Cour d'Appel · 1ère chambre section inst — 15 octobre 2024

ARRET N° 

du 15 octobre 2024



R.G : N° RG 24/00557 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPES





[Z]

[Z]





c/



[O]

[I]











CM







Formule exécutoire le :

à :



la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE



la SELARL RAFFIN ASSOCIES 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE



ARRET DU 15 OCTOBRE 2024



APPELANTS :

d'une ordonnance rendue le 08 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Charleville-Mézières



Madame [L] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-001777 du 23/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représentée par Me Emeric LACOURT de la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES



Monsieur [T] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-000925 du 08/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représenté par Me Emeric LACOURT de la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES



INTIMES :



Monsieur [N] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



Madame [F] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller



GREFFIER :



Madame Lucie NICLOT, greffier







DEBATS :



A l'audience publique du 10 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 

Par contrat en date du 26 novembre 2013, Mme [B] [O] a donné à bail à M. [T] [Z] et son épouse Mme [L] [Z] -ci-après les époux [Z], une maison individuelle à usage d'habitation sise au [Adresse 6].



Le bail était consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er décembre 2013 pour expirer le 30 novembre 2016 et le loyer s'élevait à 640 euros mensuels. A l'expiration du bail, il était prévu que celui-ci serait tacitement reconduit ou renouvelé pour une période de trois ans.



Un nouveau contrat de location était signé entre Mme [B] [O] et les époux [Z] en date du 1er octobre 2015. Ce contrat était signé pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 2015.



Par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 mars 2021, Mme [F] [I] et M. [N] [O], propriétaires indivis de la maison suite au décès de Mme [B] [O], leur mère, ont délivré un congé pour vente aux époux [Z] à la date du 1er octobre 2021, au prix de 75 000 euros.

 

Divers échanges sont intervenus sur la négociation du prix et sur la validité du congé. Aucun accord n'a abouti et les époux [Z] ne se sont en définitive pas portés acquéreurs de la maison. 

 

C'est dans ce contexte que les époux [Z], par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, tendant notamment à évaluer le niveau de performance énergétique et de consommation réelle de l'immeuble, d'en évaluer la capacité d'isolation thermique au regard des normes de réglementation technique en la matière, de dire si l'immeuble présente des défauts d'isolation thermique, d'en décrire les anomalies et les défauts de conformité, de décrire les défauts de conformité de l'étanchéité de la toiture et de la cour ainsi que du réseau d'évacuation des eaux pluviales et de procéder également à une recherche d'amiante.



Les consorts [Y] se sont opposés à la demande d'expertise. A titre subsidiaire, pour le cas où une expertise serait néanmoins ordonnée, ils ont demandé que l'expert donne son avis sur l'incidence des modifications et constructions réalisées par les locataires en cours de bail. Ils demandaient par ailleurs que les requérants soient tenus, outre aux entiers dépens, à une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance de référé en date du 6 novembre 2023, le juge a : 

-débouté les époux [Z] de leur demande d'expertise judiciaire, 

-constaté que le logement a été vendu le 28 septembre 2023,

-débouté Mme [F] [I] et M. [N] [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [Z] aux dépens.



Les époux [Z] ont régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 5 avril 2024, recours portant sur l'entier dispositif, sauf la mention du rejet la demande en frais irrépétibles formée par les défendeurs.



Aux termes de leurs écritures du 27 mai 2024, les époux [Z] demandent à la cour d':



'Infirmer l'ordonnance de référé en date du 08 janvier 2024 en ce qu'elle a débouté Monsieur [T] [Z] et Madame [L] [Z] de leur demande d'expertise judiciaire, a constaté que le logement situé [Adresse 6] à [Localité 1] a été vendu le 28 septembre 2023, a condamné Monsieur [T] [Z] et Madame [L] [Z] aux dépens, 



Statuant à nouveau ; 



Au principal : renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;



Déclarer la demande formulée par Monsieur [T] [Z] et Madame [L] [Z] recevable et bien fondée ;



Ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;



Désigner tel expert qu'il lui plaira de nommer, lequel aura notamment pour mission de :

- Dispenser Monsieur [T] et Madame [L] [Z] titulaires de l'aide juridictionnelle de consignation,

- Evaluer le niveau de performance énergétique et la consommation réelle 

de l'immeuble ;

- Evaluer la capacité d'isolation thermique de l'immeuble bâti par rapport 

aux normes de la réglementation technique en la matière ;

- Indiquer si l'immeuble présente des défauts d'isolation thermique ;

- Décrire les anomalies et défauts de conformité affectant les installations de gaz et les installations intérieures d'électricité ;

- Décrire les défauts de conformité de l'étanchéité de la toiture et de la cour ainsi que du réseau d'évacuation des eaux pluviales ;

- Rechercher l'origine de ces défauts et anomalies ;

- Dire si ceux-ci sont liés à une absence d'entretien des installations ;

- Indiquer si l'immeuble présente différents matériaux et produits contenant de l'amiante ;

- Chiffrer le montant des travaux nécessaires de remise en état des installations défaillantes pour réaliser une isolation thermique conforme à un niveau de performance énergétique adéquat ;

- Fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l'expert ;

- Déposer un pré rapport invitant les parties à émettre leurs observations et 

leur laisser un délai minimum de trois semaines pour y répondre ;

- Répondre aux dires des parties ;

- Entendre les parties en leurs dires et explications ;

- Déposer rapport dans les deux mois du jour où il aura été saisi de sa 

mission 

- Faire toutes observations utiles à la manifestation de la vérité.



Réserver les dépens'.



Il est expressément renvoyé auxdites écritures pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l'article 455 du code de procédure civile.



Suivant conclusions du 17 mai 2024, M. [O] et Mme [I] demandent à la cour de déclarer les appelants mal-fondés en leur appel de l'ordonnance, de confirmer cette ordonnance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande d'expertise judiciaire et constaté que le logement situé [Adresse 6] à [Localité 1] a été vendu le 28 septembre 2023, et condamné les requérants aux entiers dépens. 

Y ajoutant, et tout état de cause, ils demandent de débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes, et de les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. 



Il est pareillement renvoyé aux écritures des intimés pour un plus ample exposé des moyens et demandes.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.



Sur ce, la cour,



I- Sur la demande d'expertise



Il résulte des articles 144, 145 et 146 du code de procédure civile que :

-les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer

-s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé

-une mesure d'instruction ne peut en aucun cas être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.



Le premier juge a rejeté la demande d'expertise des époux [Z], requérants, aux motifs que les défendeurs produisaient aux débats 'le diagnostic de performance énergétique du logement loué datant de 2022, comprenant un constat amiante avant vente, un état des installations de gaz et des installations électriques et un diagnostic énergétique, ainsi qu'un rapport de visite avant conventionnement de l'agence nationale pour l'habitat datant de novembre 2015" et 'qu'il était ainsi établi que le logement loué par les époux [Z] a fait l'objet de tous les diagnostics nécessaires en vue de sa vente et que ceux-ci répondent à leurs interrogations principales. Par ailleurs, il apparaît à la la lecture de la pièce n°29 de la défenderesse, que le logement objet du litige a été vendu le 28 septembre 2023 et qu'il n'appartient plus à Mme [F] [O] épouse [I] et à M. [N] [O] depuis cette date'.



A l'appui de leur recours, les époux [Z] font valoir que le premier juge s'est fondé sur l'existence d'un diagnostic de performance énergétique datant de 2022 ainsi que d'un rapport de visite avant conventionnement de l'ANAH de novembre 2015, alors que c'est précisément la qualité même de ces documents qu'ils contestent, l'habitation au sein du logement litigieux laissant apparaître selon eux une faible capacité isolante. 



Il ajoutent que le juge des référés ne pouvait rejeter la demande d'expertise en se fondant sur l'article 146 du code de procédure civile aux termes duquel une mesure d'instruction ne peut pas être ordonnée pour suppléer la carence probatoire d'une des parties, alors que ce texte est inapplicable à la cause puisque c'est avant tout procès, et sur le fondement de l'article 145, que la demande d'expertise est formulée et qu'aux termes de celui-ci, le requérant peut solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise y compris pour établir une preuve.



Il considèrent encore que la circonstance selon laquelle le bien a été vendu en cours de procédure est indifférente, qu'en effet, il leur reste parfaitement loisible de rechercher la responsabilité de leurs anciens propriétaires, pour la période antérieure à la vente. Ils insistent ainsi sur leur intérêt légitime à solliciter l'expertise demandée dans la mesure où ils envisagent de solliciter l'indemnisation auprès des consorts [Y] du préjudice subi du fait des anomalies qui ont existé, pour la période antérieure à la vente de l'immeuble, et que la délivrance d'informations inexactes par le propriétaire, fusse par le biais d'un diagnostiqueur performance énergétique, leur cause un préjudice dans la mesure où il les a induit en erreur s'agissant du coût énergétique associé à cette location.

 

Il est constant en effet que les dispositions de l'article 146 relatives aux mesures d'instruction ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145, comme c'est le cas en l'espèce. 



L'existence du motif légitime requis par l'article 145 susvisé relève du pouvoir souverain du juge.

 

Il est constant toutefois que pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145, le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties. La cour de cassation a précisé les contours de la notion de litige potentiel en précisant que ne justifiait pas d'un motif légitime celui qui « ne procédait que par déductions et affirmations, qui ne reposaient sur aucun fait précis, objectif et vérifiable, et qu'il ne démontrait donc pas l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins, et sur lesquels pourrait influer le résultat de l' expertise à ordonner ». (Civ 2ème 10 décembre 2020 n°19-22.619). 



En l'espèce, il est constant que les consorts [Y] ne sont plus propriétaires du logement de sorte que toute demande éventuelle en exécution de travaux ne saurait prospérer à leur égard, la maison ayant été vendue.



L'éventuelle demande indemnitaire dont semble, en filigranne, faire état les appelants pour la période antérieure à la vente, n'est toutefois étayée par aucune pièce. Il n'est communiqué aucun courrier de leur part adressé au bailleur du temps de leur occupation des lieux relatif à de quelconques difficultés en lien avec les problématiques qu'ils invoquent aujourd'hui (manque d'isolation, consommation excessive d'énergie, défauts de la toiture, problèmes d'étanchéité). Ils ne produisent aucun constat ni factures énergétiques, et les seuls échanges de courriers produits aux débats concernent la question du prix de vente proposé au congé pour vente, que les époux [Z] ont tenté de négocier. Il doit être ici souligné que les époux [Z] étaient dans les lieux depuis 2013 et ce n'est qu'après la délivrance de ce congé qu'apparait pour la première fois une unique sollicitation pour une 'remise aux normes de l'isolation', en lien manifeste avec la négociation du prix de vente proposé (un seul courrier en date du 3 mai 2021, pièce n°8, les courriers postérieurs ne faisant d'ailleurs plus du tout état de cette question, se bornant simplement à contester le congé pour un tout autre motif, soit un critère d'âge).



En outre, le premier juge a exactement listé les divers rapports ou diagnostics communiqués en procédure, et il n'apparaît pas que les époux [Z] aient, à une quelconque occasion, contesté ces pièces de manière effective et concrète. 



Enfin, les consorts [Y] ont effectué, en avril 2023, dans le cadre de la vente projetée, divers travaux en lien avec les préconisations des diagnostics susvisés, de sorte qu'à supposer que l'immeuble soit expertisé, il n'est aujourd'hui plus dans le même état que du temps de l'occupation par les appelants.



Dans ce contexte, la cour, comme le premier juge, estime que les époux [Z] ne démontrent aucun intérêt légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, pour recourir à la mesure expertale sollicitée.



L'ordonnance est par conséquent confirmée.



II- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les époux [Z], succombant au fond sont tenus, outre aux dépens d'appel, de payer aux intimés la somme de 800 euros au titre des frais qu'ils ont dû exposer pour défendre sur leur recours.



Par ces motifs,



Confirme l'ordonnance rendue le 8 janvier 2024 par le juge de référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières,



Y ajoutant,



Condamne M. [T] [Z] et Mme [L] [Z] à payer à Mme [F] [O] épouse [I] et M. [N] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [T] [Z] et Mme [L] [Z] aux dépens d'appel.





Le greffier Le président