Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 11 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 3]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]




REFERENCES : N° RG 24/04898 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMPL

Minute : 



JUGEMENT


Du : 11 Octobre 2024


Société [Localité 7] HABITAT

 

C/


Monsieur [R] [H]











JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 7] HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Comparant en personne


Copie exécutoire délivrée le : 

à : Monsieur [R] [H]
 Me Thomas GUYON












Expédition délivrée le

 à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS


EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 26 septembre 2022, la société coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 7] Habitat (dite [Localité 7] Habitat) a donné en location à Monsieur [R] [H] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 473,72 €, outre provisions sur charges.
Le 22 novembre 2023, [Localité 7] Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] [H] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 368,34 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2023. 
Par courrier du 12 février 2024, [Localité 7] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 14 mai 2024, Pantin Habitat a attrait Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
[Localité 7] Habitat a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à [Localité 7] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [H] ;De condamner Monsieur [R] [H] au paiement des sommes suivantes :5 594,30 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant des loyers indexés et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation.Le 14 mai 2024, [Localité 7] Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 juillet 2024. 
Lors de l'audience, [Localité 7] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 12 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 7 451,39 €. Il indique que l'assurance n'a pas été fournie, que le paiement du loyer courant n'a pas repris et par conséquent maintenir ses demandes. Il demande le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [H].
Monsieur [R] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois. Il explique que la dette s'est constituée car il a dû loger ailleurs du fait d'une absence d'ascenseur et de ses problèmes de santé qui l''empêchent de monter les escaliers. Il expose que dès la conclusion du bail, le bailleur lui avait indiqué qu'un autre logement lui serait attribué de ce fait, ce qui n'a pas été le cas. Il indique avoir été hospitalisé deux mois à l'hôpital suite à deux opérations importantes. Il déclare percevoir 1 300 € environ de retraite. Monsieur [R] [H] demande une diminution du montant du loyer du fait de son préjudice de jouissance ainsi que le rejet de la demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire (article 7), un mois après un commandement resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [H] le 22 novembre 2023. 
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative. 
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 décembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
En outre, le commandement de payer est également demeuré sans effet. Monsieur [R] [H] a sollicité des délais de paiement mais outre le fait que la clause résolutoire est déjà acquise pour défaut d'assurance, il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé. En tout état de cause, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [R] [H] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [R] [H] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. 
Il est enfin établi que la situation de Monsieur [R] [H] justifie in fine un relogement dans un logement adapté à son état de santé et que travailler ce projet apparaît plus opportun.
Monsieur [R] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser [Localité 7] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [H].
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
En l'espèce, [Localité 7] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 12 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 7 451,39 €, frais de recouvrement pour un montant de 138, 72 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 7] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.
Monsieur [R] [H] sollicite une diminution du montant du loyer à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance. Néanmoins, il est constant qu'il a accepté de prendre à bail le logement litigieux en l'état – c'est-à-dire situé au 5ème étage et sans ascenseur. Il n'est pas justifié d'un éventuel accord du bailleur sur un relogement dans un appartement au rez-de-chaussée ou à un étage plus bas. Dès lors, Monsieur [R] [H] échoue à apporter la preuve, qui lui incombe, d'un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux et sa demande doit être rejetée.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [H] à verser à [Localité 7] Habitat la somme de 7 312,67 € actualisée au 12 juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 368,34 € à compter du 22 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 7] Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. 
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [H] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de [Localité 7] Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
 CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par [Localité 7] Habitat ;
CONSTATE que le contrat signé le 26 septembre 2022 entre [Localité 7] Habitat et Monsieur [R]
[H] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE [Localité 7] Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [H] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande de Monsieur [R] [H] en diminution du montant du loyer à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [R] [H] à verser à [Localité 7] Habitat la somme de 7 312,67 € actualisée au 12 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 368,34 € à compter du 22 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [H] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [H] à verser à [Localité 7] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [R] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTE [Localité 7] Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

 LA GREFFIÈRE LA JUGE