Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 11 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]




REFERENCES : N° RG 24/04661 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLCS

Minute : 



JUGEMENT


Du : 11 Octobre 2024


S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) 
Représentée par la société CDC HABITAT

 

C/


Madame [K] [O]

Monsieur [M] [I]












JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par la société CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Pauline SOULARD-RYO, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Madame [K] [O]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Non comparante

Monsieur [M] [I]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Non comparant

Copie exécutoire délivrée le : 

à : Monsieur [M] [I]
 Madame [K] [O]
 Me Lauren SIGLER








Expédition délivrée à :


EXPOSÉ DU LITIGE 
Par bail verbal en date du 12 décembre 2018, la SCI du Fonds de logement intermédiaire a donné à bail à Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1 005,67 € outre provisions sur charges.
Le 20 décembre 2023, la SCI du Fonds de logement intermédiaire a fait délivrer à Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 323,97 €. selon décompte arrêté au 7 décembre 2023. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI du Fonds de logement intermédiaire a fait assigner Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024 délivré à étude aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire : 
de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;de condamner solidairement Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] au paiement des sommes suivantes :5 434, 54 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 14 mai 2024, la SCI du Fonds de logement intermédiaire a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 juillet 2024.
La SCI du Fonds de logement intermédiaire, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 8 juillet 2024 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 3 227,04 € hors dépens (échéance du mois de juillet 2024 incluse). Elle expose être d'accord pour des délais de paiement suspensifs comte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la diminution de la dette.
Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est indiqué que Madame [K] [O] ne pourra être présente à l'audience pour motif professionnel et sollicite des délais à hauteur de 160 € par mois. Il est exposé qu'elle est auto entrepreneuse et que son compagnon est salarié. Il est précisé que la dette s'est constituée du fait de désordres dans le logement et d'une insécurité dans l'immeuble, et que les locataires souhaitaient faire réagir le bailleur négligent.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 20 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
 SUR LE PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. 
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire 
La SCI du Fonds de logement intermédiaire justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Par ailleurs, l'assignation ayant été notifiée le 14 mai 2024 au représentant de l'État dans le département, la demande de la SCI du Fonds de logement intermédiaire est recevable.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
En l'espèce, le décompte produit par la SCI du Fonds de logement intermédiaire et arrêté à la date du 8 juillet 2024 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 3 227,04 € (échéance du mois de juillet 2024 incluse), les frais de recouvrement ayant été expurgés. 
Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I], absents lors de l'audience, ne produisent aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Le manquement du bailleur à ses obligations ne constitue en tout état de cause pas un fondement suffisant à une exception d'inexécution et à la cessation de paiement du loyer. Les locataires peuvent en revanche former des demandes à son encontre dans le cadre d'une autre procédure.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement et la condamnation de Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 3 227,04 € arrêtée au 8 juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens (échéance du mois de juillet 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
En l'absence de clause de solidarité et de toute information sur la situation maritale des locataires, ils seront condamnés conjointement et non solidairement au paiement de cette somme.
Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] ont repris le paiement des échéances courantes du loyer et sont en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur en sus du loyer courant, comme cela résulte de la diminution de la dette en cours de procédure et de leurs situations professionnelles stables.
Dans ces circonstances, il convient d'autoriser Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à se libérer de la dette locative par mensualités de 160,00 € dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, la résiliation du bail et la condamnation in solidum de Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail n'étant prononcées qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SCI du Fonds de logement intermédiaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire public et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SCI du Fonds de logement intermédiaire ;
CONDAMNE Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à verser à la SCI du Fonds
de logement intermédiaire la somme de 3 227,04 € au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 8 juillet 2024 comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités, les 19 premières d'un montant de 160,00 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ; 
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de bail ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 décembre 2018 entre la SCI du Fonds de logement intermédiaire et Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I], concernant le bien sis [Adresse 6], uniquement dans le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours ouvrés après l'expédition d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Dans l'hypothèse de cette résiliation, 
CONDAMNE Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à payer à la SCI du Fonds de logement intermédiaire le solde de la dette locative ;
AUTORISE la SCI du Fonds de logement intermédiaire, à défaut pour Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due in solidum par Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à la SCI du Fonds de logement intermédiaire au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail avait été renouvelé ou s'était poursuivi et CONDAMNE in solidum Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] à verser à la SCI du Fonds de
logement intermédiaire ladite indemnité jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;
RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ; 
En tout état de cause,
DÉBOUTE la SCI du Fonds de logement intermédiaire de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [K] [O] et Monsieur [M] [I] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 La greffière La juge