Cour d'Appel · Chambre Civile — 15 octobre 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







CHAMBRE CIVILE - TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX







EXPÉDITIONS le : 15/10/2024

COPIES aux PARTIES

[M] [R]

[Y],

GFA [14]



Me Emmeline PLETS DUGUET



ARRÊT du : 15 OCTOBRE 2024



N° : - 24 



N° RG 23/02249 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G3P4





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement duTribunal paritaire des baux ruraux de MONTARGIS en date du 11 Août 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANT



Monsieur [M] [R]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]



représenté par Me Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d'ORLEANS





D'UNE PART

INTIMÉES :



Madame [W] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]



non comparant ni représentée



GFA [14]

[Adresse 12]

[Localité 7]



représenté par Me François SOUCHON de la SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES





D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du 11 Septembre 2023




COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats à l'audience publique du 3 septembre 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles






GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement le 15 octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCÉDURE



Selon actes notariés, passés en l'étude de Maître [J], notaire, le 14 septembre 2020, les héritiers de [H] [Y], décédé le 16 février 2016, ont consenti au GFA [14] des promesses de vente de terres situées à [Localité 6] (Loiret), données à bail rural à M. [M] [R], preneur à bail rural depuis le 1er novembre 1995.

Selon lettres recommandées du 17 novembre 2020, le notaire, a notifié à M. [M] [R] deux déclarations d'intention des héritiers d'aliéner les parcelles louées et l'a invité à exercer son droit de préemption sur les parcelles, dans les conditions suivantes :

- 1) deux parcelles sises à [Localité 6] (Loiret) [Localité 6], cadastrées section ZR n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 13] pour 7ha 88a 40ca et ZR n°[Cadastre 4] pour 93a 50ca,

soit au total 8ha 81a 90ca, pour un prix de 53 000 euros,







- 2) une parcelle sise à [Localité 6] (Loiret) [Localité 6], cadastrée section ZR n°[Cadastre 3], [Adresse 2] pour 5ha 16a 80ca, pour un prix de 3 690 euros.

Par courrier du 12 janvier 2021, M. [R] a, par l'intermédiaire de son conseil, informé le notaire de son intention d'exercer son droit de préemption mais il a contesté le prix demandé.

Par requête du même jour, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Orléans d'une demande de fixation, après enquête et expertise, de la valeur vénale des terres.

Par jugement rendu le 4 février 2022, le tribunal a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire du GFA [14],

- constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Mme [V] [P], décédée le 7 novembre 2021,

- constaté l'application du statut du fermage au bénéfice de M. [M] [R] aux parcelles cadastrées ZR n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 13] pour 7ha 88a 40ca et ZR n°[Cadastre 4] lieudit [Localité 11] pour 93a 50ca, et ZR n°[Cadastre 3], [Adresse 2] pour 5ha 16a 80ca,

- fixé le prix des parcelles cadastrées ZR n°[Cadastre 1], ZR n°[Cadastre 4] et ZR n°[Cadastre 3] aux sommes de 53 000 euros pour les parcelles ZR n°[Cadastre 1] et ZR n°[Cadastre 4] et de 3 690 euros pour la parcelle ZR n°[Cadastre 3],

- débouté M. [R] de ses autres demandes,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- constaté que l'exécution provisoire de la décision est de droit,

- dit n'y avoir lieu à allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les frais et dépens de l'instance seront si les ventes se réalisent partagés par moitié entre chacune des parties, les frais et dépens de l'instance restant le cas échéant à la charge de la partie refusant la présente décision. 

Ce jugement a été notifié à M. [R] le 17 février 2022.

Mme [W] [Y] et le GFA [14] ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Orléans d'une action en nullité de la déclaration de préemption pour forclusion, par jugement rendu le 18 novembre 2022, le tribunal a :

- rejeté l'exception d'incompétence matérielle soulevée par M. [R] et constaté la compétence matérielle du tribunal paritaire des baux ruraux,

- accueilli l'exception d'incompétence territoriale soulevée par M. [R], en raison du lieu de situation des parcelles de terre en cause, situées à [Localité 6] dans le ressort du tribunal paritaire des baux ruraux de Montargis,

Le tribunal s'est :

- déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Montargis, et il a réservé les demandes et prétentions des parties et les dépens.







Par jugement rendu le 11 août 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montargis a :

- rejeté l'exception d'incompétence matérielle formulée par M. [R],

- déclaré recevable l'action engagée par le GFA [14],

- déclaré irrecevable l'action engagée par Mme [W] [Y],

- déclaré nulle la déclaration de préemption du 12 janvier 2021 formulée par M. [R] concernant les parcelles cadastrées ZR n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 13] pour 7ha 88a 40ca et ZR n°[Cadastre 4] lieudit [Localité 11] pour 93a 50ca, et ZR n°[Cadastre 3], [Adresse 2] pour 5ha 16a 80ca concernant la portion qu'il exploite personnellement sur une contenance de 61a 40ca,

- rejeté la demande de voir réaliser la vente prévue dans les promesses de vente du 14 septembre 2020,

- rejeté la demande de donner acte à Maître [B] [J] - es qualités de notaire instrumentaire de la vente des biens dont lige - de cette réalisation,

- rejeté la demande de M. [R] d'autoriser la vente des parcelles à son profit au prix de 5 000 €/ha,

- rejeté la demande de M. [R] d'engager la responsabilité de l'étude notariale [J],

- rejeté la demande de M. [R] de contraindre Mme [W] [Y] et le GFA [14] à mettre en cause l'étude notariale [Localité 10],

- condamné M. [R] à régler au GFA [14] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de M. [R] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [R] aux dépens de l'instance,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 11 septembre 2023, M. [R] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 3 septembre 2024 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception le 11 mars 2024, hormis le GFA [14], qui n'a pas retiré sa convocation.

A l'audience du 3 septembre 2024, les parties étaient représentées par leur avocat, qui a déposé des conclusions par voie électronique, soutenues oralement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, M. [R] demande de :

- Réformer le jugement,

Statuer à nouveau pour,

- Constater l'irrecevabilité des demandes de première instance du GFA [14] et de Mme [W] [Y] en raison de :

' L'incompétence matérielle de la juridiction saisie,

' Le défaut d'intérêt à agir contre M. [R] faute de mise en cause du notaire en charge de la vente,

' Le défaut de qualité à agir d'un bailleur indivis,

Subsidiairement, si les demandes venaient à être déclarées recevables,









- Débouter les demandeurs de leur demande d'annulation de son droit de préemption,

- Constater que, devant le silence du notaire, le point de départ du délai pour qu'il exerce son droit de préemption n'a pas commencé à courir,

- Le déclarer acquéreur des parcelles litigieuses en raison de son impossibilité matérielle à exercer son droit de préemption,

Très subsidiairement,

- Autoriser la vente des parcelles à son profit selon le souhait de 2/3 des propriétaires indivis au prix de 5000 € l'hectare,

- Constater la responsabilité de l'étude notariale [Localité 10] dans le présent litige,

- Contraindre les demandeurs à appeler en la cause ce notaire pour régulariser la présente procédure,

- Condamner Mme [W] [Y] et le GFA [14] à lui payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner les défendeurs aux entiers dépens,

- Prononcer l'exécution provisoire de la décision de justice.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, le GFA [14] et Mme [W] [Y] demandent de :

- Confirmer purement et simplement le jugement, en toutes ses dispositions,

- Débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, prétentions, moyens, fins et conclusions,

Y ajoutant,

- Condamner M. [R] à verser au GFA [14] la somme de 4000 € à titre d'indemnité relative aux frais irrépétibles d'appel,

- Condamner M. [R] aux entiers dépens de l'appel.

MOTIFS

Sur les fins de non recevoir

M. [R] prétend que le litige porte sur l'exécution du jugement du 18 novembre 2022 qui a reconnu son droit de préemption, qu'il a été dans l'impossibilité matérielle d'exercer faute de démarches effectuées pour le finaliser par l'étude [J] en charge de la rédaction des actes authentiques. Il considère les intimés irrecevables en raison de l'incompétence matérielle de la juridiction saisie, seul le juge l'exécution ayant compétence exclusive pour en connaître.

Il soulève le défaut d'intérêt à agir contre lui, seul le notaire, non appelé en la cause, étant responsable de l'inertie de son étude puisque si le GFA [14] était dans son bon droit, le notaire aurait validé la vente à son profit, ce qui lui aurait permis d'invalider la vente. Il reproche au premier juge d'avoir regroupé l'intérêt et la qualité à agir des demandeurs sans se prononcer sur cet intérêt et demande qu'ils soient déclarés irrecevables à agir contre lui, faute d'intérêt et en l'absence de mise en cause de l'étude notariale en charge de l'exécution de la décision.







Il se prévaut également du défaut de qualité à agir de Mme [W] [Y], qui représentant le 1/3 des propriétaires indivis, ne peut agir en nullité de son droit de préemption, ce qu'a retenu le tribunal.

Les intimés répondent que la défaillance de M. [R] provient de son refus d'accepter le prix fixé par le jugement définitif du 4 février 2022 et du fait qu'il n'a sollicité du notaire aucun rendez-vous pour régulariser la vente aux conditions de ce jugement ; ayant été mis en demeure par exploit d'huissier délivré le 25 avril 2022 de réaliser la vente aux prix et conditions fixés par le jugement avant le 10 mai 2022, faute de ce faire, ils ont saisi le tribunal le 16 mai 2022 en nullité de la préemption ; par courriel du 30 août 2022, il confirmait son refus de réaliser la vente au prix fixé par le jugement, réclamant une cession au prix de 5 000 €/ha au lieu de 6 009,75 €/ha fixé par le tribunal ; par courrier du 17 juin 2022, il réclamait encore un compromis, demandant ainsi la réformation d'un jugement définitif en l'absence d'exercice d'une voie de recours alors que le délai de réalisation de la vente étant expiré, il est déchu du droit de préemption.

Réponse de la cour

Il faut relever que si M. [R] prétend que le litige porte sur l'exécution du jugement du 18 novembre 2022 qui a reconnu son droit de préemption, c'est le jugement rendu le 4 février 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Orléans qui lui a reconnu un tel droit.

A l'énoncé de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire,

Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Il appartient à M. [R] de justifier des difficultés rencontrées dans l'exécution de la décision du 4 février 2022, laquelle a reconnu son droit de préemption et fixé le prix des parcelles qu'il pouvait acquérir. 

Cependant, il se contente d'affirmer avoir été dans l'impossibilité matérielle d'exercer ce droit, faute de démarches pour finaliser son droit de préemption par l'étude notariale, alors qu'il lui appartenait de demander au notaire de régulariser l'acte de vente en lui faisant parvenir le prix fixé par la décision. 

Il ne peut donc être reconnu la moindre difficulté d'exécution de la décision rendant compétent le juge de l'exécution, le jugement qui rejette son exception d'incompétence matérielle est donc confirmé.

Ayant défini l'intérêt à agir comme une 'condition de recevabilité de l'action consistant dans l'avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention', M. [R] ne peut prétendre que les intimés auraient intérêt à agir contre le notaire, seul responsable de l'inertie de son étude alors qu'il est seul responsable de l'absence de conclusion de la vente pour avoir refusé d'admettre que le prix des parcelles était définitivement fixé par le jugement du 4 février 2002 qui lui avait été 





notifié le 17 février 2022, jugement dont il n'a pas relevé appel, qui a fait courir le délai de deux mois dont il disposait pour réaliser la vente et pour avoir ensuite, alors que les intimés lui avaient fait sommation par acte d'huissier du 25 avril 2022, de réaliser la vente avant le 10 mai 2022, réclamé par courriel du 1er mars 2022, la réalisation de la vente à un prix inférieur, demande réitérée le 1er avril 2022, le notaire lui répondant le 5 avril 2022 qu'il ne pouvait se substituer au juge, puis par courriel du 19 avril 2022, puis du 9 mai 2022 proposant encore un prix inférieur.

Les intimés ayant intérêt à agir contre M. [R] pour voir annuler sa déclaration de préemption, la fin de non recevoir tirée de leur défaut d'intérêt à diriger une action contre lui n'est pas fondée.

Mme [W] [Y] ne conteste pas la décision en ce qu'elle déclare irrecevable l'action par elle engagée en annulation du droit de préemption de M. [R], action qui constitue un acte de disposition qu'elle ne pouvait exercer seule, eu égard aux dispositions de l'article 815-3 du code civil qui énoncent que, 'le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.'

Il convient de confirmer la décision de ce chef.

En revanche, à l'énoncé de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ouvrant l'action en nullité au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption, le GFA [14] a bien qualité pour agir en nullité.

La décision sera également confirmée de ce chef.

Sur la nullité du droit de préemption

Moyens des parties

M. [R] soutient que suite au jugement du 4 février 2022 constatant la possibilité pour lui d'exercer son droit de préemption, il appartenait au notaire de lui adresser une nouvelle offre faisant courir le délai de préemption.

Subsidiairement, il prétend qu'il appartenait au notaire de répondre à l'un de ses courriers afin que, même en cas de refus, le délai commence à courir et il considère que, devant le silence du notaire, le point de départ du délai d'exercice de son droit de préemption n'a pas commencé à courir.

A titre très subsidiaire, répondant aux intimés qui affirment qu'après la mise en demeure du 25 avril 2022 le délai pour accomplir l'acte de vente expirait le 10 mai 2022, il indique avoir écrit au notaire en vue de réaliser la vente les 1er mars, 1er avril, 5 avril et 19 avril 2022 et lui avoir adressé un courrier recommandé avec avis de réception le 9 mai 2022, soit dans le délai d'accomplissement de l'acte de vente. Il en déduit que seul le silence du notaire a empêché l'accomplissement de la vente, précisant que si les intimés prétendent que c'est en raison d'un désaccord sur le prix des 





parcelles que le notaire n'a pas donné suite à ses demandes, les courriers adressés ne font référence à aucun prix de vente, les 2/3 des propriétaires indivis ayant d'ailleurs fait savoir au notaire qu'ils souhaitaient lui vendre les parcelles au prix de 5 000 €/ha, sans réponse de sa part.

Il en déduit que la cour peut le déclarer acquéreur des parcelles, subsidiairement, autoriser l'aliénation selon le souhait des 2/3 des indivisaires. Il fait grief au premier juge d'avoir mal interprété les pièces versées au débat alors que les intimés ne produisent aucune pièce pouvant contredire le souhait des indivisaires. Il demande que la responsabilité du notaire, qui n'a pas répondu à ses demandes, soit constatée et que les intimés régularisent l'instance en appelant le notaire en la cause.

Les intimés font valoir que M. [R] ayant manifesté sa volonté d'exercer son droit de préemption par déclaration de préemption du 12 janvier 2021, il disposait d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de cette date ; ce délai n'ayant pu commencer à courir qu'à l'expiration de l'instance pendante devant le tribunal, soit à la date de notification du jugement du 4 février 2022, le 17 février 2022, le délai expirant le 17 avril 2022, un dimanche, reporté au 18 avril 2022 ; une mise en demeure lui ayant été délivrée par acte d'huissier du 25 avril 2022 de réaliser la vente dans un délai de 15 jours soit le 10 mai 2022, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.

Ils précisent que suite au jugement du 4 février 2022 et en l'absence de toute voie de recours, M. [R] n'a cessé de contester le prix sans solliciter du notaire le moindre rendez-vous, pour en solliciter un par courrier du 9 mai 2022 à ses propres conditions alors que, selon les termes de la mise en demeure, le délai pour réaliser la vente expirait le 10 mai 2022. D'ailleurs, devant, devant la cour, il exige encore une vente à 5 000 €/ha, refusant de réaliser la vente au prix fixé par le jugement définitif. Ils considèrent que la non réalisation de la vente est imputable à M. [R].

Ils soutiennent que si M. [R] prétend que les 2/3 des propriétaires indivis ont écrit au notaire pour lui faire part de leur souhait de lui vendre les parcelles au prix de 5 000 €/ha, ce courrier a été adressé le 13 juin 2022, soit après l'expiration du délai de réalisation de la vente le 10 mai 2022, date à laquelle il était déchu de son droit de préemption ; par ailleurs, les indivisaires, soit Mmes [I] et [F] [Y], liées par la promesse de vente consentie au GFA [14], n'étaient plus libres de consentir la vente à un autre acquéreur, et n'ont pas saisi le tribunal judiciaire en application de l'article 815-5-1 du code civil.

Ils ajoutent qu'au mois de juin 2024, par courrier adressé au conseil du GFA [14], pièce n°25, Mmes [I] et [F] [Y] ont notifié leur volonté de conclure la vente avec celui-ci et donné procuration à ce conseil de signer en leur nom l'acte authentique de vente ; elles ont par ailleurs, refusé de signer la demande de cession du bail présentée par M. [R] le 15 mars 2024 au profit de ses fils, suite à son départ à la retraite au début du mois de janvier 2024, le GFA disposant alors de l'accord de la totalité des indivisaires.





Réponse de la cour

A l'énoncé de l'article L. 412-8 alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime,

En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.

Par courrier du 12 janvier 2021, en réponse au notaire qui lui a, selon lettres recommandées du 17 novembre 2020, notifié deux déclarations d'intention des héritiers d'aliéner les parcelles louées et l'a invité à exercer son droit de préemption sur les parcelles, M. [R] a, par l'intermédiaire de son conseil, informé le notaire de son intention d'exercer son droit de préemption. Il disposait à compter de cette date d'un délai de deux mois pour réaliser la vente par acte authentique. Ayant lui-même, par requête du même jour, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Orléans d'une demande de fixation, après enquête et expertise, de la valeur vénale des terres, le tribunal a, par jugement rendu le 4 février 2022 fixé le prix des terres. Ce jugement a été notifié à M. [R] le 17 février 2022. Le délai de deux mois expirant le 17 avril 2022, un dimanche, a été reporté au 18 avril 2022. Il n'a pas relevé appel de ce jugement.

Remplissant la formalité prévue par le texte précité, par acte d'huissier délivré le 25 avril 2022 le GFA [14] et Mme [W] [Y] ont mis M. [R] en demeure de réaliser la vente dans un délai de 15 jours soit le 10 mai 2022, ce qui n'a pas été fait. 

En conséquence, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.

Si M. [R] justifie avoir écrit au notaire en vue de réaliser la vente les 1er mars, 1er avril, 5 avril et 19 avril 2022 et lui avoir adressé un courrier recommandé avec avis de réception le 9 mai 2022, il n'a fait que proposer un prix inférieur à celui fixé par le tribunal par jugement rendu le 4 février 2022, devenu définitif, sans accepter le prix définitivement fixé par ce jugement ni verser le prix en son étude pour lui demander de passer l'acte de vente.

Par ailleurs, s'il prétend avoir obtenu l'accord des 2/3 des indivisaires sur un prix inférieur, il n'a pas obtenu l'accord de tous les indivisaires, Mme [W] [Y] n'ayant pas donné son accord, les autres indivisaires ayant, par la suite, donné leur accord au prix fixé par le tribunal.

En conséquence, la décision ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle déclare nulle la déclaration de préemption de M. [R].

La décision sera confirmée en ses autres dispositions, la responsabilité du notaire ne pouvant être recherchée alors qu'il n'est pas en la cause, et les intimés ne pouvant être contraints de l'y appeler alors qu'ils ne lui font aucun grief.





Sur les demandes annexes

Il y a lieu de condamner M. [R] qui succombe au paiement des entiers dépens d'appel et d'une indemnité de procédure de 1500 euros au GFA [14] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, M. [R] étant débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute M. [M] [R] de toutes ses demandes ;

Le condamne au paiement des entiers dépens d'appel et d'une indemnité de procédure de 1500 euros au GFA [14].

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT