Tribunal Judiciaire · Service des Criées — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 15 Octobre 2024


N° RG 24/00115 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NZFA
78A

Jugement rendu le 15 octobre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,


CREANCIER POURSUIVANT
 
CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT - CIFD venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ILE DE FRANCE à la suite d’une fusion absorption, SA au capital de 124.821.620 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE


PARTIE SAISIE

Monsieur [X] [N]
né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 9] (GUYANE), de nationalité française,
[Adresse 5]
[Localité 11]

comparant


CREANCIER INSCRIT 

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 6] [Localité 11] représenté par son syndic la SAS FONCIA LVM au capital de 250.000 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés sous le numéro PONTOISE 302.654.173 dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 8] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 

Représenté par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au Barreau du VAL D’OISE 



EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er mars 2024 publié le 17 avril 2024 volume 2024 S n°89 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 11], cadastré section AE n°[Cadastre 1], consistant en un appartement avec cave et séchoir formant les lots n°38, n°80 et n°122, appartenant à M. [X] [N].

Par exploit du 22 mai 2024, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner M. [X] [N] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 mai 2024.

L'affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

Par message RPVA du 24 juillet 2024 et courrier du 25 juillet, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé des observations par message électronique du 2 septembre 2024, aux termes desquelles il a sollicité le maintien de la clause pénale.

La partie saisie, qui n'a pas constitué avocat, a adressé des observations reçues le 2 septembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT résulte des pièces versées aux débats, notamment :
- la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 30 mars 2007 par Maître [B] [Y], notaire à [Localité 11], contenant un prêt de 109.686 euros remboursable en 360 mensualités au taux hors assurance de 5%,
- la mise en demeure de payer en date du 11 octobre 2023 dont le pli a été avisé mais non réclamé,
- la notification en date du 21 novembre 2023 valant déchéance du terme et exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt dont le pli a été avisé.

Le décompte arrêté au 06 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie laisse apparaître un solde débiteur de 68.333,22 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).


Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT s’oppose à la réduction de la clause pénale. Il soutient que l’indemnité d’exigibilité est conforme aux dispositions réglementaires du code de la consommation. Il fait valoir que les incidents de paiement ont débuté en 2021. Il considère que l’indemnité n’est pas disproportionnée eu égard au préjudice réel subi par le créancier, en ce qu’elle lui permet de compenser les intérêts qui auraient dû courir jusqu’en avril 2037 si le prêt était allé jusqu’à son terme. Enfin, il estime que le taux conventionnel n’est pas excessif.

Or la pénalité de 7% réclamée à hauteur de 4.391,52 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés des débiteurs et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 5%.

Elle sera donc réduite à 1 euro.

La créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera donc mentionnée pour la somme de 63.942,70 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 06 février 2024.

M. [X] [N] sollicite l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier.

Il produit un mandat de vente exclusif consenti à la SAS MOBILITE LOGEMENT signé le 13 mai 2024 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 129.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 9.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 120.000 euros.
Il indique avoir convenu d’une baisse du prix de vente avec l’agence immobilière à 100.000 euros net vendeur, ce dont il justifie.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse du débiteur de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable formulée par le débiteur saisi.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 70.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [X] [N] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 70.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 02 juillet 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2.267,44 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de M. [X] [N], s’élève à la somme de 63.942,70 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 06 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 11], cadastré section AE n°[Cadastre 1], consistant en un appartement avec cave et séchoir formant les lots n°38, n°80 et n°122, appartenant à M. [X] [N] ;

Fixe à 70.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2.267,44 euros à la date du 02 juillet 2024 et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 11 février 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er mars 2024 publié le 17 avril 2024 volume 2024 S n°89 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP
 






Jugement rédigé par [W] [M], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution