Tribunal Judiciaire · Expropriations — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00007 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFRR


Minute N° : 


Date : 14 Octobre 2024



OPERATION : Projet d’aménagement de l’éco-quartier [Localité 8]























ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PARIS OUEST LA DEFENSE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Olivier BONNEAU de l’AARPI Rivière Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS et Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIÈRE/AVOCATS/ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

et

S.A.S. BERGERES OPTIQUE
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître David HASDAY, du cabinet HDLA Avocats, avocats au barreau de PARIS


En présence de Monsieur [B] [P] et Madame [U] [M], commissaires du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI

La société Bergeres Optique a pris à bail les locaux commerciaux sis [Adresse 1] par contrat de bail en date du 17 juillet 2006 conclu avec les consorts [Y]. Ce bail était d’une durée de neuf années commençant à courir le 1er août 2006 et a été renouvelé le 13 février 2017 de manière rétroactive avec effet au 1er août 2015 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 1er août 2024. 

Par jugement du 17 février 2022, la juridiction de l’expropriation de Hauts-de-Seine a prononcé le transfert de propriété d’un local loué et exploité par la SAS Bergeres Optique.

Par acte notarié du 5 décembre 2022, le notaire a reçu le présent acte authentique contenant le dépôt de jugement prononçant transfert de propriété et quittance d’indemnité pour déposession foncière transfert de jouissance. 

Par mémoire en fixation judiciaire des indemnités d’éviction visé par le greffe le 22 janvier 2024, l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense (POLD) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités dues à la Société (S.A.S) Bergères Optique au titre de l’éviction du local commercial de la parcelle G n[Cadastre 2] sis [Adresse 1] à la hauteur de 85 245,35 euros, toutes indemnités confondues.
- faire droit à la demande de POLD
- fixer la date de la visite sur les lieux du bien immobilier situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 2], ainsi que la dae de l’audition des parties, 
- fixer les indemnités totales se rapportant à l’évction de la SAS Bergeres Optique du bien situé au [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 2], comme suit : 
 - indemnité principale : 43 860 €
 - indemnités accessoires : 
 - indemnité de remploi : 3 236 €
 - indemnité pour trouble commercial : sur justificatifs
 - indemnité pour frais de déménagement : sur justificatifs 
- juger qu’il devra être fait déduction du montant des indemnités d’occupation impayées sur le montant de l’indemnité totale d’éviction à venir. 


Par ordonnance du 8 avril 2024, le transport sur les lieux a été fixé au 6 juin 2024 et l’audience au 16 septembre 2024.

Un procès verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement et mentionne les éléments suivants : 

I/ Environnement

L’éco-quartier [Localité 8] est composé d’habitations, de commerces, et de bureaux. Le local se situe sur le [Adresse 10] et à proximité de l’[Adresse 7], l’axe relie [Localité 9] et [Localité 12], desservi par des bus, la gare est à 500-600 mètres soit environ 10 minutes à pied, à proximité se trouvent des commerces, le marché [Localité 8], [Localité 9] est à 10 minutes à pied desservie par le RER A et le métro ligne 1.

II/ Extérieur

Le local est fermé par un rideau métallique. Le propriétaire nous indique que la boutique n’est plus exploitée en raison de sa dégradation importante lors des émeutes de juin 2023. Le local est au rez-de-chaussée d’un immeuble en R+3 en pierre ancienne et dans un état vétuste. 
A droite de ce local se trouve un autre local commercial hors d’usage et précédemment occupé par un assureur. A gauche, l’immeuble présent a été démoli dans le cadre du même projet d’aménagement de l’éco-quartier [Localité 8]. La devanture est large mais vétuste. 

III/ Intérieur

On accède au local via une entrée intérieure de l’immeuble, sans ascenseur et vétuste. On se rend au premier étage, dans un appartement situé au dessus du local commercial. L’entrée donne sur un couloir : il y a des toilettes à droite et un bac de douche avec des parois vitrées dans le prolongement de celui-ci. Il y a du carrelage au sol sur toute la surface. Il y a une pièce dans le prolongement à droite, il y a des fenêtres dont une est cassée et qui donne sur l’arrière du rond-point. A gauche il y a une grande pièce cloisonnée avec deux fenêtres donnant sur le rond-point. Nous revenons dans la pièce de droite afin d’emprunter l’escalier menant vers l’ancien espace de vente situé au rez-de-chaussée.

Rez-de-chaussée

L’escalier emprunté est en bois, en bon état. Nous arrivons dans une grand pièce avec un comptoir au milieu et disposant d’une climatisation. On distingue la devanture qui est sécurisée par des panneaux de MDF. L’espace est encore encombré de débris de verre. 

Des présentoires et des vitrines sont couchés au sol et endommagés. Au centre se trouve un atelier optique. Le plafond est en état d’usage et on distingue des canalisations apparentes reliant à la climatisation.

Par mémoire en réplique de l’autorité expropriante visé par le greffe le 5 septembre 2024, l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense maintient ses prétentions initiales et demande au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de bien vouloir : 
- faire droit à ses demandes,
A titre principal :
- juger que le POLD a procédé à une indemnisation en nature en proposant un local commercial à la société Bergères Optique en application des dispositions de l’article L322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,
- fixer les indemnités totales se rapportant à l’éviction de la SAS Bergeres Optique du bien située au [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 2], comme suit : 
- indemnités accessoires : 
indemnité pour frais de déménagement : 433.93 € HT
A titre subsidiaire :
- juger que le montant de l’indemnité principale correspond à la valeur du bail commercial ; 
En conséquence : 
- fixer les indemnités totales se rapportant à l‘éviction de la SAS Bergeres Optique du bien située au [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 2], comme suit :
 - indemnité principale : 43 860 €
 - indemnité accessoires : 
 - indemnité de remploi : 3 236 € 
 - indemnité pour frais de déménagement : 433,93 € HT
 - indemnité de réinstallation : 37 715,42 euros
- débouter la SAS Bergères Optique du surplus de ses prétentions et demandes formulées à son encontre, 
- juger qu’il devra être fait déduction du montant des indemnités d’occupation impayées sur le montant de l’indemnité totale d’éviction à venir.

Le POLD soutient l’existence d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 4 794,57 € due par la société Bergeres Optiques et fournit à ce titre l’extrait d’un acte notarié en date du 5 décembre 2022. Il fait valoir qu’aux termes des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. 

Il s’accorde avec la société Bergeres Optique quant au calcul de l’indemnité avec la méthode du différentiel de loyer mais fait valoir que l’indemnité doit être considéré comme un avantage en nature, remplaçant le versement en euros, en ce qu’il soutient avoir reloger dans des conditions équivalentes la société Bergeres Optique. Il souligne que la société expropriée n’a pas perdu sa clientèle et qu’elle bénéficie d’un local présentant des conditions plus avantageuses.

A titre principal, compte tenu du relogement il estime les indemnités se rapportant à l’éviction de la société Bergeres Optique à la somme de 433.93 €. A titre subsidiaire, il estime les indemnités à la somme de 85 245.35 €. 

Il soutient qu’il existe une différence de loyer de 49 327,15 € selon la méthode du différentiel de loyer et s’oppose à l’application d’un coefficient de commercialité de 8, préconisant l’application d’un coefficient de commercialité de 5 en raison de la faible densité de population du quartier. 

Il avance que la société Bergeres Optiques n’a pas établi une quelconque interruption temporaire de l’activité commrcale et dès lors, conteste l’allocation d’une indemnité résultant d’un trouble commercial. Concernant l’indemnité de réinstallation il rappelle qu’une société récupère la TVA et par conséquent que ladite indemnité devra être hors taxe. De plus, il sollicite une décote de 40 % en raison de l’augmentation de surface à hauteur de 38.88 % du local de remplacement acquis par la société Bergeres Optique.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 16 septembre 2024, la société Bergeres Optique a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de bien vouloir :
- dire recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- juger irrecevable la demande de L’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense (POLD) tendant à ce qu’il soit fait déduction du montant des indemnités d’occupation impayées sur le montant toale d’éviction à venir,
- fixer l’indemnité de remploi due par le POLD à la somme de 394 617,17 €,
- fixer l’indemnité de remploi due par le POLD à la somme de 40 461,72 €,
- fixer l’indemnité pour trouble commercial due par le POLD à la somme de 23 553,62 €,
- fixer l’indemnité de réinstallation due par le POLD à la somme de 62 859,03 € soit 75 430.84 € TTC, 
- fixer l’indemnité de déménagement due par le POLD à la somme de 3 000 €,
- condamner le POLD à verser la somme de 5 000 € eu titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.




La société Bergeres Optique argue que les consorts [Y] ont usé de leur de droit de délaissement sans notifier ladite société. Elle rappelle que le POLD a saisi la Direction Départementale des Finances Publiques (DDFP) en vue d’une estimation du domaine fixée à la valeur de 43 860 € au titre de l’indemnisation droit du bail et 23 300 € à tire de l’indemnisation du fond de commerce. 

Elle soutient que la demande d’indemnisation d’occupation due au POLD est irrecevable en ce qu’elle ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation. Elle s’oppose aux conclusions du commissaires du Gouvernement qui considère qu’elle a été relogé par le POLD et avance ne pas avoir donné suite aux propositions jugées insuffisantes. Elle fait valoir une indemnisation sur la valeur du droit de bail et de ce fait souligne qu’il n’y a seulement eu une mise en relation avec le promoteur “les nouveaux constructeurs”. Elle soulève ensuite que les conditions d’occupation du local de remplacement ne sont absolument pas équivalentes à celles du local exproprié. 

S’agissant du calcul de l’indemnité du droit au bail, elle souhaite recourir à la méthode du différentiel de loyer et communique à cet égard trois termes de comparaison de locaux situés sur la commune de [Localité 6], de superficie inférieure à 70 m2. Elle note que l’étude de marché réalisée dans la commune de [Localité 6] relève des termes variant de 582 €/m2 à 907 €/m2 et fait ressortir une valeur moyenne de de 795 €/m2. Ainsi, elle avance qu’appliqué à la surface utile réelle retenue par le DDFP de 86.17 m2, le loyer serait de 68 505.15 €/m2, soit une différence de loyer annuel de 49 327,15 €. Elle poursuit en demandant l’application d’un coefficient de commercialité à 8. 

Elle fait valoir son droit à une indemnité de trouble commercial en ce qu’elle a dû interrompre son activité commerciale pour effectuer le déplacement de matériaux et fournitures nécessaires à l’exercice de son activité. Elle conteste la décote de 40 % demandée par le POLD dans le cadre de l’indemnité de réinstallation, justifiée par l’augmentation de surface du local commercial nouvellement acquis. Elle demande une indemnité de déménagement à hauteur de 3 000 € pour la perte de plusieurs jours d’activité n’ayant pu recourir à une entreprise de déménagement. 



Par conclusions modificatives du 12 septembre 2024 visées par le greffe le même jour, le Commissaire du Gouvernement retient une indemnité totale de 56 734.60 € dont 24 127,60 € à titre d’indemnité principale.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.


L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 septembre 2024.
MOTIFS 

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. 

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution. 

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I. Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. 
En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 6] est le 16 février 2012 et la date d’application de la troisième modification du 28 septembre 2021 est le 05 novembre 2021, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 05 novembre 2021.

II. Sur la méthode d’évaluation 

L’article L322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance. Le juge statue sur les différends relatifs à l’équivalence des locaux commerciaux offerts par l’expropriant. 

L’article L230-5 du code de l’urbanisme dispose que l’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure. Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix dans les conditions prévues à l’article L222-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.



En l’espèce, le local proposé par l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense ne constitue pas un bien dont les conditions d’occupation sont équivalentes au local préalablement occupé par la société Bergeres Optique. En effet, le local proposé est un bien à la vente et non un bail commercial. De plus, le local acquis par la société Optique Bergeres a été proposé par le promoteur immobilier Les Nouveaux Constructeurs, par l’intermédiaire de la Mairie de [Localité 6] et ne constitue donc par une mesure de relogement pourvue par l’autorité expropriante. 

En conséquence, l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense ne caractérise pas l’acceptation de la société Bergeres Optique d’une offre de relogement de son fonds de commerce. 

III. Sur le montant de l’indemnisation 

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Dès lors que, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

L’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense produit un terme de comparaison, situé dans la commune de [Localité 6] :

1 - Contrat de bail du 15 janvier 2022 portant sur un local commercial sis [Adresse 3], situé à 1,5 km du local commercial de la société Bergeres Optique.
Surface utile brute : 35m2
Valeur locative : 1 152.52 €/mois
Prx unitaire : 343.69 €/m2

La société Bergeres Optique produit trois termes de comparaison, tous situés dans la commune de [Localité 6] : 

1 - Contrat de bail portant sur un local commercial sis [Adresse 11] à [Localité 6], situé à 1,5 km du local commercial de la société Bergeres Optique.
Surface utile brute : 62 m2
Valeur locative : 907 €/m2

2 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ1 km du local commercial de la société Optique Bergeres.
Surface utile brute : 67 m2
Valeur locative : 896 €/m2

3 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1 km du local commercial de la société Optique Bergeres.
Surface utile brute : 66m2
Valeur locative : 582 €/m2
La commissaire au Gouvernement présente cinq termes de comparaison, tous situés sur la commune de [Localité 6] : 

1 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1,5 km du local commercial de la société Bergeres Optique. 
Surface utile brute : 103m2
Valeur locative : 437 €/m2

2 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1 km du local commercial de la société Bergeres Optique.
Surface utile brute : 110m2
Valeur locative : 261 €/m2

3 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1 km du local commercial de la société Bergeres Optique. 
Surface utile brute : 110m2
Valeur locative : 262 €/m2

4 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1 km du local commercial de la société Bergeres Optique.
Surface utile brute : 103m2
Valeur locative : 412 €/m2

5 - Contrat de bail portant sur un local commercial situé à [Localité 6], situé à environ 1 km du local commercial de la société Bergeres Optique.
Surface utile brute : 94m2
Valeur locative : 511 €/m2

*

L’article L322-2 dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, dans le jugement du 17 février 2022 et suite à un transport sur les lieux intevenu le 6 septembre 2021, le juge de l’expropriation a pu constater un bon état global du local et une bonne situation géographique.

Eu égard aux caractéristiques des termes proposés par le commissaire du Gouvernement, et notamment la zone géograohique et la surface utile des fonds, il convient de tous les retenir à l’exception du 5e qui présente un état neuf non comparable avec le bien exproprié et qui le place dans un autre spectre du marché.
En conséquence, il convient de retenir les termes de comparaison produit par la commissaire du Gouvernement à l’exception du dernier en ce qu’il constitue un bâtiment neuf.

En effet, l’unique terme de comparaison produit par l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense est caractérisé par une surface utile des fonds bien inférieur au local exproprié et une localisation géographique éloignée de l’axe commerçant de la ville de [Localité 6].

Il convient donc d’écarter le seul terme de comparaison produit par l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense.

Enfin, les trois termes de comparaison produits par la société Bergeres Optique ne font pas état des adresses postales des biens. 

En raison du manque de précision, il convient d’écarter tous les termes de comparaison de la société Bergeres Optique. 

Les termes de comparaisons des locaux 1, 2, 3 et 4 affichent une valeur de 437 €/m2, 261 €/m2, 262 €/m2 et 412 €/m2 . 
La moyenne de ces termes est de 343€/m2. Il convient de retenir ce montant en ce qu’aucune caractéristique spécifique ne permet de situer le bien litigieux dans un spectre inférieur ou supérieur. 
343 - 222 € = 121

Le différentiel de loyer est donc de 121 €/m2. 

86,16 x 121 = 10 425,36 

Le différentiel de loyer appliqué à la surface totale du bien est de 10 425,36 €.

Par ailleurs, il convient d’appliquer le coefficient retenu par la commissaire au Gouvernement en raison de la situation du bien dans un quartier commerçant et à fort passage, soit 7.

10 425.36 € x 7 = 72 977.52 

En conséquence, il convient de fixer l’indmenité principale à 72 977.52 €




C - Sur l’indemnité de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Elle est égale à :
5 % entre 0 et 23 000 € : soit 1150 € 10 % sur le surplus : soit 4 997,75 € ((72 977.52 -23 000) /10)
Au total, l’indemnité de remploi s’élève à la somme de 6 147,75 €.

D - Sur l’indemnité du trouble commercial 

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de compenser les perturbations subies par l’exploitant évincé du fait de la perspective d’une perte du fonds, dès lors qu’il n’y a pas eu de cessation d’activité. 

L’indemnité du trouble commercial sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence, sur la base de 15 jours de chiffre d’affaires moyen ou de trois mois de bénéfices déclarés l’administraton fiscale ou d’un mois et demi de salaires et charges, puisque la méthode d’allocation de trois mois d’EBE ne demande pas à ce que le préjudice soit duement quantifié. Il convient ensuite d’écarter la méthode de calcul sur la base d’un 1.5 mois de salaires, charges sociales inclues en ce que cette solution n’est pas aussi régulièrement retenue par la jurisprudence.

En l’espèce, le chiffre d’affaire moyen est de 240 378 €. 

Sur la base de 15 jours de chiffre d’affaire moyen, l’indemnité de trouble commercial est estimée à : 

240 378 €/24 = 10 016 €

Au total, l’indemnité du trouble commercial s’élève à la somme de 10 016 €.



E - Sur l’indemnité de réinstallation 

L’indemnité pour réinstallation a pour objet de couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. L’indemnité de réinstallation n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques ou qu’il a dû suppoter des frais d’installation non-amortis. Cette indemnité doit en outre concerner la partie du local accessible à la clientèle. 

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (...) ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la société Bergeres Optique justifie de l’acquisition d’un nouveau local commercial avec l’intention d’y installer son activité notamment par la transmission des justificatifs des dépenses de réinstallation et d’un besoin d’aménagements spécifiques. De plus, l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense sollicite l’application d’une décote de 40% en raison de l’augmentation de la surface du local commercial acquis par la société Bergeres Optique de 38,88%. Eu égard à l’augmentation considérable de surface du local nouvellement acquis, un abattement de 38,88 % sera appliqué. 

De plus, en droit il est constant qu’une société récupère la TVA, dès lors l’indemnité de réinstallation sera hors taxe :

68 859.03 x 0,6112 = 38 419,44 €

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité de réinstallation à 38 419,44 €.

F - Sur l’indemnité de déménagement

L’indemnité de déménagement a pour objet de couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour muter dans ses nouveaux locaux des meubles et matériaux nécessaires à son activité commerciale. L’indemnité de déménagement n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais de déménagement.


L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (...) ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité de déménagement sera fixée - par la fourniture de devis ou de facture permettant de démontrer l’existence de déménagement d’un stock nécessaire pour l’activité. 

En l’espèce, la société Bergeres Optique a transmis divers justificatif de paiement justifiant leur recours à un service de déménagement de meubles indispensables à l’exécution de leur activité commerciale à hauteur de 538,58€.

En conséquence, l’indemnité de déménagement s’élève à 538.58 €.

IV. Sur l’indemnité d’occupation du bien exproprié

L’article L242-5 du code d’expropriation pour cause d’utilité publique dispose qu’en cas de refus de l'expropriant ou de désaccord sur le montant de l'indemnisation à intervenir, l'exploitant demande au juge, si celui-ci admet le bien-fondé de la demande, de fixer le montant des indemnités. Le versement des indemnités par l'expropriant à l'exploitant entraîne de plein droit, si elle n'est déjà intervenue, la résiliation du bail dans les conditions définies à l'article L. 242-4.

En droit, le juge de l’expropriation est compétent pour indemniser les préjudices découlant de la dépossession foncière. De ce fait, il n’est pas compétent pour statuer sur la fixation d’une compensation. 

En l’espèce, par acte notarié du 5 décembre 2022 l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense fait état de l’existence d’une indemnité d’occupation dont la société Bergeres Optique ne s’est pas acquité. Or, la fixation d’une telle indemnité ne ressort pas de la compétence du juge de l’expropriation qui se limite à la seule fixation des indmenités dues pour compenser l’éviction et qu’ainsi, il ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour répondre à la prétention de l’expropriant.

En conséquence, la demande est irrecevable.




IV. Sur les demandes accessoires 

Les dépens sont à la charge de l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense par l’application de l’article L312-1 du code de l’expropriation. 

La société Bergeres Optique se verra allouer une indemnité qu’il convient de fixer en équité à la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Nanterre statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition du greffe de la juridiction, 

FIXE l’indemnité revant à la société Bergeres Optique pour l’éviction du local commercial de la parcelle G n[Cadastre 2] sis [Adresse 1] à la somme de 142 943,29 € décomposée comme suit : 
- indemnité principale : 72 977.52 €
- indemnité de remploi : 6 147,75 €
- indemnité de trouble commercial : 10 016 €
- indemnité de réinstallation : 38 419,44 €
- indemnité de déménagement : 538.58 €
- indemnisation compensatrice de privation de jouissance : 19 178 €

CONDAMNE l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGE IRRECEVABLE la demande de l’Établissement Public Territorial Paris Ouest La Défense tendant à ce qu’il soit fait déduction du montant des indemnités d’occupation impayées sur le montant de l’indemnité totale d’éviction à venir.

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier. 

Fait à Nanterre, le 14 octobre 2024

LE GREFFIER LE MAGISTRAT