Cour d'Appel · 1ère chambre section inst — 15 octobre 2024

ARRET N° 

du 15 octobre 2024



R.G : N° RG 24/00534 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPCR





[K]





c/



[L]

[L] NÉE [D]











BD







Formule exécutoire le :

à :



la SELARL OPTHÉMIS



Me Clémence GIRAL-FLAYELLE 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE



ARRET DU 15 OCTOBRE 2024



APPELANTE :

d'une ordonnance rendue le 15 mars 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Troyes



Madame [R] [K] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-001418 du 28/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représentée par Me Isabelle GUILLAUMET-DECORNE de la SELARL OPTHÉMIS, avocat au barreau de REIMS



INTIMES :



Monsieur [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS



Madame [T] née [D] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller



GREFFIER :



Madame Lucie NICLOT, greffier



DEBATS :



A l'audience publique du 10 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 

Exposé du litige : 



Madame [T] [D] épouse [L] et monsieur [U] [L] sont propriétaires d'un bien immobilier cadastré section ZP N°[Cadastre 4] Lieudit « [Localité 5] » pour 08a 04ca. 

Par contrat en date du 9 juillet 2019, Monsieur [U] [L] a donné à madame [R] [V] née [K] un appartement de type 5 situé [Adresse 2] ' à [Localité 1] en contrepartie d'un loyer s'élevant à la somme de 800 € outre les charges. 



Invoquant un défaut de paiement des loyers et une absence de justification de la couverture d'assurance locative, à compter du mois d'octobre 2022, le bailleur a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail par exploit de commissaire de Justice en date du 06 juin 2023.



Le 15 septembre 2023 les époux [L]-[D] ont fait délivrer à Mme [V]-[K] une assignation en résiliation du bail et en paiement des loyers échus et impayés établis au 02/09/2023, à 8.000 €.



Par ordonnance de référé en date du 15 mars 2024 la présidente du tribunal judiciaire de Troyes a : 




Constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 07/08/2023 et ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [V]-[K] et de tous occupants de son chef.

Condamné Mme [V]-[K] à payer au bailleur une indemnité d'occupation précaire équivalente au loyer chargé à compter du 7 août 2023 et jusqu'au parfait départ du locataire (restitution effective des clés).

Condamné Mme [V]-[K] à payer à M. [L] la somme provisionnelle de 11.400 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 16 février 2023 avec intérêt au taux légal sur 5.159,19 € à compter du 06/06/2023 (date du commandement de payer).

Condamné Mme [V]-[K] aux dépens comprenant le coût du commandement du 06 juin 2023 et de la saisine de la CCAPEL ainsi qu'à payer à M. [L] la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Répondant au moyen tiré de l'exception d'inexécution par le bailleur des travaux nécessaire à l'occupation décentre du logement, soulevé par la locataire, le premier juge estime que :



' Mme [V]-[K] allègue l'existence de divers désordres qui justifieraient, selon elle, des travaux par le propriétaire, sans en rapporter la moindre preuve. En outre, elle ne démontre pas en quoi ces désordres rendraient le logement impropre à la location.'



Le 23 mars 2024 Mme [V]-[K] a interjeté appel de cette décision sur l'ensemble de ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour le 03 mai 2024, Mme [V]-[K] sollicite l'infirmation de la décision querellée en toutes ses dispositions déférées et, statuant de nouveau de :



A titre principal : 




Constater que le logement loué ne répond pas aux conditions de décence et de salubrité requises.

Retenir que c'est à bon droit que Mme [V]-[K] a cessé le paiement de son loyer après mise en demeure du bailleur de procéder aux travaux requis.

Enjoindre les époux [L] de ' procéder sans délai aux réparations qui s'imposent afin de rendre le logement conforme aux normes en vigueur, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.'




A titre subsidiaire : 




Retenir la bonne foi de Mme [V]-[K].

Constater que les époux [L] ont manifestement contribué à la situation d'impayés de loyer en donnant à bail le logement à Madame [R] [K] épouse [V], laquelle ne disposait pas, dès la signature du contrat, des garanties nécessaires pour assurer le paiement des loyers de manière pérenne. 

Constater que la situation financière de Madame [R] [K] épouse [V] ne lui a pas permis de s'acquitter de l'intégralité de ses loyers. 

Lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.




Aux termes de leurs conclusions signifiées et déposées à la cour le 31 mai 2024, les époux [L] sollicitent la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dues à la somme de 14.600 euros.

Ils sollicitent la condamnation de Mme [V]-[K] aux dépens d'appel et à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 03 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1/ Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution du paiement des loyers : 



Si l'article 1219 du code civil dispose que : 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave' l'application de cette règle au contrat de bail suppose qu'il soit justifié que le bailleur a manqué à une obligation essentielle du bail rendant l'immeuble loué impropre à sa destination.

(Cass 3ème civ 06 juillet 2023 N° 22-15.923)



Pour justifier le non-paiement des loyers Mme [K] soutient :




Que les bailleurs ont commis une faute en acceptant de lui louer l'immeuble alors que ses revenus étaient insuffisants pour pouvoir acquitter de manière pérenne le montant du loyer qui représentait 53 % de ses revenus mensuels.

Que les bailleurs ont été négligents en ne sollicitant pas un garant pour prévenir les éventuels impayés de loyers.

Qu'elle a été bien fondée à cesser le paiement de ses loyers faute pour les bailleurs d'avoir exécuté les travaux de remise en état sollicité dans son courrier du 20/10/2022




Sur ce : 



La cour constate en premier lieu que Mme [K] ne saurait sans porter atteinte à l'irrecevabilité tirée du principe de l'estoppel, tout à la fois invoquer que, dès l'origine du bail, elle se trouvait dans une situation financière ne lui permettant pas le paiement pérenne de son loyer et soutenir qu'elle a cessé de payer son loyer à la suite du refus des bailleurs de procéder à ce qu'elle a estimé être des travaux nécessaires au bon usage de l'immeuble.



En second lieu, Mme [K] ne saurait, sans ajouter à la loi une obligation qu'elle ne comprend pas, reprocher à son bailleur d'avoir accepté de lui louer le logement sans s'être préalablement assuré qu'elle disposait des capacités financières suffisantes pour s'acquitter des loyers et charges.

Une telle obligation ne pèse que sur les établissements bancaires accordant un crédit et ne saurait être étendue aux bailleurs d'immeubles.

Le fait pour un bailleur d'immeuble de ne pas s'assurer de la solvabilité d'un candidat locataire par l'examen de son dossier financier ou par l'exigence d'un garant entraîne un risque évident pour le bailleur, mais ne saurait exonérer le locataire du paiement d'un loyer qu'il connaissait et a contractuellement accepté.



En conséquence la cour ne saurait tirer de ce moyen une quelconque justification des impayés locatifs non contestés de Mme [K].



Enfin pour justifier de l'arrêt des paiements à compter de fin 2022 Mme [K] verse aux débats un courrier envoyé aux époux [L]-[D] le 20 octobre 2022 (pièce n° 3) ainsi que dix photographies prises par ses soins (pièce n° 4)



La liste exhaustive des reproches invoqués par Mme [K] est la suivante : 


Bouchons baignoire et lavabos rdc absents.

Bouchons douche étage absent

Adoucisseur d'eau en panne.

Fuite robinet toilette.

Douche étage non branchée eau.

Serrure portillon garage qui ne fonctionne pas.

Interrupteur électrique garage qui ne fonctionne pas.

Défaut de bouchon sur tuyau d'évacuation des eaux usées.

Absence d'aération en cave.

VMC défaillante.




Mme [K] reproche également aux bailleurs de ne pas avoir débarrassé un tas de déchets provenant du précédent locataire et de ne jamais avoir taillé la haie du jardin.



Outre les deux derniers reproches ainsi que les points 1-2-4 et 7 ci-dessus qui relèvent de l'entretien ordinaire dû par le locataire au titre des I, IV et V de la liste des réparations locatives fixée par l'annexe du Décret n° 87-712 du 26 août 1987, Mme [K] qui occupe l'immeuble depuis juillet 2019, ne justifie par aucun constat de commissaire de Justice ou expertise que les autres désordres invoqués seraient dus à un défaut d'entretien imputable au bailleur et seraient d'une importance suffisamment grave pour rendre l'immeuble impropre à sa destination et justifier ainsi la rétention des loyers.

Les photographies qu'elle verse aux débats sont inexploitables pour justifier des conditions légales d'une suspension du paiement des loyers.



Au demeurant la cour constate que Mme [K] n'a jamais sollicité en Justice la suspension du paiement des loyers qu'elle n'invoque qu'en défense à une action en paiement et expulsion.

Elle ne justifie également pas avoir consigné les loyers impayés.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que, comme l'a justement retenu le premier juge, l'exception d'inexécution du paiement des loyers n'est pas justifiée en l'espèce.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.



2/ Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire : 



Il ressort de l'article 24 I de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 que :

'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'



En l'espèce le premier juge a relevé :


Qu'un commandement de payer se prévalant de la clause résolutoire avait été signifié par exploit de commissaire de Justice à Mme [K] le 06 juin 2023 pour 5.159,19 € et avait été régulièrement notifié à la CCAPEX.

Que ce commandement n'avait pas été régularisé et qu'au jour de l'audience le solde locatif de Mme [K] était de 11.400 € (valeur 16/02/2023)

Que Mme [K] ne contestait pas le calcul du bailleur.




Devant la cour les époux [L]-[D] produisent un décompte actualisé au 31 mai 2024. Mme [K] est à ce jour débitrice de la somme de 14.600 euros, son APL ayant cessé d'être versée depuis le mois de mai 2023.



En conséquence la décision déférée sera confirmée en ses dispositions ayant constaté la résiliation de plein droit du bail et la condamnation de la locataire au paiement des loyers et indemnités d'occupation échues et impayées sauf à actualiser cette somme à 14.600 euros.



3/ Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire



Il ressort de l'article 24 VII de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 que :

' Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'



Au soutien de sa demande Mme [K] invoque le fait d'être invalide et de percevoir l'allocation d'adulte handicapé. Elle indique vivre seule et être séparée de son mari.

Elle perçoit un revenu moyen mensuel de 655,00 €/mois (valeur 2022) porté à 860,01 € à compter de février 2024.



Il ressort de ces éléments que les revenus de Mme [K] sont insuffisants pour faire face au loyer courant actualisé à la somme de 800 €/mois, de sorte qu'il est illusoire de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise pour lui permettre de s'acquitter de sa dette locative en sus du loyer courant.



En conséquence cette demande sera rejetée.



La confirmation de la résiliation du bail et le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire rendent sans objet la demande du locataire tendant à enjoindre le bailleur sous astreinte.



4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure 



Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.



En l'espèce Mme [K] qui succombe à son appel sera tenue des dépens dont distraction au profit de l'avocat des intimés.

En obligeant les époux [L]-[D] à se défendre dans le cadre du présent appel, Mme [K] leur a indubitablement causé des frais irrépétibles de procédure injustifiés, qui devront être mis à sa charge.

Toutefois, compte tenu de la faiblesse des ressources de l'appelante, ces frais irrépétibles de procédure seront limités à la somme de 400 euros.



Par ces motifs



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de l'appel : 



Confirme en toutes ses dispositions déférées l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 15 mars 2024 RG n° 23/00616.



Y ajoutant : 



Actualise la créance de loyers et indemnités d'occupation échues et impayées à la somme de 14.600 euros arrêtée au 31 mai 2024.



Condamne Mme [R] [K]-[V] au paiement de cette somme.



Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.



Rejette la demande d'exécution sous astreinte par le bailleur des travaux requis par Mme [K].



Condamne Mme [R] [K]-[V] aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat constitué par les intimés.



Condamne Mme [R]l [K]-[V] à payer aux époux [U] et [T] [L]-[D] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.





Le greffier Le président