Cour d'Appel · Cabinet D — 10 octobre 2024

N° 295



GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Dubois,

le 14.10.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Lamourette,

le 14.10.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 10 octobre 2024





RG 22/00203 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 40-2, rg n° 20/09 du Tribunal de Première Instance de Papeete, section détachée de Nuku-Hiva, du 30 mai 2022 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 27 juin 2022 ;



Appelants :



M. [A], [V] [M], né le 27 mai 1984 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;



Mme [H] [U], née le 19 septembre 1937 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 4] - [Localité 7] Marquises ;



M. [W] [T] [M], né le 2 octobre 1955 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 4] - [Localité 7] Marquises ;



M. [E] [M], né le 19 novembre 1961 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 4] - [Localité 7] Marquises ;



Mme [O] [D] [M], né le 29 avril 1966 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 1] ;



Mme [F] [X] [S] [M], née le 19 juillet 1971 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 4] - [Localité 7] Marquises ;



L'Eurl [M] [A], à l'enseigne Make Market, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de [Localité 5] sous le n° Tpi 2092 B dont le siège social est sis au [Adresse 2], agissant poursuites et diligences M. [A] [M], son gérant domicilié en cette qualité de droit audit siège ;



Représentés par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



M. [B] [P] [M], né le 5 avril 1963 à [Localité 3], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 8] ;







M. [L] [G] [M], né le 24 octobre 1967 à [Localité 4], de nationalité française, conducteur d'engin, demeurant [Adresse 8] ;



Ayant pour avocat la Selarl Fenuavocats, représentée par Me Vincent DUBOIS, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 22 mars 2024 ;

 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 13 juin 2024, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/PP. CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme GUENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :



Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2019, l'EURL [M] [A] à l'enseigne Magasin Make a pris à bail concédé par [H] [U] épouse [M] des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 4] ([Localité 7], Marquises). L'acte a été contresigné «Bon pour accord en nue-propriété» par [W], [O], [F] et [E] [M].



[A] [M] a fait immatriculer le 18 mars 2020 la SARL [M] [A] dont il est gérant associé unique, ayant son siège à [Localité 4].



[B] [M] et [L] [M] ont attrait [A] [M] et l'entreprise du même nom le 30 octobre 2020 aux fins d'annulation du bail et d'expulsion, invoquant que ce bail d'un bien faisant partie de l'indivision successorale de leur père avait été concédé par leur s'ur sans l'accord des autres indivisaires. Les défendeurs ont invoqué le contreseing du bail par des nus-propriétaires.



Par jugement rendu le 30 mai 2022, le juge de la section détachée de Nuku-Hiva du tribunal de première instance de Papeete a :

Donné acte à Mme [H] [U] veuve [M], [W], [E], [O] et [F] [M] de leur intervention volontaire à la présente instance ;

constaté que la conclusion d'un bail commercial sur un bien indivis nécessite l'accord de l'unanimité des indivisaires conformément aux dispositions de l'article 815-3 du code civil ;

constaté qu'en l'espèce MM. [B] et [L] [M] n'ont pas consenti au bail commercial du 11 septembre 2019 conclu entre Mme [H] [U] veuve [M] et l'EURL [M] [A] ;

constaté l'inopposabilité et la nullité du bail commercial du 11 septembre 2019 conclu entre Mme [H] [U] veuve [M] et l'EURL [M] [A], mais rejeté la demande en nullité dudit bail commercial ;

ordonné l'arrêt des travaux entrepris par l'EURL [M] [A] dans l'immeuble sis à [Localité 4] centre-ville objet du contrat de bail commercial du 11 septembre 2019 ;

ordonné l'expulsion de l'EURL [M] [A] dudit immeuble et tous occupants de son chef, dont Mr [A] [M], au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte d'un montant de 100 000 XPF par jour de retard passé à compter de la signification de la décision ;

rejeté tous les autres chefs de demandes plus amples ou contraires ;

ordonné l'exécution provisoire des dispositions précédentes du présent jugement, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

condamné solidairement M. [A] [M] et l'EURL [M] [A] à payer à Monsieur [B] [M] et à Monsieur [L] [M] la somme de 254 250 FCP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

condamné solidairement M. [A] [M] et l'EURL [M] [A] aux entiers dépens de l'instance.



[A] [M], l'EURL [M] [A] à l'enseigne Make Market, [H] [U] épouse [M], [W] [M], [E] [M], [O] [M] et [F] [M] ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 27 juin 2022.



Il est demandé :



1° par [A] [M], l'EURL [M] [A] à l'enseigne Make Market, [H] [U] épouse [M], [W] [M], [E] [M], [O] [M] et [F] [M] (les consorts [M]), dans leur requête, de :

Recevoir les appelants en leur appel de l'ensemble des dispositions du jugement RG 20/00009 du 30/05/2022 ;

Statuant à nouveau,

Débouter messieurs [B] et [L] [M] de leurs demandes tendant à voir dire et juger nul le bail commercial consenti le 19/02/2020 à l'EURL [M] [A] ;

Autoriser au visa de l'article 815-5 du code civil madame [H] [U] veuve [M], [W] [M], [E] [M], [O] [M] et [F] [M] à signer avec l'EURL [M] [A] un bail commercial portant sur un local à usage commercial comprenant 2 pièces principales et 1 pièce annexe, d'une superficie de 120 m2 situé en rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [Localité 4] [Localité 7] MARQUISES moyennant un loyer annuel de 1.200.000 FCFP, ledit immeuble dépendant de la communauté ayant existé entre [H] [U] Veuve [M] et [R] [M], ce dernier décédé le 30 janvier 2005 ;

Dire et juger en effet que la stipulation de ce bail est conforme à l'intérêt commun de l'indivision et permettra la rénovation du rez-de-chaussée de l'immeuble qui en sera le siège ;

Dire et juger que le bail dont la signature sera ainsi autorisée sera opposable à [B] [M] et [L] [M] ;

Les condamner au paiement aux appelants d'une somme de 456.000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Les condamner également aux entiers dépens ;



2° par [B] [M] et [L] [M], dans leurs conclusions récapitulatives visées le 5 décembre 2022, de :

1/ Avant dire droit :

Décerner acte à Messieurs [B] et [L] [M] de ce qu'ils entendant réserver leurs observations et arguments dans le cadre de la présente instance d'appel, compte tenu des discussions et négociations en cours actuellement entre les parties (via leurs avocats respectifs) ;

En conséquence,

Renvoyer l'affaire à une audience ultérieure, à au moins trois (3) mois si possible, afin de finaliser les discussions en cours, en espérant aboutir à la formalisation d'un protocole d'accord écrit entre les parties ;

2/ Sur le fond :

confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 30 mai 2022 par le Tribunal civil de 1re instance de Papeete (Section détachée de NUKU-HIVA - TAIOHAE ; en audience foraine à Ua-Pou) ;

En conséquence,

Dire et juger la requête et les demandes des Messieurs [B] et [L] [M] recevables et bien fondées ;

constater l'inopposabilité et la nullité du bail commercial du 11 septembre 2019 conclu entre Mme [H] [U] veuve [M] et l'EURL [M] [A] ;

ordonner l'arrêt des travaux entrepris par l'EURL [M] [A] dans l'immeuble sis à [Localité 4] centre-ville objet du contrat de bail commercial du 11 septembre 2019 ;

ordonner l'expulsion de l'EURL [M] [A] dudit immeuble et tous occupants de son chef, dont Mr [A] [M], au besoin avec le concours de la force publique ;

assortir la décision à intervenir d'une astreinte d'un montant de 100 000 XPF par jour de retard passé à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ordonner que l'ensemble des loyers versés jusqu'alors, ainsi que ceux à venir, soient immédiatement séquestrés, entre les mains d'un administrateur- séquestre qui sera désigné par la juridiction de céans ; soit à ce jour, sauf à parfaire, une somme de 1 300 000 FCP, correspondant à 13 mois de loyers pour la période écoulée de février 2020 jusqu'à mars 2021 inclus ;

ordonner l'exécution provisoire ;

débouter M. [A] [M] et l'EURL [M] [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner solidairement M. [A] [M] et l'EURL [M] [A] à verser à M. [B] [M] et à M. [L] [M] une somme globale de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel, en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

condamner solidairement M. [A] [M] et l'EURL [M] [A] aux entiers dépens de l'instance, de 1re instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2024.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.



Il n'est pas justifié de pourparlers en cours pouvant donner lieu à une transaction ou à des désistements.



Sur la nullité du bail :



Pour rejeter la demande d'annulation du bail commercial en cause formée par [B] et [L] [M], le jugement entrepris, après avoir constaté qu'il est inopposable à ces derniers faute d'avoir été conclu avec l'accord de tous les indivisaires, s'agissant d'un acte de disposition, a retenu que la nullité d'un tel acte n'est pas encourue.



Les consorts [M] appelants concluent que le dispositif du jugement a constaté néanmoins la nullité du bail commercial, quoiqu'il ait rejeté la demande en nullité.



[B] et [L] [M] concluent que ce bail leur est non seulement inopposable, mais qu'il est nul et de nul effet car son résultat dépend du partage de la succession à intervenir.



Sur quoi :



Il résulte de l'article 815-3 du code civil que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision.



Le jugement entrepris a à bon droit retenu que la passation d'un bail commercial constitue un acte de disposition en ce qu'il altère gravement le patrimoine.



Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la circonstance que le partage de l'indivision successorale n'a pas encore eu lieu n'est pas de nature à permettre de motiver que la sanction du défaut d'unanimité soit la nullité du bail. En effet, en application de l'article 883 du code civil, le bail sera valable si le bien dont il fait l'objet est inclus dans le lot attribué à [H] [U] épouse [M]. Il ne sera rétroactivement anéanti que si l'immeuble est attribué à un autre indivisaire.



Le jugement déféré a donc constaté à tort la nullité du bail, mais il en a à bon droit rejeté la demande d'annulation.





Sur la demande d'autorisation de conclure un nouveau bail :



Le bail conclu par un seul indivisaire en violation de l' article 815-3, alinéa 3 du Code civil est non pas nul, mais inopposable aux autres indivisaires ( Cass. 1re civ., 27 oct. 1992, n° 90-21.173). C'est la solution appliquée par le jugement entrepris.



Les consorts [M] appelants ne le contestent plus. Leur appel tend à voir prononcer une autorisation judiciaire de la signature d'un nouveau bail commercial au visa de l'article 815-5 du code civil, dans l'intérêt commun de l'indivision, à savoir la réalisation de travaux de rénovation de l'immeuble.



L'article 815-5 du code civil dans sa version en vigueur en Polynésie française dispose qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.



Le jugement entrepris a rejeté la demande des consorts [M] à cet effet, au motif qu'il ne saurait être procédé de la sorte à une régularisation a posteriori d'un acte accompli de manière illégale.



Les consorts [M] appelants le contestent. Ils font valoir que le bail est inopposable aux autres indivisaires, mais non nul ni illicite, et qu'il s'agit uniquement pour le juge d'apprécier quel est l'intérêt commun de l'indivision.



[B] et [L] [M] demandent la confirmation du jugement.



Sur quoi :



Les consorts [M] appelants soutiennent que la réitération du bail commercial en cause par autorisation de justice serait conforme à l'intérêt commun de l'indivision. Ils exposent qu'il s'agit pour [A] [M] de reprendre le commerce d'alimentation interrompu en 2005 par le décès de son grand-père [R], l'époux de [H] [U] épouse [M] ; que le rez-de-chaussée est à l'abandon tandis que l'étage reste occupé par la mère.



[B] et [L] [M] exposent qu'ils ont agi lorsqu'ils ont constaté que [A] [M] allait entreprendre des travaux dans les locaux sans qu'ils aient été consultés. Ils demandent la confirmation de l'arrêt des travaux et de l'expulsion, ainsi que le séquestre des loyers.



Sur quoi :



Les conditions d'application de l'article 815-5 alinéa 1 du code civil ne sont pas réunies en l'espèce. En effet, l'autorisation judiciaire ne peut être demandée que pour passer outre au refus d'un coïndivisaire de consentir à un acte. Or, il n'est pas établi qu'[B] et [L] [M] aient refusé de consentir au bail commercial du 11 septembre 2019 avant la signature de celui-ci. L'autorisation judiciaire doit être préalable à la réalisation de l'acte projeté. Les consorts [M] appelants ne sont donc pas bien fondés à demander une réitération pure et simple du bail en justice.





Sur les effets de l'inopposabilité du bail :



Le jugement dont appel a retenu que :

-Il résulte de l'application des articles 815-3 et suivants du Code Civil que tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire qui portent atteinte à leurs droits égaux et concurrents sur la chose indivise et d'agir à cet effet, sans attendre le partage (Civ. 1re, 1er févr. 2017, no 15-22.412).

-En l'espèce, la requête initiale visait à arrêter la mise en place du projet de magasin de Monsieur [M] [A] dans l'attente du règlement de la succession des biens du de cujus, [M] [R] dit «[N]», M. [M] [A] n'étant pas un successible direct comme étant le fils de [M] [W], qui lui est héritier direct.

-Les travaux litigieux étant de nature à donner à l'immeuble une destination contraire à la volonté de l'attributaire du lot en cause après partage (M. [M] [A] ne pouvant prétendre à une attribution préférentielle), c'est à juste titre que Messieurs [B] et [L] [M] invoquent l'existence d'une atteinte à leurs droits successoraux.

-En conséquence, il sera fait droit à la demande d'expulsion et d'arrêt des travaux qui en découle, sous astreinte, dans les termes du dispositif.



Les consorts [M] appelants demandent d'échapper à ces condamnations en étant autorisés à conclure un nouveau bail, ce de quoi ils sont déboutés comme il a été dit.



[B] et [L] [M] demandent la confirmation du jugement. Ils réitèrent leur demande de séquestre des loyers avec désignation d'un administrateur séquestre.



Sur quoi :



La cour adopte les motifs précités du jugement qui a ordonné les mesures d'arrêt des travaux et d'expulsion sous astreinte qui sont appropriées pour faire rétablir la jouissance indivise des lieux, étant observé que ni [A] [M], ni la société du même nom ne sont eux-mêmes coïndivisaires.



S'agissant de la demande de séquestre, le jugement entrepris a retenu que :

-Bien que la désignation d'un séquestre soit prévue par les textes dont il a été fait application, la présente demande supposerait que soit demandée la restitution des sommes réclamées après règlement de la succession de [M] [R] dit «[Z]». Il n'est pas rapporté la preuve que le montant des loyers perçus ait été déposé sur un compte identifié, ou conservé intact entre les mains d'une personne identifiée, de sorte que le placement sous séquestre, mesure provisoire commandée par l'urgence qui ne peut pas prendre la forme d'une condamnation à restituer, s'avère impossible et en conséquence la demande doit être rejetée. Il en est de même pour la demande de placement sous séquestre des loyers à venir qui est incompatible avec la demande d'expulsion introduite.



Le jugement doit être confirmé de ce chef car, en effet, le séquestre n'est pas une mesure appropriée puisqu'il s'agirait d'appréhender des loyers perçus qui seraient entre les mains de [H] [U] épouse [M], ou bien une indemnité d'occupation qu'il n'est pas demandé de voir fixer contre la société [A] [M] jusqu'à son expulsion.



En application de l'article 815-10 du code civil, les loyers versés en exécution du bail en cause accroissent à l'indivision à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord autorisant la jouissance divise, sous réserve d'une prescription quinquennale. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. La répartition provisionnelle des bénéfices peut être demandée au président du tribunal (art. 815-11).



Le jugement sera donc confirmé, sauf en ce qu'il a constaté la nullité du bail.



Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté l'inopposabilité et la nullité du bail commercial du 11 septembre 2019 conclu entre Mme [H] [U] veuve [M] et l'EURL [M] [A], mais rejeté la demande en nullité dudit bail commercial ;



Statuant à nouveau de ce chef :



Constate l'inopposabilité à [B] et [L] [M] du bail commercial du 11 septembre 2019 conclu entre [H] [U] veuve [M] et l'EURL [M] [A] ;



Rejette la demande en nullité dudit bail commercial ;



Condamne solidairement [A] [M] et l'EURL [M] [A] à l'enseigne Make Market à payer à [B] [M] et à [L] [M] ensemble la somme supplémentaire de 250 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge de [A] [M] et de l'EURL [M] [A] à l'enseigne Make Market les dépens de première instance et d'appel.



Prononcé à [Localité 5], le 10 octobre 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL