Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 octobre 2024

ARRÊT N° 332



N° RG 23/02382



N° Portalis DBV5-V-B7H-G456







[M]



C/



[A]-[V]













Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 15 octobre 2024 aux avocats 



Copie gratuite délivrée 

Le 15 octobre 2024 aux avocats 

 

 















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2024







Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES 





APPELANTE :



Madame [R] [M]

née le 03 Avril 1984 à [Localité 7] (17)

[Adresse 1] - [Localité 5]



ayant pour avocat postulant Me Gaëlle KERJAN de la SELARL KERJAN-ORMILLIEN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant Me Pierre-Henry BILLARD, avocat au barreau de DIJON 











INTIMÉE :



Madame [E], [K], [B] [V] veuve [A]

née le 16 Août 1978 à [Localité 6] (24)

[Adresse 4] - [Localité 5]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me François MIDY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

 

qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 













ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon compromis signé le 25 septembre 2019 Mme [E] [V] veuve [A] a acquis de Mme [R] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] 17920 à BREUILLET, ayant fait l'objet de travaux de rénovation, moyennant le prix de 475.000 €.



Alertée par un tiers ayant assisté au chantier de rénovation de l'immeuble de la présence d'un étai dissimulé derrière une cloison de doublage, Mme [A]-[V], accompagnée par un technicien du cabinet AGIR'EXPERT, a procédé le 19 décembre 2019 à une nouvelle visite du bien pour vérifier cette information. 

Aucun étai n'ayant été trouvé, la vente a été réitérée par acte authentique reçu le 27 décembre 2019.



Un artisan intervenu sur le chantier de rénovation de l'immeuble ayant désigné à Mme [A]-[V] la cloison renfermant l'étai, cette dernière a fait constater par huissier le 10 janvier 2020 la présence de ce dispositif, ainsi que l'existence de nombreux désordres puis s'est rapprochée d'un expert amiable.



Par ordonnance en date du 14 février 2020 rendue à la requête de Mme [A]-[V], la présidente du tribunal judiciaire de SAINTES a désigné M. [J] [W] aux fins d'expertise de l'immeuble.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 octobre 2020.



Par acte signifié le 7 octobre 2020, Mme [A]-[V] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour entendre :



- débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes,

- prononcer la résolution pour vices cachés de la vente intervenue le 27 décembre 2019,

- condamner Mme [M] à lui restituer la somme principale de 475.000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019,

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 85.912,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

- ordonner la libération à son profit des sommes détenues pour le compte de Mme [M] par Maître VICQ objets de l'opposition à distribution du prix de vente signifiée le 4 septembre 2020,

- condamner Mme [M] au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais suivants :













signification de l'ordonnance sur requête probatoire : 293,69 €

signification de l'opposition à distribution du prix de vente : 87,97 €

signification de l'ordonnance de saisie-conservatoire : 443,18 €

dénonciation de l'ordonnance de signification de saisie-conservatoire de créances : 103,89 €

procès-verbal de constat dressé le 10 janvier 2020

expertise judiciaire.



En défense, Mme [M] sollicitait que le tribunal :

- déboute Mme [A]-[V] de l'ensemble de ses demandes,

- condamne Mme [A]-[V] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamne Mme [A]-[V] au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire en date du 15 septembre 2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit : 



'Prononce la résolution de la vente reçue le 27 décembre 2019 par Maître [L] [H], notaire associé à [Localité 8], conclue entre Mme [R] [M] d'une part et Mme [E] [K] [B] [V] veuve [A] d'autre part, portant sur l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3],

Ordonne la publication de la présente décision au Service de la publicité foncière, à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Mme [R] [M],

Condamne Mme [R] [M] à restituer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 475.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien,

Condamne Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 84.218,56 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

Condamne Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Mme [E] [V] veuve [A] du surplus de ses demandes,

Déboute Mme [R] [M] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Condamne Mme [R] [M] aux dépens qui comprendront les frais de signification de l'ordonnance sur requête en date du 14 février 2020 et les frais d'expertise judiciaire,

Condamne Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'.



