Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 16 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 16 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 420







N° RG 22/14667 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKISC







[R] [D] [T] [B]





C/



[E] [P] [F]







































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Anne Cécile NAUDIN





Me Aurélien LEROUX









Décision déférée à la Cour :



Jugement Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 27 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/07063.





APPELANTE



Madame [R] [D] [T] [B]

née le 05 Décembre 1974 à [Localité 6] (14), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ



Monsieur [E] [P] [F]

né le 02 Septembre 1966 à [Localité 4] (GUINÉE EQUATORI), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/10200 du 20/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 22 août 2019, Madame [R] [B] a donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [P] [F] un logement meublé au quatrième étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2].



Ledit immeuble a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris le 5 octobre 2021, ordonnant l'évacuation immédiate des occupants des appartements des troisième, quatrième et cinquième étages et leur relogement provisoire dans les conditions prévues par l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation.



En exécution de cette décision, Madame [B] a pris en charge l'hébergement de son locataire suivant convention conclue via le site 'airbnb' du 7 octobre au 19 novembre 2021.



Par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2021, elle a communiqué à Monsieur [P] [F] cinq propositions de relogement, lui faisant en outre sommation de répondre sous huitaine. Aucune suite n'a cependant été donnée par l'intéressé.



Le 26 novembre 2021, la Ville de [Localité 5] a informé la bailleresse qu'elle avait pris en charge l'hébergement d'urgence de Monsieur [P] [F] à ses frais avancés.



Le 10 décembre 2021, Madame [B] a assigné son locataire à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 12 novembre précédent par application de l'article L 521-3-2 paragraphe VII du code de la construction et de l'habitation, et l'entendre condamner à lui verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Monsieur [P] [F] s'est opposé à ces prétentions et a demandé reconventionnellement la restitution du loyer du mois d'octobre 2021 ainsi que le paiement d'une somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices.



Par jugement rendu le 27 octobre 2022, le tribunal a :

- débouté Mme [B] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté M. [P] [F] de sa demande de restitution d'un terme de loyer,

- condamné Mme [B] à payer la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi par son locataire,

- et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que, si les offres de relogement communiquées par la bailleresse correspondaient bien aux besoins du locataire, ce dernier n'avait pas été destinataire de la sommation délivrée le 4 novembre 2021 car il n'avait pas accès à la boîte aux lettres de l'hébergeur.



Madame [B] a interjeté appel de cette décision le 4 novembre 2022.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 4 janvier 2023, M. [P] [F] a entendu résilier le bail en raison de son départ pour la région parisienne.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 13 juin 2024, Madame [R] [B] se prévaut des dispositions de l'article L 521-3-2 paragraphe VII du code de la construction et de l'habitation, suivant lesquelles lorsque l'occupant a refusé trois offres de relogement, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail.



Elle soutient que M. [P] [F] a bien été destinataire de la sommation du 4 novembre 2021, et que faute d'avoir pris position sur les offres de relogement qui lui était faites dans cet acte le bail doit être résilié avec effet au 12 novembre suivant.



En tout état de cause, elle fait valoir que l'acte, régulièrement signifié suivant les modalités prévues par l'article 656 du code de procédure civile, doit produire son plein effet.



Elle ajoute avoir subi un préjudice moral du fait du comportement du locataire.



Elle souligne enfin que les désordres ayant motivé la prise de l'arrêté de mise en sécurité ne se situaient pas dans l'appartement donné à bail.



Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté le locataire de sa demande en restitution du loyer du mois d'octobre 2021 mais à son infirmation pour le surplus, et demande à la cour, statuant à nouveau :

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 12 novembre 2021,

- de condamner M. [P] [F] à lui payer 6.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de débouter l'intimé de l'ensemble de ses prétentions,

- et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 14 avril 2023, Monsieur [E] [P] [F] soutient pour sa part qu'il n'a pas été destinataire de la sommation du 4 novembre 2021, car il n'avait pas accès à la boîte aux lettres de son hébergeur.



Il fait valoir qu'en tout état de cause cet acte ne valait pas offre de relogement au sens de la loi, dès lors que l'intention de Madame [B] était uniquement de le mettre en relation avec un nouveau bailleur, et non pas de prendre en charge le coût de la location.



Il considère d'autre part que la bailleresse a manqué aux obligations mises à sa charge par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, peu important le fait que le siège des désordres ne se situe pas dans les parties privatives du logement.



Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Madame [B] de ses prétentions, mais forme appel incident quant au montant de l'indemnité qui lui a été allouée par le premier juge et demande à la cour de fixer celle-ci à la somme de 10.000 euros.



Il réclame accessoirement paiement d'une somme de 3.000 euros au profit de son conseil en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre les entiers dépens devant être mis à la charge de l'appelante.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 juin 2024.



DISCUSSION



Sur les demandes principales de la bailleresse :



En vertu de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter et que son évacuation est ordonnée, le propriétaire est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, cet hébergement est assuré par la personne publique compétente et son coût est mis à la charge du propriétaire.



L'article L 521-3-2 paragraphe VII prévoit cependant que lorsque l'occupant a refusé trois offres de relogement adaptées à ses besoins, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail.



En l'espèce, l'acte extra-judiciaire signifié par Madame [B] le 4 novembre 2021 dans les conditions prévues par l'article 656 du code de procédure civile contenait cinq propositions de relogement et faisait sommation à M. [P] [F] de communiquer sous huit jours ses disponibilités afin d'organiser des visites en sa présence, l'informant en outre que la bailleresse était 'disposée à intervenir pour faciliter une prise de possession dans les meilleurs délais, suivant des modalités qui lui seraient communiquées directement' (sic).



Le premier juge a justement retenu que l'intéressé n'avait pas eu connaissance de cet acte, dans la mesure où l'avis de passage avait été déposé par l'huissier dans la boîte aux lettres de M. [O] [M], qui hébergeait à l'époque M. [P] [F] dans le cadre d'une convention conclue via le site 'airbnb', et à laquelle ce dernier n'avait pas accès (cf pièce n°9 communiquée par l'intimé). A cet égard la mention de l'acte indiquant 'confirmation du nom du destinataire sur la boîte aux lettres' ne fait pas foi puisqu'il s'agissait du nom de l'hébergeur, et non de celui du locataire.



En outre, l'offre de relogement formulée par la bailleresse dans les termes susdits revêtait un caractère ambigu au regard des correspondances précédemment échangées par les parties, dans lesquelles Madame [B] envisageait uniquement de mettre en relation son locataire avec un nouveau bailleur, et non pas de prendre directement en charge le coût de la location comme la loi lui en faisait l'obligation (cf pièces n° 4, 6 et 8 communiquées par l'intimé et pièce n° 7 communiquée par l'appelante).



C'est donc à bon droit que le tribunal a débouté Madame [B] de son action en résiliation judiciaire du bail, et par suite de sa demande en dommages-intérêts.





Sur les demandes reconventionnelles du locataire :



La cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation du chef de jugement ayant débouté M. [P] [F] de sa demande en restitution du loyer du mois d'octobre 2021, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.



Elle est en revanche saisie par l'intimé d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité qui lui a été allouée par le premier juge en réparation de son préjudice.



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Lorsque les troubles de jouissance subis par le preneur sont imputables, comme en l'espèce, à des désordres affectant les parties communes d'un immeuble en copropriété, le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité à la condition d'établir qu'il a accompli vis-à-vis du syndicat des copropriétaires toutes les diligences nécessaires pour qu'il y soit porté remède. Or Madame [B] ne démontre pas avoir effectué de telles démarches, de sorte qu'il convient de considérer qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles.



Elle a également manqué à l'obligation légale d'assurer le relogement temporaire de son locataire, celui-ci ayant été assumé par la Ville de [Localité 5] à compter du 25 novembre 2021.



Ces fautes ont incontestablement causé préjudice à M. [P] [F] en bouleversant ses conditions de vie et en le plaçant durablement dans une situation précaire.



L'indemnité de 500 euros allouée par le tribunal constitue une réparation manifestement insuffisante et il convient de fixer celle-ci à la somme de 3.000 euros.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Madame [B], qui succombe à l'issue du procès, doit supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel.



Il convient en outre de faire application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique suivant lesquelles le juge condamne en équité la partie tenue aux dépens et qui ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle à payer à l'avocat rétribué totalement ou partiellement au titre de cette aide une somme qui ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % . Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, celle-ci vient en déduction de ladite part.



Madame [B] sera donc condamnée à payer à Maître Aurélien LEROUX la somme de 3.000 euros au titre de l'assistance que ce dernier a prêtée à M. [P] [F] tant en première instance qu'en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [R] [B] de ses demandes en résiliation du bail et en paiement de dommages-intérêts,



L'infirme quant au montant de l'indemnité allouée à Monsieur [E] [P] [F] et, statuant à nouveau de ce chef, condamne Madame [B] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne Madame [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



La condamne en outre à verser à Maître Aurélien LEROUX la somme de 3.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT