Cour d'Appel · 2ème Chambre — 15 octobre 2024

N° RG 23/01345 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LYTM



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Pauline NUNES DA SILVA



la SCP ALPAVOCAT















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 15 OCTOBRE 2024



Appel d'une ordonnance (N° R.G. 21/00365) rendue par le juge des contentieux de la protection de Gap en date du 21 juin 2022, suivant déclaration d'appel du 3 avril 2023





APPELANTE :



Mme [B] [D]

née le 20 Octobre 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentée par Me Pauline NUNES DA SILVA, avocat au barreau de GRENOBLE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009144 du 16/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)







INTIM ÉE :



Mme [M] [J]

née le 16 Juin 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

 







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,





DÉBATS :



A l'audience publique du 03 septembre 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière, en présence de Mme Alice Richet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [M] [J] a consenti un bail d'habitation à Madame [D] portant sur un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Le bail a pris effet le 1er novembre 2020.

Le loyer était fixé à la somme de 590 euros par mois, outre une provision pour charges de 45 euros par mois.

Compte tenu des travaux de rénovation à effectuer lors de la prise des lieux, les parties se sont accordées sur la prise en charge par la locataire desdits travaux estimés à hauteur de 3 350 euros, outre 1000 euros de fournitures, la locataire étant dispensée du paiement des loyers en contrepartie des travaux, pendant une durée « d'environ 6 à 7 mois », le versement des loyers devant reprendre après la fin des travaux.



Les parties ont énuméré les travaux à effectuer par la locataire :

- Peinture comprenant le rebouchage des trous, fissures et autres défauts sur mur par plâtre et enduit de finition ' ponsage ' peinture d'une surface totale maison de 240 m² à 5 euros le m2 : 1.200 euros

- Reprise serrurie : placard cuisine ' porte intérieures ' porte entrée ' volets entrée et fenêtre : 100 euros

- Dépôt du bac à douche, transformation en douche à l'italienne : 300 euros 

- Fourniture d'un pare douche en verre sécurité et écoulement bonde : 700 euros

- Aérateur fenêtre et portes : 200 euros

- Nettoyage tuyau aération chambre + pose de grille

- Saignée dans le mur de la pièce principale pour cablage

- VMC démontage lambris plafond pour passage tuyau évacuation + repose plafond : 200 euros



Le 5 juillet 2021, Mme [J] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [D] de justifier d'une assurance à cette même date et de payer les loyers pour un montant total de 5080 euros.



Par arrêté préfectoral en date du 9 septembre 2021, notifié à Madame [D] le 20 septembre 2021, le préfet des Hautes Alpes a constaté l'insalubrité de logement de Madame [D] ainsi que des autres appartements situés au lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 1] appartenant à Madame [J].



Suite à cet arrêté, Madame [J] a fait délivrer à Madame [D] une assignation en référé, par acte en date du 25 octobre 2021, aux fins de résolution du bail, d'expulsion de la locataire outre la condamnation à payer la somme de 6.985 euros au titre des loyers et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.



Par ordonnance en date du 21 juin 2022, le juge des contentieux et de la protection a :

- rejeté la demande de constatation à la date du 6 septembre 2021 d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [J] et Madame [D] à compter du 1 er novembre 2020 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] ' [Localité 1] ;

- rejeté en conséquence la demande de constatation de résiliation du bail et de condamnation de Madame [D] au paiement d'un indemnité d'occupation à compter du 6 septembre 2021 ;

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de Madame [J] au titre du paiement de sa créance pour la période allant du 1er novembre 2020 au 22 mai 2021 laquelle relève du juge du fond ;

- condamné Madame [B] [D] à payer, à titre provisionnel, la somme de 2 724,34 euros au titre des arriérés de loyers pour la période allant du 22 mai 2021 au 30 septembre 2021 ;

- condamné Madame [B] [D] aux dépens la présente procédure.



Par déclaration en date du 11 avril 2023, Mme [D] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a:

- condamné Madame [B] [D] à payer à titre provisionnel la somme de 2 724,34 euros au titre des arriérés de loyers pour la période allant du 22 mai 2021 au 30 septembre 2021 ;

- condamné Madame [B] [D] aux dépens la présente procédure.



Dans ses conclusions notifiées le 3 mai 2023, Mme [D] demande à la cour de:

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles susvisés,

Vu la jurisprudence,

Vu le contrat de location,

Vu ce qui précède,

Vu les pièces,

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection de Gap en ce qu'elle a :

- condamné Madame [B] [D] à payer à titre provisionnel la somme de 2 724,34 euros au titre des arriérés de loyers pour la période allant du 22 mai 2021 au 30 septembre 2021 ;

- condamné Madame [B] [D] aux dépens la présente procédure.

Statuant à nouveau,

- juger que Madame [D] n'est redevable d'aucun arriéré de loyer sur la période du 22 mai au 30 septembre 2021,

- rejeter les demandes de Madame [J]

- condamner Madame [M] [J] aux entiers dépens de l'instance en première instance et en cause d'appel.



Au soutien de ses demandes, Mme [D] déclare qu'elle a effectué l'ensemble des travaux de rénovation prévus, pour un montant total de 16 131 euros, qu'elle n'est donc redevable d'aucun loyer.

Elle rappelle que l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitat prévoit que le loyer est suspendu à partir de l'arrêté d'insalubrité jusqu'au constat de réalisation des travaux par les agents compétents.



Dans ses conclusions notifiées le 22 mai 2023, Mme [J] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a condamné Madame [D] à payer à Madame [J], à titre provisionnel, la somme de 2 724,34 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la période allant du 22 mai 2021 au 30 septembre 2021 ;

- infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de constatation, à la date du 6 septembre 2021, d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [M] [J] et Madame [B] [D] à compter du 1er novembre 2020, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] - [Localité 1] ;

- rejeté, en conséquence, la demande de constatation de résiliation du bail et de condamnation de Madame [B] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 6 septembre 2021 ;

Statuant à nouveau sur ces points :

- constater l'acquisition de la clause résolution du bail conclu entre Madame [J] et Madame [D] le 1er novembre 2020 à la date du 6 septembre 2021 et ordonner l'expulsion de Madame [D] et de tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 6] [Localité 1], conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner Madame [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de résiliation du bail, égale au dernier loyer contractuel, outre les charges et accessoires, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux.

- débouter Madame [B] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner Madame [B] [D] à payer la somme de 2 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame [B] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Mme [J] énonce que que Madame [D] n'a jamais payé son loyer, ni les charges, depuis l'entrée dans les lieux en novembre 2021 et jusqu'en décembre 2022 où le premier loyer partiel a été réglé.

S'agissant de l'état du logement, elle fait valoir que l'arrêté préfectoral d'insalubrité a pris fin en date du 28 octobre 2022.

Elle indique que si la loi a prévu que le bailleur doit « délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation », l'article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui évoque cette obligation, reconnaît aussi au bailleur le droit de s'en exonérer en convenant avec le locataire des travaux que ce dernier se chargera d'exécuter.

Elle déclare que Madame [D] a effectué et rédigé seule cette proposition de réaliser des travaux que la bailleresse a acceptée en l'inscrivant dans le bail, Madame [D] ayant fini de convaincre son bailleur en affirmant que sa famille travaillait dans le secteur bâtiment.

Elle conteste le fait que Mme [D] ait effectué les travaux prévus.



La clôture a été prononcée le 19 juin 2024.







MOTIFS



Il résulte des pièces versées aux débats que par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Gap, constatant que Mme [D] n'avait pas exécuté l'ordonnance de référé du 21 juin 2022 et n'avait pas payé la somme provisionnelle de 2724, 34 euros au titre des impayés de loyer du 22 mai 2021 au 30 septembre 2021, a statué cette fois-ci au fond sur la période considérée. Le jugement a fait l'objet d'un appel, mais une ordonnance de caducité de l'appel a été rendue le 12 décembre 2023, il est donc définitif.

En conséquence, la contestation de Mme [D] quant au règlement des loyers est devenue sans objet.

De même, le juge du fond a prononcé la résolution du bail locatif, la demande de Mme [J] tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et les demandes qui en découlent sont également sans objet.



Mme [D] sera condamnée aux dépens.









PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Déclare l'appel recevable ;



Constate que l'appel est sans objet ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne Mme [D] aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par Mme Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE