sur charges de 35,75 euros. Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 550 euros.



Antérieurement, par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2020, la SAS Action logement services s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par Mme [Y] [Z].



En vertu du contrat de cautionnement, la société Action logement services a versé à la bailleresse la somme de 7.033 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d'août 2020 à juillet 2021.



Par acte d'huissier de justice en date du 13 octobre 2021, la société Action logements services a assigné Mme [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez afin d'obtenir notamment la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation au paiement de la somme de 7.033 euros.



Le jugement réputé contradictoire rendu le 9 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Rodez :




Déclare la société Action logement services recevable en son action subrogatoire financière ;

Dit que la société Action logement services est irrecevable en son action tendant à se substituer dans les droits du bailleur quant à la demande de résiliation du bail et d'expulsion locative ainsi que les conséquences en termes d'occupation ;

Condamne Mme [Y] [Z] à payer à la société Action logement services une somme de 10.527,56 euros au titre de la créance subrogative liée au solde locatif définitif des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de décembre 2021 comprise) arrêtée au 12 janvier 2022 ;

Dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 ;

Condamne Mme [Y] [Z] à payer à la société Action logement services la somme de 400 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres ou surplus de demandes ;

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Condamne Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au cout de l'assignation.




Le premier juge relève que la société Action logement services est subrogée dans les droits de la bailleresse mais qu'elle ne dispose d'aucun intérêt à agir ou à se substituer au bailleur aux fins de résiliation du bail, d'expulsion de la locataire ou de condamnation à des loyers ou indemnité d'occupation postérieurs non intégrés dans la subrogation.



Il retient que les pièces versées aux débats dont la quittance subrogative du 13 décembre 2021 démontre que Mme [Y] [Z] est redevable de la somme de 10.527,56 euros.



La SAS Actions logement services, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 avril 2022. 



Dans ses dernières conclusions du 7 août 2024 (signifiées le 7 août 2024 selon l'article 659 du code de procédure civile), la SAS Actions logement services demande à la cour de :





Infirmer le jugement en date du 9 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et, à défaut, de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion, les conséquences en terme d'occupation et de paiement d'une indemnité d'occupation et a débouté Action logement services de ses demandes ;

Confirmer le jugement en date du 9 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez en ce qu'il a condamné Mme [Y] [Z] à payer à la société Action logement services une somme de 10.527,56 euros au titre de la créance subrogative liée au solde locatif définitif des impayés de loyer et de charges (échéances du mois de décembre 2021 comprises) arrêté au 12 janvier 2022 ;

Débouter Mme [Y] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que Mme [Y] [Z] a quitté le local et Dire et juger en conséquence que les demandes en résiliation de bail et expulsion sont à présent sans objet ;



En réactualisant la créance,



Condamner Mme [Y] [Z] à payer à Action logement services la somme de 17.468,40 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (décompte définitif) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2020 sur la somme de 5.275,75 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Condamner Mme [Y] [Z] à payer à Action logement services la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ;

Condamner Mme [Y] [Z] en tous les dépens d'appel.





Action logement service se prévaut des quittances subrogatives du 8 avril et 8 juillet 2021 pour soutenir son intérêt né, actuel, direct, légitime et personnel à agir en tant que subrogée des droits du créancier sur le fondement de l'article 2306 du code civil, l'autorisant ainsi à exercer l'ensemble des droits appartenant au créancier contre le débiteur comme solliciter la résiliation du bail ou l'expulsion de Mme [Y] [Z]. 



Elle ajoute que le dispositif VISALE n'écarte pas cette possibilité et que son action n'est pas atteinte par la prescription, cette dernière ayant été interrompue par la délivrance de l'assignation ou la signification de l'ordonnance d'injonction de payer. Elle précise néanmoins dans ses dernières écritures que l'intimée ayant restitué le local le 24 octobre 2023, les demandes de résiliation et d'expulsion sont à présent sans objet.



L'appelante sollicite encore la condamnation de l'intimée à lui payer les indemnités d'occupation versées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative et ce, jusqu'à la libération des lieux, étant subrogée dans les droits du bailleur. Elle réclame ainsi la somme de 17.468,40 euros au titre de la subrogation dans l'impayé de loyer et de l'indemnité d'occupation.



Mme [Y] [Z] n'a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 août 2024.





MOTIFS



1/ Sur la subrogation conventionnelle :

Selon l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

A titre liminaire, il sera précisé que Mme [Y] [Z] a quitté le local le 24 octobre 2023 et que la SAS Action Logement ne maintient plus les demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et d'expulsion qui sont à présent sans objet.



Ainsi, bien qu'il n'y ait pas lieu d'examiner le bien-fondé de telles prétentions, il est toutefois nécessaire de statuer sur la question de leur recevabilité, le premier juge ayant tranché en sens contraire ce qui est critiqué en appel par la société Action Logement Services qui sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point.



En l'espèce, l'objet du contrat de cautionnement VISALE conclu le 19 juillet 2020 est défini à l'article 1er ; il est de permettre au bailleur de bénéficier d'un contrat de cautionnement dématérialisé simple régi par les articles 2288 et suivants du code civil visant à garantir l'ensemble des sommes qui pourraient être due par le locataire au titre d'un impayé de loyer et/ou d'une dégradation locative étant précisé que le contrat couvre 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus (article 4.1). 



De plus, l'article 8 se réfère à l'article 2306 du code civil indiquant expressément que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».



La lecture combinée de ces deux articles révèle la qualité et l'intérêt à agir de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur par l'effet des quittances subrogatives, en résiliation du bail et en expulsion contrairement à ce qu'a retenu le jugement déféré qui sera en conséquence infirmé sur ce point.

 

S'agissant de la créance réclamée pour un montant de 17.468,40 euros, il n'est nullement contesté que par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2020, la SAS Action Logement Services s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par Mme [Y] [Z] dans le cadre du dispositif VISALE.



Action logement service se prévaut des quittances subrogatives du 8 avril et 8 juillet 2021 d'un montant total de 7.033 euros. Elle produit également en appel plusieurs quittances subrogatives dont la dernière en date du 3 juillet 2023 d'un montant de 17.468,40 euros.

L'appelante se trouve ainsi subrogée dans les droits de la bailleresse et est recevable en ses demandes financières qui dans le cadre de l'appel doivent être réactualisées à la somme de 17.468,40 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (décompte définitif) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2020 sur la somme de 5.275,75 euros et pour le surplus à compter de la décision.

La décision déférée sera infirmée sur le montant de la créance.

2/ Sur les demandes accessoires : 

La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner l'intimée, qui succombe, à la charge des dépens ainsi qu'à la somme de 800 euros en application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 

Infirme le jugement rendu le 20 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Rodez excepté sur la recevabilité de l'action subrogatoire financière engagée par la société Action Logement Services, les frais irrépétibles et les dépens,



Statuant à nouveau,

Dit que la société Action Logement Services est recevable en son action tendant à se substituer dans les droits du bailleur quant à la demande de résiliation du bail et d'expulsion locative ainsi que les conséquences en termes d'occupation,



Constate que les demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et d'expulsion présentées par la SAS Action Logement sont à présent sans objet du fait du départ des lieux loués de Mme [Y] [Z] le 24 octobre 2023,



Condamne Mme [Y] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 17.468,40 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (décompte définitif) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2020 sur la somme de 5.275,75 euros et pour le surplus à compter de la décision,



Condamne Mme [Y] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Y] [Z] aux entiers dépens.



Le greffier, La présidente,