Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 14 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 14 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 24/01504 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SWIH
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 14 Octobre 2024




PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 02 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndix en exercice la SARL AQUIGESTION, RCS BORDEAUX 503 463 952., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 293, et par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, 


DEFENDERESSE

S.C.I. ESKICE, RCS TOULOUSE 919 517 870., dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant




EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Eskice est propriétaire des lots n°2284 consistant en un local à usage de bureaux, n° 2290, 2070, 2071, 2072, 2073, 2074, 2075, 2076, 2077, 2078, 2079, 2124, 2125, 2126, 2127, 2128 correspondant à 16 places de parkings, constitués au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte d'huissier du 1er mars 2024, délivré à étude, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sarl Aquigestion, a fait assigner la Sci Eskice devant le tribunal judiciaire de Toulouse auquel, il demande, avec exécution provisoire de :
- condamner la Sci Eskice à lui payer la somme de 31 019,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023, au titre des charges de copropriété impayées correspondant aux appels de fonds échus du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 décembre 2024,
- la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- condamner la Sci Eskice à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse n’a pas réglé l'intégralité des charges dues.

La Sci Eskice, régulièrement assignée et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 3 juin 2024, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 septembre 2024 tenue à juge unique.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

A titre préliminaire, il convient, en considération de la demande de report présentée par la demanderesse, d’observer qu’au jour de l’audience, aucune procédure collective n’était ouverte à l’égard de la défenderesse. 


Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- le contrat de syndic, 
- les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 22 juillet 2022 et 23 juin 2023, 
- les appels de fonds,
- un décompte de charges afférentes aux lots appartenant à la défenderesse arrêté au 24 janvier 2024 à la somme de 21 594,19 euros. 

La Sci Eskice a régulièrement été mise en demeure de régler les charges alors dues (8220,79 euros) par mise en demeure du 25 avril 2023, réceptionnée le 28 avril 2023. 

La Sci Eskice ne rapporte pas la preuve du paiement de ces charges. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la Sci Eskice à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 594,19 euros arrêtée au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 220,79 euros à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra, en l’état, voir prospérer sa demande au-delà dudit montant, le calcul de 3 x 3722,28 euros au titre des trois appels de fonds restants pour l’exercice 2024 ne pouvant résulter d’un seul courriel du syndic adressé à son conseil.


Sur la demande de dommages et intérêts 

La défaillance prolongée du défendeur dans son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sans justifier de motifs valables expliquant sa carence, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier et certain, distinct de celui pouvant être compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, la Sci Eskice sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes desquelles par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La Sci Eskice sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
 
L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

CONDAMNE la Sci Eskice à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Aquigestion la somme de 21 594,19 euros arrêtée au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8220,79 euros à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023,

CONDAMNE la Sci Eskice à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Aquigestion la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNE la Sci Eskice à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Aquigestion la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Eskice aux dépens de l'instance, étant fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Le Greffier, La Présidente,