Tribunal Judiciaire · Service des Criées — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 8 Octobre 2024



N° RG 24/00031 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NRX2
78A


Jugement rendu le 8 octobre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,


CREANCIER POURSUIVANT
 
FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS, société par action simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 9], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 431 252 121, représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIÉS, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 15], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Venant aux droits de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE en vertu d’un bordereau de cession de créances du 03 août 2020 soumis aux dispositions du Code monétaire et financier.

représentée par Me Paul BUISSON, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et Me Amourdavelly MARDENALOM, avocat plaidant au barreau de PARIS



PARTIES SAISIES

Monsieur [M] [Y]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 13] (MAROC)
Chez Mme [C]
[Adresse 2]
[Localité 10]

comparant

Madame [N] [K] divorcée [Y] 
née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 14] (ALGÉRIE)
[Adresse 7]
[Localité 6]

comparante 








EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 31 octobre 2023 publiés le 05 décembre 2023 volume 2023 S n°288 et n°289 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un pavillon d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 12], cadastrée section AL n°[Cadastre 4] et section AL n°[Cadastre 1], appartenant à M. [M] [Y] et Mme [N] [K].

Par exploits du 1er février 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice et par remise à tiers présent à domicile, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [N] [K] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 06 février 2024.

Après renvois, l'affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

Par message RPVA et courrier du 17 juillet 2024, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé des observations par message électronique du 26 août 2024, aux termes desquelles il a sollicité le maintien de la clause pénale.
La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA résulte des pièces versées aux débats, notamment :
- la copie exécutoire d’un acte notarié reçu 28 décembre 2010 par Maître [T] [F], notaire à [Localité 12], par lequel la SOCIETE GENERALE, aux droits de laquelle vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, a consenti un PRET IMMOBILIER TAUX FIXE n°34109198 de 166.829,06 euros, remboursable en 360 mensualités au taux hors assurance de 4,06% et un PRET IMMOBILIER TAUX FIXE n°34109203 de 178.170,94 euros, remboursable en 240 mensualités au taux hors assurance de 3,65%,
- le bordereau d’inscription du privilège de préteur de denier et d’hypothèque conventionnelle inscrit le 03 février 2011 au service de la conservation des hypothèques,
- les lettres recommandées avec AR en date du 27 janvier 2017 notifiant l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt,
- l’acte de cession de créances en date du 03 août 2020 par lequel la SOCIETE GENERALE a cédé au fond commun de titrisation CASTANEA, représenté par la SAS EQUITIS GESTION, un ensemble de créance dont celle qu’elle détenait à l’encontre de M. [M] [Y] et Mme [N] [K],
- la lettre d’information de cession en date du 23 novembre 2020 adressée à M. [M] [Y] et celle en date du 1er septembre 2020 adressée à Mme [N] [K],
- la lettre de mise en demeure en date du 16 août 2023 les sommes dues au titre des deux prêts,

Le décompte du 18 septembre 2023 visé au commandement de payer valant saisie présente un solde débiteur de 416.301,02 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE s’oppose fermement à la réduction de la clause pénale. Il fait valoir que les indemnités d’exigibilité anticipée sont notamment destinées à couvrir le risque d’impayé, et compenser l’impact financier supporté par le prêteur non remboursé. Il soutient que l’indemnité d’exigibilité est conforme aux dispositions réglementaires du code de la consommation et à la jurisprudence de la Cour de cassation. Il rappelle que le premier impayé non régularisé est intervenu le 7 novembre 2015, soit moins de 4 ans après la libération des fonds. Enfin, il souligne que l’indemnité vise à couvrir le préjudice du prêteur au titre du bouleversement de l’économie du contrat et des poursuites qu’il se voit contraint d’engager pour retrouver les sommes prêtées.

Or les indemnités conventionnelles de 7% réclamées à hauteur de 11.672,27 euros et de 10.148,16 euros, qui constituent des clauses pénales, apparaissent manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 4,06% et 3,65%.
Elles seront donc réduites à 10 % de leurs montant, soit 1.167,22 euros et 1.014,81 euros.

La créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA sera donc mentionnée pour la somme de 398.662,62 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 18 septembre 2023.

M. [M] [Y] et Mme [N] [K] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier.

Ils produisent un mandat simple de vente consenti à l’agence FLOW IMMOBILIER sise à [Localité 11] aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 450.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 20.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 430.000 euros.

Est également versée aux débats une promesse de vente en date du 09 avril 2024 aux termes de laquelle, M. [M] [Y] et Mme [N] [K] promettent de vendre le bien dont s’agit à M. [P] [H] au prix de 450.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 20.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 430.000 euros. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 novembre 2024.

Par courrier RPVA envoyé le 15 juillet 2024 en cours de délibéré, le créancier poursuivant indique solliciter la vente forcée du bien saisi au motif qu'il aurait été rendu destinataire d'un courriel de M. [Y] annonçant au notaire qu'il annulait la vente amiable.

Outre que le juge de l'exécution n'a autorisé aucune note en délibéré, il convient de souligner que les débiteurs saisis n'ont pas écrit un tel courrier au tribunal, qu'ils ont produit non seulement une promesse de vente consentie pour une durée expirant le 29 novembre 2024 mais aussi un mandat de vente signé avec l’agence FLOW IMMOBILIER, ce qui suffit à attester de l'intention de vendre le bien. Dans les délais prévus par la loi ce mandat peut parfaitement aboutir à la signature d'un engagement écrit d'acquisition et une nouvelle promesse peut également être régularisée à supposer qu'il ne soit pas donné suite à la première.

Interrogées sur le prix plancher, les parties se réfèrent à la promesse notariée au prix de 430.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [M] [Y] et Mme [N] [K] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel et pour permettre une marge de négociation afin d'aboutir à une vente amiable, il y a lieu de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 400.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 19 mars 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 4.212,14 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA à l’encontre de M. [M] [Y] et Mme [N] [K], s’élève à la somme de 398.662,62 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 18 septembre 2023 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un pavillon d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 12], cadastrée section AL n°[Cadastre 4] et section AL n°[Cadastre 1], appartenant à M. [M] [Y] et Mme [N] [K] ;

Fixe à 400.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 4.212,14 euros à la date du 19 mars 2024 et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 4 février 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 31 octobre 2023 publiés le 05 décembre 2023 volume 2023 S n°288 et n°289 au service de publicité foncière de [Localité 16] ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP








Jugement rédigé par [W] [X], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution