Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 15 octobre 2024

PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2024

N° RG 21/05110 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MFYE
71F

[R] [D]

C/

S.D.C. [Adresse 3]
Société M IMMOBILIER


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président 
Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente


Jugement rédigé par Didier FORTON, Premier Vice-Président

Date des débats : 03 septembre 2024, audience collégiale


--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [R] [D], née le 05 avril 1960 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de Versailles


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic la Société M IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représenté par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise 


Société M IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise 

L'ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 5], est géré en la forme d'une copropriété soumise à la Loi du 10 juillet 1965 et [R] [D] est copropropriétaire au sein de cet immeuble ;

Le 9 décembre 2019, la dalle de la cour arrière de la copropriété s'est effondrée par suite d'un affouillement des sols et la ville de PONTOISE a décidé de mettre en œuvre la procédure de péril imminent en application de l'article 511-3 du Code de la Construction et de l'Habitation et a saisi le Président du Tribunal Administratif statuant en référé, aux fins de désignation d'un expert judiciaire ; 

Par ordonnance de référé du 11 décembre 2019, le Tribunal Administratif de CERGY-PONTOISE a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [L] avec notamment pour mission de donner son avis sur l'état des immeubles et sur l'imminence et la gravité du péril qu'il représentait ;

Le Maire de PONTOISE a pris, le 30 décembre 2019, un arrêté de péril imminent ;

Monsieur [P], expert mandaté par la ville de PONTOISE, a établit un rapport technique en date du 30 mai 2020 ; 

La Mairie de PONTOISE a rendu un arrêté contenant mainlevée de l'arrêté de péril imminent en date du 31 décembre 2019 ; 

Un nouveau sinistre a été identifié le 26 mai 2021 par Monsieur [P] lors de sa visite technique en présence du cabinet ITEXA, et une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée par le Syndicat des Copropriétaires le 9 juillet 2021 ;

La résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, à la majorité des présents et représentés, de confier à la société ITEXA « le suivi des travaux complémentaires pour la levée du péril de décembre 2019, ainsi que le suivi des désordres affectant les voutes du côté de la [Adresse 7], selon mail reçu de Monsieur [H] du 30 avril 2021. Ainsi le même taux comme base d'honoraires supplémentaire sera appliqué par ITEXA et sera précisé sur les factures la nature des travaux suivis » ; 

Aux termes de la résolution n°10, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, à la majorité des présents et représentés, de mettre en place un budget Sécurisation de l'affouillement de mai 2021 pour la somme de 16.500,00 €, pour couvrir les mesures conservatoires et le passage pour vérifier la sécurisation, suivant devis établi par la société S3R ; 

Aux termes de la résolution n°11, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, à la majorité des présents et représentés, de faire réaliser les travaux des murs de fond de cour (couronnement et jointement des pierres) selon devis de la société S3R pour la somme de 14.025 € TTC ; 

Aux termes de la résolution n°12, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux des murs de fond de cour, s'élevait à 5 % HT du montant HT de l'opération et seraient répartis et appelés selon les mêmes modalités ;

Par acte d'huissier de justice délivré le 16 septembre 2021, [R] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société M IMMOBILIER, aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

ORDONNER l'annulation des résolutions n°8, 10, 11, 12 et 14 de l'assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER de l'ensemble de leurs demandes,

JUGER que Madame [D] ne doit aucune somme au titre des honoraires du syndic sur les travaux votés à l'assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2020 et figurant sur les appels des fonds du 11 septembre 2020,

CONDAMNER la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER, à régulariser en conséquence les appels de fonds émis à compter du 9 juin 2020, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

JUGER que la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER, doit imputer les paiements effectués par Madame [D] aux dettes que cette dernière entend acquitter et non à des dettes différentes,

JUGER que la responsabilité de la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, est engagée du fait de sa carence dans l'organisation d'une expertise judiciaire propre à déterminer la cause, l'étendue et les conséquences du sinistre de mai 2021 et qu'elle est tenue des conséquences pécuniaires de cette carence,

ENJOINDRE la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 10 septembre 2020 qui ne devront porter aucune mention d'honoraires du syndic et ce sous astreinte de 100 € par document non rectifié et par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

ENJOINDRE la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 9 juillet 2021 qui ne devront porter aucune mention d'honoraires du syndic et ce sous astreinte de 100 € par document non rectifié et par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNER la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à rembourser à Madame [D] les sommes qu'elle s'est attribuée notamment sur les sommes versées par le fonds Barnier au titre des honoraires de résultat et des travaux facturés indûment et visés par les résolutions qui seront annulées,

CONDAMNER la Société M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à payer à Madame [D] les sommes de :
- 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour dénigrement abusif,
- 17.040 € au titre du préjudice de jouissance subi,
 
CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la société à responsabilité limitée unipersonnelle M IMMOBILIER, à payer à Madame [D] une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens.


Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] sollicite de voir :

DIRE ET JUGER que les résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 14 contestées du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021 ont été régulièrement adoptées,
 
DÉBOUTER Madame [R] [M] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
 
CONDAMNER Madame [R] [M] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] une indemnité de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
 
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 


Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société M IMMOBILIER solicite de voir :

DEBOUTER Madame [R] [M] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [R] [M] [D] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture du 23 mai a fixé les plaidoiries au 03 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION 

En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

"Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30." ; 

L'abus de majorité doit être démontré par le copropriétaire qui s'en estime victime ;

En outre, l'abus de majorité peut être défini comme la décision prise par lui en méconnaissance de l'intérêt collectif des copropriétaires avec ou sans intention de nuire, et le cas échéant comme une décision prise à son profit exclusif ou qui n'est motivé par aucun élément objectif ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 :

Il convient de rappeler que la résolution litigieuse a voté « le suivi des travaux complémentaires pour la levée du péril de décembre 2019, ainsi que le suivi des désordres affectant les voutes du côté de la [Adresse 7], selon mail reçu de Monsieur [H] du 30 avril 2021. Ainsi le même taux comme base d'honoraires supplémentaire sera appliqué par ITEXA et sera précisé sur les factures la nature des travaux suivis » ;

A l'appui de sa demande en annulation [R] [D] fait valoir que l'assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021 a décidé de confier à ITEXA le suivi des travaux complémentaires pour la levée du péril de décembre 2019 ainsi que le suivi des désordres affectant les voûtes du côté [Adresse 7] mais qu'il n'a été produit aucune pièce faisant état des travaux complémentaires à suivre alors par ailleurs, que ni la cause ni les conséquences des désordres affectant les voûtes de la cave ne sont déterminées ;

Elle soutient que la résolution a été votée sur la base d'un unique document : un email de la Société ITEXA au Syndic M IMMOBILIER, dont le contenu est vague et ne peut permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause sur ses honoraires ;

Elle fait valoir que ce vote s'est effectué donc sans aucun support sur le montant voire le calcul des honoraires de la société ITEXA qui entend opérer selon ses propres standards, mais au détriment de l'intérêt de la collectivité des copropriétaires alors qu'il faut rappeler que la société ITEXA n'est pas neutre et indépendante du syndic puisque tous les deux sont payés en pourcentage des travaux, qu'elle n'a pas qualité d'expert et qu'elle établit sa mission sur le fait que l'immeuble est en péril ordinaire alors que cela est inexacte ;

Elle expose en outre, que le principe des honoraires du syndic sur le suivi des travaux de 5 % qu'il s'est octroyé abusivement se justifient d'autant moins que ce serait la mission d'ITEXA de suivre les travaux ;

Elle soutient par ailleurs que les documents annexés à la convocation à l'Assemblée Générale litigieuse ne permettent pas de justifier le vote de cette résolution ;

Que la pièce n°19 est la copie de la convocation de l'Assemblée Générale listant les pièces jointes ; que la pièce n°20 est un échange d'email entre la Société ITEXA et le Syndic M IMMOBIIER sur des honoraires sans devis précis ; que la pièce n°21 est un diagnostic et mesure de première urgence suite à un mouvement des voutes dans le sous-sol du bâtiment A (suite à une visite du 26 mai 2021 et à une visite du 11 juin 2021) et que la pièce n°22 est une note sur des travaux complémentaires dans le cadre des travaux de » levée de l'arrêté de péril » alors qu'il n'y avait aucun arrêté de péril ;

Elle fait valoir qu'il ressort de ces documents que la Société ITEXA mentionne des « causes probables » et préconise des mesures de surveillance et des études ainsi que le nettoyage des joints et le regarnissage au mortier de chaux et que plus gravement, le Syndicat des copropriétaires a accepté de voter une résolution concernant le suivi de travaux, sans aucun contrat ni avenant, uniquement fondé sur un email échangé avec le Syndic alors qu'il est certain que cet échange d'email ne permet pas de déterminer le montant précis de la rémunération de l'entreprise ;

En l'espèce, il ne saurait être contesté que l'Assemblée Générale litigieuse, au demeurant "extraordinaire", a été convoquée en urgence en raison des nouveaux désordres apparus et de la nécessité de surveiller la sécurisation des voutes au niveaux -1 et -2 du bâtiement ;

Ces désordres ont été constatés le 26 mai 2021 par l'expert mandaté par la ville de [Localité 5], Monsieur [P] qui expose que :

« Lors de cette visite contradictoire il apparaît que de nouveaux désordres sont apparus depuis la visite précédente du 22 avril 2021. 
 
