Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 16 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 16 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 414







N° RG 23/02225



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYW2







[J] [G]





C/





[K] [F]



[X] [R] épouse [F]



































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Laure CAPINERO





Me Florence LESCURE









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 17 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-000249.





APPELANT



Monsieur [J] [G]

né le 18 Mai 1968, demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Laure CAPINERO, membre de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Stéphanie ROCHE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [K] [F]

né le 13 Mars 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] (SUISSE)



Madame [X] [R] épouse [F]

née le 12 Août 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] (SUISSE)



représentés et plaidant par Me Florence LESCURE, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par l'intermédiaire d'un agent immobilier, M. [I], mandaté à cet effet par M.et Mme [F], et aux termes d'un acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, ces derniers devaient se porter locataires d'une maison située à [Adresse 5], propriété de M. [J] [G].



Le bail meublé était consenti aux conditions suivantes : 

- Effet au 1er avril 2020 

- Durée d'un an renouvelable 

- Loyer mensuel de 4 000 € outre 500 € de provisions sur charges 

 

M.et Mme [F] devaient s'acquitter du paiement d'un dépôt de garantie de 8.000 €. 



En raison de la crise sanitaire, l'entrée dans les lieux, n'a pu se faire et par LRAR en date du 15 juin 2020, les époux [F] devaient signaler à M. [G] qu'ils mettaient fin au bail qui leur avait été consenti.



Par assignation du 09 Septembre 2020, M.et Mme [F] ont assigné M. [J] [G] en vue de solliciter : 

- Que soit constaté que le bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] est occupé par M. [N] en lieu et place de M.et Mme [F] 

- Au principal, Ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 8000€ assorti des intérêts au taux légal à compter de 17.07.2020, majoré de 10% du loyer mensuel à compter du 1er août 2020 

- Au subsidiaire, constater que le congé donné par M.et Mme [F] est valable 

- Condamner M. [G] au paiement de 2500€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens. 



Par un jugement rendu le 17 septembre 2021, le Tribunal de proximité d'AUBAGNE : 

 

- Condamne M. [J] [G] à rembourser à M.et Mme [F] la somme de 8.000 € (huit mille euros) avec les intérêts légaux à compter du 9 septembre 2020, date de l'assignation, et majoré de 10% du loyer mensuel en principal à compter du 1er août 2020, date de la première période mensuelle commencée en retard ; 

- Constate la validité du congé donné par M.et Mme [F] suivant courrier en date du 15 juin 2020 ; 

- Déboute M. [J] [G] de sa demande de paiement en loyer et charges ; 

- Condamne M. [J] [G] à payer à M.et Mme [F] la somme 400 € (quatre cent euros) en indemnisation de leur préjudice moral ; 

- Rejette le surplus des demandes ; 

- Condamne M. [J] [G] à verser à M.et Mme [F] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de l'instance, y compris les frais de sommation interpellative et de signification du présent jugement.



Par déclaration au greffe en date du 18 octobre 2021, M.[G] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite:

INFIRMER le jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE du 17 septembre 2021 en ce qu'il a : 

- « Condamné M. [J] [G] à rembourser à M.et Mme [F] la somme de 8.000 € (huit mille euros) avec les intérêts légaux à compter du 9 septembre 2020, date de l'assignation, et majoré de 10% du loyer mensuel en principal à compter du 1er août 2020, date de la première période mensuelle commencée en retard ; 

- Constaté la validité du congé donné par M.et Mme [F] suivant courrier en date du 15 juin 2020 ; 

- Débouté M. [J] [G] de sa demande de paiement en loyer et charges ; 

- Condamné M. [J] [G] à payer à M.et Mme [F] la somme 400 € (quatre cent euros) en indemnisation de leur préjudice moral ; 

- Rejeté le surplus des demandes ; 

- Condamné M. [J] [G] à verser à M.et Mme [F] la somme de 1.500€ (mille cinq cent euros) en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de l'instance, y compris les frais de sommation interpellative et de signification du présent jugement». 

 

Et, statuant à nouveau, 

 

CONDAMNER les époux [F] au paiement de la somme de 7.360€ au titre des loyers, 

 

CONDAMNER les époux [F] au paiement de la somme de 1.459,93€ au titre des charges dues pour la période du 01 avril 2020 au 15 juillet 2020, 

 

CONDAMNER les époux [F] au paiement de la somme de 1.000€ au titre de dommages et intérêts ; 

 

DEBOUTER les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

 

A titre subsidiaire, 

ORDONNER la compensation des créances, 

 

En tout état de cause, 

Condamner les époux [F] au paiement de la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

Les condamner aux entiers dépens et dire qu'ils seront directement recouvrés par la SELARL 

IN SITU AVOCATS. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir:

-qu'il a accepté à la demande du mandataire des intimés, agent immobilier, de louer le bien à un tiers pour un prix inférieur afin de les soulager du fait de l'impossibilité de se déplacer du fait de la crise sanitaire,

-que les intimés ont signé un contrat de bail alors que la situation sanitaire était déjà complexe dans toute l'Europe et quelques jours avant le confinement, 

-que c'est du fait d'une volonté purement personnelle que les intimés ont préféré se confiner en Suisse, alors qu'ils auraient pu être confinés en France, étant autorisés à passer la frontière grâce au bail qu'ils détenaient, 

-que dès le premier confinement le gouvernement français avait édité une attestation de déplacement dérogatoire qui autorisait les déménagements,

-qu'alors qu'ils auraient pu délivrer immédiatement congé ils ont manifesté à maintes reprises leur volonté de conserver le bénéfice de la maison, 

-que pour satisfaire les intimés qui souhaitaient conserver la location du bien, il a accepté une location saisonnière à moindre loyer, 

-que les intimés ont mis fin au bail le 15 juin 2020, 3 mois plus tard postérieurement à la levée de toutes les restrictions,

-que si les intimés ont donné congé et ont attendu le mois de juin 2020 pour ce faire c'est qu'ils considéraient effectivement être liés par un bail en cours,

-que les intimés sont débiteurs au titre de la différence entre le montant de leur loyer et du montant payé par le locataire saisonnier outre les charges,

-que face à cette dette de loyer il n'a pas à restituer le dépôt de garantie, 

-qu'il ne conteste pas le congé donné par les intimés, alors même que les restrictions étaient levées, 

-que le jugement entrepris s'est fondé sur l'attestation du mandataire des intimés alors même qu'elle détourne la réalité, 

-que c'est bien ce mandataire qui a pris contact avec lui pour lui proposer un locataire et non lui qui a contacté les intimés pour les informer que le bien serait loué,

-que le préjudice moral allégué par les intimés n'est pas établi,

-qu'il sollicite des dommages et intérêts.





M.et Mme [F] concluent:



- Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ; 



- Déclarer M.et Mme [F] recevables et bien fondés en leurs demandes ; 

 



En conséquence, 

 

- Débouter M. [J] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 

En tout état de cause, 

 

- Condamner M. [J] [G] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ; 

 

- Débouter M. [J] [G] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ; 

 

- Le condamner aux entiers dépens ; 



Ils soutiennent:



-qu'ils sont citoyens suisses et que leur résidence principale se trouve en Suisse, 

-qu'ils ont sollicité le remboursement du dépôt de garantie versé en leur qualité de preneur alors qu'ils n'ont jamais eu les clés du bien en question et que ledit bien était occupé par une tierce personne placée dans les lieux par le bailleur,

-que suite à la fermeture des frontières en raison de la crise sanitaire, ils n'ont pu prendre possession des lieux, prise de possession qui a été reportée au 1er août, aucune remise des clés n'a eu lieu,

-que les règles restrictives ne permettaient pas à des citoyens suisses de se déplacer pour une résidence secondaire, 

-qu'il s'agit d'un cas de force majeure, 

-qu'ils ont accepté que le bailleur loue son bien dans l'attente, d'autant que ce dernier s'est engagé à les exonérer des loyers, alors que le logement n'a pu être mis à leur disposition, 

-que face à cette situation inédite, ils ont finalement renoncé et ont donné congé en juin, 

-qu'ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie versé avec majoration, 

-que le congé qu'ils ont donné est parfaitement valable, 

-qu'il résulte des pièces versées aux débats que c'est le bailleur qui a pris l'initiative de ne pas faire peser sur eux le paiement des loyers d'avril à août 2020,

-que les charges réclamées n'ont fait l'objet d'aucune régularisation, 

-que le preneur peut refuser de payer le loyer tant que la chose ne lui a pas été délivrée, en vertu de l'exception d'inexécution, 

-qu'ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice moral.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le dépôt de garantie de 8 000€, soit deux mois de loyer s'agissant d'une location meublée, a bien été versé par virement bancaires des époux [F] à M.[G] en date du 10 mars 2020, date de signature du bail.



Pour autant, la date d'effet du bail initialement prévue entre les parties au 1er avril 2020 a été reporté conventionnellement comme cela résulte d'un échange de mails du 20 avril 2020 pour être fixée au mieux au 1er août 2020, eu égard à la crise sanitaire, la Suisse instaurant un contrôle au frontières avec la France et le 17 mars cette dernière fermant les frontières de l'espace Schengen, qui n'ont été réouvertes que le 15 juin 2020.



Or par courrier suivi du 15 juin 2020 distribué le 17 juin, les époux [F] informait M.[G] qu'ils résiliaient le bail qui devait prendre effet au 1er août 2020 et sollicitaient le remboursement du dépôt de garantie.



Retenant que les époux [F] n'ont jamais eu la jouissance du bien , objet du bail signé le 10 mars 2020, qui d'ailleurs a été loué à un tiers du 25 avril 2020 au 31 juillet 2020, dont ils ont valablement donné congé le 15 juin 2020, qu'en conséquence le dépôt de garantie versé était sans objet, justifiant sa restitution dans le mois suivant la réception du congé, sans qu'un quantum de 20% puisse être conservé, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M.[G] à cette restitution avec majoration et capitalisation des intérêts.





Sur la validité du congé



M.[G] ne conteste pas en appel la validité du congé.





Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et des charges



Il résulte d'un mail du 20 avril 2020 que M.[G] a exonéré les époux [F] du paiement des loyers d'avril, mai, juin, juillet et août 2020. 



Il est rappelé que la date d'effet du bail a été conventionnellement reportée au 1er août 2020 mais que congé a été valablement donné au 15 juin 2020, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M.[G] au titre des loyers et charges à l'encontre des époux [F], dont il convient de rappeler qu'ils ne sont jamais entrés en possession du bien loué.





Sur l'indemnisation du préjudice moral 



Résidents étrangers, maintenus à distance en raison de la situation sanitaire mondiale, ayant à faire face à la présente procédure du fait de la résistance de M.[G], les époux [F] justifient du préjudice moral qu'ils évoquent et valablement indemnisé par le juge de première instance à la somme de 400€.





Sur les autres demandes



Il y a lieu de condamner M.[G] à la somme de 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 septembre 2021 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE,



Y ajoutant



CONDAMNE M.[G] à régler aux époux [F] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[G] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT