Tribunal Judiciaire · REFERES — 15 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
15 Octobre 2024


Numéro de rôle : N° RG 24/20365 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JK7K


DEMANDERESSE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT
immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 781 598 248
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LIB-OK 
immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 892 667 676, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 24 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 15 Octobre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 15 Octobre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail dérogatoire à la SAS LIB-OK un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2022 et pour un loyer annuel de 4 800 euros HT et hors charges pour les deux premières années et un loyer annuel de 8 400 euros HT et hors charges pour la troisième année.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à la SAS LIB-OK un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS LIB-OK et demande de :

Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2024 ;
Juger qu’à compter de cette date la S.A.S. LIB-OK est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;
Prononcer par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner la S.A.S. LIB-OK à régler à L’E.P.I.C. VAL TOURAINE HABIT AT à titre provisionnel la somme de 9.372,04 euros à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre à régler une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 480 euros à compter du 1er juin 2024 puis de 840 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ; outre à régler une somme complémentaire de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 273,96 euros T.T.C.), ainsi que de la levée de l’état des nantissement (soit la somme de 65,42 euros T.T.C.) ;
Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
Il expose que la défenderesse s’est révélée défaillante dans le règlement de ses loyers et charges courantes et que les causes du commandement de payer, visant un montant dû en principal de 8 412,04 euros, n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Il s’estime en conséquence fondé en sa demande tendant à faire constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion de la défenderesse.

Il indique qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux par la défenderesse, et qu’il est fondé en ses demandes provisionnelles faute de contestations sérieuses à ces sommes.

À l’audience du 24 septembre 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS LIB-OK, assignée par acte de commissaire de justice déposé en l’étude, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le décompte actualisé produit lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la notification du décompte actualisé à la partie adverse et celle-ci n’était pas comparante, dès lors, cette pièce, qui n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire, ne saurait être retenue dans cette décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail dérogatoire du 12 octobre 2022 prévoit un loyer annuel de 4 800 euros HT et hors charges pour les deux premières années et un loyer annuel de 8 400 euros HT et hors charges pour la troisième année.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou du montant des charges récupérables, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer, demeuré Infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause. De même, le contrat sera résilié de plein droit en cas d’infraction du locataire à l’une des clauses du présent bail ; cette résiliation de plein droit sera toutefois subordonnée à une mise en demeure adressée au locataire et lui enjoignant de respecter ses obligations dans le mois suivant réception de cette mise en demeura. Dans ces différents cas, la résiliation s’opérera de plein droit sans qu’il soit besoin de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai d’un mois ci-dessus fixé. Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant appel, pour obtenir l’expulsion des lieux loués. ».



Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à la SAS LIB-OK un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 8 412,04 euros décomposé comme suit :




























Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et d’autre part qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution.

Ainsi, si les échéances susmentionnées ne sont pas sérieusement contestables. Il en résulte qu’à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 8 412,04 euros.

Faute pour la défenderesse de justifier, comme elle en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 mai 2024.

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS LIB-OK ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, le demandeur sollicite une provision de 9 372,04 euros, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire.




Il résulte des développements précédents que le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 18 avril 2024, à la somme de 8412,04 euros.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, le demandeur est fondé à solliciter, au vu du décompte produit (pièce 4) une provision pour les échéances d’avril et mai 2024, lesquelles ne sont pas sérieusement contestables à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par le demandeur au titre des impayés contractuels arrêtés au 1er mai 2024, à hauteur de 9 372,04 euros.

Sur les indemnités d’occupation, le demandeur sollicite une provision journalière à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 480 euros à compter du 1er juin 2024 puis de 840 euros à compter du 1er juillet 2024.

Au titre de l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement au 19 mai 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Au regard des développements précédents, des pièces produites et des demandes formulées, le montant de l’indemnité d’occupation n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 480 euros à compter du 1er juin 2024 puis de 840 euros à compter du 1er juillet 2024.

Il convient en conséquence de faire droit aux demandes de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à cette hauteur, à compter du 1er juin 2024, chaque mois commencé étant du, et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état des nantissements.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser au demandeur une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 12 octobre 2022 liant les parties, et sa résiliation à effet du 19 mai 2024 ;

ORDONNE à la SAS LIB-OK d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS LIB-OK de libérer les lieux, [Adresse 1] à [Localité 6], à l’expiration de ce délai, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS LIB-OK à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une provision de 9 372,04 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 1er mai 2024 ;







CONDAMNE SAS LIB-OK à payer une somme mensuelle de 480 euros à compter du 1er juin 2024 puis de 840 euros à compter du 1er juillet 2024 à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, à titre de provision à valoir sur indemnité d’occupation, payable le premier de chaque mois à compter du 1er juin 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SAS LIB-OK à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS LIB-OK aux entiers dépens.



La Greffière



D. VERITE
La Présidente



V. ROUSSEAU