Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 11 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 11/10/2024
à : - Me M.-A. CHANUT
 - Me D. OZENNE

Copie exécutoire délivrée 
le : 11/10/2024
à : - Me M.-A. CHANUT
 
La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 24/04643 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y3E

N° de MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 octobre 2024


DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ayant pour Syndic le Cabinet MICHAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Marie-Alix CHANUT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1387


DÉFENDERESSE
Madame [W] [L] [C] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Domique OZENNE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #KO136, non comparante à l’audience


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 3 septembre 2024


ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 11 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04643 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y3E



EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, a engagé Madame [W] [L] [C] [H], aux termes d'un contrat de travail à durée indéterminée conclu le 8 juin 1993, à effet au 7 juin 1993, en qualité de gardienne d'immeuble incluant un logement de fonction comprenant une pièce principale au rez-de-chaussée et une chambre de service au 6ème étage.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a notifié à Madame [W] [L] [C] [H] son licenciement et l’a avisée qu'elle devait libérer les lieux dans le délai de trois mois de la notification dudit courrier.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet MICHAU, a fait assigner Madame [W] [L] [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d'obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la séquestration du mobilier laissé sur place aux frais et risques de la défenderesse et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 14 février 2024, outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le maintien dans les lieux de la défenderesse caractérise un trouble manifestement illicite et que son obligation de quitter le logement n'est pas sérieusement contestable, alors que le délai de préavis de trois mois suivant le licenciement pour restituer le logement prévu aux articles L.7212-1 et R.7212-1 du code du travail et au contrat de travail est expiré.

À l'audience du 3 septembre 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Assignée à personne, Madame [W] [L] [C] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 octobre 2024. 

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait 





droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'expulsion d'un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent. 

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l'évidence requise en référé.

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de travail à effet au 7 juin 1993, conclu avec Madame [W] [L] [C] [H]. Il y est précisé qu'elle bénéficie d'un logement de fonction (article IV) et qu'en cas de cessation de son contrat de travail elle devra libérer ledit logement, reconnaissant que cette occupation ne lui a été consentie qu'en raison des fonctions qu'elle exerce (article IX).

Aux termes de l'article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d'État ou sans le paiement d'une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle 





d'un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu'il perçoit.

Selon l'article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l'article L. 7212-1 du même code, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 13 novembre 2023, Madame [W] [L] [C] [H] s'est vue notifier son licenciement ainsi que l'obligation de quitter le logement de fonction, dans un délai de trois mois à compter de la première présentation de la lettre.

Ainsi, Madame [W] [L] [C] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 février 2024.

Elle ne peut justifier d'aucune obligation non sérieusement contestable lui permettant de se maintenir dans les lieux et il existe un trouble manifestement illicite au moment où la présente juridiction statue, trouble consistant en une occupation du bien immobilier du syndicat des copropriétaires sans justifier d'un titre.

Il convient, par conséquent, d'accueillir dans les termes du dispositif ci-après la demande d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [L] [C] [H] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le syndicat des copropriétaires obtenant, par ailleurs, une indemnité d'occupation (voir ci-après).

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, 





la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, afin de préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires, il convient de dire que Madame [W] [L] [C] [H] sera redevable à son égard d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 14 février 2024, date à laquelle elle aurait dû libérer les lieux.

Sur le montant de l'indemnité, il résulte du contrat de travail et de l'attestation de valeur locative établie par l'agence immobilière ALÉSIA CONSEIL IMMOBILIER, le 25 mars 2024, que le logement de fonction est composé d'une pièce principale avec dans un bâtiment annexe une cuisine, des WC et une salle d'eau, plus une chambre de service au 6ème étage, le tout pour une surface totale de 26 m². En outre, il ressort du dispositif d'encadrement des loyers à [Localité 3] que le loyer de référence pour un logement de ce type, situé dans le [Adresse 5], s'élève à 32,80 euros du m².

Dès lors, compte tenu, d'une part, des caractéristiques du logement et de sa localisation, d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l'indemnité d'occupation mensuelle peut être fixée avec l'évidence requise en référé à la somme de 852,80 euros (26 m² x 32,80 euros).

En conséquence, Madame [W] [L] [C] [H] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 852,80 euros d'indemnités d'occupation, augmentée des charges locatives, à compter du 14 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [L] [C] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l'espèce, dans la mesure où au stade du prononcé de la décision, il 





n'est pas justifié de frais d'exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. La demande relative aux frais liés à l'exécution de la décision sera, par conséquent, rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Madame [W] [L] [C] [H] est occupante sans droit ni titre du logement de fonction situé [Adresse 1] (une pièce principale au rez-de-chaussée et une chambre de service au 6ème étage) à [Localité 4] appartenant au syndicat des copropriétaires dudit immeuble, 

DISONS qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [W] [L] [C] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, hors les lieux, avec si besoin le concours de la Force Publique et celui d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande d'astreinte,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [W] [L] [C] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant de 852,80 euros à compter du 14 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS Madame [W] [L] [C] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [W] [L] [C] [H] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,


Décision du 11 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04643 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y3E