Cour d'Appel · 5e chambre civile — 15 octobre 2024

ARRÊT n°















































Grosse + copie

délivrées le

à



































5e chambre civile



ARRÊT DU 15 Octobre 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06433 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PU4O





Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 NOVEMBRE 2022 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN 

N° RG21.21.0003





APPELANTS :



Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Jean VILLACEQUE (cabient VORLEX), avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Madame [A] [H] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Jean VILLACEQUE (cabient VORLEX), avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant





INTIMEES :



Madame [S] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Me Matthieu BRAZES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

















Madame [E] [L] assistée de son curateur Mme [T] [P] [U] désignée par ordonnance du juge des tutelles du 27 novembre 2018

C/O Mme [O] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assistée de Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Valérie DELHAYE-LAMBERT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Madame [T] [P] ès qualités de tutrice de Mme [E] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assistée de Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Valérie DELHAYE-LAMBERT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant





En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la Cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON



ARRÊT : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte du 1er mars 2011, Mme [E] [L] a donné à bail à ferme à Mme [S] [X] diverses parcelles situées sur la commune de [Localité 3] (66).



Suivant acte du 10 février 2012, Mme [L] a vendu lesdites parcelles à M. [N] [K] et Mme [A] [H], épouse [K].



Par acte d'huissier du 22 avril 2021, Mme [S] [X] a fait assigner Mme [E] [L], assistée de sa curatrice, Mme [T] [P]-[U], et les époux [K] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, en sollicitant, à titre principal, que soit prononcée la nullité de la vente des parcelles, pour violation de son droit de préemption.



Par jugement rendu le 25 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan a :




Dit que l'action de Mme [S] [X] était recevable ;

Prononcé la nullité de la vente intervenue le 10 février 2012 entre Mme [E] [L] (vendeur), M. [N] [K] et Mme [A] [H] épouse [K] (acquéreurs) ;

Condamné Mme [E] [L] à restituer le prix de vente à M. [N] [K] et Mme [A] [H] épouse [K] ;

Condamné Mme [S] [X] à verser à Mme [E] [L] la somme de 1 620 euros au titre des loyers impayés ;

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamné in solidum Mme [E] [L], M. [N] [K] et Mme [A] [H] épouse [K] aux entiers dépens de l'instance ;

Condamné in solidum Mme [E] [L], M. [N] [K] et Mme [A] [H] épouse [K] à verser à Mme [S] [X] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Sur la recevabilité de l'action de Mme [S] [X] et au visa de l'article L. 412-12 al. 3 du code rural, les premiers juges ont relevé que l'acte de vente litigieux était intervenu le 10 février 2012 et avait fait l'objet d'une publicité foncière le 8 mars 2012, que cependant, la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne faisait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion qui suppose, de la part du titulaire du droit de préemption, la connaissance effective de la date de la vente, que Mme [S] [X] affirmait n'avoir eu connaissance oralement de la vente qu'au mois de novembre 2020, suivie d'une confirmation officielle le 8 avril 2021 lors de la réception du service de la publicité foncière à sa demande de renseignement, qu'elle produisait effectivement aux débats une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière en date du 31 mars 2021, qu'il en résultait ainsi qu'elle n'avait pas été informée de l'acte au moment de sa conclusion, que par ailleurs le bailleur avait manqué à ses obligations tel qu'il résultait de la convention notariée elle-même, qui mentionne que « le BIEN vendu étant entièrement libre de location ou occupation, ainsi que le VENDEUR le déclare et que L'ACQUEREUR a pu le constater en le visitant », de sorte que l'assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux ayant été délivrée le 22 avril 2021, l'action ne pouvait être considérée comme forclose.



Sur le droit de préemption et la nullité de la vente, et au visa de l'article L. 412~5 du code rural, les premiers juges, en considération des pièces versées au débat par Mme [S] [X], ont considéré que les conditions prévues par le texte étaient remplies, précision apportée qu'elles n'imposaient pas que l'exercice de la profession agricole pendant au moins trois ans ait porté sur le fonds objet de la vente mais seulement que ledit fonds ait été exploité par le preneur au moment de l'acte de vente, de telle sorte qu'elle était bénéficiaire d'un droit de préemption.



En réponse aux défendeurs qui affirmaient que l'acquisition des parcelles ayant été réalisée entre indivisaires, le droit de préemption de Mme  [S] [X] ne se trouvait pas applicable, les premiers juges ont dit que les éléments produits aux débats ne pouvaient rapporter la preuve de l'existence d'une indivision et de la qualité d'indivisaire des consorts [K], ce qui ne résultait pas au surplus de l'acte de vente, de sorte que le droit de préemption de Mme [S] [X] trouvait bien à s'appliquer et, qu'ainsi, la nullité de la vente devait être prononcée et, en conséquence, le prix de vente devait être restitué aux époux [K] par Mme [E] [L].



Sur l'arriéré locatif, les premiers juges ont relevé que si Mme [S] [X] affirmait avoir réglé en espèce les deux premières années de fermage, elle ne rapportait toutefois pas la preuve de l'exécution de son obligation au paiement du loyer annuel de 150 euros, pour la condamner à verser à Mme [E] [L] la somme totale de 1 620 euros.



Les époux [K] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 décembre 2022.



Les époux [K] demandent à la cour de :




Dire et juger recevable et bien-fondé l'appe1 de [N] [K] et de [A] [H], son épouse, à l'encontre du jugement entrepris, rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan ;

Infirmant et statuant à nouveau,

Vu les articles 2224 du code civil, 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955 et 122 du code de procédure civile ;

Juger [S] [X] irrecevable à agir à l'encontre de la vente intervenue entre [E] [L] et les époux [K]-[H] le 10 février 2012, au motif du défaut de publication au fichier immobilier des assignations des 22 et 23 avril 2021, subsidiairement de la forclusion et, plus subsidiairement, de la prescription ;

Si, par impossible, il n'était fait droit à aucun des moyens d'irrecevabilité sus-articulés, débouter [S] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse, condamner [S] [X] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, avec application de l'article 699 au profit de l'avocat postulant soussigné et à payer aux concluants la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Sur le défaut de publication de l'assignation, les époux [K] entendent rappeler que toute demande d'annulation de la vente d'un bien loué au mépris du droit de préemption doit être publiée au service de la publicité foncière, par application de l'article 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955, que le défaut de publication constitue une fin de non-recevoir, qu'il y a ainsi, au cas d'espèce, moyen d'irrecevabilité dès lors que Mme [S] [X] ne justifie pas de l'accomplissement de cette formalité.



Sur la forclusion, les époux [K], après avoir rappelé que les régimes juridiques de la forclusion et de la prescription ne sauraient être confondus, soutiennent que le tribunal a inversé la charge de la preuve alors que, d'une part, la publication au fichier immobilier rend toute vente opposable aux tiers et que, d'autre part, ils n'ont pas à démontrer que Mme [S] [X] a eu cette connaissance effective dès lors que la publication pose le principe d'une information des tiers.



Sur la nature des biens objets de préemption, les époux [K] avancent qu'ils sont en indivision naturelle, ce qui tient aux particularités des lieux et non au simple fait que ces biens ont été acquis ensemble par plusieurs personnes distinctes, rappelant que les parcelles sont incorporées dans un ensemble de terres à vocation pastorale et forestière, dont les propriétaires sont réunis en association foncière pastorale autorisée, qui a la charge de la gestion de cet ensemble de terres, tel que cela ressort des actes notarié du 8 mai 1942 et du 4 janvier 1965, qu'ainsi, la vente conclue le 10 février 2012 par Mme [E] [L] à leur profit ne portait pas à proprement parler sur les parcelles elles-mêmes, mais sur les droits indivis relatifs à ces parcelles, qu'en outre, cette cession de droits indivis est intervenue entre co-indivisaires puisqu'ils étaient déjà eux-mêmes titulaires de droits sur ces parcelles.



S'agissant de la qualité de Mme [S] [X], les époux [K] avancent que, non seulement elle ne justifie pas d'un exercice effectif de la profession agricole depuis au moins trois ans mais, qu'au surplus, elle n'a jamais procédé au règlement du loyer, de sorte que ce manquement à ses obligations contractuelles la disqualifie pour invoquer la qualité d'exploitante agricole, qu'ainsi, elle doit déboutée de ses prétentions.



Mme [S] [X] demande à la cour de :




Confirmer l'ensemble des dispositions du jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, sauf en ce qu'il a condamné Mme [S] [X] à verser la somme de 1 620 euros à Mme [E] [L] au titre des loyers impayés ;

Statuant de nouveau,

Condamner Mme [S] [X] à verser la somme de 1 350 euros à Mme [E] [L] au titre des loyers impayés ;

En toutes hypothèses,

Condamner les époux [K], outre aux entiers dépens, à payer la somme de 3 000 euros à Mme [S] [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Sur la recevabilité de son action, Mme [S] [X] verse son assignation des 22 et 23 avril 2021, portant mention de sa publication au service de la publicité foncière le 6 mai 2021, de façon à ce que la fin de non-recevoir des époux [K] soit écartée.



Sur la forclusion, elle entend rappeler la jurisprudence de la Cour de cassation, laquelle indique que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par l'article L. 412-12 alinéa 3 du code rural, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, de sorte que, ayant obtenu la confirmation officielle de la vente en litige que lorsqu'elle a reçu la réponse du service de la publicité foncière à sa demande de renseignements, le 8 avril 2021, qu'ainsi, son action n'est nullement forclose.



Sur la question d'une cession entre coindivisaires des terres litigieuses, à supposer que ces terres soient en indivision, ce qui n'est pas démontré selon Mme [S] [X], celle-ci avance que les époux [K] ne prouvent également pas qu'ils étaient coindivisaires des parcelles.



S'agissant de l'exercice d'une profession agricole, Mme [S] [X] avance, comme l'ont retenu les premiers juges, qu'elle exerçait bien une activité agricole depuis plus de trois ans, s'agissant du règlement du fermage, qu'il ne s'agit pas d'une condition exigée pour pouvoir bénéficier de la qualité d'exploitant agricole, qu'ainsi, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente.



S'agissant des sommes à devoir au titre des loyers, Mme [S] [X] indique qu'avec son compagnon, ils ont réglé les deux premières années de fermage, soit 2011 et 2012, en espèces à Mme [E] [L], soit la somme totale de 270 euros, qui doit être déduite des sommes à lui devoir.



Mme [E] [L] demande à la cour de :




Infirmer la décision entreprise, et, statuant à nouveau,

Vu l'article l'article L. 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime,

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu l'acte notarié reçu par Maître [J], notaire, le 10 février 2012, et sa publication au service de la publicité foncière le 8 mars 2012 ;

Juger Mme [S] [X] irrecevable à agir au motif de la forclusion et de la prescription ;

Subsidiairement,

Vu l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime,

Juger que Mme [S] [X] ne justifie pas de l'exploitation des terres dont s'agit depuis au moins 3 ans ;

Juger en conséquence qu'elle ne peut bénéficier du droit à préemption ;

Débouter en toute hypothèse Mme [S] [X] de ses demandes, fins et prétentions ;







A titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour confirmait le jugement dont appel,

Condamner Mme [S] [X] à régler à Mme [P] en sa qualité de curateur de Mme [E] [L] la somme de 1 620 euros, outre sa participation aux impôts locaux et taxe, à parfaire ;

Condamner Mme [S] [X] aux dépens et condamner Mme [S] [X] à payer à Mme [P] en sa qualité de curateur de Mme [E] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l`article 700 du code procédure civile, avec droit de recouvrement direct, en application de l'article 699 du même code.




Sur la recevabilité de l'action de Mme [S] [X], Mme [E] [L] avance qu'i1 est constant que la publicité foncière rend l'acte opposable aux tiers, c'est-à-dire qu'il s'impose à tous et pas seulement à ses signataires, que, dès lors, cette formalité réalisée le 8 mars 2021 a indiscutablement fait courir le délai de 6 mois visé à l'article l'artic1e L. 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, qu'ainsi, Mme [S] [X], en assignant 22 et 23 avril 2021 à 1'effet de contester et de solliciter la nullité de la vente des parcelles intervenue le 10 février 2012 et publié le 8 mars 2012, soit plus de 5 ans après la publicité de l'acte notarié susvisé, doit être déclarée irrecevable.



Sur le fond et pour l'essentiel, Mme [E] [L] soutient que le droit de préemption de Mme [S] [X] n'était pas applicable à l'espèce dans la mesure où elle estime que les époux [K] rapportent la preuve de l'existence de l'indivision et de leur qualité d'indivisaires, que, de surcroît, Mme [S] [X] est défaillante dans l'administration de la preuve d'une exploitation pérenne des terres depuis au moins 3 ans.



L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 9 septembre 2024.





MOTIFS



1. Sur la recevabilité de l'action de Mme [S] [X]



Mme [S] [X] verse au débat son assignation portant mention de sa publication au service de publicité foncière, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée les époux [K], au motif d'une infraction aux dispositions de l'article 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955, ne peut prospérer et sera écartée.



S'agissant de la forclusion, l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural dispose qu'au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.



La publication de l'acte de vente au service de publicité foncière ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé,



lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mai 2016 - n° 15-14.120).



En l'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la bailleresse avait manqué à ses obligations et que Mme [S] [X] n'avait eu connaissance effective de la date de la vente le 8 avril 2021, lors du retour de la demande d'information effectuée auprès du service de la publicité foncière le 31 mars 2021, de sorte que son assignation délivrée le 22 avril 2021devant le tribunal paritaire des baux ruraux, soit dans le délai de six mois, ne peut être retenue comme étant forclose, sans qu'il y ait lieu d'examiner la recevabilité de l'assignation au regard du délai de prescription de droit commun prévu par l'article 2224 code civil dès lors que l'exercice du droit de préemption en débat est prévu le droit spécial du code rural.



Il s'ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme [S] [X].



2. Sur l'exercice du droit de préemption



L'article L. 412-5 du code rural prévoit que bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.



Comme l'ont justement rappelé les premiers juges, il doit être précisé que ce texte n'impose pas que l'exercice de la profession agricole pendant au moins trois ans ait porté sur le fonds objet de la vente, mais seulement que ledit fonds ait été exploité par le preneur au moment de l'acte de vente.



En l'espèce, en l'état des pièces versées au débat, Mme [S] [X] justifie remplir ces conditions, étant rappelé que le règlement du fermage, s'il fait effectivement défaut au cas présent, n'est pas une condition exigée par ce même texte pour pouvoir bénéficier de la qualité d'exploitant agricole.



S'agissant du moyen selon lequel Mme [S] [X] ne pourrait exercer le droit de préemption au motif que les parcelles seraient en indivision, qualifiée par les appelants de naturelle tenant aux particularités des lieux, comme l'ont justement relevé les premiers juges, outre le fait que les éléments versés au débat par les époux [K] ne sauraient leur permettre de rapporter la preuve de l'existence d'une indivision et de leurs qualité d'indivisaires, il résulte de l'acte de vente en litige qu'elle a porté non pas sur des droits indivis mais sur la pleine propriété des parcelles, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que le droit de préemption de Mme [S] [X] trouvait bien à s'appliquer, que la nullité de la vente devait être prononcée et, en conséquence, que le prix de vente devait être restitué aux époux [K] par Mme [E] [L].



3. Sur les loyers impayés



Comme l'ont justement retenu les premiers juges, si Mme [S] [X] affirme avoir réglé en espèce les deux premières années de fermage, elle échoue à rapporter la preuve de l'exécution de son obligation, étant rappelé qu'elle ne peut se retrancher derrière le fait que Mme [E] [L] ne serait pas venue les réclamer ou lui en aurait « fait cadeau », qu'ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 1 620 euros au titres des loyers impayés.



En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [K] seront condamnés aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.



Les époux [K], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer à Mme [S] [X] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, en toutes ses dispositions ;



CONDAMNE M. [N] [K] et Mme [A] [H], épouse [K], à payer à Mme [S] [X] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE M. [N] [K] et Mme [A] [H], épouse [K], aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.



Le Greffier La Présidente