Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 15 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 OCTOBRE 2024



N° RG 23/04443 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V6MD



AFFAIRE :



[U] [D]





C/

S.A. [Localité 12] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège









Décision déférée à la cour : Décision rendue le 06 Février 2023 par le Tribunal de proximité d'Asnières Sur Seine

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-21-1689



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15/10/24

à : 







Me Michel COSMIDIS

 



Me Stéphanie ARENA 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Michel COSMIDIS de la SARL DCI AVOCATS ASSOCIES, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 681



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N786462023003297 du 19/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 13])





APPELANT

****************





S.A. [Localité 12] 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 142 816

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,



Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,







EXPOSE DU LITIGE. 





Par acte sous seing privédu 6 juillet 1998, la Société [Adresse 9], aux lieux et droits de laquelle vient la société [Localité 12], a consenti à Mme [K] [D] un bail portant sur un logement situé à [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 10], [Adresse 4], 1'étage, porte n° 31. 



Mme [K] [D] est décédée le 26 février 2021, laissant deux enfants [G] et [H] [D]. 



Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2021, la société [Localité 12] a fait citer M. [G] [D] et Mme [H] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d' Asnières-sur-Seine aux fins de voir : 

- résilier le bail conclu entre la Société [Adresse 9] aux lieu et droits de laquelle vient la société [Localité 12] avec Mme [K] [D], en raison de son décès survenu le 26 février 2021, 

- constater 1'occupation sans droit ni titre de M. [D] et Mme [H] [D], 

- prononcer l'expulsion de M. et Mme [D], occupants sans droit ni titre, et celle des occupants de leur chefs avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- supprimer le bénéfice du délai de deux mois pour procéder à expulsion prévu par l'article l.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamner in solidum les consorts [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges exigibles dues si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25%,

- condamner in solidum les consorts [D] au paiement de la somme de 5 375,72 euros correspondant à l'arriéré au 8 septembre 2021, terme d'août 2021 inclus, 

- voir les consorts [D] condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les voir condamner aux dépens. 



Par jugement contradictoire du 6 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a : 

- constaté la résiliation du bail conclu entre [Adresse 9] aux lieux et droits de laquelle vient la société [Localité 12] et Mme [K] [D], et portant sur les locaux situés à [Localité 8], [Adresse 3], escalier 1, 1er étage, porte n°35 et ce à compter du 26 février 2021, 

- dit qu'à défaut pour M. [G] [D] et Mme [H] [D] d'avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article l. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société [Localité 12] pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, 

- condamné solidairement les consorts [D] à payer à la société [Localité 12] la somme de 16 223,12 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021.

- condamné solidairement les consorts [D] à payer à la société [Localité 12] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus avec ses revalorisations, en cas de non résiliation du bail et ce à compter du 1er novembre 2022 jusqu'au départ effectif des lieux, 

- les a autorisés à s'acquitter solidairement de la dette en principal, indemnités et dépens, par 24 versements mensuels d'au moins 600 euros, payables en plus de l'indemnité d'occupation courante, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette, 

- dit qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement a son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 

- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples et contraires, 

- condamné in solidum les consorts [D] à payer à la société [Localité 12] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum les consorts [D] aux dépens, 

- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit. 





Par déclaration déposée au greffe le 29 juin 2023, M. [G] [D] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2023, M. [W], appelant, demande à la cour : 

- de le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- d'infirmer le jugement rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières, 



statuant à nouveau, 

- débouter la société [Localité 12] de toutes ses demandes fins et conclusions, 

- dire et juger qu'il a droit au transfert à son profit du bail consenti par la société [Localité 12] à sa mère Mme [K] [D] sur le fondement des article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 



subsidiairement, lui accorder à M. [D] un délai de 24 mois pour quitter les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, 



en tout état de cause, 

- surseoir à statuer sur la dette locative dans l'attente de la décision du tribunal de proximité d'Asnières le 28 septembre 2023 en matière de surendettement, 

- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2024, la société [Localité 12], intimée, demande à la cour de : 

- lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- débouter M. [D] de toutes ses demandes, 

- condamner M. [D] à payer à la société [Localité 12] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Arena, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2024. 





Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



Par conclusions signifiées le 4 mars 2024 en vue de l'audience de plaidoiries fixées au 6 mars suivant, la société [Localité 12] sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture aux fins de pouvoir produire aux débats la décision rendue le 23 novembre 2023 par la commission de surendettement, saisie par l'appelant, dont elle n'a eu connaissance que postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 25 janvier 2024. 



M. [D] n'a pas conclu en réponse. 



Compte tenu de la demande de M. [D] tendant au sursis à statuer, il a été fait droit à la demande de la société [Localité 12]. La cour a donc révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 25 janvier 2024 afin de permettre à la bailleresse de verser aux débats la décision de la commission de surendettement et a renvoyé l'affaire à l'audience du lundi 10 juin 2024 à 14 heures pour clôture et plaidoiries. 



L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024. 









MOTIFS DE LA DECISION. 



Sur l'appel de M. [D]. 



Sur la résiliation du bail.



M. [D] reproche au premier juge d'avoir fait une inexacte analyse des pièces pour le débouter de sa demande tendant au transfert à son profit du bail initialement consenti à sa mère, et d'avoir en conséquence résilié le bail. Il fait essentiellement valoir que, pour refuser de lui accorder le bénéfice du transfert de bail, le premier juge s'est borné à s'appuyer sur le refus de la société bailleresse qui indiquait qu'il ne remplissait pas la première condition légale, à savoir avoir vécu de manière continue plus d'un an avant le décès de la titulaire du bail, sans examiner les pièces qu'il avait pourtant produites. M. [D] fait observer qu'il remplit également les conditions d'attribution, que la surface du logement est de 75 m², que sa mère y vivait avec lui et son petit-fils ainsi que sa fille, qu'il a d'ailleurs formulé une demande de transfert de bail non seulement à son profit mais également au profit de son fils et de sa soeur, que si la demande de transfert de bail lui a été refusée au motif qu'il ne justifiait pas d'une présence dans les lieux de plus d'un an à la date du décès de sa mère, la demande de transfert de sa soeur, Mme [H] [D] lui a été refusée au seul regard de la taille du logement, alors qu'il n'est pas contestable que la fratrie vivait au domicile de la mère. 



La société [Localité 12] poursuit la confirmation du jugement sur ce point, exposant qu'aucun des deux enfant de la locataire en titre n'a sollicité le transfert du bail à leur profit à tous deux, Mme [H] [D] l'ayant sollicité pour son compte par courrier du 15 mars 2021 et M. [G] [D] par lettre du 4 mai 2021, que seul M. [D] a interjeté appel du jugement de sorte qu'il ne peut demander le transfert du bail au profit de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, et notamment de sa soeur. La société [Localité 12] sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G] [D] pour manquement à ses obligations contractuelles et notamment pour quasi-absence de règlement des loyers depuis le décès de la locataire en titre, qu'au 30 septembre 2023, la dette s'élevait à la somme de 25 676,99 euros, terme de septembre 2023 inclus. Elle fait observer que M. [G] [D] ne peut à la fois revendiquer sa qualité de locataire et s'abstenir de régler les loyers en contrepartie de son occupation. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 



Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage, ces deux conditions devant être appréciées à la date du décès du titulaire du bail. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. 



En outre, la cohabitation dans les lieux litigieux doit avoir un caractère habituel, effectif et continu. Des séjours périodiques du descendant du locataire qui a conservé une autre résidence ne répond pas aux exigences de l'article 14, ainsi l'assistance d'un descendant du locataire à ses côtés pour le soigner ne peut-il caractériser la communauté de vie requise par les dispositions susvisées. 



Il y a lieu de rappeler également que les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 



En l'espèce, la cour constate que M. [D] a, seul interjeté appel du jugement rendu le 6 février 2023 rectifié le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières- sur- Seine, et sollicite dans le dispositif de ses conclusions, le transfert du bail initialement consenti à sa mère, Mme [K] [D], à son seul profit. Il s'ensuit que le fait d'attribuer le logement à M. [D] seul, par le transfert du bail reviendrait à créer une situation de sous-occupation telle que définie par l'article L 621-2 du code de la construction et de l'habitation, quand bien même M. [D] remplit les conditions édictées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et y hébergerait son fils, qu'en effet l'appartement comporte quatre pièces. 



En conséquence, le jugement rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande à son seul profit, de transfert du bail initialement consenti à sa mère, Mme [K] [D], en ce qu'il a par voie de conséquence résilié le bail, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes. 



Sur la demande de délais formée par M. [D]. 



M. [D], qui invoque la situation précaire dans laquelle il se trouve, puisqu'il ne dispose d'aucune solution de relogement, sollicite, au fondement des dispositions de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de 24 mois pour libérer les lieux. 



La société [Localité 12] s'oppose à cette demande, faisant valoir qu'il n'en remplit pas les conditions. 



Sur ce, 







M. [D] qui ne justifie pas avoir accompli la moindre démarche afin d'obtenir l'attribution d'un logement social et qui, de fait, a bénéficié de larges délais liés à la durée de la procédure, doit être débouté de sa demande de délais. 



Sur le compte entre les parties. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 septembre 2023, M. [D] demandait à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la commission de surendettement qu'il avait saisie. 



Par arrêt rendu le 4 juin 2024, la cour a fait droit à la demande de la société [Localité 12] qui, par conclusions signifiées le 4 mars 2029, sollicitait le rabat de l'ordonnance de clôture pour lui permettre de produire la décision rendue le 23 novembre 2023 par la commission de surendettement dont elle n'avait eu connaissance que postérieurement à la clôture. 



Aux termes de cette décision finalement produite par la société [Localité 12], la commission de surendettement a déclaré M. [D] recevable en son recours, a fixé le montant de sa dette locative envers la société [Localité 12] à la somme de 23 159,59 euros, terme de juin 2023 inclus, a constaté la mauvaise foi de M. [D] et a donc prononcé la déchéance du bénéfice de la procédure de surendettement à son endroit. 



Il s'ensuit que le jugement rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [D] à verser à la société [Localité 12] la somme de 16 223,12 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 décembre 2022, terme d'octobre 2022 inclus, étant souligné qu'au vu d'un décompte actualisé au 30 septembre 2023, la dette de M. [D] s'élève à la somme de 25 676,99 euros, terme de septembre 2023 inclus. 





Sur les mesures accessoires. 



M. [D] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société [Localité 12] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [D] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine rectifié le 3 avril 2023 en toutes ses dispositions, 



Déboute M. [D] de l'intégralité de ses demandes, 



Condamne M. [D] à verser à la société [Localité 12] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle et aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Arena, avocat en ayant fait la demande. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président