Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Civile — 15 octobre 2024

N° du répertoire général : N° RG 21/03377 - N° Portalis DBW5-W-B7F-HVWH

51Z Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 OCTOBBRE 2024


DEMANDEURS :

La société BURTON
RCS de Paris n° 318 148 467
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] - [Localité 10]

Représentée par Me Mickaël DARTOIS, membre de la SCP DATOIS-BARAIS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 129
Assistée de Me Antoine HINFRAY, membre de FORESTIER-HINFRAY SCP D’AVOCATS, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDEURS :

La société IMMOCTAVE 1
RCS de Paris n° 488 448 192
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] - [Localité 9]

Représentée par Me Jérémie PAJEOT, membre de LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 125

La société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES « MJA » 
ès qualité de mandataire judiciaire de la société BURTON
RCS de Paris n° 440 672 509
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 11]

Non représentée

Madame [D] [B] 
ès qualité de mandataire judiciaire de la société BURTON
demeurant [Adresse 6] - [Localité 12]

Non représentée

COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Mickaël DARTOIS - 129, Me Jérémie PAJEOT - 125 




La société B.T.S.G.² 
ès qualité de mandataire judiciaire de la société BURTON
RCS de Nanterre n° 434 122 511
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] - [Localité 13]

Non représentée

La société BCM 
ès qualité d’administrateur judiciaire de la société BURTON 
RCS de Paris n° 832 377 691
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8] - [Localité 10]

Non représentée

La société THEVENOT PARTNERS 
ès qualité d’administrateur judiciaire de la société BURTON
RCS de Paris n° 481 943 587
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] - [Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Claire Acharian, première vice-présidente
Assesseure : Mélanie Hudde, juge
Assesseure : Chloé Bonnouvrier, juge
Greffières : Emmanuelle Mampouya, greffière, présente lors des débats et Béatrice Faucher, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Madame [E] [M], auditrice de justice, assistait à l’audience.

DÉBATS
 
A l’audience collégiale du 13 mai 2024, devant Claire Acharian, et Mélanie Hudde, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le quinze octobre deux mil vingt quatre, après prorogation du délibéré fixé initialement au 16 septembre 2024.

Décision réputée contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE : 

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2011, la société Immoctave 1 a renouvelé à l’égard de la société Burton, exerçant l’activité de vente d’articles de prêt à porter, un bail portant sur divers locaux commerciaux dépendant du centre commercial Paul Doumer, sis [Adresse 7] à [Localité 14], comprenant le local n°1.09 d’une superficie totale de 299 m². 
 
Le bail a été conclu pour une durée de dix années, à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2022. 

Durant la période de pandémie du virus Covid-19, le magasin a fermé ses portes à la clientèle du 15 mars au 11 mai 2020.

Le commerce a de nouveau été fermé durant le second confinement, à compter du 29 octobre 2020 avec renouvellement du 4 avril au 19 mai 2021.

Au visa des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, la société Burton a délivré à son bailleur, par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2020, un congé à l’effet de mettre fin au bail à sa prochaine échéance triennale, à savoir le 31 mai 2021, date à laquelle elle a effectivement libéré les lieux. 

La SCI Immoctave 1 a fait délivrer à la société Burton, par acte extrajudiciaire du 4 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que l’article L.145-17 du code de commerce, à l’effet d’obtenir le règlement de la somme de 127 370,75 euros au titre des loyers impayés. 

Par assignation du 4 octobre 2021, la société Burton a fait citer la SCI Immoctave 1 devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de déclarer nul le commandement de payer délivré le 4 juin 2021, subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement (affaire enrôlée sous le n° RG 21/3377).

Le tribunal de commerce de Paris ayant prononcé, par jugement du 3 octobre 2022, l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Burton, la SCI Immoctave 1 a, suivant actes extrajudiciaires des 30 janvier et 6 février 2023, fait citer devant la même juridiction la société Mandataires judiciaires associés (la société MJA) et la société civile professionnelle BTSG², mandataires judiciaires de la société Burton (dossier enrôlé sous le n° 23/621).

La jonction des deux affaires a été ordonnée le 12 avril 2023 sous le N° RG 21/3377.

Par jugement du 12 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a ordonné la conversion de la mesure de sauvegarde de justice en redressement judiciaire, désignant les mêmes administrateurs et mandataires que dans le cadre de la mesure précédente.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a admis la créance de la société Immocatave 1 à l’égard de la société Burton, à titre privilégié, pour un montant de 41 779,64 euros.

Le tribunal judiciaire de Caen, aux termes d’un jugement rendu le 16 janvier 2024, a :
- constaté l’interruption de l’instance,
- révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 28 juin 2023,
- renvoyé le dossier à l’audience de mise en état électronique du 27 mars 2024 pour mise en cause, par la société Immoctave 1, des mandataires et administrateurs de la société Burton et justification de la déclaration de sa créance,
- sursis à statuer sur les dépens et frais irrépétibles jusqu’à ce que ce soit rendue la décision sur le fond.

Suivant actes des 21,22, 23 février et 1er mars 2024, la société Immoctave 1 a fait citer les sociétés BCM, MJA, BTSG², Thévenot Partners et Asteren devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir :
- ordonner la jonction de l’instance avec l’affaire enrôlée sou sle n° RG 21/3377, 
- fixer sa créance au passif de la société Burton à hauteur de 41 779,64 euros,
- de prononcer la compensation du dépôt de garantie à hauteur de 33 36,84 euros avec sa créance.

Le dossier a été enregistré sous le numéro RG 24/870.

Ce dossier a fait l’objet d’une jonction avec le dossier enregistré sous le numéro RG 21/3377 par décision du 27 mars 2024.

Par dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, la société Burton demande au tribunal :
A titre principal : 
- de déclarer le commandement nul et de nul effet, 
- de débouter la société Immoctave 1 de sa demande de paiement des sommes antérieures au jugement d’ouverture du 3 octobre 2022 ; 
- d’ordonner la restitution du dépôt de garantie qu’elle a constitué à hauteur de 33 436,84 euros, avec intérêts de droit au taux légal à compter 1er juin 2021, capitalisés des intérêts annuellement en application de l’article 1343-2 du code civil, 
En tout état de cause : 
- d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- de condamner la société Immoctave 1 à lui payer une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- de condamner la société Immoctave 1 aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit du cabinet Forestier-Hinfray SCP d’avocats -M. Antoine Hinfray, avocat aux offres de droit, qui pourra en entreprendre le recouvrement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, la SCI Immoctave 1 demande au tribunal :
- de débouter la société Burton de l’intégralité de ses demandes, 
 A titre reconventionnel, 
 - de fixer le montant de la créance de la société Immoctave 1 en principal, à titre privilégié au passif de la société Burton à hauteur de 41 779,64 euros TTC,
 - de prononcer la compensation du dépôt de garantie détenu par la société Immoctave 1, d’un montant de 33 436,84 €, avec sa créance ; 
 - de condamner solidairement la société MJA, prise en la personne de Mme [D] [B] et la SCP B.T.S.G.² mandataire judiciaire prise en la personne de M. [W] [U], à payer à la société Immoctave 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 397,29 euros, 
- de dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement. 

Il sera renvoyé aux conclusions pour un exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.
 
Les sociétés MJA, BTSG², BCM et Thévenot Partners n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION : 

I- Sur la demande d’annulation du commandement de payer délivré le 4 juin 2021 

Le commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale délivré le 4 juin 2021 comporte les mentions prévues par la loi ainsi que le descriptif de la somme réclamée et est accompagné d’un relevé du compte des loyers dus.

Par ailleurs, la société preneuse fonde sa demande sur la mauvaise foi alléguée du bailleur qui, postérieurement à l’échéance du contrat de bail signifiée par acte du 27 novembre 2020 donnant congé au 31 mai 2021, a lui-même fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le manquement par le bailleur à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, en vertu de l’article 1104 du code civil dont les dispositions sont d’ordre public, est ainsi allégué par la société Burton pour fonder une demande d’annulation du commandement de payer du 4 juin 2021.

Or, la société Immoctave 1 a fait délivrer cet acte pour réclamer le paiement de loyers impayés, en application des dispositions légales, et l’invocation de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, même si congé a été donné par la preneuse, ne démontre pas “nécessairement” une “très forte mauvaise foi”.

Ce commandement de payer ne se trouve pas dépourvu d’objet puisqu’il réclame le paiement de loyers dont la société ne conteste pas qu’ils étaient dus et qu’elle n’a pas réglés.

L’intention délibérée d’agir de façon contraire à la loyauté ou à l’honnêteté de la bailleresse n’est pas démontrée par la société Burton. Le non-paiement des loyers entraîne en effet l’application de la clause résolutoire et la mauvaise foi de la bailleresse ne saurait être déduite du visa surabondant de cette clause dans l’acte d’huissier, au regard du congé donné par acte du 27 novembre 2020.

Dans ces conditions, la société Burton sera déboutée de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer délivré le 4 juin 2021.

II- Sur les sommes dues par la société Burton au titre des loyers impayés :

L’article L. 622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17.

