Tribunal Judiciaire · Référé — 9 octobre 2024

MINUTE N° 
RG - N° RG 24/00493 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ23
Maître Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
Maître Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE NÎMES


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
 RENDUE LE 09 OCTOBRE 2024


PARTIES :

DEMANDERESSE

SPL AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE), immatriculée AU RCS de NIMES sous le n° 752100461, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant), Maître Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES (postulant)



DEFENDERESSE

S.A.S. LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE immatriculée au RCS 889.474.326 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES




 


Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 11 septembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 





MINUTE N° 
RG - N° RG 24/00493 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ23
Maître Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
Maître Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM


EXPOSE DU LITIGE 

Depuis le 5 mars 2022, la Société Publique Locale Agate Aménagement et Gestion pour l’Avenir du Territoire est concessionnaire de la création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) sur le secteur dit du « Marché Gare » pour la collectivité de Nîmes Métropole. 

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, Monsieur le Préfet du Gard a déclaré l’utilité publique de cette opération. 

Dans ces conditions, la SPL AGATE a acquis les parcelles cadastrées section KL, n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] auprès de la SARL DEBORAH par actes authentiques du 28 décembre 2022 et du 28 novembre 2023. 

La parcelle KL n°[Cadastre 3] est occupée par la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE en vertu d’un bail conclu pour la période du 1er novembre 2022 au 31 décembre 2023, consécutif à un premier bail conclu pour la période du 1er décembre 2020 au 31 octobre 2022. 

Par courrier en date du 11 septembre 2023, la SARL DEBORAH a dénoncé le bail invitant l’occupant à libérer les lieux avant le 31 décembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la SPL AGATE a assigné la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé au visa des articles 835 alinéa 2 et 700 du Code de procédure civile, L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, L.230-5 du code de l’urbanisme, L.145-5 et L.145-5-1 du code de commerce, L131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution et 544 du code civil, aux fins de voir :

ORDONNER l’expulsion de la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE occupant les parcelles cadastrées section KL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], appartenant à la SPL AGATE, sises [Adresse 4] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; ORDONNER le concours de la force publique pour procéder à l’évacuation forcée des lieux ; CONDAMNER la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE à verser à la SPL AGATE une indemnité d’occupation de 20.000 euros HT (24.000 euros TTC) au titre des mois de janvier à mai 2024, puis à la somme de 4.000 euros HT (4.800 euros TTC) mensuel à compter du mois du 1er juin 2024 jusqu’à libération des lieux. CONDAMNER la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE à payer à la SPL AGATE la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire venue à l’audience du 28 août 2024 a été retenue à l’audience du 11 septembre 2024 après un renvoi contradictoire. 

A cette dernière audience, la SPL AGATE a repris oralement les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Pour rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse, elle soutient que la compétence du juge de l’expropriation se limite aux baux commerciaux ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit d’un bail précaire. Au soutien de sa demande d’expulsion fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, elle expose que la régularisation d’un acte amiable postérieur à l’arrêté déclarant d’utilité publique le projet de création de la [Adresse 5] a pour effet d’éteindre tout droit réel et personnel sur la parcelle à compter de l’acte d’acquisition par la SPL AGATE en date du 29 novembre 2023 en application des dispositions de l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle fait valoir que la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE occupe illégalement les parcelles KL [Cadastre 2] et KL[Cadastre 3]. En ce sens, elle produit aux débats un courrier de mise en demeure de quitter les lieux adressé par la SARL DEBORAH le 11 septembre 2023 à la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE. 

La SPL AGATE maintient ses demandes initiales. 

La SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE a repris oralement les termes de ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés au profit du juge de l’expropriation concernant la demande d’expulsion des occupants au regard des articles L.231-1 et R231-1 du code de l’expropriation. Pour s’opposer à l’expulsion demandée par la SPL AGATE, elle revendique bénéficier d’un bail commercial et fait remarquer qu’une instance est pendante devant la première chambre civile tribunal judiciaire sous le numéro 24/02575 pour faire constater l’existence d’un bail commercial et obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction. 

En conséquence, elle sollicite de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes de :
 
In limine litis, 

SE DECLARER incompétent au profit du juge de l’expropriation ; DECLARER la SPL AGATE irrecevable en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouterAu fond, 

DEBOUTER la SPL AGATE de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
En toutes hypothèses, 

CONDAMNER la SPL AGATE à payer la somme de 3.000 euros à la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE, outre les entiers dépens de l’instance. L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS 

Sur l’exception d’incompétence 
Aux termes de l’article 74 du code de procédure civile :

« Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions.

Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103,111,112 et 118. »

L’exception d’incompétence doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir à peine d’irrecevabilité contrairement aux fins de non-recevoir qui peuvent être invoquées en tout état de cause.
Aux termes de l’article L. 231-1 du code de l’expropriation : 
« Dans le délai d'un mois, soit du paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l'acceptation ou de la validation de l'offre d'un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l'expulsion des occupants. »
Aux termes de l’article R. 231-1 du code de l’expropriation : 
« Sauf dans les cas où cette décision relève de la compétence du juge administratif, l'expulsion prévue à l'article L. 231-1 est ordonnée par le juge de l'expropriation selon la procédure accélérée au fond ».
La cession d'un immeuble intervenue à l'amiable postérieurement à un décret portant DUP ne relève pas de la mise en œuvre effective d'une procédure en fixation d'indemnités d'expropriation.
En l’espèce, il est constant que la SPL AGATE a acquis les parcelles KL n°[Cadastre 2] et KL n°[Cadastre 3] auprès de la SARL DEBORAH selon actes authentiques du 28 décembre 2022 et du 28 novembre 2023, soit postérieurement à l’arrêté déclarant d’utilité publique le projet de création de la [Adresse 5]. 
La SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE soutient que le juge de l’expropriation est seul compétent pour ordonner l’expulsion des occupants des lieux objet d’une procédure d’expropriation après l’expiration d’un délai d’un mois du paiement de l’indemnité d’expropriation ou de sa consignation. 
Or, il est constaté que la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE n’a pas saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction. 
Les articles L.231-1 et R.231-1 du code de l’expropriation sont inapplicables à l’espèce. 
Par voie de conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse est rejetée. 
Sur la demande d’expulsion Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile : 
« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Il est constant que la cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique produit, en application de l'article L. 222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, des effets identiques à ceux de l'ordonnance d'expropriation et éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les biens cédés. 
En l’espèce, il est constaté que ces dispositions sont reprises au sein des actes authentiques de vente du 28 décembre 2022 et du 28 novembre 2023. Par ailleurs, la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE a été destinataire le 11 septembre 2023, d’un courrier de mise en demeure de quitter les lieux adressé par son bailleur, la SARL DEBORAH. 
Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des contrats de bail intitulés « contrat de bail précaire » pour qualifier l’existence d’un bail commercial, d’autant qu’une instance est pendante devant la première chambre civile tribunal judiciaire sous le numéro 24/02575 pour des demandes identiques. 
L’obligation de la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE de quitter les parcelles KL n°[Cadastre 2] et KL n°[Cadastre 3] ayant fait l’objet de cessions amiables postérieurement à la déclaration d’utilité publique n’est pas sérieusement contestable en ce que ces cessions ont eu pour effet d’emporter l’extinction du droit au bail revendiqué par la défenderesse. 
En conséquence, il y’a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE des parcelles cadastrées section KL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] sises [Adresse 4] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, et ce pendant trois mois, à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir. 
Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile : 
« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.
Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En l’espèce, à l’appui de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la SPL AGATE se réfère à la valeur locative telle que figurant au sein des conventions précaires antérieures, du 1er décembre 2020 et du 1er novembre 2022. 
Dès lors, l’obligation de payer l’indemnité d’occupation telle que demandée par la SPL AGATE n’est pas sérieusement contestable, et la SAS LES ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE sera condamnée à verser à la SPL AGATE la somme de 4.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux. 
Sur les demandes accessoiresLa SAS ANIMATIONS DU CHAMPS DE FOIRE est condamnée aux dépens.
Et il n’apparaît pas inéquitable que la SAS ANIMATIONS DU CHAMPS DE FOIRE soit condamnée à payer à la SPL AGATE la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, Vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d'appel,

Vu l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile ;

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE;
 
CONDAMNE la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail (parcelles cadastrées section KL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] sises [Adresse 4]) sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et ce pendant trois mois, à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, 
 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

CONDAMNE la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE à payer à la SPL AGATE une somme provisionnelle de 4.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux ; 
 
CONDAMNE la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE à payer à la SPL AGATE une somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNE la SAS ANIMATIONS DU CHAMP DE FOIRE aux dépens, 
 
RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


 
 
La Greffière La Vice-présidente