Je constate que la voûte de la cave de premier niveau sous le couloir de l'immeuble est affaissée de 2 à 3 centimètres, comme l'indique la couleur naturelle de la pierre qui dépasse. 

Je constate que la voûte du second niveau, à l'aplomb du premier niveau, présente des désordres, avec déchaussement de quelques pierres. J'ai pris en main une des pierres qui bouge et peut se retirer sans effort. » ;

Et qui, le 28 mai 2021, a écrit : 
 
 « Je porte à connaissance que le bâtiment sur son ensemble doit rester en péril ordinaire tant que : 
 
- les voûtes des caves soient confortées (après travaux d'urgence) 
 
- le jointement des pierres de la cave du premier niveau, afin de maintenir les voûtes et murs et éviter de déstructurer ce sous-sol. Cette action permettra d'éviter tout affaissement des fondations de l'immeuble. » ;

Dès lors, il apparaît que les désordres précités, dont au demeurant la réalité n'est pas contestée par la demanderesse, affectaient la stabilité de l'immeuble, ce qui justifiait que soit pris une décision urgente par les copropriétaires de confier la mission à une entreprise de suivre les travaux nécessaires et complémentaires à effectuer pour mettre fin aux désordres ;

En outre, l'urgence précitée justifie que cette mission complémentaire ait été confiée à l'entreprise ITEXA qui connaissait l'immeuble pour y être intervenue précédemment et qui par ailleurs, avait effectué un diagnostic concernant les travaux complémentaires à suivre ;

Il apparaît donc que la résolution litigieuse a été prise dans l'intérêt de la copropriété et ne relève pas d'un abus de majorité alors par ailleurs, que l'application du même taux comme base d'honoraires supplémentaire applicable par ITEXA apparaît appropriée à sa mission ;

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande à ce titre ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n°10 :

Il convient de rappeler qu'aux termes de la résolution n°10, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de mettre en place un budget Sécurisation de l'affouillement de mai 2021 pour la somme de 16.500 €, pour couvrir les mesures conservatoires et le passage pour vérifier la sécurisation, suivant devis établi par la société S3R ; 

[R] [D] fait valoir à ce titre le non respect de l'obligation de mise en concurence prévue par l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et fixée par Assemblée Générale du 8 décembre 2020 à 2 000 euros ;

Cependant il résulte des dispositions de l'article 18 la loi du 10 juillet 1965 que :

"I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

(...) -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (...)" ;

Les conditions d'urgence ayant été constatées, il apparaît que le syndic n'avait pas l'obligation de procéder à la mise concurence alléguée, qu'il n'avait au demeurant, aucune obligation de procéder à la réunion d'un Assemblée Générale extraordinaire à ce titre et que dès lors, cette mise en concurence ne s'imposait pas à l'Assemblée Générale querellée ;

Il y aura lieu dès lors, de rejeter la demande à ce titre ;

Sur la demande d'annulation des résolution n°11 et 14 :

Aux termes de ces résolutions l'Assemblée Générale a décidé de faire réaliser les travaux des 
murs de fond de cour selon un devis de la société S3R n°892 d'un montant de 14.025,00 € TTC mis à la seule charge de la coproproprité ;

[R] [D] conteste cette décision au motif que le mur concerné est mitoyen et que les coûts de réfection devaient être supportés par l'ensemble des copropriétaires ;

Elle fait valoir à ce titre qu'il est constant que les frais concernant un mur mitoyen sont supportés par les copropriétaires et que l'assemblée générale ne peut donc pas imputer la totalité de ces frais aux seuls copropriétaires ;

Elle soutient par ailleurs, que le devis est exorbitant et qu'il s'agit tout simplement de réaliser le couronnement et le jointement des pierres, si bien que leur évaluation est disproportionnée ;

Elle fait valoir en outre, que le montant du devis inclut la réparation de deux murs, donc celui du fond de cour et le bout de mur appartenant à Monsieur [Z], dans le cadre de la levée du péril imminent alors que leur état est étranger tant audit péril imminent de décembre 2019 qu'au 
sinistre survenu en mai 2021 ;

Elle soutient que, s'agissant de ce point, une mesure d'expertise judiciaire était d'autant plus nécessaire qu'elle est la seule qui permette de dégager les responsabilités afin de pouvoir imputer précisément la prise en charge du coût des travaux et qu'il n'est pas exclu que la dégradation de l'état des murs relève d'un défaut d'entretien des parties communes ;

Elle fait valoir enfin, qu'il est évident que le Syndicat des Copropriétaires se doit d'exercer une action récursoire contre Monsieur [Z], ou du moins de solliciter le vote de cette action, afin que les frais de remise en état soient votés puisque le mur objet de la résolution est un mur mitoyen mais qu'aucune action n'a été diligentée par le Syndicat ;

En l'espèce, s'agissant du mur litigieux, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [P] écrit :

" Je constate que la construction démolie au fond de la parcelle est dangereuse. En reprenant le constat d'huissier, il est bien indiqué le 25 février 2021 que les murs de l'ancienne bâtisse sont prêts à s'écrouler. 
Je constate deux fissures verticales sur le mur du fond. 
 
Je constate que le mur séparatif avec la propriété de monsieur [Z] est fissuré et recouvert de végétation. […] 
 
Je porte à connaissance que le bâtiment sur son ensemble doit rester en péril ordinaire tant que : 
 
- La réparation des murs de l'ancienne construction en fond de parcelle, par jointement des pierres et pose d'un couronnement ferraillé dépassant de chaque côté de ce mur, avec goutte d'eau, afin d'éviter toute chute vers les propriétés limitrophes." ;

Il apparaît ainsi que les désordres concernent les murs d'une vieille bâtisse prêts à s'écrouler placés sous la garde de la copropriété qui se devait donc à ce titre de les réparer à ses frais ;

Enfin, il convient de constater que la résolution litigieuse n'a pas pour effet d'interdire toute action récursoire ni au demeurant d'empêcher de solliciter une expertise dans le cadre d'une action en justice distincte et que le reproche fait au Syndicat des Copropriétaires de ne pas engager ces actions ne relève pas des résolutions querellées proprement dites ;

S'agissant du coût des travaux de réfection du mur, il résulte des pièces versées aux débats que des devis ont été présentés à l'Assemblée Générale qui a fait son choix sans que [R] [D] ne rapporte la preuve qu'il relève d'un abus de majorité ;

Il y aura lieu dès lors, de rejeter la demande à ce titre ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n°12 :

Aux termes de cette résolution l'assemblée générale des copropriétaires a décidé que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux des murs de fond de cour s'élevait à 5 % HT du montant HT de l'opération et seraient répartis et appelés selon les mêmes modalités ;

[R] [D] expose que le syndic M Immobilier a fait voter par ses mandants ses honoraires sur les travaux au taux fixe de 5% HT et ce, au rebours des dispositions du dernier alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui dans le cas d'espèce impose de prévoir un taux d'honoraires dégressif en fonction du montant des travaux et en violation des dispositions du contrat de syndic puisqu'il n'y a pas eu de mise en concurrence ;

Elle fait valoir en outre, que le taux de rémunération voté n'a pas été proposé dans le projet de résolution ;

En réponse le Syndicat des Copropriétaires soutient que la rémunération du syndic est bien fixée dans le projet de résolution et y est exprimée en pourcentage alors que le quantum était laissé à l'appréciation et à la négociation des copropriétaires une fois réunis en assemblée générale extraordinaire le 9 juillet 2021, de sorte qu'il ne saurait être reproché à bon droit aux copropriétaires d'avoir fixé la rémunération du syndic à ce taux de 5 % ;

La société M IMMOBILIER soutient que les copropriétaires avaient connaissance que le vote des honoraires du syndic seraient calculés au regard d'un pourcentage soumis à discussion et vote en assemblée générale des copropriétaires ; que la question de honoraires de syndic était bien mentionnée à l'ordre du jour de l'assemblée et que le montant du pourcentage étant laissé à la discussion et à l'appréciation des copropriétaires alors que le pourcentage de 5% HT retenu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 09 juillet 2021 a été fixé à un pourcentage identique à ce qui avait d'ores et déjà été voté à l'occasion des précédentes assemblées générales, et en parti culier à l'assemblée générale du 09 juin 2020 ;

En l'espèce, l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

"III.-Les travaux mentionnés au II de l'article 14-1 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution." ;

Or, le projet de résolution est rédigé comme suit :

« Conformément à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux votés s'élèvent à …. % HT du montant HT de l'opération et seront répartis et appelés selon les modalités » ;

Dès lors, il y a lieu de constater que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale n'a pas eté exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux ;

Les dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont donc pas été respectées et il y aura lieu en conséquence de faire droit à la demande et d'annuler la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

En raison de cette décision, il y aura lieu de faire droit à la demande tendant à voir enjoindre la société M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 10 septembre 2020 qui ne devront porter aucune mention d'honoraires du syndic émis en application de la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021, sans que cependant, il soit fait droit à la demande d'astreinte qui, au vu des circonstances de l'espèce, ne s'impose pas ;

Il y aura lieu en outre, de condamner la société M IMMOBILIER à rembourser à [R] [D] le montant des honoraires perçus en application de la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

Sur la demande tendant à voir rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 10 septembre 2020 :

A ce titre [R] [D] fait valoir que le syndic s'obstine à lui demander le paiement d'honoraires d'environ 3.000 € sur les travaux ratifiés lors de l'assemblée générale extraordinaire du 10 septembre 2020 au cours de laquelle aucun honoraire du syndic n'a été voté (résolution n°9) ;

Il résulte cependant des pièces versées aux débats que les honoraires du syndic au titre des travaux votés à l'Assemblée Générale Extraordinaire du 09 juin 2020, dans la résiliation n°9 évoquée par la demanderesse, ont fait l'objet d'un vote dans la résolution n°10 de cette assemblée et ont été fixés à 5% du montant HT de l'opération ;

Il en est de même pour les honoraires du syndic concernant le suivi des travaux votés dans la résolution n°6 de l'Assemblée Générale précitées qui ont été fixés à fixés à 5% du montant HT des travux par la résolution n° 7 de cette Assemblée Générale ;

Il y aura lieu dès lors, de débouter [R] [D] de sa demande à ce titre ;

Sur la demande de dommages-intérêts de [R] [D] :

La demanderesse expose qu'elle sollicite la condamnation du Syndic à lui verser la somme de 10 000 € pour dénigrement abusif et la somme de 17.040 € au titre de son préjudice de jouissance pour ne pas avoir pu louer son appartement depuis 2 ans en raison de la dénomination fausse de péril ordinaire appliqué au Bâtiment A : 710 € loyer (Hors charges) x 24 mois = 17.040 euros ;

En l'espèce, il convient de rappeler le risque de péril constaté sur l'immeuble tel que l'a décrit Monsieur [P] ;

En outre, il apparaît que la ville de [Localité 5] a écrit à la copropriété une lettre d'avertissement en date du 7 juin 2021 l'informant que :

« (...) si aucune mesure concrète n'a été prise ou engagée par vos soins [dans un délai de 6 mois] pour remédier à ces désordres, je n'aurai d'autre choix que de poursuivre la procédure de péril, laquelle vaudra mise en demeure d'exécuter les travaux en cause,conformément à l'arti cle L 111-2 du Code de la Constructi on et de l'Habitation.

A ce titre, sachez qu'une éventuelle inaction persistante de votre part pourra induire non seulement une exécution à vos frais et risques, des travaux prescrits, mais également le paiement d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1.000 € par jour de retard » ;

Dès lors, il ne saurait être reproché au syndic d'avoir stigmatisé l'état de péril de l'immeuble et d'avoir empéché par cette alerte [R] [D] de louer son bien, susceptible au demeurant de mettre en danger ses locataires ;

Par ailleurs, [R] [D] ne rapporte pas la preuve des faits qu'elle allègue s'agissant d'un dénigrement abusif de la part de la société M IMMOBILIER ;

Il y aura donc lieu de débouter [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles au titre de la procédure abusive de [R] [D] :

Il n'apparaît pas que l'action en justice de [R] [D] relève d'un comportement fautif, voire une légèreté blâmable et il y aura lieu en conséquence de débouter les défendeurs de leurs demandes à ce titre ; 

Sur les autres demandes :

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ;

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties qui conservera la charge de ses propres dépens le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter les demandes à ce titre ; 

Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

PAR CES MOTIFS

Déboute [R] [D] de sa demande d'annulation des résolutions n°8, 10, 11, 14 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

Annule la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

Enjoint la société M IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble à rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 10 septembre 2020 qui ne devront porter aucune mention d'honoraires du syndic émis en application de la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

Condamne la société M IMMOBILIER à rembourser à [R] [D] le montant des honoraires perçus en application de la résolution n° 12 de l'Assemblée Générale extraordinaire du 9 juillet 2021 ;

Déboute [R] [D] de sa demande tendant à voir rectifier les appels de fonds et appels de fonds travaux émis après l'Assemblée générale du 10 septembre 2020 ;

Déboute [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la société M IMMOBILIER de leur demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive à l'encontre de [R] [D] ;

Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 octobre 2024.

 Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON