Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52781 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LQP

N° : 1

Assignation du :
15 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 octobre 2024



par Céline MECHIN, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [B] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [L] [Z] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Me Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS - #P0483


DEFENDERESSE

S.A.R.L. VITALIA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS - #C2112



DÉBATS

A l’audience du 20 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Céline MECHIN, Vice-président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous-seing privé signé le 21 décembre 2012, Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ont donné à bail commercial à la société VITALIA un local situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel de 16 680 € payable mensuellement et d'avance, outre 30 euros par mois de provision de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer le 26 juin 2023 visant la clause résolutoire et l’article L. 145-41 du code de commerce, portant sur un montant de 10 253,37 € correspondant aux arriérés locatifs, outre le coût de l’exploit d’huissier d’un montant de 175,02 €.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ont, par exploit délivré le 15 avril 2024, fait assigner la société VITALIA devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

A l'audience, Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] sollicitent de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant Monsieur et Madame [I] à la société VITALIA à compter du 26 juillet 2023,

- condamner par provision la société VITALIA à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 19 287,90 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges échus jusqu'au mois d'août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- ordonner l’expulsion de la société VITALIA ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

- ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de Monsieur et Madame [I] aux frais, risques et périls de la société VITALIA et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

- condamner par provision la société VITALIA à verser à Monsieur et Madame [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,


- condamner la société VITALIA au paiement des dépens et à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 1 700,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [I] précisent ne pas être opposés à l'octroi de délais de paiement.

A l'audience, la société VITALIA indique contester le montant des charges faute pour le bailleur d'en avoir justifié auprès des locataires, solliciter que la dette locative soit en conséquence réduite à la somme de 9 759 € et une suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement d'une durée de 24 mois pour s'acquitter de la dette locative. 

A l'issue des débats, Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ont été autorisés à produire la preuve de l'envoi au locataire des documents justifiant le montant des charges avant le 6 septembre 2024 et la société VITALIA à former ses observations éventuelles sur cette communication avant le 13 septembre 2024.

Par note en délibéré adressée par voie électronique le 5 septembre 2024, les époux [I] ont adressé au tribunal des pièces complémentaires pour justifier le montant des charges sollicitées et indiqué maintenir leurs demandes de ce chef. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de condamnation de la société VITALIA au paiement de la somme provisionnelle de 19 287,86 €, la majoration des intérêts de retard au taux légal et la capitalisation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société VITALIA ne conteste pas être redevable des mensualités de loyer portées au débit du décompte locatif dont le montant est au demeurant resté celui prévu au contrat.

Pour justifier du montant des charges que le locataire conteste, les époux [I] produisent aux débats:
- le projet de répartition des charges de copropriété du 10 septembre 2020 pour l'année 2019 présentant un solde locatif de 2 450,08 € TTC et justifiant la conservation des provisions pour charge outre la régularisation de charges de 1 210 € portée au débit du compte locatif le 15 avril 2021 (2 450,08 – 1 x 30 + 11 x 110);
- le projet de répartition des charges de copropriété du 7 juin 2021 pour l'année 2020 présentant un solde locatif de 996,76 € TTC et justifiant ainsi la conservation des provisions sur charges après la régularisation de charges de 320,24 € portée au crédit du compte locatif le 15 avril 2021 (996,76 – 12 x 110); 
- l'avis de taxe foncière pour 2020 mentionnant le montant de la taxe au titre des ordures ménagères de 138 € pour l'année 2020, montant porté au débit du compte locatif le 20 octobre 2021;
- le projet de répartition des charges de copropriété du 23 mai 2022 pour l'année 2021 présentant un solde locatif de 848,61 € TTC et justifiant ainsi la conservation des provisions sur charges après la régularisation de charges de 471,39 € portée au crédit du compte locatif le 15 avril 2022 (848,61 – 12 x 110);
- l'avis de taxe foncière pour 2020 mentionnant le montant de la taxe au titre des ordures ménagères de 139 € pour l'année 2021, montant porté au débit du compte locatif le 20 octobre 2022;
- le projet de répartition des charges de copropriété du 27 septembre 2023 pour l'année 2022 présentant un solde locatif de 935,49 € TTC et justifiant ainsi la conservation des provisions sur charges après la régularisation de charges de 348,51 € portée au crédit du compte locatif le 15 avril 2023 (935,46 – 12 x 110);
- l'avis de taxe foncière pour 2022 mentionnant le montant de la taxe au titre des ordures ménagères de 141 € pour l'année 2022, montant porté au débit du compte locatif le 20 octobre 2023. 

En revanche, les époux [I] ne justifiant pas du montant de la taxe pour ordures ménagères de l'année 2019 imputée au décompte locatif pour un montant de 137 €, il convient de le retrancher des sommes dues.

La créance locative n'apparaît donc pas sérieusement contestable à hauteur de 19 150,86 € (19 287,86 – 137) et la défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme provisionnelle à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés augmentés au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de l'assignation sur la somme de 12 450,86 € (12 587,86 – 137) et de la date de la présente ordonnance pour le surplus.

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, elle sera ordonnée dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil sur le montant des condamnations ci-dessus prononcées au profit des époux [I].

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant sa résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » est rédigée en ces termes :

« A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.
Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance compétent.
La présente clause est stipulée sous réserve de l’application des dispositions de l’article 38 de la loi n°85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises. »

Le commandement de payer du 26 juin 2023 vise un solde de relevé de compte locataire d'un montant débiteur de 10 253,37 €.

Le commandement de payer vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il n'est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 26 juillet 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Cette dernière ne sera pas assortie de l'astreinte sollicitée, son exécution forcée étant possible. 

3. Sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation et la condamnation au paiement de celle-ci par le preneur

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours.

Par conséquent, une indemnité d'occupation à hauteur de 1 390 € , outre 110 € de provision sur charges sera versée mensuellement au demandeur par le preneur jusqu’à la libération effective des lieux.

4. Sur la demande d'ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble

Aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.


Aux termes de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d'expulsion contient, en outre, à peine de nullité :
1° Inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ; 
2° Mention du lieu et des conditions d'accès au local où ils ont été déposés ; 
3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l'acte, faute de quoi les biens qui n'auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice ;

Considérant qu'il a été fait droit à la demande d'expulsion, il y a lieu d'accueillir la demande de séquestre des meubles présents dans les locaux du demandeur.

5. Sur la demande de délais de paiement de paiement

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Aux termes de l'article de l'article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Les demandeurs, représentés par leur avocat, ont fait part de leur accord pour l'octroi de délais de paiement. Ainsi, il convient d'accorder des délais de paiement à la société VITALIA suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle sera autorisée à s'acquitter de la provision due de 19 150,86 € en 24 versements mensuels de 1 590 €, le dernier versement étant augmenté du solde, des intérêts et frais de procédure. La première mensualité devra être payée avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les autres mensualités avant le 10 des mois suivants.


A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de paiement des échéances courantes de loyers et appels de charges, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur sera redevable de l'indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnelle.

6. Sur les dépens et la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société VITALIA qui succombe, supportera les dépens afférents à la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société VITALIA qui succombe à payer aux époux [I] la somme de 1 700 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 26 juillet 2023 du bail commercial du 21 décembre 2012 liant les parties;

Condamnons la société VITALIA à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] :
- la somme provisionnelle de 19 150,86 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés échus au 1 août 2024, échéance d'août incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 sur la somme de 12 450,86 € et de la date de la présente ordonnance pour le surplus ;
- à compter du 1 septembre 2024 une indemnité d'occupation mensuelle de 1 390 €, outre 110 € de provisions pour charge, jusqu'à la libération effective des lieux ;


Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil sur le montant des condamnations ci-dessus prononcées au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ;

Autorisons la société VITALIA à se libérer de la somme de 19 150,86 € en 24 mensualités de 1 590 €, en plus du loyer et des charges courants, le dernier versement étant augmenté du solde, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance puis avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire du contrat de bail du 21 décembre 2012 qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Disons que la la société VITALIA devra alors libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société VITALIA au paiement des dépens ;

Condamnons la société VITALIA à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] une somme de 1 700 € au titre des frais irrépétibles ; 

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 15 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Céline MECHIN