Aux termes de l’article L. 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

La somme de 41 779,64 euros réclamée par la société Immoctave 1 n’est pas contestée par la société Burton autrement que sur l’application des dispositions de l’article L. 622-7 du code de commerce.

Cette créance a cependant déjà été admise, à titre privilégié, par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris en date du 13 juin 2023, pour le même montant.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à fixer cette créance au passif du redressement judiciaire de la société Burton ni de statuer sur sa nature, cette décision relevant de la compétence exclusive du juge-commissaire.


III- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 1348-2 du code civil, les parties peuvent librement convenir d'éteindre toutes obligations réciproques, présentes ou futures, par une compensation ; celle-ci prend effet à la date de leur accord ou, s'il s'agit d'obligations futures, à celle de leur coexistence.

L’article L. 622-7 du code de commerce précité prévoit que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.

Selon l’article 26.2 du contrat de renouvellement du bail, “le dépôt de garantie sera remboursé en fin de jouissance et après remise des clés, sans imputation unilatérale par le preneur sur le dernier terme et après déduction des sommes qui pourraient être dues au bailleur à quelque titre que ce soit (loyers, impôts remboursables, réparations locatives, indemnités d’occupation...)

L’article 26.4 stipule qu’en “cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du preneur, il est convenu ce qui suit :
- pour les sommes dues au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture, il s’opérera de plein droit une compensation entre celles-ci et le dépôt de garantie dont il est spécifié qu’il a été remis par le preneur au bailleur à titre de garantie de bonne exécution du bail.”

En l’espèce, des loyers restent dus au bailleur à l’échéance du contrat de bail si bien que le dépôt de garantie peut être conservé par celui-ci en application de l’article 26.2 du contrat de bail.

En outre, une procédure de liquidation judiciaire de la société preneuse ayant été ouverte alors que des loyers demeuraient impayés, la compensation contractuellement prévue entre la créance de loyers et la créance tirée de l’obligation de restituer le dépôt de garantie s’applique de plein droit, conformément aux articles L. 622-7 du code de commerce et 26.4 du contrat de bail renouvelé en date du 6 juin 2011.

Dans ces conditions, la société Burton sera déboutée de sa demande tendant à la restitution par la société Immoctave 1 du dépôt de garantie et la compensation sera ordonnée entre les sommes de 41 779,64 euros due au titre des loyers impayés et de
33 436,84 euros versée au titre du dépôt de garantie.

IV- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire : 

Partie perdante, la société Burton, assistée par la société BCM prise en la personne de M. [C] [L], la société Thévenot Partners, prise en la personne de Mme [V] [K], administrateurs ayant pour mission d’assister la société BTSG², prise en la personne de M. [W] [U] et la société MJA, prise en la personne de Mme [D] [B], mandataires judiciaires, sera condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à verser à la société Immoctave 1 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Burton sera déboutée de ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile. 

Les éléments du dossier ne justifient pas que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.



PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe :

Déboute la société Burton de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer délivré le 4 juin 2021,

Rappelle que la créance de 41 779,64 de la société Immoctave 1 à l’égard de la société Burton au titre de loyers impayés a déjà fait l’objet d’une admission, pour ce montant et à titre privilégié , par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris selon ordonnance rendue le 13 juin 2023,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à fixation de cette créance au passif du redressement judiciaire de la société Burton,

Déboute la société Burton de sa demande tendant à la restitution par la société Immoctave 1 de la somme de 33 436,84 euros versée au titre du dépôt de garantie,

Ordonne, au bénéfice de la société Immoctave 1, la compensation entre les sommes de 41 779,64 euros due au titre des loyers impayés et de 33 436,84 euros versée au titre du dépôt de garantie,

Condamne la société Burton, assistée par la société BCM prise en la personne de M. [C] [L], la société Thévenot Partners, prise en la personne de Mme [V] [K], administrateurs ayant pour mission d’assister la société BTSG², prise en la personne de M. [W] [U] et la société Mandataires judiciaires associés, prise en la personne de Mme [D] [B], mandataires judiciaires, aux dépens comprenant la somme de 397,29 euros au titre du coût du commandement de payer du 4 juin 2021,

Condamne la société Burton, assistée par la société BCM prise en la personne de M. [C] [L], la société Thévenot Partners, prise en la personne de Mme [V] [K], administrateurs ayant pour mission d’assister la société BTSG², prise en la personne de M. [W] [U] et la société Mandataires judiciaires associés, prise en la personne de Mme [D] [B], mandataires judiciaires à verser à la société Immoctave 1 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Burton de ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le quinze octobre deux mil vingt quatre, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente



Béatrice Faucher Claire Acharian