Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 14 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 24/03183 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEET

Minute : 



JUGEMENT


Du : 14 Octobre 2024


Madame [H] [S] [O] [K] épouse [V]

 

C/


Monsieur [Y] [E]












JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;


ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [H] [S] [O] [K] épouse [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Présente et assistée de Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024005862 en date du 30-05-2024



Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Xavier DEMEUZOY
 Me Dalia MIMOUN











Expédition délivrée à :



MME [S] [O] [K] épouse [V] [H] a donné à bail à M. [E] [Y] un logement le 01-11-07 pour une durée de trois ans renouvelable . Au terme de ce bail , un contrat de renouvellement du bail a été signé entre les parties à compter du 01-11-10 , ce contrat mentionne l’existence d’une cave.
Le 11-04-22 le bailleur a signifié au locataire un congé pour vente expirant le 31-10-22 .
Le locataire se maintient dans les lieux et en vertu de l’article 15-2 de loi du 6 juillet 1989 le bailleur demande son expulsion.

Par exploit de commissaire de justice du 26-03-24 , MME [V] [H] propriétaire de locaux a fait assigner M. [E] [Y] aux fins d'obtenir :
- que le bail soit résilié du fait d’un congé pour vendre et que M. [E] [Y] soit déclaré occupant sans droit ni titre ;
- que l'expulsion de M. [E] [Y] soit ordonnée ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- que MME [V] [H] puisse se faire assister d'un serrurier, du commissaire de police pour l'exécution de l'expulsion des occupants ;
- la condamnation de M. [E] [Y] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de10000 euros ;
- la condamnation du défendeur au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'au dépens, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire ;

Le conseil de MME [V] [H] expose que conformément aux dispositions d'ordre public relatives au logement par un acte de commissaire de justice a été délivré un congé au locataire afin de pouvoir vendre l'appartement ; que le locataire se maintient dans les lieux;

A l’audience M. [E] [Y] représenté par son conseil répond que :
-le congé ne reprend pas le descriptif complet des lieux et que la cave n’est pas mentionnée ; que la loi prévoit que l’objet de la vente doit être déterminé et correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail ;
-le bailleur ne justifie pas de sa volonté de vendre puisqu’il n’est fourni aucun accomplissement d’actes positifs démontrant cette volonté ;
-le congé n’est pas opposable à l’épouse de M. [E] [Y] , en effet il n’a été délivré un congé qu’à un seul locataire ; que le bailleur connaissait la présence dans les lieux de l’épouse de M. [E] [Y] puisque l’acte lui a été remis en personne et dès le 11-04-22 , MME [V] [H] avait connaissance de son existence.

M. [E] [Y] en déduit que le congé est irrégulier et qu’il y a lieu de débouter MME [V] [H] de l’ensemble de ses demandes . A titre subsidiaire M. [E] [Y] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux et le rejet en tout état de cause de la demande de dommages et intérêts et des frais sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Le conseil de MME [V] [H] réplique que :
- le locataire connaissait la consistance du logement et l’existence de la cave que l’absence de cette mention n’a pas porté préjudice au locataire ;
- le bailleur n’a pu mettre en vente le bien puisque M. [E] [Y] n’a pas quitté les lieux et , de plus ce dernier n’est pas sans savoir que des travaux sont à réaliser en urgence ;
- s’agissant de l’épouse du locataire , il est rappelé que le locataire doit informé le bailleur par une démarche positive ; que cette information devait être antérieure à la signification du congé pour vente .

MME [V] [H] actualise la dette locative à la somme de 2670 euros au 01-09-24 . Son conseil formule subsidiairement une demande de résiliation judiciaire du bail sur le fondement du défaut de paiement des loyers , outre la condamnation de M. [E] [Y] au paiement de la somme de 680 euros au titre des indemnités d’occupation ;

Le bailleur rappelle qu’il a subi un préjudice du fait du défaut de la vente et de la résistance de M. [E] [Y] de permettre l’accès à son logement ; que selon l’architecte et les services de la ville de [Localité 8] il y a un défaut d’entretien qui doit conduire à des travaux en urgence à hauteur de 10654.45 euros . MME [V] [H] en demande le paiement ainsi qu’une somme de 660 euros relative au paiement d’un ballon d’ eau chaude que le locataire a refusé de laisser installer dans le logement .
Le bailleur porte donc sa demande au titre des dommages et intérêts à la somme de 11314.45 euros .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé
MME [V] [H] prouve qu’elle est le propriétaire du bien immobilier et donc a qualité pour déliver un congé pour vente .

Selon l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Selon l'article 15-2 de cette même loi, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice 11-04-22, MME [V] [H] a proposé à M. [E] [Y] d'acheter ce bien conformément aux dispositions légales à savoir sont présentes les mentions obligatoires , une notice .

 S’agissant de la cave
En effet le congé ne reprend pas dans le descriptif du bien la présence d’une cave alors que l’ensemble des éléments loués doivent être mentionnés . Toutefois il a été jugé que 
la vente portant sans équivoque sur l’ensemble du bien loué, le congé doit être considéré comme régulier . En effet il est porté sur le congé la mention “le tout comme stipulé dans le contrat de renouvellement du bail” .
Au surplus le locataire ne démontre pas un quelconque grief .

 S’agissant de l’intention de vendre 
Selon la doctrine et la jurisprudence le juge n’est pas tenu à un contrôle a priori de l’intention de vendre mais bien a postériori suite au congé et au départ du locataire .
En effet , en l’espèce , le bien immobilier doit faire l’objet de travaux urgents et la présence du locataire dans les lieux rend la vente difficile .

 S’agissant de la notification du congé à l’épouse du locataire
L’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle qu’il n’y a double notification du congé que si le locataire a porté à la connaissance du bailleur le mariage par une démarche positive . Cette information doit être antérieure au congé et ne pas résulter de la démarche du bailleur de délivrance d’un acte .
En l’espèce M. [E] [Y] ne prouve pas qu’il a informé le bailleur de sa situation matrimoniale .

En conclusion le congé délivré le 11-04-22 pour le 31-10-22 est donc régulier en sa forme et il y a lieu de le valider.
Le défendeur se maintient dans les lieux sans avoir accepté l'offre de vente au delà du congé expirant le 31-10-22 . Ainsi la location a donc cessé et le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l'expulsion .

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
 
Sur l'indemnité d'occupation
L’ indemnité d’occupation a une nature mixte compensatoire du loyer à payer et indemnitaire dans la mesure où le bailleur subit un préjudice du fait des conséquences du retard de la vente du bien immobilier .
L’ occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à la somme de 680 euros .

Sur le solde locative 
Selon décompte présenté par le bailleur , des indemnités d’occupation et charges restent impayés à hauteur de 2670 euros au 01-09-24 . Il y a lieu de condamner M. [E] [Y] au paiement de cette somme .

Sur un délai pour quitter les lieux 
En application des articles L412-3 et L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution le juge peut accorder un délai pour quitter les lieux soit :
l’article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”
et l’article L412-4 “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”.

Toutefois M. [E] [Y] présente sa situation familiale et financière . Il justifie d’une demande de logement social tardive du 05-07-24. 
Cependant ces éléments ne sont pas suffisants pour établir que le droit à une vie familiale normale, que le droit au logement, ou que le principe de proportionnalité qui impose de mesurer les conséquences de l'expulsion au regard de celles résultant de l'atteinte portée au droit de propriété , ne seraient pas respectés par une expulsion immédiate .
Dès lors la demande de délai pour quitter les lieux est rejetée .



Sur les demandes annexes
Le bailleur n'a pu réaliser la vente prévue , ceci constitue un préjudice à son égard.

De plus MME [V] [H] soutient que les problèmes de structure du logement proviennent du défaut d’entretien du logement et des fuites répétées que le locataire n’a pas traité.
Le bailleur se fonde sur un courriel de l’architecte du 02-07-24 mentionnant “il me semble que par exemple , les fuites répétées des sanitaires toilettes de l’appartement sont à l’origine de l’altération des ouvrages de structure du plancher haut du rez-de-chaussée” . Il se fonde aussi sur un courrier de la ville de [Localité 8] mentionnant “le syndic confirme que l’ossature métallique , structure porteuse de votre logement a été sévèrement détériorée par des fuites continues et menace aujourd’hui de rompre” .

Toutefois ces éléments de preuve sont insuffisants pour faire supporter à M. [E] [Y] le coût des réparations du fait que l’architecte mentionne une hypothèse ‘il me semble que’ et d’autre part le syndic n’a pas de compétence technique pour établir l’origine d’un désordre .

Toutefois le refus de M. [E] [Y] de laisser accès à son logement est attesté par le plombier mandaté par le bailleur pour une intervention sur un ballon d’ eau chaude , ce dernier mentionnant qu’il a effectué de “nombreuses requêtes” auprès de M. [E] [Y] pour obtenir l’accès au logement . Le bailleur justifie d’une avance de fonds au titre de cette intervention à hauteur de 660 euros .

Il y a donc lieu de condamner le défendeur au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros du fait notamment de l’ancienneté du congé .
 
Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [Y] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
 
Prononce la validité du congé du 11-04-22 et constate la résiliation du bail au 01-11-22 ,

Déclare M. [E] [Y] occupant sans droit ni titre,

Autorise MME [S] [O] [K] épouse [V] [H] à procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution

Condamne M. [E] [Y] à payer à MME [S] [O] [K] épouse [V] [H] , une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges récupérables , soit la somme de 680 euros jusqu'à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l'expulsion ,

Condamne M. [E] [Y] à payer à MME [S] [O] [K] épouse [V] [H]:
- la somme de 2670 euros au titre des loyers et charges au 01-09-24,
- la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelle l'exécution provisoire du présent jugement,

Rejette les autres demandes et Condamne M. [E] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux .

LE GREFFIER LE PRESIDENT