Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 11 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
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REFERENCES : N° RG 24/03290 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZESF

Minute : 



JUGEMENT


Du : 11 Octobre 2024


Monsieur [C] [U]
 

C/


Monsieur [R] [B]

Madame [W] [N]

















JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Substitué par Me Pauline NEXON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Comparant en personne

Madame [W] [N]
[Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 7]
Et encore 
[Adresse 5]
[Localité 7]
Non comparante

Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Philippe GABURRO
 Madame [W] [N]
 Monsieur [R] [B]






Expédition délivrée le 
 à : Monsieur Le Préfet de [Localité 9]



EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 28 avril 2014, Monsieur [C] [U] a donné en location à Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 965,04 €, outre provisions sur charges de 200,00 €.
Par courrier à effet du 30 mars 2023, Madame [W] [N] a délivré congé.
Le 30 octobre 2023, Monsieur [C] [U] a fait délivrer à Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9 200,51 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2023. 
Par notification électronique du 31 octobre 2023, Monsieur [C] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 6 mars 2024, Monsieur [C] [U] a attrait Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [C] [U] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [C] [U], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] ;D'ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;De condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] au paiement des sommes suivantes :13 040,87 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 7 mars 2024, Monsieur [C] [U] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 juillet 2024. 
Lors de l'audience, Monsieur [C] [U] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 20 833,91 €. Il précise que Madame [W] [N] reste redevable solidairement du loyer pour les six mois suivant son congé en vertu de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité stipulée au bail. Il indique que cette somme correspond à 7 920, 39 €. Il ne maintient en revanche ses demandes en expulsion et indemnité d'occupation qu'à l'encontre de Monsieur [R] [B].
Monsieur [R] [B], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il explique avoir été en arrêt maladie et avoir dû gérer la succession complexe de sa mère. Il déclare être employé en tant que serveur en CDI et être rémunéré environ 2 000 € par mois. 
Madame [W] [N] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. 
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Monsieur [R] [B] n'a pas répondu aux propositions de rencontre.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 30 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi 
N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 
2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. 
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] le 30 octobre 2023, pour un montant principal de 9 200,51 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [R] [B] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Madame [W] [N], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [R] [B] (seul occupant actuel des lieux), l'absence de reprise du paiement du loyer courant, ainsi que la faiblesse de ses ressources et le montant du loyer actuel (1 317, 56 €), il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [R] [B] n'est pas en situation de régler la dette locative via l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [R] [B] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [C] [U], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [B].
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article XI), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. 
En application de l'article 8-1 VI de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. 
En l'espèce, Monsieur [C] [U] verse aux débats un décompte arrêté au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 20 833,91 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [C] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Madame [W] [N] est solidairement redevable des loyers jusqu'au 30 septembre 2023, six mois après la date d'effet de son congé, à hauteur de la somme de 7 920, 39 €.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame
[W] [N] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 7 920, 39 € actualisée au 
30 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse) et de condamner Monsieur [R] [B] seul à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 12 913, 52 € actualisée au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [C] [U] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 1 317,56 €. 
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [B] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 317,56 €, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS 
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [C] [U] ;
CONSTATE que le contrat signé le 28 avril 2014 entre Monsieur [C] [U] et Monsieur
[R] [B] et Madame [W] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 31 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [B] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [C] [U] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 7 920, 39 € actualisée au 30 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 12 913, 52 € actualisée au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [B] à la somme mensuelle de 1 317,56 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [C] [U] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [W] [N] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE