Tribunal Judiciaire · J.E.X — 15 octobre 2024

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


JUGEMENT DU : 15 Octobre 2024

MAGISTRAT : Sidonie DESSART
GREFFIER : Céline MONNOT

DÉBATS : tenus en audience publique le 17 Septembre 2024
PRONONCE : jugement rendu le 15 Octobre 2024 par le même magistrat

AFFAIRE : S.A.S. IMMO SERVICE AND RENOV
 C/ Monsieur [R] [T]

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 24/06496 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZXJN

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMO SERVICE AND RENOV (R.C.S. Lyon 907 459 705)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Ala ADAS de la SELEURL ADAS AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Me Bénédicte FAVARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

M. [R] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON substituée par Me Renaud CATELAND, avocat au barreau de LYON


NOTIFICATION LE : 

- Une copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire par LRAR et une copie certifiée conforme par LS à chaque partie.
- Une copie certifiée conforme à Maître Ala ADAS de la SELEURL ADAS AVOCATS - 1661, Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG - 1037,
- Une copie à l’huissier poursuivant : SELARL DALMAIS PEIXOTO DE PREVAL (69)
- Une copie au dossier








EXPOSE DU LITIGE


Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire de LYON a notamment :

- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties concernant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

- condamné la SAS IMMO SERVICE AND RENOV à payer à [R] [T] :
- la somme provisionnelle de 24.120,15 € au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 février 2024 ;
- une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois de juin 2024 jusqu'au départ effectif des lieux ;
- condamné la SAS IMMO SERVICE AND RENOV et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier.

Cette décision a été signifiée le 18 juin 2024 à la SAS IMMO SERVICE AND RENOV. Appel a été interjeté de cette ordonnance.

Le 18 juin 2024, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SAS IMMO SERVICE AND RENOV à la requête de [R] [T].

Par assignation par voie de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la SAS IMMO SERVICE AND RENOV a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de LYON d'une demande de délai de 12 mois pour quitter les locaux occupés au [Adresse 3] à [Localité 2].

L'affaire, après avoir été renvoyée, a été évoquée à l'audience du 17 septembre 2024.

A l'audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Le défendeur a fait état d'une dette locative de 38.026,39 € au 13 septembre 2024, échéance de septembre incluse.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.


EXPOSE DES MOTIFS


Au préalable, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à une constatation, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir notamment " dire que " ou " juger que " ou " dire et juger que ", formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Par ailleurs, l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation des délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il résulte de ces textes et plus particulièrement des articles L 412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution que, hors cas d'introduction dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, des délais peuvent être accordés, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il résulte de la lecture combinée des articles précités que le juge de l'exécution a le pouvoir, d'accorder des délais judiciaires à l'occupant de locaux commerciaux pour lui permettre un relogement de son activité professionnelle.

En l'espèce, sans contester la régularité de la procédure d'expulsion, la SAS IMMO SERVICE AND RENOV évoque les moyens de réformation du titre exécutoire dans le cadre de l'instance pendante devant la cour d'appel. Il échet de rappeler que, le juge de l'exécution, pour être lié par le titre exécutoire constitué par l'ordonnance de référé réputée contradictoire du 10 juin 2024 du tribunal judiciaire de LYON, ne saurait se substituer à la juridiction d'appel pour apprécier le bien-fondé de ces moyens. La SAS IMMO SERVICE AND RENOV produit ses conclusions devant la cour d'appel et son dépôt de plainte du 16 août 2024 auprès du procureur de la République pour escroquerie au jugement.

Elle explique qu'elle a rencontré des difficultés de règlement des loyers dûs car elle a dû engager des travaux de remise en état importants pour pouvoir exploiter les locaux loués, infestés de punaises et termites, alors même que le bailleur a produit un bail commercial grossièrement falsifié aux termes duquel les locaux étaient meublés, équipés et en bon état de réparation. Elle précise que, pour pouvoir faire face au coût de ces travaux, elle a sous-loué les locaux conformément à son activité à des particuliers, réglant le loyer grâce à une partie du chiffre d'affaires généré. Elle produit en pièce 8 des justificatifs des travaux, dont une facture de 5.705,70 € établie par la SAS RHB le 20 février 2022. 

En outre elle produit un certificat médical du 25 mai 2024 établissant que [I] [M], présentée comme étant la gérante de la SAS IMMO SERVICE AND RENOV, présente un syndrome anxiodépressif et que son état de santé actuel est lié à son activité professionnelle actuelle. Elle ajoute qu'elle a effectué de nombreuses démarches afin d'essayer de transférer son activité, celle-ci n'ayant aucun intérêt à se maintenir dans les lieux qu'elle ne peut pas exploiter compte tenu de ses affections médicales. Force est de constater qu'elle ne justifie d'aucune recherche de local pour y transférer son activité.

Le défendeur produit un relevé de compte locatif au 13 septembre 2024 faisant état d'une dette locative de 38.026,39 €, loyer de septembre inclus et hors frais. Ce décompte, qui, selon la demanderesse, intègre des taxes et éléments qui ne devraient pas être mis à sa charge au vu du bail, est contesté.

Il s'ensuit que la situation de la SAS IMMO SERVICE AND RENOV, qui semble difficile, alors qu'elle ne justifie d'aucune recherche de locaux pour y transférer son activité, tout en expliquant que la poursuite de son activité est compliquée " compte tenu de ses affections médicales " et alors que la dette locative, certes contestée, a augmenté depuis l'ordonnance ayant ordonné l'expulsion, pourtant récente, ne permettent pas d'établir la bonne volonté de l'occupant des lieux, élément indispensable pour justifier l'octroi de délais. De surcroît, cette situation ne saurait justifier son maintien dans les lieux au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur le risque d'aggravation de la dette locative, déjà très importante.

Dans ces conditions, la demande de délais formée par la SAS IMMO SERVICE AND RENOV sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 510 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile et de l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution, après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie ou à compter de l'audience prévue par l'article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l'exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et que par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Ce texte précise que le juge peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette et que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, la SAS IMMO SERVICE AND RENOV ne produit aucun élément financier permettant de considérer que sa situation financière en tant que débiteur est obérée et qu'elle n'est pas en mesure de régler sa dette.

En conséquence, il convient de débouter la SAS IMMO SERVICE AND RENOV de sa demande de délais de paiement de 24 mois.


Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS IMMO SERVICE AND RENOV, qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Supportant les dépens, la SAS IMMO SERVICE AND RENOV sera condamnée à verser à [R] [T] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge de l'exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de délais de la SAS IMMO SERVICE AND RENOV pour restituer le local actuellement occupé au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

Condamne la SAS IMMO SERVICE AND RENOV à verser à [R] [T] la somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS IMMO SERVICE AND RENOV aux dépens de l'instance ;

Rappelle le caractère exécutoire par provision de plein droit de la présente décision, par application des dispositions de l'article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé aux jour et lieu susdits par le greffier et le juge de l'exécution.


Le greffier Le juge de l'exécution