Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 15 octobre 2024

15 Octobre 2024

AFFAIRE :
S.C.I. DE LA SAULZAIE

C/
S.A.S. P2I
, Société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa 


N° RG 22/01300 - N° Portalis DBY2-W-B7G-G3WD

Assignation :21 Juin 2022

Ordonnance de Clôture : 13 Juin 2023





Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA SAULZAIE
[Adresse 15]
[Localité 9]
Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Alexandre CORNET de la SELARL CVS avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES :

S.A.S. P2I
[Adresse 13]
[Localité 11]
Représentant : Maître Thierry GUYARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa prise en son établissement situé [Adresse 5] à [Localité 20] (94) -FRANCE
[Adresse 19]
[Localité 1] (ITALIE)
Représentant : Maître Xavier BLANCHARD, avocat au barreau de SAUMUR et maître Jérôme DA ROS du Cabinet DA ROS Associés, avocat plaidant au barreau de PARIS 

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 Juin 2023,

Composition du Tribunal :
Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 19/09/23. A cette date le délibéré a été prorogé au 24/10/23, 12/12/23, 30/01/24, 27/02/24, 23/04/24, 28/06/24, 24/09/24 et 15 Octobre 2024.

JUGEMENT du 15 Octobre 2024
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,
contradictoire
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par acte notarié reçu le 6 août 2020 par Me [U] [J], la SCI de la Saulzaie, spécialisée dans le secteur d’activité de la location de terrains et d’autres biens immobiliers, a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société P2i, exerçant une activité de promotion et gestion immobilière, de construction et vente immobilière et de marchand de biens, portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 18] composé des immeubles suivants : 

- au [Adresse 12] (section EC n°[Cadastre 6]) : deux locaux attenant à usage d'atelier et de bureaux ;
- au [Adresse 2] (section EC n°[Cadastre 10]) : des locaux commerciaux à usage d'atelier et bureaux ;
- au [Adresse 4] (section EC n°[Cadastre 3]) : un local commercial à usage d'atelier, de bureaux et d'annexe ;
Et à titre indivis, pour une quotité de la moitié indivise : 
- au [Adresse 8] (section EC n°[Cadastre 7]).

Cette promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 10 janvier 2022 à seize heures, était assortie de conditions suspensives de droit commun et d’une condition suspensive particulière relative à l’assainissement. 

La vente devait intervenir moyennant le prix de 6 875 000 euros et il était prévu une indemnité d’immobilisation de 687 500 euros dont la moitié, soit 343 750 euros, devait être versée au promettant tandis que l’autre moitié faisait l’objet d’un engagement de caution d’un établissement financier.

La société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa (la société S2C), société de droit italien, s’est portée caution pour la somme de 343 750 euros. 

L’acte du 6 août 2020 stipulait que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l’acquisition dans le délai, alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées. 

La société P2i a renoncé à l’acquisition de l’ensemble immobilier lors du rendez-vous fixé en l’étude de Me [J] le 10 janvier 2022.

Par actes d'huissier de justice des 21 et 27 juin 2022, la SCI de la Saulzaie a fait assigner la société P2i et la société S2C devant le présent tribunal.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 3) communiquées par voie électronique le 12 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI de la Saulzaie demande au tribunal de statuer ce que de droit sur le rabat de la clôture sollicité par la société P2i et de rejeter la demande de celle-ci tendant au rejet de ses conclusions n° 2 et de sa pièce n° 18.

En tout état de cause, elle demande :

- la condamnation de la société P2i à lui verser la somme de 687 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, solidairement avec la société S2C pour la somme de 343750 euros ;
- le rejet de la demande reconventionnelle formulée subsidiairement par la société P2i et tendant à la résolution ou à l’annulation de la promesse de vente ;
- la condamnation solidaire des sociétés P2I et S2C à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter l’intégralité des dépens. 

La SCI de la Saulzaie fait valoir que la promesse n’a pas été réalisée malgré la levée des conditions suspensives attestée par la notaire. 

Elle conteste que la délibération du conseil de [Localité 16] Métropole des 9 et 10 décembre 2021 puisse s’analyser comme une nouvelle disposition d’urbanisme révélant une charge ou un vice grevant l’immeuble non indiqué dans la promesse de vente.

Elle soutient également que l’objectif poursuivi par la société P2i à travers l’acquisition de l’ensemble immobilier n’était pas entré dans le champ contractuel et elle considère que son argumentation repose intégralement sur un projet dont la réalité n’est pas démontrée. Elle estime que si la société P2i entendait acheter l’ensemble immobilier uniquement en vue de le démolir et d’édifier de nouveaux immeubles, il lui appartenait impérativement, en tant que professionnelle de la promotion immobilière, de faire figurer une condition suspensive d’obtention de permis de construire au sein de la promesse. Elle fait valoir que la stratégie poursuivie par la société P2i n’excluait absolument pas que l’acquisition soit faite dans le but de profiter des revenus locatifs de l’ensemble immobilier et non de réaliser des travaux. Elle observe en définitive que la société P2i ne prouve ni avoir élaboré un véritable projet de construction portant sur les parcelles objet de la promesse de vente, ni lui avoir transmis ce projet ni que ce projet était entré dans le champ contractuel. 

La SCI de la Saulzaie explique que même en considérant, pour les besoins du raisonnement, que les intentions de la société P2i consistaient uniquement dans la réalisation de travaux et étaient entrées dans le champ contractuel, la délibération du conseil de Nantes Métropole n’est pas de nature à rendre l’ensemble immobilier impropre à sa destination dans la mesure où elle n’a pas pour conséquence d’empêcher toute opération de promotion immobilière sur le secteur des [Adresse 17] mais ne fait qu’offrir à l’autorité compétente une possibilité d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation de construire. Elle considère également que la notion d’impropriété à destination ne recouvre pas la modification des modalités d’obtention du permis de construire demandé dans le cadre d’une opération de destruction puis de reconstruction d’un immeuble. 

En réponse à la demande reconventionnelle en résolution de la promesse de vente pour manquement à ses obligations contractuelles, au motif qu’elle aurait dissimulé jusqu'au 11 février 2022 l'existence d’une dette locative de 60 268 euros de la société Mécanique Herblinoise, locataire, la SCI de la Saulzaie fait valoir que l'existence de cette dette locative était mentionnée dans la promesse. Elle estime qu’il ne peut lui être reproché une volonté de dissimuler la situation locative de la locataire, ni une absence de réactivité face au passif de celle-ci, ni un quelconque manque de bonne foi, de loyauté ou de sincérité. Elle soutient en outre que même si l’on devait considérer qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles, ce manquement ne saurait être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 6 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société P2i demande au tribunal de rabattre l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries ou, à défaut de rabat, de rejeter les conclusions n° 2 et la nouvelle pièce communiquées par la SCI de la Saulzaie le 29 mai 2023.

Elle sollicite à titre principal que la SCI de la Saulzaie soit déboutée purement et simplement de ses prétentions.

À titre subsidiaire, elle demande au tribunal de dire que la SCI de la Saulzaie a manqué aux obligations de bonne foi, de loyauté et de sincérité, ainsi qu’au devoir d’information auxquels elle était tenue à son égard, et de prononcer en conséquence la résolution ou à tout le moins l’annulation de la promesse unilatérale de vente conclue entre la SCI de la Saulzaie et elle-même par acte en date du 6 août 2020. En conséquence de l’anéantissement de la promesse, elle sollicite le rejet des demandes de la SCI de la Saulzaie à son encontre.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SCI de la Saulzaie à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

À titre infiniment subsidiaire, elle demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

La société P2i dénie toute valeur probatoire à l’attestation de levée des conditions suspensives rédigée par Me [J], notaire rédacteur de la promesse de vente. 

