Cour d'Appel · 5e chambre civile — 15 octobre 2024

ARRÊT n°2024-



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 15 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/02006 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMGK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MARS 2022 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN 

N° RG 11-20-1211



APPELANT :



Monsieur [N] [M]

né le 17 Mars 1963 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003571 du 06/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



INTIMEES :



Madame [O] [W]

née le 28 Décembre 1972 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Madame [Z] [W]

née le 18 Janvier 1941 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 12 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 8 octobre 2024 et prorogé au 15 octobre 2024,

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat en date du 1er avril 2018, M. [N] [M] a pris à bail un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] (66), propriété de Mme [O] [W] et dont l'usufruit appartient à Mme [Z] [W], moyennant un loyer mensuel de 580 euros outre 20 euros de charges.



L'état des lieux d'entrée a été régularisé le 1er avril 2018.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2020, M. [N] [M] a sollicité la reprise des désordres affectant le logement.



Suivant correspondance en date du 15 mai 2020, le locataire a informé la propriétaire de nouveaux désordres, notamment l'affaissement du sol de la chambre.



A défaut d'intervention de la propriétaire, M. [N] [M] a saisi l'ARS qui a dressé un rapport le 17 mars 2020, mettant en exergue des insuffisances sur le plan sanitaire et de la sécurité.



Un rapport de visite contradictoire a été réalisé le 24 juin 2020, faisant part des contraintes liées à la faisabilité de certaines mesures.



Le 16 juillet 2020, le préfet a pris un arrêté d'insalubrité avec possibilité d'y remédier par la réalisation de travaux.



Suivant acte en date du 24 novembre 2020, M. [N] [M] a fait assigner les consorts [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan afin notamment de les voir condamner à indemniser son préjudice de jouissance et son préjudice moral ainsi que voir requalifier son contrat de bail F4 en F2 et obtenir une réduction du montant du loyer.



Suivant arrêté préfectoral du 5 février 2021, la fin de l'état d'insalubrité a été constaté suite à la réalisation des travaux.



L'indécence du logement a été constatée dans un constat Urbanis du 22 septembre 2021.



M. [N] [M] a quitté les lieux au mois d'octobre 2021. L'état des lieux a été réalisé le 13 novembre 2021.



Le jugement rendu le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :


Fixe l'indemnité due à M. [N] [M] au titre des troubles de jouissance à la somme de 812 euros ;

Constate que M. [N] [M] reste redevable à Mme [O] [W] et Mme [Z] [W] d'une somme de 812 euros au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation ;

Constate la compensation des créances réciproques, en conséquence ;

Déboute M. [N] [M] de sa demande ;

Déclare irrecevable la demande de diminution du loyer ;

Déboute Mme [O] [W] et Mme [Z] [W] de leur demande reconventionnelle ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.




Le premier juge a relevé que M. [N] [M] ne rapportait pas la preuve que l'indécence du logement persisterait postérieurement à la mainlevée du 5 février 2021, le seul élément étant un constat Urbanis non contradictoire du 22 septembre 2021.



Il a retenu que, conformément au congé, M. [N] [M] avait quitté les lieux au 31 octobre 2021 mais que les clés n'avaient été restituées que le 13 novembre, ouvrant droit à une indemnité d'occupation jusqu'à cette date au profit du bailleur.



Le premier juge a relevé que le demandeur pouvait solliciter des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sur la période du 13 janvier 2020 (date de la première mise en demeure) au 5 février 2021 (date de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité). Il a également relevé qu'il ne rapportait pas la preuve que l'antenne installée le 19 mars 2018 présentait un dysfonctionnement de sorte que sa demande de dommages-intérêts à ce titre devait être rejetée.



Il a retenu une exonération partielle de responsabilité du bailleur à hauteur de 50% tenant au fait que M. [N] [M] avait été pour partie à l'origine de son préjudice en interdisant l'accès aux locaux concernés.



Il a également rejeté la demande de M. [N] [M] au titre d'un préjudice moral, ce dernier n'étant pas caractérisé indépendamment de ce qui a déjà été réparé au titre du caractère indécent du logement.



Le premier juge a retenu que la demande en diminution du loyer était irrecevable, n'ayant pas été formée à l'intérieur du délai de forclusion de quatre mois.



Il a prononcé la compensation entre les sommes dues par M. [N] [M] (580 euros pour le loyer d'octobre 2021 + 232 euros d'indemnité d'occupation) et celles dues par Mmes [O] et [Z] [W] (trouble de jouissance à hauteur de 812 euros).



M. [N] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 avril 2022. 



Dans ses dernières conclusions du 12 juillet 2022, M. [N] [M] demande à la cour de :





Infirmer la décision entreprise ;

Condamner solidairement les consorts [W] [O] et [Z] à verser à M. [N] [M] la somme de 12.921 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner solidairement les consorts [W] [O] et [Z] à verser à M. [N] [M] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

Requalifier le contrat de location en F2 ;

Ordonner la diminution du loyer à la somme de 380 euros à compter de l'entrée dans les lieux ;

Condamner solidairement les consorts [W] [O] et [Z] à verser à M. [N] [M] la somme de 6.400 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

Constater que M. [N] [M] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale ;

Condamner solidairement les consorts [W] [O] et [Z] aux entiers dépens.





M. [N] [M] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral provenant de l'entier logement qui serait, selon lui, inhabitable. Il affirme que l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 6 juillet 2020 met en exergue de nombreux désordres affectant le logement qui n'assurait, selon lui, pas le clos et le couvert tenant notamment à l'absence d'étanchéité et l'humidité. Il souligne que la sécurité n'était pas non plus assurée de par l'absence de garde-corps aux fenêtres et de main courante dans l'escalier. L'appelant affirme verser aux débats un certificat médical faisant état de la profonde affectation générée par ses conditions de vie.



M. [N] [M] fait valoir que sa faute ne peut être retenue. Il affirme qu'il ne s'est pas opposé à la présence des artisans mais uniquement à celle des consorts [W] et du maire de la commune, parent des propriétaires.



L'appelant sollicite la diminution rétroactive du montant du loyer à compter de l'entrée dans les lieux ainsi que la condamnation des consorts [W] à lui verser le trop-perçu à hauteur de 6.400 euros. Il précise que cette demande a été formulée par l'assignation introductive d'instance et aurait donc bien été effectuée dans un délai de 4 mois à défaut de réponse du propriétaire dans le délai de 2 mois. Il ajoute que le rapport de l'ARS fait état d'une surface habitable de la chose louée inférieure de plus de 20m2 à celle exprimée dans le contrat de location tenant au fait que deux chambres ne peuvent être considérées comme habitables, étant dépourvues d'éclairage naturel suffisant.



Dans leurs dernières conclusions du 4 octobre 2022, les consorts [W] demandent à la cour de :



Confirmer partiellement ledit jugement dont appel et ainsi ;

Débouter M. [N] [M] de sa demande formée au titre du prétendu défaut de jouissance ;

Débouter M. [N] [M] de sa demande formée au titre du prétendu préjudice moral ;

Débouter M. [N] [M] de sa demande de requalification du contrat de bail en F2. Constater qu'au demeurant cette demande est irrecevable ;

Condamner M. [N] [M] au paiement de la somme de 580 euros au titre du loyer du mois d'octobre 2021 ;

Constater que M. [N] [M] a quitté les lieux le 13 novembre 2021 ;

Le condamner de ce fait au paiement de la somme de 232 euros correspondant à l'indemnité d'occupation du 1er au 12 novembre 2021 ;

Constater sa mauvaise foi et l'énergie déployée à nuire aux concluantes ;

Condamner M. [N] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Le débouter de l'intégralité de ses demandes ;

Le condamner au paiement de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Les consorts [W] contestent l'existence d'un préjudice de jouissance de leur locataire. Ils affirment que l'état des lieux d'entrée ne fait état d'aucun problème et soutiennent que c'est M. [N] [M] qui s'est opposé (nécessitant la venue de la police municipale) à la venue des artisans dans le but de faire qualifier son logement d'insalubre par l'ARS. En ce sens, les consorts produisent notamment la facture d'un appareil asséchant installé dans la cave le 3 février 2020 pour mettre un terme au problème d'humidité ainsi que pour les autres nombreux travaux réalisés. Surabondamment, les consorts [W] soulignent que M. [N] [M] n'a pas payé son loyer durant 7 mois alors même qu'il continuait d'occuper l'immeuble ce qui compenserait un éventuel préjudice de jouissance pendant la période de l'arrêté préfectoral.



Les intimés contestent également l'existence d'un préjudice moral de M. [N] [M]. Ils affirment que le locataire n'a apporté aucune revendication pendant les deux premières années suivant son entrée dans les lieux. Les consorts [W] ajoutent qu'ils ont réalisé de nombreux travaux malgré l'opposition persistante de leur locataire, de sorte que l'arrêté d'insalubrité a été levé. Ils soulignent également que M. [N] [M] ne produit pas de certificat médical comme il l'affirme.



Les consorts [W] soutiennent que le logement est un F4 et que toutes les chambres bénéficient d'une lumière naturelle suffisante et d'un ouvrant donnant à l'air libre. Ils s'appuient sur la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité qui prend en compte la spécificité des lieux et considère bien le logement comme de type F4. En outre, ils font valoir que la demande est irrecevable, ayant été présentée pour la première fois le 13 janvier 2020.



Les intimés font valoir que M. [N] [M] a fait preuve d'un comportement déloyal tenant au fait que ce dernier a initié une procédure d'indécence auprès de la CAF en octobre 2021 alors même qu'il allait quitter le logement à la fin de ce même mois. Mme [Z] [W] précise avoir dû porter plainte concernant les menaces proférées à son encontre par M. [N] [M]. 



Les consorts sollicitent le paiement, par M. [N] [M], du loyer du mois de septembre et d'une indemnité d'occupation du 1er au 13 novembre 2021 dès lors que, selon les intimés, l'état des lieux de sortie n'a pas pu avoir lieu avant suite au comportement du locataire.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 août 2024.



MOTIFS



1/ Sur le préjudice de jouissance et les réparations :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ses obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu'elle est définie par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s'entend du respect des conditions suivantes :

« 1- il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;

2- il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur les locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante'

3- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et bacons, sont dans un état conforme à leur usage ;'

5- les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

' »

L'article 3 ajoute que « le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal' un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».



Le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et a accordé à M. [M] une somme de 125 euros par mois à titre d'indemnisation du 13 janvier 2020, date de la mise en demeure, au 5 février 2021, date de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité, considérant l'indécence du logement établie par l'arrêté préfectoral d'insalubrité en date du 6 juillet 2020 ayant déclaré le logement insalubre avec possibilité d'y remédier et interdiction de relouer en l'état avec préconisation des travaux suivants :

« procéder à la mise en sécurité de l'installation électrique, faire procéder à un diagnostic de l'immeuble afin de déterminer les causes d'humidité et y remédier de façon efficace et durable, s'assurer de l'étanchéité de la toiture et des façades, traiter les remontées telluriques, vérifier et reprendre le système de collecte et d'évacuation des eaux de pluie, procéder à la réfection de tous les revêtements dégradés, installer un dispositif de chauffage permanent sûr et adapté au volume de logement, mettre en place un système de ventilation efficient, réparer ou remplacer les menuiseries extérieures pour les rendre étanches à l'air et à l'eau, sécuriser ou mettre en place des systèmes de retenue des personnes conformes aux règles de sécurité en vigueur aux fenêtres le nécessitant, rehausser le garde-corps équipant la terrasse extérieure du logement ) une hauteur minimale de 1 m, installer une main courante dans l'ensemble des volées d'escaliers, prendre toutes dispositions pour remédier au coup de tête sur le seuil de la porte dans le logement porte gauche sur cour, réaménager les logements de façon à obtenir un éclairement naturel suffisant dans les pièces de vie, mettre fin à l'accessibilité au plomb sur les revêtements qui ont été identifiés dans le constat de risque d'exposition au plomb, réaliser une mesure d'empoussièrement plomb après travaux, réaliser des travaux de réparations nécessaires pour assurer la sécurité du bâti au niveau des caves, traiter les boiseries attaquées par des insectes xylophages ».



Cette analyse sera confirmée en appel s'agissant du constat de l'insalubrité et de l'indécence du logement au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, les désordres constatés par l'ARS dans ses rapports de visite établis les 17 mars 2020 et 24 juin 2020, repris dans l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2020 caractérisant sans contestation sérieuse une indécence du logement qui méconnaît les critères de décence définis par la législation applicable en la matière.



L'analyse du premier juge sera également confirmée en appel s'agissant de la période d'indemnisation dans la mesure où l'état des lieux d'entrée établi le 1er avril 2018 ne révèle pas de désordres apparents et qu'avant l'envoi de la mise en demeure en date du 13 janvier 2020, M. [M] ne justifie d'aucun élément démontrant d'une part que le bailleur a méconnu son obligation de délivrance et d'autre part qu'il avait connaissance d'une telle situation avant la délivrance de cette mise en demeure. 



S'agissant du terme de la période indemnisable, M. [M] se prévaut du constat établi le 22 septembre 2021 par Urbanis, pour alléguer de la persistance de l'indécence du logement, ce rapport préconisant notamment un déclassement de deux chambres dont l'éclairage est insuffisant, la modification de l'aménagement des wc, la vérification des prises électriques et du réseau radiateurs et enfin la reprise des nez de marche cassés.



Ce rapport non contradictoire ne peut lui seul établir la persistance de l'indécence du logement alors même que les consorts [W] justifient de l'exécution des travaux imposés par l'arrêté du 6 juillet 2020 qui ont donné lieu à l'arrêté préfectoral du 5 février 2021 constatant la fin de l'état d'insalubrité.



Cet élément produit par M. [M] ne peut donc établir, en l'absence de pièces complémentaires, la persistance des désordres après l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité en date du 5 février 2021 de sorte que la fin de période d'indemnisation doit bien être arrêté aux dates susvisées.



Il doit être enfin précisé, à l'instar du rappel effectué par le premier juge, que cette indemnisation doit prendre en compte le fait qu'en application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, M. [M] a été exonéré du paiement du loyer du mois d'août 2020 au mois de février 2021 si bien que l'appelant, qui critique le montant de l'indemnité mensuelle retenue par le premier juge, ne produit aucune nouvelle pièce de nature à remettre en cause le montant fixé par le premier juge dans l'appréciation du préjudice de jouissance subie.



Le jugement déféré sera en conséquence également confirmé sur la fixation d'une indemnité de jouissance d'un montant de 125 euros par mois.



La décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par M. [M] quant à l'allocation d'une somme de 160 euros à titre de dommages-intérêts faute d'élément de preuve d'un dysfonctionnement affectant l'antenne installée le 19 mars 2018. Aucune nouvelle pièce n'est produite en appel par M [M] qui sera de nouveau débouté d'une telle prétention.



Pour le surplus, le premier juge a retenu le comportement fautif du locataire occasionnant un retard dans la réalisation des travaux considérant que par les obstacles opposés à l'exécution des travaux imposés par l'arrêté préfectoral, il a contribué à la persistance du préjudice subi pour en conséquence arrêter une exonération partielle de la responsabilité des consorts [W] à hauteur de 50%.



Le premier juge souligne pour l'essentiel l'opposition manifestée par M [M], quant à la venue de tiers, y compris des artisans dans son logement et celui de Mme [B], sa voisine. Il indique notamment que la société A+ traitement, sollicitée par les intimées pour solutionner les problèmes d'humidité, n'a pu intervenir le 8 février 2020, le 29 mai 2020 et enfin le 17 juin 2020.



De même, comme l'a justement indiqué le premier juge, l'attitude opposante de M. [M] s'est également manifestée à l'encontre des consorts [W], du maire et de la police municipale, intervenant en suite de la procédure d'insalubrité, ce qui a été relevé dans le rapport d'intervention de la police municipale en date du 20 mai 2020. Enfin, un rapport de main courante du 8 décembre 2020 relève encore l'opposition manifestée par M. [M] à l'exécution des travaux lequel a finalement accepté l'intervention des artisans.



L'attitude opposante de M. [M] a contribué pour partie au délai pris dans l'exécution des travaux de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a retenu une exonération partielle de la responsabilité des bailleurs à hauteur de 50%.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef et il convient de fixer le préjudice de jouissance subi par M. [M] à la somme de 812 euros.



Le jugement critiqué sera également confirmé en ce qu'il a retenu une compensation des créances réciproques, M [M] étant redevable du loyer du pour le mois d'octobre 2021 et ne justifiant pas de la remise des clés avant le 13 novembre 2021 de sorte qu'il est redevable d'une somme de 812 euros.



En appel, M. [M] ne justifie pas du règlement de ces sommes de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



2/ Sur le préjudice moral :



Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.



Il suffira de rappeler que M. [M] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral en lien avec cette situation qui ne serait pas pris en compte par le préjudice de jouissance. Il ne produit aucune pièce permettant d'attester d'un trouble psychologique en lien avec la situation locative.



Sa demande sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



En appel, les consorts [W] sollicitent une indemnisation du préjudice subi compte-tenu de la mauvaise foi de M [M].



Cette demande ne saurait prospérer en appel en l'absence d'élément justifiant d'un tel comportement fautif.



3/ Sur la demande de diminution du loyer :



En application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnel à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution du loyer prend effet à compter de la demande.



Le premier juge a considéré que la demande en diminution a été présentée par M. [M] le 13 janvier 2020 et qu'elle n'a pas été suivie dans le délai de 4 mois d'une saisine du juge judiciaire de sorte que cette prétention est irrecevable.



Cette analyse ne peut être confirmée en appel, car si la lecture du courrier adressé le 13 janvier 2020 par M. [M] porte effectivement mention d'une demande en diminution du loyer à hauteur de 50 euros par mois, cette sollicitation est à mettre en lien avec l'indécence et l'insalubrité du logement et non en raison de l'inadéquation entre la surface mentionnée au contrat et la surface réelle du logement.



La demande en diminution du loyer a été présentée pour la première fois lors de la saisine du juge judiciaire par M. [M] par assignation délivrée le 24 novembre 2020 de sorte qu'une telle prétention ne peut être déclarée irrecevable contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge.



En l'état, le contrat de bail conclu le 1er avril 2018 porte sur un logement composé de quatre pièces, dont 3 chambres, sans que la surface habitable ne soit mentionnée. 



M. [M] soutient que le rapport de l'ARS et d'autres pièces versées aux débats démontrent sans contestation possible que la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location dans la mesure où deux chambres, ne bénéficiant pas d'un éclairage naturel suffisant, ne peuvent être considérées comme une pièce habitable.

Les éléments produits aux débats dont le rapport de l'ARS confirment que les chambres situées en fond de parcelle en R+1 et R+2 bénéficient d'un éclairage insuffisant en raison d'un prospect insuffisant mais sans que l'inhabilité de telles pièces ne soit retenue.



Cela étant, l'appréciation de la superficie des chambres est indifférente à l'insuffisance de l'éclairage dès lors que celle-ci ne résulte pas d'une absence d'ouverture, et qu'aucun élément ne démontre d'une part l'existence d'une erreur dans l'appréciation de la superficie habitable et d'autre part que cette surface habitable est inférieure de plus d'un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location.



Faute d'élément de preuve, M. [M] sera débouté de la demande en diminution du loyer.



4/ Sur les demandes accessoires :



Il y a lieu de confirmer les dépens et les frais irrépétibles tels qu'ils ont été décidés par le premier juge.



En appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, M [M] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.



Les consorts [W], qui succombent partiellement, seront condamnées aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en diminution du loyer,



Statuant à nouveau, 



Déclare recevable la demande en diminution du loyer présentée par M [M] mais la rejette comme étant mal fondée,



Déboute les parties de leurs demandes, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Mme [O] [W] et Mme [Z] [W] aux dépens d'appel.



Le greffier, La présidente,