Cour d'Appel · 1re chambre civile — 15 octobre 2024

[Y] [L]



[D] [L]



[G] [L]



C/



SCI HAUTES COTES IMMO















































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2024



N° RG 22/00303 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F43A



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 10 février 2022, 

rendue par le tribunal de proximité de Beaune - RG : 11-21/119











APPELANTS :



Monsieur [Y] [L]

né le 18 Février 1961 à [Localité 4] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [D] [L]

né le 03 Juin 1989 à [Localité 5] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [G] [L]

né le 11 Novembre 1987 à [Localité 6] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés par Me Cyrille HUMEL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97







INTIMÉE :



SCI HAUTES COTES IMMO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2024 pour être prorogée au 07 Mai 2024, 25 Juin 2024, 10 Septembre 2024 puis au 15 Octobre 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Selon bail du 13 mars 2013, la SCI Hautes Côtes Immo a donné en location à MM. [G] et [D] [L] un appartement (n°2) situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610 euros, outre 40 euros de provisions mensuelles sur charges.



Un état des lieux a été contradictoirement réalisé à l'entrée des locataires, révélant notamment des traces d'humidité près du velux d'une des chambres et la présence de moisissures au niveau des plinthes dans l'entrée de l'appartement. 



L'appartement est équipé d'une installation sanitaire assurant alternativement son chauffage et son refroidissement. 



Par lettres recommandées du 17 janvier 2020 et du 6 février 2020, le conseil de MM. [G] et [D] [L] a prévenu la bailleresse du dysfonctionnement de cette installation et lui a transmis le procès-verbal de constat établi à leur demande le 16 janvier 2020 portant essentiellement sur l'absence de chauffage dans l'appartement et sur les problèmes d'humidité l'affectant. 

 

* * * * *



Selon bail du 14 mars 2014, la SCI Hautes Côtes Immo a donné en location à M. [Y] [L], père de MM. [G] et [D] [L], un autre appartement du même immeuble (n°1), également équipé d'une installation sanitaire assurant alternativement son chauffage et son refroidissement, aux mêmes conditions financières que l'appartement n°2.



Un état des lieux a été contradictoirement réalisé à l'entrée du locataire, révélant quelques désordres parmi lesquels l'absence de chauffage dans la chambre, désordres conduisant la bailleresse à prendre l'engagement de faire des réparations. 



En décembre 2018, M. [Y] [L] s'est plaint d'une absence de chauffage. 

La bailleresse a mandaté la société Delta Froid 21 qui est intervenue le 10 janvier 2019 et a constaté que la carte électronique du groupe devait être remplacée. 

Par lettre recommandée du 27 février 2019, M. [Y] [L] a mis la bailleresse en demeure de procéder à la réparation de l'installation. 



Par lettre recommandée du 17 janvier 2020, le conseil de M. [Y] [L] a réitéré cette mise en demeure. 



Le 7 mai 2020, M. [Y] [L] a fait établir un procès-verbal de constat de l'état de son logement. 



* * * * *



Par acte du 29 mai 2020, MM. [G], [D] et [Y] [L] ont fait citer la SCI Hautes Côtes Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. 



Par ordonnance du 9 septembre 2020, le juge des référés a confié une mission d'expertise à Mme [Z] [R] afin qu'elle :

- décrive les désordres d'humidité et relatifs à l'installation de chauffage et de climatisation, affectant chacun des deux appartements, 

- dise si ces désordres résultent d'un défaut d'entretien, d'aération, d'occupation des lieux loués ou de toute autre cause,

- fournisse tous éléments techniques propres à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis, 

- précise les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en détermine le coût et la durée. 



Le rapport d'expertise a été déposé le 26 février 2021. 



* * * * *



Par acte du 14 mai 2021, MM. [G], [D] et [Y] [L] ont fait assigner la SCI Hautes Côtes Immo devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins essentiellement de la voir condamner à : 

- réaliser, sous astreinte, l'intégralité des travaux préconisés dans le rapport d'expertise de Mme [R], 

- payer à M. [Y] [L] la somme de 18 925 euros à parfaire au titre de son préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, 

- payer à M. [G] [L] et à M. [D] [L] la somme de 6 464 euros sauf à parfaire au titre de leur préjudice de jouissance. 

 

La SCI Hautes Côtes Immo a conclu au rejet des demandes des consorts [L], et a sollicité à titre reconventionnel : 

- la condamation solidaire de M. [D] [L] et M. [G] [L] à lui verser les sommes de : 


3 385,82 euros au titre de la réparation du système de chauffage réversible résultant d'un défaut d'entretien, 

379,50 euros au titre de la réparation de la fuite dans la cuisine, 

1 735,32 euros au titre des charges impayées, 


- la condamnation de M. [Y] [L] à lui payer la somme de 3 661,01 euros au titre de la réparation du système de chauffage réversible résultant d'un défaut d'entretien.

Elle a en outre demandé au tribunal de lui donner acte de ce qu'elle ne s'opposait pas à faire exécuter les travaux de couvertures et maçonnerie préconisés par l'expert sous réserve de les faire elle-même ou par l'entreprise de son choix. 



Le 28 juin 2021, l'affaire a été transmise au tribunal de proximité de Beaune. 



Par jugement du 10 février 2022, le tribunal de proximité de Beaune a : 

- condamné la SCI Hautes Côtes Immo à payer les sommes de : 

. 500 euros à M. [Y] [L] en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, 

. 500 euros à M. [G] [L] et M. [D] [L] en réparation de leur trouble de jouissance, 

- condamné solidairement M. [G] [L] et M. [D] [L] à payer à la SCI Hautes Côtes Immo la somme de 429,96 euros au titre de l'arriéré locatif 2018 à 2020, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- partagé les dépens par moitié entre les parties. 



Par déclaration du 10 mars 2022, les consorts [L] ont interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant :

' à la condamnation de la SCI Hautes Côtes Immo :

- à réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l'expert judiciaire, 

- à payer à M. [Y] [L] les sommes de 18 925 euros et de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, 

- à payer à MM. [G] et [D] [L] la somme de 6 464,60 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 

- aux dépens comprenant ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise, et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

' au débouté de toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI Hautes Côtes Immo. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 1er décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, MM. [Y], [D] et [G] [L] demandent à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, ainsi que de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : 

- infirmer le jugement dont appel, 

- condamner la SCI Hautes Côtes Immo à réaliser l'intégralité des travaux préconisés dans le rapport d'expertise de Mme [R] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, 

- condamner la SCI Hautes Côtes Immo à payer à M. [Y] [L] les sommes de :

. 18 925 euros, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance subi, 

. 5 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- condamner la SCI Hautes Côtes Immo à payer à MM. [G] et [D] [L] la somme de 6 464,60 euros, à parfaire, 

- condamner la SCI Hautes Côtes Immo à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

débouter pour le surplus la SCI Hautes Côtes Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SCI Hautes Côtes Immo aux entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d'expertise judiciaire. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 8 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Hautes Côtes Immo demande à la cour, au visa notamment de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, de : 

' confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement MM. [G] et [D] [L] à lui payer la somme de 429,96 euros au titre de l'arriéré locatif 2018 à 2020, 

' infirmer le jugement dont appel en ce qu'il : 

- l'a condamnée à payer les sommes de : 

. 500 euros à M. [Y] [L] en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, 

. 500 euros à MM. [G] et [D] [L] en réparation de leur trouble de jouissance [600 euros dans les motifs],

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a partagé les dépens par moitié entre les parties, 

Statuant à nouveau, 

' débouter MM. [Y], [G] et [D] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

' condamner solidairement MM. [D] et [G] [L] à lui payer les sommes de : 

- 3 385,82 euros au titre des réparations du système de chauffage/climatisation imputables à un défaut d'entretien, 

- 379,50 euros au titre de la réparation de la fuite dans la cuisine, 

- 1 305,36 euros au titre du surplus de charges impayées non retenues par le tribunal, 

' condamner M. [Y] [L] à lui payer la somme de 3 661,01 euros au titre des réparations du système de chauffage/climatisation imputables à un défaut d'entretien, 

' lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas à la réalisation des travaux de couverture et maçonnerie préconisés par Mme [R], sous réserve de les faire elle-même ou par l'entreprise de son choix, 

' condamner in solidum les consorts [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamner in solidum les consorts [L] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise. 





La clôture a été prononcée le 9 janvier 2024. 





MOTIVATION 



Sur les désordres d'humidité affectant les logements des consorts [L] 



Il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport d'expertise que :

' dans le logement de MM. [G] et [D] [L], ces désordres affectent :

- les parties basses des murs intérieurs Est et Sud de la buanderie, pièce partiellement enterrée,

- la salle de bains au droit de la fenêtre, 

- la montée d'escalier 

' dans le logement de M. [Y] [L], ces désordres affectent l'entrée et la salle à manger où il a été relevé en angle des murs Sud et Est des traces généralisées d'humidité. 



L'humidité présente dans la salle de bains du logement loué à MM. [G] et [D] [L] a pour cause l'absence ponctuelle d'un joint d'étanchéité en extérieur, qu'il appartient à la bailleresse de reprendre. 

Tous les autres désordres constatés ont pour cause l'état du gros-oeuvre -façades et toiture- de l'immeuble dont la SCI Hautes Côtes Immo est propriétaire. Les travaux qu'il convient de réaliser sur ce gros-oeuvre pour faire cesser la cause des désordres incombent à la bailleresse qui ne le conteste d'ailleurs pas. 

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande tendant à ce qu'il soit enjoint à l'intimée d'effectuer tous les travaux préconisés par l'experte pour remédier aux causes des désordres, et tous ceux destinés à faire disparaître à l'intérieur des logements les manifestations des désordres. 





Sur les désordres relatifs à l'installation de chauffage climatisation 



Il ressort des éléments du dossier, notamment du rapport d'expertise que :

' le logement de MM. [G] et [D] [L] est équipé 

- dans la salle de bains d'un radiateur porte-serviettes électrique qui ne fonctionne pas normalement et qui ne suffit pas à chauffer cette pièce, 

- le reste de l'appartement est équipé d'une installation constituée de deux unités extérieures et de 5 circuits qui alimentent 5 unités intérieures ou splits ; plus précisément, l'une des unités extérieures alimente trois splits, ceux situés dans la cuisine, la salle à manger et la chambre du bas ; l'autre unité extérieure alimente deux splits, ceux situés dans les deux autres chambres.

Il a été constaté que :

. la première unité fonctionnait normalement, la carte mère ayant été changée, 

. la seconde unité et les deux splits qu'elle alimente ne fonctionnent plus ;



' le logement de M. [Y] [L] est équipé exclusivement d'une installation constituée de deux unités extérieures et de 5 circuits qui alimentent 5 unités intérieures ou splits ; plus précisèment, l'une des unités extérieures alimente trois splits, ceux situés dans la cuisine, le bureau et la chambre ; l'autre unité extérieure alimente deux splits, ceux situés dans la salle à manger et le salon. 

Il a été constaté que 

- la seconde unité fonctionne normalement, 

- les deux splits reliés à la première unité extérieure situés dans la cuisine et le bureau se mettent en défaut de fonctionnement et le split situé dans la chambre ne fonctionne pas. 



L'insuffisance et le dysfonctionnement du radiateur de la salle de bains du logement de MM. [G] et [D] [L] n'est pas imputable à un défaut d'entretien. 



La bailleresse soutient que tous les autres dysfonctionnements du système de chauffage et climatisation sont imputables aux locataires qui sont tenus, en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de prendre à leur charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Pour leur part, les consorts [L] soutiennent que tous les autres dysfonctionnements du système de chauffage et climatisation sont imputables à leur bailleresse tenue, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer les équipements du logement en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage d'habitation et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état. 

Ils ajoutant que jusqu'à l'entrée en vigueur du décret n°2020-912 du 28 juillet 2020 relatif à l'inspection et à l'entretien des chaudières, des systèmes de chauffage et des systèmes de climatisation, ils n'étaient tenus à aucun entretien de l'installation de chauffage et climatisation de leurs appartements. 



Sur ce dernier point, la cour rappelle que l'obligation contractuelle d'entretien courant du logement et de ses équipements et de prise en charge des menues réparations est une obligation générale qui a été précisée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 dont l'article 1er énonce que Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Si aucune des réparations énumérées dans l'annexe à ce décret ne concerne les installations de climatisation réversible, il ne peut pas en être déduit que les locataires ne sont tenus à aucun entretien de ces installations, dès lors que cette annexe n'énonce pas de manière exhaustive les réparations locatives, l'alinéa 2 de l'article 1er du décret précisant qu'ont notamment le caractère de réparations locatives celles énumérées dans l'annexe. 

En outre, le décret n°2020-912 du 28 juillet 2020 modifie des textes du code de l'environnement, au visa d'ailleurs desquels il est pris, relatifs aux mesures techniques nationales de prévention de la pollution atmosphériques et d'utilisation rationnelle de l'énergie. Sa seule incidence sur les rapports entre bailleurs et locataires consiste à avoir précisé, aux articles R.224-44-1 et suivants et R.224-45-1 et suivants du code de l'environnement, qu'au-delà d'une certaine puissance de l'installation qui n'est pas atteinte en l'espèce, son entretien est à la charge du bailleur. 



Les réparations déjà effectuées ont consisté à changer les cartes mères des unités extérieures, ce qui a permis de résoudre les dysfonctionnements affectant :

- dans l'appartement de MM. [G] et [D] [L], la cuisine, la salle à manger et la chambre du bas 

- dans l'appartement de M. [Y] [L], la cuisine et le bureau. 

Une telle réparation ne relève manifestement pas de l'obligation d'entretien courant, ce d'autant qu'en l'espèce, les unités extérieures sont situées au sommet de façades, ce qui nécessite l'usage d'une nacelle pour y accéder. 

Par ailleurs, même si les consorts [L] ne justifie pas avoir régulièrement entretenu l'installation, la bailleresse ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre cette absence d'entretien et la défaillance des cartes mères. 

En conséquence, la bailleresse doit être déboutée de sa demande tendant à ce que lui soit remboursée la somme de 3 385,82 euros par MM. [G] et [D] [L] et celle de 3 661,01 euros par M. [Y] [L]. Sur ce point, le jugement dont appel doit être confirmé. 



Les réparations qui restent à effectuer portent s'agissant du logement loué à MM. [G] et [D] [L], sur le changement de la carte mère de l'unité extérieure qui dessert les splits des chambres sises en étage. 

Pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus, cette réparation doit être réalisée par la bailleresse. Sur ce point, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande tendant à ce qu'il soit enjoint à l'intimée de faire ces travaux. 



S'agissant du logement loué à M. [Y] [L], il convient de résoudre le problème d'humidité dans le circuit du split de la chambre due à une fuite d'eau. Dans la mesure où :

- l'entretien normal -annuel voire bisannuel- consiste à vérifier l'étanchéité du circuit de fluide frigorigène et à nettoyer le système thermodynamique,

- le défaut d'entretien a pour première conséquence de provoquer des fuites d'eau générées par la condensation qui bouche le circuit,

- il ressort du devis établi le 10 décembre 2020 par la société Delta Froid 21 que les travaux à réaliser consistent à nettoyer le circuit et à remplacer le fluide, leur coût étant d'ailleurs essentiellement composé de frais de main d'oeuvre, 

il conviendrait de retenir que les réparations à effectuer doivent être effectuées par M. [Y] [L], qui ne justifie pas avoir entretenu, a minima l'unité intérieure de la chambre de son appartement, depuis son entrée dans les lieux en mars 2014. 



Toutefois, la cour relève qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que le chauffage dans la chambre n'a jamais fonctionné et que la bailleresse n'a pas respecté l'engagement pris d'effectuer des réparations, se contentant, ainsi que cela est révélé par le rapport d'expertise judiciaire, de fournir à M. [Y] [L], un radiateur électrique soufflant. 

Il est ainsi établi que la bailleresse a sur ce point manqué à son obligation de délivrance. 

En conséquence, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [L] de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la bailleresse de faire ladite réparation. 





Sur les demandes indemnitaires des consorts [L] 



' Sur les troubles de jouissance



' Sur les troubles de jouissance subis par MM. [G] et [D] [L]



Depuis leur entrée dans les lieux en mars 2013, ils doivent supporter les désagréments liés aux désordres relatifs à l'humidité et une insuffisance de chauffage de la salle de bains. 



Par ailleurs, depuis janvier 2020, ils supportent les désagréments provoqués par le dysfonctionnement généralisé de la climatisation réversible, auquel il a été mis fin pour la cuisine, la salle à manger et la chambre du bas, en août 2020. Ce dysfonctionnement perdure pour les chambres sises en étage. 



Au regard de la nature et de la durée des troubles subis et de la valeur locative de l'appartement, la cour leur alloue la somme globale de 5 000 euros de dommages-intérêts, réformant sur ce point le jugement dont appel. 



' Sur les troubles de jouissance subis par M. [Y] [L]



Si depuis son entrée dans les lieux en mars 2014, le chauffage de la chambre via le système de climatisation réversible ne fonctionne pas, il n'est toutefois pas établi que le radiateur électrique fourni par la bailleresse ne lui permette pas de chauffer cette pièce comme il se doit. En revanche, le rafraîchissement de la chambre en été n'a pas été possible, alors qu'elle est située en étage. 



De décembre 2018 à août 2020, soit durant 20 mois, il a supporté les désagréments provoqués par le dysfonctionnement de la climatisation réversible dans la cuisine et le bureau. 



Par ailleurs, il subit également des désordres relatifs à l'humidité affectant l'entrée et la salle à manger de l'appartement. 



Au regard de la nature et de la durée des troubles subis et de la valeur locative de l'appartement, la cour lui alloue la somme globale de 4 500 euros de dommages-intérêts, réformant sur ce point le jugement dont appel. 



' Sur le préjudice moral de M. [Y] [L]



En page 15 de ses conclusions, M. [Y] [L] fait valoir qu'il a subi un important préjudice moral qu'il caractérise ainsi : 'en arrêt maladie de longue durée depuis février 2018, (j'ai) subi trois interventions chirurgicales sur la période litigieuse ainsi qu'un lourd traitement médicamenteux'. 



La preuve d'un lien de causalité entre les manquements de sa bailleresse et son état de santé n'étant pas rapportée, la cour le déboute de sa demande indemnitaire présentée à hauteur de 5 000 euros, le jugement dont appel devant être infirmé sur ce point. 





Sur les demandes en paiement de la SCI Hautes Côtes Immo dirigées à l'encontre de MM. [G] et [D] [L] 



' Sur la facture de 379,50 euros 



Emise le 28 février 2020, par la SARL CKGL, entreprise de plomberie, cette facture porte sur des travaux ayant consisté à remplacer le meuble et l'évier complet de la cuisine, fournis par la bailleresse. 



Contrairement à ce que soutient l'intimée, ces travaux n'ont manifestement pas été réalisés afin de remédier à une fuite au niveau du plan de travail de la cuisine, fuite qu'elle impute à un manquement des locataires à leurs obligations. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI Hautes Côtes Immo de cette demande. 



' Sur les charges locatives 



La SCI Hautes Côtes Immo présente une demande à hauteur de 1 735,32 euros ainsi ventilée :



' 1 187,04 euros au titre de la régularisation des charges de 2017 et 2018 ; sur ces deux années, aucun décompte et a fortiori aucun justificatif n'est produit par l'intimée, à l'exception toutefois des taxes foncières faisant apparaître le montant de la taxe d'ordures ménagères. 

Ce seul élément est insuffisant à démontrer que les provisions sur charges d'un montant global de 960 euros n'ont pas suffi à couvrir l'ensemble des charges locatives, parmi lesquelles cette taxe ; 



' 548,28 euros au titre de la régularisation des charges de 2019. 

L'intimée produit un décompte selon lequel les charges annuelles se sont élevées à 1 028,28 euros soit :

- 118,32 au titre de la taxe d'ordures ménagères soit 355 euros / 3 logements ; or, la taxe d'ordures ménagères de 2019 n'était que de 331 euros voire de 344,58 euros en y intégrant de manière proportionnelle les frais de gestion de la fiscalité directe locale, 



- 909,96 euros au titre des charges d'eau ainsi calculés : 126 m3 x 6,96 euros de consommation + 12 mois x 2,75 euros d'abonnement. 

Il est constant qu'en 2019, l'immeuble dans lequel est situé l'appartement de MM. [G] et [D] [L] n'était doté que d'un seul compteur d'eau, avec un sous-compteur pour chaque appartement. Le volume d'eau consommée a été calculé à partir du relevé du sous-compteur d'eau dont la bailleresse affirme qu'il affichait 765 m3 au 28 décembre 2018 et 891 m3 au 10 janvier 2020. 

Aucun élément ne permet de corroborer cette affirmation, alors que MM. [G] et [D] se plaignent de l'absence de relevé contradictoire du sous-compteur d'eau de leur appartement et qu'ils relèvent en outre de manière pertinente que la consommation de 126 m3 pour une année est près de deux fois supérieure à celle enregistrée depuis la pose d'un compteur d'eau individuel pour leur appartement : cf pièce 22 du dossier des appelants révélant une consommation de 66 m3 pour 2021 et de 61 m3 pour 2022. 

Par ailleurs, les factures d'eau, constituant la pièce 17 du dossier de l'intimée, révèlent que le prix d'un m3 était de 5,15 euros TTC en 2019, et non de 6,96 euros TTC. 





Au regard de l'ensemble de ces imprécisions et incohérences, la SCI Hautes Côtes Immo ne justifie pas que la somme de 480 euros versée à titre provisionnel pour l'année 2019 ne soit pas suffisante à couvrir les charges de cette année. 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné MM. [G] et [D] [L] à payer la somme de 429,96 euros à la bailleresse et de débouter celle-ci de l'intégralité de la demande en paiement présentée au titre des charges locatives. 





Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Hautes Côtes Immo doit supporter tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux de l'instance en référé et les frais de l'expertise judiciaire. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des consorts [L], auxquels la cour alloue la somme globale de 3 000 euros au titre de l'ensemble des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme le jugement dont appel sauf en ce qu'il a débouté la SCI Hautes Côtes Immo de sa demande de remboursement des sommes suivantes : 

- 379,50 euros au titre de la facture émise le 28 février 2020 par la SARL CKGL, 

- 3 385,32 euros et 3 661,01 euros au titre des travaux de réparation des systèmes de climatisation réversible équipant les appartements des consorts [L], 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Donne acte à la SCI Hautes Côtes Immo de ce qu'elle accepte de faire les travaux de couverture et de maçonnerie préconisés par Mme [R] en pages 23 et 32 de son rapport d'expertise ; au besoin, la condamne à les réaliser ; 



Condamne la SCI Hautes Côtes Immo à effectuer les travaux suivants : 

- dans l'appartement loué à MM. [G] et [D] [L], 

. reprendre l'ensemble des joints extérieurs d'étanchéité de la fenêtre de la salle de bains,

. remplacer le radiateur porte-serviettes de la salle de bains

. remédier au dysfonctionnement de l'unité extérieure alimentant les deux splits situés dans les deux chambres des étages, notamment en changeant sa carte mère, 



- dans l'appartement loué à M. [Y] [L], résoudre le problème d'humidité dans le circuit du split de la chambre, conformément au devis établi le 10 décembre 2020 par la société Delta Froid 21, figurant en annexe du rapport d'expertise de Mme [R], 



- dans chacun des deux appartements loués aux consorts [L], faire disparaître les manifestations d'humidité, en réalisant les travaux décrits par Mme [R] en pages 23 et 32 et 33 de son rapport d'expertise, 





Laisse à la SCI Hautes Côtes Immo un délai maximal de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour exécuter les travaux mis à sa charge ; dit qu'à l'expiration de ce délai, elle s'expose à devoir payer d'une part à MM. [G] et [D] [L] et d'autre part à M. [Y] [L], une astreinte provisoirement fixée à 200 euros par mois de retard, pendant une durée de six mois, 



Condamne la SCI Hautes Côtes Immo à payer les dommages-intérêts suivants pour troubles de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour : 

- 5 000 euros à MM. [G] et [D] [L], 

- 4 500 euros à M. [Y] [L], 





Déboute M. [Y] [L] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral, 



Déboute la SCI Hautes Côtes Immo de l'intégralité de sa demande en paiement de charges locatives dirigées à l'encontre de MM. [G] et [D] [L], 





Condamne la SCI Hautes Côtes Immo aux dépens de première instance et d'appel, et aux dépens de l'instance en référé et des frais d'expertise judiciaire, 



Condamne la SCI Hautes Côtes Immo à payer aux consorts [L] la somme globale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.





Le Greffier, Le Président,