Le premier juge a notamment retenu que : 



- les opérations d'expertise judiciaire ont mis en lumière l'historique de l'immeuble ainsi que les circonstances de son achat en 2016 par Mme [M] et de sa rénovation avant la revente à Mme [A].

L'expert indique notamment qu'il y a une vraie distorsion dans la présentation du notaire qui annonce des travaux plutôt secondaires alors que cette maison était, comme nous le supposions après nos premières recherches, en ruine.



Contrairement à ce que pouvaient laisser entendre les déclarations de Mme [M] lors de la vente, Mme [D]-[V] a en réalité acheté un immeuble dont l'état de ruine et d'instabilité structurelle avait été constaté par un expert judiciaire au cours de la procédure de péril imminent mise en oeuvre











en 2011, et dont la réhabilitation requérait de lourds travaux menés par des professionnels offrant des garanties après la réalisation d'études de structures

Mme [M] n'a pas été en mesure de justifier devant l'expert judiciaire avoir remédié à cette instabilité structurelle dûment constatée dès 2011 par des études et travaux appropriés

L'absence de garantie de stabilité offerte par cet immeuble à usage d'habitation rend donc celui-ci impropre à sa destination et constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil, dont Mme [M] avait connaissance pour avoir acquis l'immeuble en état de ruine puis orchestré les travaux de rénovation inadaptés avec son compagnon.

- l'expert judiciaire relève de surcroît un défaut de solidité de la charpente du garage, que Mme [A]-[V] a dû faire étayer dès 2020, ainsi que l'absence d'isolation thermique de l'immeuble.

- l'expert estime que l'absence d'isolation thermique est, «avec les défauts de la charpente, le point le plus grave car la remise de cette maison en conformité de réglementation nécessite de détruire et reprendre tout l'intérieur de la construction », et conclut comme suit :

«Impropriété à destination retenue pour l'absence de réflexion thermique sur l'immeuble, mise en jeu de la solidité sur les reconstructions des maçonneries (étai dans une cloison entre autres...), les charpentes fragilisées...

Les vices existaient à la vente et étaient indétectables par un profane'.

- la visite du 19 décembre 2019 était uniquement la recherche de la présence d'un étai dans une cloison de doublage. Il ne s'agissait donc pas d'une visite avant achat de l'ensemble de l'immeuble, mais uniquement de la recherche ciblée d'un étai dissimulé dans une cloison de doublage, étai dont la présence a été niée en toute mauvaise foi par le compagnon de Mme [M].

- Mme [M], qui avait connaissance de ces vices pour avoir participé aux travaux litigieux, ne peut se prévaloir des termes de la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.

- Mme [A]-[V] est fondée à obtenir la résolution de la vente, celle-ci entraînant le remboursement du prix par Mme [M], soit 475.000€, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- Mme [M] est tenue, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, pour un montant total de 84.218,56 €.

- les frais d'expertise unilatérale ne constituent pas un préjudice indemnisable mais des frais irrépétibles.

- le préjudice moral et de jouissance de Mme [A]-[V] sera en outre indemnisé à hauteur de la somme de 5000 €.







LA COUR



Vu l'appel en date du 24/10/2023 interjeté par Mme [R] [M]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 15/01/2024, Mme [R] [M] a présenté les demandes suivantes :



'Vu les articles 1240 et 1641 et suivants du code civil ; Vu les pièces et moyens versés au débat ;

Déclarer Mme [M] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [E] [A]-[V] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamner Mme [E] [A]-[V] à verser à Mme [R] [M] la somme de 15000 € en réparation de son préjudice subi du fait de la procédure abusive intentée par Mme [E] [A]-[V] ;









Condamner Mme [E] [A]-[V] à verser à Mme [R] [M] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [E] [A]-[V] aux entiers dépens'.



A l'appui de ses prétentions, Mme [R] [M] soutient notamment que : 



- face à un certain parti pris de l'expert judiciaire, Mme [M] a fait procéder à une contre-expertise, qui pour être non contradictoire, ne reprend pas moins le même cheminement que l'expertise judiciaire de M. [W], tout en aboutissant à une conclusion très différente, notamment sur le caractère caché des prétendus vices allégués.

- il n'y a pas en l'espèce de vices cachés.

- s'agissant du gros oeuvre, des moellons et de leurs jointements, la réserve de l'expert quant à la stabilité des maçonneries sous le doublage n'est fondée sur aucune constatation, et il ne constate aucun dommage apparent ou caché. 

Aucun désordre de cette nature n'affecte l'immeuble dans la mesure où l'expert ne préconise aucuns travaux de réparation, ni même aucune mesure conservatoire.

- L'acheteur a visité l'immeuble avant l'achat en compagnie d'un expert qui aurait dû être à même de réaliser aisément ces mêmes constatations.

Les vices décrits étaient apparents et ne rendent pas la chose impropre à sa destination.

- sur la présence d'un étai de maçon dans la cloison, aucun dommage consécutif n'est indiqué et l'acheteur avait connaissance de sa présence.

- sur la stabilité du garage, ces désordres étaient parfaitement visibles et analysables même par une personne profane, et Mme [A] s'était entourée de l'avis d'un expert.

- sur l'isolation, Mme [E] [A]-[V] a pu visiter les combles, de sorte qu'elle ne saurait à nouveau se prévaloir du caractère dissimulé de ce désordre. L'expert ne détermine en rien les performances thermiques de l'immeuble.

- sur l'escalier mezzanine, l'usage auquel on destine cet escalier n'est nullement compromis et ce désordre était visible.

S'agissant des autres désordres, l'expert se borne à des constatations visuelles et ne préconise aucune mesure conservatoire.

En outre, il n'étaye ses constatations d'aucune observation personnelle ni même de photographies. Ces constatations réalisées ne constituent en aucun cas des désordres répondant à la définition des vices cachés.

- si l'intégrité structurelle de l'immeuble dans son entier n'était pas assurée, le fait pour l'expert de ne pas ordonner des mesures conservatoires permettant d'y remédier constituerait une faute de sa part.

- les désordres allégués n'étaient en aucun cas dissimulés à la vue de Mme [E] [A]-[V] qui a fait intervenir avant la vente son conseil et un expert en bâtiment pour vérifier l'ensemble des travaux réalisés dans l'immeuble.

Il ne s'agissait donc pas seulement de la recherche de la présence ou non d'un étai, mais bien de la vérification de la totalité des travaux réalisés lors de la rénovation de l'immeuble.

- il conviendra dès lors de réformer intégralement la décision entreprise et de débouter Mme [E] [A]-[V] de l'intégralité de ses demandes.

- Mme [A]-[V] a de toute évidence prémédité cette procédure judiciaire parfaitement abusive à dessein de réaliser un gain substantiel de près de 100 000 €, et son abus de procédure sera sanctionné à hauteur de la somme de 15 000 €, étant précisé que Mme [M] a été abusivement privée du prix de vente en totalité de son immeuble pendant 18 mois par une saisie abusive.



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 26/04/2024, Mme [E] [V] veuve [A] a présenté les demandes suivantes: 





'Vu les dispositions des articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du code civil ;

Dire et juger Mme [R] [M] recevable mais mal fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, l'en débouter ;

Dire et juger Mme [E] [V] veuve [A] recevable et bien fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit ;



Confirmer le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de SAINTES en ce qu'il a :

Prononcé la résolution de la vente reçue le 27 décembre 2019 par Maître [L] [H], notaire associé à [Localité 8], conclue entre Mme [R] [M] d'une part et Mme [E], [K], [B] [V] veuve [A] d'autre part, portant sur l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3],

Ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière, à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Mme [R] [M],

Condamné Mme [R] [M] à restituer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 475.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien,

Condamné Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 84.218,56 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,



Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Débouté Mme [R] [M] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Condamné Mme [R] [M] aux dépens qui comprendront les frais de signification de l'ordonnance sur requête en date du 14 février 2020 et les frais d'expertise judiciaire,

Condamné Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ».



Infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de SAINTES en ce qu'il a condamné Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance,

Statuant à nouveau ;

Condamner Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance,

Y ajoutant ;

Condamner Mme [R] [M] à verser à Mme [E] [V] veuve [A] une somme de 3.210,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant de la taxe foncière 2023 de l'immeuble ;

Condamner Mme [R] [M] à verser à Mme [E] [V] veuve [A] une somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d'appel'



A l'appui de ses prétentions, Mme [E] [V] veuve [A] soutient notamment que : 



-l'ensemble immobilier acquis par Mme [M] le 16 septembre 2016 pour 80 000 € avait fait l'objet d'une procédure d'arrêté de péril imminent le 15 novembre 2011, information qui n'avait jamais été portée à la connaissance de Mme [V] veuve [A].











- le maire de la commune de [Localité 5] enjoignait au précédent propriétaire, M. [I], par lettre du 14 juin 2016, de réaliser des travaux en prenant le soin de préciser (pièce n°12-8):

« l'état actuel de votre bâtiment présente encore un risque pour la sécurité publique. En effet, l'intérieur du bâtiment présente un risque d'effondrement partiel. Je vous demande donc de bien vouloir obstruer toutes les ouvertures afin d'éviter toute intrusion, et de matérialiser l'interdiction de l'accès à la propriété à toutes personnes non autorisées par le propriétaire'.

Mme [M] achetait le bien le 16 septembre 2016.

- la commune de [Localité 5] confirmait qu'aucune demande d'autorisation de travaux ni de déclaration de travaux n'avait, depuis l'acquisition faite par Mme [M], été déposée auprès du service de l'urbanisme

- M. [X], en plus d'être le compagnon de Mme [M], se présentait comme un professionnel patenté disposant d'un réseau d'artisans particulièrement qualifiés.



Il s'était proposé de réaliser à l'étage de cet immeuble un certain nombre d'aménagements et plus particulièrement une chambre supplémentaire, une salle d'eau et l'agrandissement de l'une des chambres existantes, pour un montant versé de 15 000 €. Etant donnée la qualité apparente de la rénovation du reste de la maison, Mme [V] veuve [A] avait accepté et les consorts [M]-[X] se sont chargés de l'intégralité de ces aménagements.

- au regard du rapport d'expertise contradictoire de M. [W], si l'ensemble immobilier était présenté comme ayant été « entièrement rénové », cette expertise judiciaire a démontré qu'il s'agissait d'un véritable simulacre.

Il est établi que l'immeuble vendu était affecté de vices cachés, lesquels étaient parfaitement connus de Mme [M] cette dernière s'étant, de surcroît comportée en professionnel de la construction au regard des travaux réalisés, et la clause contractuelle exonératoire ne peut s'appliquer.

- l'expert a conclu à l'impropriété à destination du bien et a chiffré le coût des travaux de remise en état.

- Mme [R] [M] avait parfaitement connaissance de cette situation tout comme elle avait connaissance de ces vices puisqu'elle a réalisé des travaux, sans factures, pour ensuite proposer à la vente un immeuble décrit comme ' entièrement rénové avec goût'

- Mme [V] veuve [A] avait appris, par une indiscrétion, qu'un étai de maçon aurait été dissimulé derrière une cloison de plaque de plâtre, elle a demandé à M. [O] du cabinet AGIR EXPERT de se déplacer afin de tenter de localiser le fameux étai.

M. [X], s'y était fermement opposé et certifiait qu'il n'y avait aucune difficulté et il n'existait pas d'étai de maçon enfermé dans une cloison.

- en tout état de cause, le fait d'avoir un doute sur l'existence d'un étai dissimulé ne suffit pas à caractériser la connaissance d'un vice.

- Selon M. [W], « les vices existaient à la vente et étaient indétectables par un profane, alors notamment que l'emplacement d'un étai était délibérément caché.

- notamment sur la couverture, l'expert indique : 'cette couverture de la maison présente de multiples physionomies et surtout de multiples défauts'.

- il y a lieu à confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'existence de vices cachés de l'immeuble justifiant la résolution de sa vente, avec restitution du prix payé avec intérêts à compter du 27 décembre 2019, jour de la vente.

- le jugement doit être également confirmé s'agissant des dommages et intérêts alloué, Mme [V] veuve [A] entendant faire sien le raisonnement des premiers juges, et une somme de 3.210,00 € est au surplus sollicitée au titre de la taxe foncière de l'immeuble pour l'année 2023.

- sur le préjudice moral, le couple [M]-[X] mène de manière évidente une activité habituelle d'achat et de revente de maisons qu'ils « bricolent » à moindre coût dans le but d'offrir un immeuble extrêmement attrayant alors qu'il ne s'agit, en réalité, que d'un faux-semblant, une somme indemnitaire de 15 000 € étant réclamée par infirmation du jugement.









- dans ce contexte de confirmation au principal de ses demandes, aucun abus de procédure ne peut lui être reproché.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 06/05/2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande de résolution au titre des vices cachés :



L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.



L'article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.



L'article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.



L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.



L'article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l'acheteur.'



En l'espèce, l'acte authentique de vente du 27 décembre 2019 comporte une clause exonératoire de garantie des vices apparents ou cachés affectant le bien vendu, qui ne peut être écartée que s'il est démontré que le vendeur avait connaissance de ces vices et a, de mauvaise foi, omis d'en informer l'acquéreur.



Il convient ici de rappeler les principales constatations et conclusions du rapport d'expertise judiciaire déposé le 3 octobre 2020 :



'le vendeur déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués par lui-même en octobre 2016:

Petite maçonnerie, plomberie, électricité

Toiture, Zinguerie

Enduits, façade et joints des moellons

Parquet carrelage et jonc de mer

Piscine et terrasse sur plot...



On retiendra ainsi :

- que l'immeuble est réellement en ruine quand Mme [M] en fait l'acquisition en 2016.

- que le précédent propriétaire, avant Mme [M], avait possiblement engagé des travaux ayant causé de graves dommages a l'immeuble, comme des tirants coupés, des maçonneries désolidarisées, une couverture de garage complètement pourrie et en cours d'effondrement. (il y a donc bien eu d'importants travaux sur la couverture du garage contrairement aux affirmations de Mme [M] dans son dernier dire).











L'ensemble de la construction d'ailleurs présente un tel risque que l'expert nommé par le tribunal administratif en 2011 proposait une démolition du gros-oeuvre de la quasi-totalité de la maison qui sera acquise par Mme [M].

Ces maçonneries ne seront finalement pas démolies par les ouvriers de Mme [M], ce qui provoque de nouvelles interrogations sur l'état structurel de la maison [A].

Afin de lever toutes ces réserves, nous avions demandé à Mme [M] si elle pouvait nous confirmer que, dans le cadre de la sauvegarde des maçonneries pourtant à démolir, elle avait fait appel à un bureau d'étude de structure béton armé et une entreprise de maçonnerie qui ont alors pu effectuer les reprises en sous-oeuvre de cette maison, si l'objectif avait été, à l'époque, de ne pas suivre les préconisations de l'experte Mme [C] [P] nommée par le Tribunal Administratif

NDLE : il n'y a pas eu de Bureau d'étude de structure qui aurait défini l'emplacement des raidisseurs et des chaînages ou renforts de structure 11 est clair qu'au stade de notre expertise, la stabilité de cet immeuble reconstruit est injustifiable techniquement

- Il résulte aussi de ces nouveaux éléments que d'importants travaux de reconstruction de cette maison dateraient de 2016.

Il y a une vraie distorsion dans la présentation du notaire qui annonce des travaux plutôt secondaires alors que cette maison était, comme nous le suppositions après nos premières recherches, en ruine'.

L'expert judiciaire a retenu : 

' I) Mme [M] achète en septembre 2016 une masure qui a fait I 'objet d'un arrêté de péril dans les années précédentes, la mainlevée de cet arrêté étant obtenue par son propre vendeur quelques semaines avant la signature.

2) Cette construction, très gravement endommagée par manque d'entretien au fil des décennies, doit faire l'objet de travaux lourds précisément pour réparer des ouvrages de structure, de charpente, de couverture et tous autres équipements car elle est complètement inhabitable à l'acquisition...

4) on sait que Mme [M] transformera cette masure en une maison d'habitation de plus de 250 m2 habitables avec piscine avec tout le confort moderne.

5) La difficulté et l'importance des travaux à prévoir est considérable, car l'architecte en charge de la procédure de péril n'avait pas manqué de signaler que la majeure partie de l'immeuble serait à démolir pour le sécuriser, compte tenu de tirants coupés et d'instabilité globale de l'ensemble des murs.

En réalité il ne sera rien fait de la sorte.

Mme [M] conservera les structures de l'immeuble ou les « remontera » et en l'état de nos opérations, s'avère dans l'incapacité d'apporter la moindre justification de la solidité structurelle de l'immeuble, puisque les travaux ont été réalisés sans bureau d'études et sans plans, dans des conditions inconnues, à tel point qu'un étai (objet de discorde) est resté positionné, masqué dans une cloison, sous une structure en béton armé dont l'expert ignore la nature, la descente de charge et le ferraillage'...

Concernant la charpente du garage et la couverture

'les différentes pièces de charpente ont été délibérément montées « à la bricole», pas admissible pour un pseudo-professionnel

C'est donc soit de l'incompétence, soit une intervention technique légère pour en faire le moins possible et donner l'impression que « ça va tenir...

La toiture du garage est une passoire depuis des dizaines d'années, compte tenu de l'état des voligeages et des poutres en bois...

Un état de couverture remaniée par Mme [M] et son compagnon ou ses amis juste inadmissible.

Un train de chevrons a été enfilé en partie basse sous la charpente actuelle sans que le moisage avec les chevrons existants ait été réalisé...

En partie intermédiaire du garage on sait qu'une panne cassée et pourrie par l'eau a été bloquée par un étai, elle devra être remplacée.











En partie haute du rampant, on nous informe qu'il y a une infiltration en provenance du VELUX qui couvre la chambre d'une des filles de Mme [A].

Ces infiltrations ont d'ailleurs dégradé les placos qui viennent fermer le volume de cette chambre sur le garage. Nous ignorons si le placostyl est coupe-feu sur le garage comme obligatoire, et si même il est isolé thermiquement.

En tout état de cause le panneau de placo est discontinu...

En partie basse côté jardin et voisin, la couverture n'est pas étanche et la maçonnerie d'angle n'est plus rejointoyée.

La panne à l'aplomb du cloisonnement de la chambre fille ne présente pas un sommier maçonné correct. Nous doutons du calage de cette panne dans la maçonnerie.

On note aussi que la couverture n'est pas étanche au faîtage, sur la longueur du faîtage On relève des traces d'eau sur le plancher ...

La défaillance de la charpente et couverture du garage relève pour sa part d'une mise en jeu de solidité d'ouvrage, et concerne les existants pour partie et la charpente neuve pour une autre...

Concernant l'isolation thermique, 'les isolations thermiques de la maison ex-[M] ne sont pas conformes à la réglementation, car soit inexistantes sciemment, comme nous l'avons vu sur les murs périmétriques de la maison (simple placostyl destiné à uniformiser l'aspect visuel de la rénovation intérieure), ou dans les combles accessibles ou perdus, soit tellement disparates dans l'ensemble de la construction qu'elles relèvent du plus parfait amateurisme appliqué de façon délibérée...

Les photos de 2013 permettent de comprendre l'état de l'immeuble quand M. [X] va décider de doubler les murs intérieurs sans même procéder à leur isolation...

Cette situation technique est indétectable lors de la visite avant achat.

Isolation des combles : elle est inexistante...

La défaillance globale de l'isolation thermique relève de l'impropriété à destination...'

L'expert judiciaire précise ainsi que l'absence d'isolation thermique est 'avec les défauts de la charpente, le point le plus grave car la remise de cette maison en conformité de réglementation nécessite de détruire et reprendre tout l'intérieur de la construction ', et il conclut :

'Impropriété à destination retenue pour l'absence de réflexion thermique sur l'immeuble, mise en jeu de la solidité sur les reconstructions des maçonneries (étai dans une cloison entre autres...), les charpentes fragilisées...

Les vices existaient à la vente et étaient indétectables par un profane'.



Il résulte donc des observations précises et étayées de l'expert judiciaire, non contredite utilement par les pièces versées par l'appelante, non contradictoirement établies s'agissant du document signé de M. [F] 

[Z], que l'immeuble acquis par Mme [E] [V] veuve [A] le 27 décembre 2019 était au jour de la vente affecté de vices cachés dont l'acquéreur ne pouvait avoir connaissance, cette connaissance n'étant pas démontré en dépit de l'intervention ponctuelle de tiers expert. 



Il ressort des éléments de la procédure que l'ensemble immobilier acquis par Mme [M] le 16 septembre 2016 pour 80 000 € avait fait l'objet d'une procédure d'arrêté de péril imminent le 15 novembre 2011.



Il apparaît au surplus que le maire de la commune de [Localité 5] enjoignait au précédent propriétaire, M. [I], par lettre du 14 juin 2016, de réaliser des travaux en prenant le soin de préciser (pièce n°12-8) :



' l'état actuel de votre bâtiment présente encore un risque pour la sécurité publique. En effet, l'intérieur du bâtiment présente un risque d'effondrement partiel. Je vous demande donc de bien vouloir obstruer toutes les ouvertures afin d'éviter toute intrusion, et de matérialiser l'interdiction de l'accès à la propriété à toutes personnes non autorisées par le propriétaire'.







Étant rappelé que Mme [M] achetait le bien le 16 septembre 2016.



Au surplus, la commune de [Localité 5] a confirmé qu'aucune demande d'autorisation de travaux ni de déclaration de travaux n'avait, depuis l'acquisition faite par Mme [M], été déposée auprès du service de l'urbanisme.



Il ressort au surplus du rapport d'expertise judiciaire que Mme [M] a procédé elle-même ou avec l'aide de tiers, sans justificatifs ou factures sauf exception, à un ensemble de travaux destinés à permettre la vente de son immeuble, réalisés en toute connaissance de cause sans que l'immeuble puisse être déclaré propre à sa destination d'habitation.



Outre l'existence de différents désordres non décelables par Mme [V] veuve [A] selon l'expert, la présence d'un étai conservé derrière l'isolation en placoplâtre est restée dissimulée en dépit des demandes de l'acheteuse, l'expert judiciaire relevant à ce propos que l'étai tient 'un bout de bastaing bois récent, sous un linteau béton coulé récent. Le compagnon de Mme [M] qui réalisait les travaux, avait donc une inquiétude et a laissé cet étai...

Cette situation technique est indétectable lors de visite avant achat et Mme [M] avait semble-t-il délibérément caché l'emplacement de cet étai lors de la visite de l'expert AGIR'.



Au surplus, l'importance des travaux réparatoires ou de mise en conformité nécessaires est précisément quantifiée par l'expert judiciaire, soit 



- réfection de l'électricité : 21.442,34 € ,

- travaux d'isolation thermique : 60.512,79 € 

- travaux de reprise de charpente et de couverture du garage : 39.384,00 €

- travaux de reprise du solin de la cheminée : 450,00 €,

- travaux de peinture suite à reprise de l'électricité et de l'isolation : 20.000,00€,

- reprise de divers travaux inachevés : 2.500,00 €.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bien vendu présente des vices cachés à Mme [V] veuve [A] au jour de la vente le rendant impropre à sa destination, Mme [M] ne pouvant prétendre à l'application de la clause contractuelle de non garantie dès lors qu'elle avait connaissance de ces vices et a, de mauvaise foi, omis d'en informer l'acquéreur. 



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente reçue le 27 décembre 2019 par Maître [L] [H], notaire associé à [Localité 8], conclue entre Mme [R] [M] d'une part et Mme [E] [K] [B] [V] veuve [A] d'autre part, portant sur l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], et ordonné la publication de cette décision au service de la publicité foncière.



Le jugement sera en outre confirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] à restituer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 475.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien



Sur les demandes indemnitaires : 



Alors qu'il est fait droit à la demande principale de résolution de la vente intervenue, au titre des vices cachés, Mme [E] [V] veuve [A] est recevable à solliciter de Mme [M] l'indemnisation des préjudices dont elle justifie.



Le jugement doit être en conséquence confirmé en ca qu'il a condamné Mme [M] au paiement de la somme de 84.218,56 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, démontré par les productions, cette somme étant ainsi décomposée :







- 23.750 € au titre de la rémunération de l'agent immobilier

- 35.421,61 € au titre des frais d'acquisition

- 15.000 € au titre des travaux complémentaires d'aménagement réglés à Mme [M]

- 260,55 € au titre de la facture de travaux sur l'installation électrique

- 110 € au titre du coût d'étayage de la charpente du garage

- 6.807 € au titre des taxes foncières 2020 à 2022

- 1.555,20 € au titre des frais de déménagement.



Il sera confirmé que les sommes allouées au jugement portent intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.



Au surplus, la demande présentée par Mme [E] [V] veuve [A] au titre du remboursement de la taxe foncière 2023 de l'immeuble doit être reçue, une somme de 3210 € lui étant allouée, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.



Le préjudice moral de Mme [A] est pleinement caractérisé dans les circonstances particulières de la vente, compte tenu de l'importance des vices cachés de l'immeuble, en pleine connaissance de Mme [M].



L'appréciation de principe du tribunal doit donc être confirmée, une somme de 10 000 € devant néanmoins être allouée à ce titre à l'intimée, compte tenu du temps écoulé et de l'importance des désagréments supportés au regard du montant élevé des sommes mobilisées. 



Sur l'abus de procédure : 



Il y a lieu de rechercher l'existence d'éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l'exercice du droit d'agir en justice.



En l'espèce, au vu du sens de la décision, qui la juge fondée en son action, madame [V] veuve [A] ne saurait être regardée comme ayant commis un abus de procédure en engageant le procès. 



La demande de dommages et intérêts formée à ce titre par Mme [M] sera en conséquence écartée.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés, notamment en ce qui concerne les frais de référé et d'expertise, et les frais d'actes exclus des dépens, dont seront également exclus les frais de signification de l'opposition à distribution du prix de vente à hauteur de 87,97€, les frais de signification de l'ordonnance de saisie-conservatoire de créances à hauteur de 427,52 €, les frais de dénonciation de l'ordonnance de signification de saisie-conservatoire de créances à hauteur de 88,36 €.

Le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a exclu des dépens les frais de constat d'huissier qui relèvent des frais irrépétibles.

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de Mme [R] [M].







Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- condamné Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance.

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] à verser à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] à verser à la somme de 3210 € au titre de la taxe foncière 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

DÉBOUTE Mme [R] [M] de sa demande indemnitaire au titre de l'abus de procédure.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

CONDAMNE Mme [R] [M] à payer à Mme [E] [V] veuve [A] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE Mme [R] [M] aux dépens d'appel.



 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,