Elle observe que la délibération des 9 et 10 décembre 2021 par laquelle le conseil de [Localité 16] Métropole a instauré un périmètre d’étude sur le site [Adresse 14]/[Adresse 17] permettant à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme d’opposer un sursis à statuer à toute demande de permis de construire susceptible de compromettre l’opération d’aménagement pour laquelle la collectivité a engagé une étude en vue de la réalisation d’un projet urbain structurant sur ce site, apparaît dans les notes d’information d’urbanisme relatives aux parcelles objet de la promesse parmi les “prescriptions, informations et servitudes contenus dans le PLUm opposable”. Elle soutient en conséquence que l’instauration d’un tel périmètre s’analyse donc bien en une modification des règles d’urbanisme spécifiquement applicables à ces parcelles. Elle estime qu’il s’agit d’un élément nouveau qui est venu modifier les conditions de délivrance d’un permis de construire sur le secteur, en donnant à la collectivité la possibilité de prononcer un sursis pouvant aller jusqu'à deux ans, ce qui modifie selon elle le contexte économique du projet.

La société P2i fait valoir que le régime fiscal de la vente prévu à l’acte est celui de la construction d’immeubles neufs et qu’il était stipulé que le vendeur autorisait l’acquéreur à déposer un permis de construire.

Elle estime qu’il n’existait aucun doute concernant le fait que ses intentions étaient bien de construire de nouveaux immeubles sur les terrains faisant l’objet de la promesse de vente. Elle conteste l’affirmation selon laquelle son projet était incompatible avec le cahier des charges du lotissement dans la mesure où elle entendait développer un programme mixte (logements et activités). 

La société P2i soutient que la simple existence d’une possibilité pour l’autorité compétente d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation de construire suffit à considérer que la condition suspensive est réputée défaillie. Elle affirme que la délibération des 9 et 10 décembre 2021 était totalement imprévisible au vu des échanges qu’elle avait pu avoir avec les services de la ville de [Localité 18] et de l’agglomération de [Localité 16] Métropole. 

Elle en conclut qu’en application de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation est réputée n'avoir jamais existé en raison de la défaillance de la condition suspensive.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la société P2i fait valoir que la SCI de la Saulzaie lui a dissimulé des informations relatives à l’état locatif de l’ensemble immobilier en indiquant que le retard ne portait que sur quelques mois de loyer alors qu’il existait déjà 8 mois d’impayés au moment de la promesse de vente. Elle estime qu’en dissimulant des informations essentielles, la SCI de la Saulzaie a manqué à ses obligations de bonne foi, de loyauté et de sincérité auxquelles elle était tenue en application de l’article 1104 du code civil et de la promesse de vente.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 3) communiquées par voie électronique le 9 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société S2C demande tout d’abord au tribunal de rabattre l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries ou, à défaut de rabat, de rejeter les conclusions n° 2 et la nouvelle pièce communiquées par la SCI de la Saulzaie le 29 mai 2023.

Sur le fond et à titre principal, la société S2C conclut au débouté des prétentions de la SCI de la Saulzaie au motif, d’une part, que sa demande à son encontre excède le montant dû par elle au titre de la promesse de vente conclue entre la SCI de la Saulzaie et la société P2i et, d’autre part, que les conditions suspensives visées dans la promesse de vente conclue entre la SCI de la Saulzaie et la société P2i n’ont pas été levées et que les conditions de mise en jeu de sa caution ne sont pas réunies.



À titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes de la SCI de la Saulzaie, elle sollicite la condamnation de la société P2i à lui rembourser tout montant payé par elle à la SCI de la Saulzaie.

En toute hypothèse, la société S2C demande la condamnation de la SCI de la Saulzaie au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle invite également le tribunal à ne pas assortir le jugement de l’exécution provisoire ou, à titre subsidiaire, à aménager l’exécution provisoire en ordonnant la consignation des condamnations. 

La société S2C souligne que l’intention de la société P2i d’acquérir les parcelles litigieuses s’inscrivait dans un projet d’envergure dans le secteur [Adresse 14]/[Adresse 17] à [Localité 18] au sein duquel la société P2i avait déjà réalisé en 2019 le projet Naonys comprenant 1200 m² de bureaux. Elle ajoute que l’ensemble immobilier concerné par le projet d’acquisition comportait au total 7 parcelles faisant l’objet de deux procédures dont celle-ci. Elle insiste sur le fait que la signature de la promesse unilatérale de vente a été précédée d’une longue négociation au cours de laquelle la proposition de prix d’achat formulée par la société P2i a considérablement augmenté mais que le prix final tenait compte de la valorisation du foncier et de la constructibilité des terrains. 

Elle fait valoir que les termes de la condition suspensive (“Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres”) ne sont pas limitatifs, que toute pièce, y compris tout type de décision, entre dans cette catégorie et qu’en conséquence la délibération n°2021-180 des 9 et 10 décembre 2021 du conseil de [Localité 16] Métropole en fait partie en ce qu’elle révèle une servitude, une charge ou un vice grevant l’immeuble. Elle ajoute que cette délibération a officialisé l’instauration d’un périmètre d’étude et qu’il apparaît que les terrains et bâtiments objet des promesses sont situés dans le périmètre concerné par cette délibération. Elle considère que ce périmètre d’étude remet totalement en question le projet de construction de la société P2i dans la mesure où l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme aura la possibilité d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation de construire susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de cette opération d’aménagement, et que cette possibilité est nécessairement une servitude, une charge ou un vice grevant l’immeuble objet de la promesse.

*

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2023.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables, en vertu de l'alinéa 2 du même article, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Selon l’article 803, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

L’avis de fixation du 21 avril 2023 a indiqué aux parties que la clôture interviendrait le 30 mai 2023. La société P2i a conclu le 19 mai 2023 avec de nouveaux développements substantiels par rapport à ses conclusions initiales du 17 novembre 2022 (10 pages supplémentaires), en produisant deux nouvelles pièces. La société S2C a conclu à son tour le 26 mai 2023, soit quatre jours avant l’ordonnance de clôture, en ajoutant des développements d’une importance significative par rapport à ses conclusions initiales. Il était donc légitime que la SCI de la Saulzaie puisse répliquer, ce qu’elle a fait le 29 mai 2023, veille de l’ordonnance de clôture. 


Mais dans la mesure où les conclusions du 29 mai 2023 contenaient elles-mêmes des développements nouveaux et qu’il était communiqué une pièce supplémentaire, il était tout aussi légitime que les parties adverses puissent y répliquer, même après l’ordonnance de clôture.

Il convient donc de considérer que toutes les parties étaient légitimes à conclure après cette ordonnance et qu’il existe par conséquent une cause grave qui justifie de révoquer l’ordonnance de clôture du 30 mai 2023. Il y a lieu de constater que les débats ont été rouverts à l’audience du 13 juin 2023, de constater que les dernières conclusions des parties ont été versées aux débats et de prononcer la nouvelle clôture définitive de l’instruction du présent dossier à la date de l’audience, soit le 13 juin 2023.

- Sur le fond :

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 
La promesse unilatérale de vente du 6 août 2020 comporte au titre des conditions suspensives de droit commun une clause qui est ainsi rédigée :

“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.
L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.”

La promesse ne définit pas ce qu’il y a lieu d’entendre par “les pièces d’urbanisme ou autres”. Elle n’apporte pas non plus de précisions concernant la destination que le bénéficiaire entendait donner à l’immeuble, tout en faisant paradoxalement de cette destination un élément constitutif de la condition suspensive de droit commun. 

Au titre des conditions suspensives particulières, l’acte précise seulement que le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition et comporte également des dispositions relatives à l’assainissement.

La promesse unilatérale de vente n’énonce donc pas de conditions suspensives spécifiques qui tendraient notamment à l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire. 

L’acte comporte cependant une clause relative au régime fiscal de la vente dont le second paragraphe est ainsi rédigé : “Le bénéficiaire, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256-A du code général des impôts, s’engage à effectuer des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 dudit code, et ce dans le délai de quatre années et à en justifier dans le mois de l’achèvement. Les travaux ayant pour effet de rendre l’immeuble dans sa totalité à l’état neuf ont l’objet et la consistance suivants ( : ) un ensemble immobilier collectif de surface de plancher (de) 4380 m² affectés au logement. La demande de prorogation du délai, si elle est nécessaire, doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti.”


Il existe une contradiction au moins apparente entre l’absence de clause spécifique à l’obtention d’un permis de construire et la référence à des dispositions fiscales applicables en matière de construction de logements neufs ou totalement rénovés.

Cette contradiction oblige à recourir aux règles d’interprétation des contrats.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et lorsque cette intention ne peut être décelée, il s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L’article 1189 du même code énonce que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier tandis que l’article 1191 précise que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. 

Préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente, la société P2i avait adressé à M. [I] une “lettre d’intérêt” portant sur diverses parcelles dont il est propriétaire soit directement soit par l’intermédiaire de la SCI de la Saulzaie dont il est le gérant, parmi lesquelles les parcelles EC n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 10] et [Cadastre 3] concernées par le présent litige. Après avoir rappelé l’évolution urbaine du quartier et les grandes orientation du plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM), la lettre précise que la collectivité a élaboré une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) spécifique au secteur “[Adresse 17]” ayant pour objet de compléter le PLUM en permettant à [Localité 16] Métropole “d’établir les lignes directrices d’un projet d’ensemble dans lequel sont intégrés vos terrains”. Il est ensuite indiqué que “la reconversion du secteur nord de la [Adresse 17], qui comprend vos terrains, sera conditionnée par la requalification des espaces publics et la mutation du CHR [Adresse 14], pour assurer à la collectivité de disposer éventuellement des ressources foncières de ce secteur pour constituer un pôle majeur dédié au service public de santé”. La lettre indique ensuite, à propos des parcelles concernées par le présent litige (dit terrain B) que “malgré le caractère hypothétique des règles signalé ci-dessus, notre expérience nous a conduit à envisager une faisabilité du projet immobilier qui s’inscrirait dans le cadre des principes généraux suivants : (...)”. Il est ensuite fait référence à un objectif de constructibilité d’environ 6 000 m². La société P2i confirme son intérêt pour cette acquisition en évoquant les inconnues relatives à la constructibilité des terrains en termes de calendrier, de programmation et de volume, le tout présentant à ses yeux un risque en ce qui concerne la valorisation définitive des terrains. Elle a cependant estimé ce risque compatible avec sa stratégie en raison notamment de la valeur intrinsèque du bien, indépendante des droits à bâtir. La société P2i a conclu sa lettre en formulant une proposition pour un prix de 3 485 000 euros (mais pour un ensemble plus vaste que les seules parcelles concernées parle présent litige), en indiquant qu’elle était prête à envisager une acquisition sans conditions suspensives supplémentaires aux conditions légales.

Cette lettre d’intérêt n’a été qu’une étape dans la négociation ayant précédé la signature de la promesse unilatérale de vente mais elle permet de comprendre que l’objectif premier de la société P2i était bien de réaliser une opération de démolition de l’existant et de reconstruction d’un immeuble. Le fait qu’elle ait accepté à ce stade de supporter l’incertitude liée à la constructibilité, c’est-à-dire l’éventualité de se voir refuser un permis de construire conforme à son objectif premier, n’est pas déterminant pour la solution du litige dans la mesure où le prix qu’elle offrait alors était très nettement inférieur à celui qui a en définitive été retenu dans la promesse de vente.

Il est manifeste que plus le prix d’acquisition était élevé par rapport à la proposition formulée dans la lettre d’intérêt du 28 décembre 2018, moins il était intéressant pour la société P2i de devenir propriétaire d’un bien qu’elle aurait dû conserver en l’état, alors que sa valeur locative serait restée à peu près constante, quel que soit le prix d’acquisition. Autrement dit, si la société P2i acceptait en 2018 de supporter un risque portant sur la constructibilité du terrain, c’était au regard du prix qu’elle proposait alors mais pas au regard du prix finalement convenu dans la promesse de vente de 2020.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que la destination que la société P2i entendait donner à l’immeuble était de l’intégrer dans une opération globale de réaménagement du secteur “[Adresse 17]”qui impliquait une démolition/reconstruction, ce qui est confirmé par l’introduction dans l’acte de la clause relative au régime fiscal de la vente qui ne se comprendrait pas sans cela. Il ne peut en revanche être soutenu que la société P2i souhaitait acquérir l’immeuble au prix convenu dans la promesse de vente en vue d’un simple investissement locatif.

Le 10 décembre 2021, le conseil de [Localité 16] Métropole (établissement public de coopération intercommunale) a adopté une délibération concernant le secteur [Adresse 14]/[Adresse 17] par laquelle il a décidé de prendre en considération, conformément à l’article L. 424-1 3° du code de l’urbanisme, l’opération d’aménagement relative à ce secteur.

Selon l’article L. 424-1 3° du code de l’urbanisme, Il peut être sursis à statuer par l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme “lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités, sauf pour les zones d'aménagement concerté pour lesquelles l'article L. 311-2 du présent code prévoit qu'il peut être sursis à statuer à compter de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement concerté”. Ce texte prévoit que le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.

Si la délibération adoptée par [Localité 16] Métropole ne constitue pas une modification directe du PLUM, elle relève en revanche de la catégorie visée dans la promesse de vente sous les termes “les pièces d’urbanisme ou autres” qui, compte tenu de son absence de caractère limitatif, doit s’interpréter comme étant relative à tout document concernant le régime d’occupation des sols. Le périmètre d’étude [Adresse 14] créé le 10 décembre 2021 est mentionné dans la note d’information d’urbanisme délivrée le 23 mai 2023 par [Localité 16] Métropole. Cette note d’information d’urbanisme synthétise sur une parcelle cadastrale l’ensemble des zonages, prescriptions, informations et servitudes contenus dans le PLUM opposable. La mention du périmètre d’étude dans cette note confirme qu’il s’agit bien d’une règle d’urbanisme et non d’une simple indication qui serait dépourvue de toute portée juridique. Cette délibération a pour effet d’étendre les pouvoirs de l’autorité administrative en matière de délivrance d’un permis de construire puisqu’elle l’autorise à surseoir à statuer sur une demande qui ne correspondrait aux objectifs recherchés en termes d’aménagement du secteur [Adresse 14]/[Adresse 17], ce pour une durée pouvant aller jusqu'à deux ans. L’usage pouvant être fait des biens immobiliers se trouvant dans le périmètre concerné par la délibération s’en trouve être limité ou, du moins, soumis à un aléa supplémentaire par rapport à la situation antérieure. Cette restriction potentielle des possibilités de construction constitue une charge qui vient grever l’immeuble, diminue sensiblement sa valeur et le rend impropre à la destination que le bénéficiaire entendait lui donner.

Selon le troisième alinéa de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive a défailli et que la société P2i était bien fondée à refuser la réalisation de la vente.

L’attestation de Me [J] du 22 février 2022 selon laquelle les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient toutes réalisées à cette date est inopérante dès lors que l’accomplissement ou le non-accomplissement d’une condition suspensive nécessite une appréciation qui ne relève pas de la compétence exclusive du notaire rédacteur de l’acte et qui peut faire l’objet d’une discussion et d’une remise en cause devant une juridiction.

La SCI de la Saulzaie doit par conséquent être déboutée de sa demande de condamnation de la société P2i au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 687 500 euros. Elle sera également déboutée de sa demande de condamnation solidaire de la société S2C au paiement de la somme de 343 750 euros. 
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI de la Saulzaie, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire intégralement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la société P2i et de condamner la SCI de la Saulzaie au paiement de la somme de 4 000 euros sur ce fondement.

La demande présentée par la société S2C sur le même fondement étant partiellement justifiée, il y sera fait droit à hauteur de la somme de 4 000 euros qui devra être supportée par la SCI de la Saulzaie.

PAR CES MOTIFS : 

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 mai 2023 à la date du 13 juin 2023, constate que les débats ont été rouverts à l’audience du 13 juin 2023, constate que les dernières conclusions des parties ont été versées aux débats et prononce la nouvelle clôture définitive de l’instruction du présent dossier à la date de l’audience, soit le 13 juin 2023 ;
 
DIT que la présente juridiction statue au vu des conclusions n° 3 de la SCI de la Saulzaie du 12 juin 2023, des conclusions en réponse n° 3 de la société P2i du 6 juin 2023 et des conclusions n° 3 de la société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa du 9 juin 2023 ; 

DÉBOUTE la SCI de la Saulzaie de l’ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE la SCI de la Saulzaie aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI de la Saulzaie à payer à la société P2i la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI de la Saulzaie à payer à la société S2C Compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT