Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 16 octobre 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS





CHAMBRE DES URGENCES







COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS :

Me Christiane DIOP

Me Bénédicte GREFFARD - POISSON



ARRÊT du : 16 OCTOBRE 2024





n° : N° RG 24/00282 - N° Portalis DBVN-V-B7I-G5ZM



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ORLEANS en date du 26 Septembre 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération



Madame [V] [W]

née le 30 Avril 2001 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Christiane DIOP, avocat au barreau d'ORLEANS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro C645234-2023-05417 du 18/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)





INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265303107156166



S.A.R.L. LOCALILLE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 393 021 894, représentée par sa gérante Madame [J] [Y] [M] agissant en qualité de représentante légale de la société

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Bénédicte GREFFARD - POISSON, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me William MAK de la SELARL PASCAL-ANDRE GERINIER - PAG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS substituée par Me Anna TCHAVTCHAVADZÉ





- Déclaration d'appel en date du :18 Janvier 2024

- Ordonnance de clôture du : 25 juin 2024.



COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, à l'audience publique du 04 septembre 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier : Madame Karine DUPONT, greffier lors des débats et Fatima HAJBI, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe ;



ARRÊT : prononcé le 16 OCTOBRE 2024 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2020, la SARL donnait en location à [V] [W] un local à usage d'habitation meublé sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 340 € outre 20 € de provision sur charges, payable d'avance.



Un état des lieux d'entrée était réalisé contradictoirement le 11 janvier 2020.



Le 20 mai 2021, la SARL Localille faisait délivrer à [V] [W] une sommation de payer la somme de 790 €en principal.

À la suite du départ de [V] [W] du logement, un constat d'état des lieux de sortie était établi par constat d'huissier le 19 juillet 2021, hors la présence de la locataire.



Suivant requête reçue au greffe le 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans rendait le 23 décembre 2021 une ordonnance d'injonction de payer condamnant [V] [W] à payer à la SARL Localille la somme de 1427 € en principal au titre des loyers impayés, précisant que les réparations locatives ne peuvent faire l'objet d'une telle ordonnance, et rejetant donc la demande formulée sur ce point.



Cette ordonnance d'injonction de payer était signifiée à [V] [W], par acte en date du 22 février 2022, remis au dernier domicile connu dans le cadre des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile.



[V] [W] formait opposition à cette ordonnance le 10 mars 2022.



Par un jugement en date du 26 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans rejetait la demande reconventionnelle présentée par [V] [W] aux fins de voir prononcer la nullité du bail du 11 janvier 2020, constatait la non décence du logement au moment de sa location, rejetait la demande reconventionnelle [V] [W] en résolution de bail fondée sur la non-conformité et la non décence du logement, condamner [V] [W] à payer à la SARL Localille la somme de 775,64 € au titre des indemnités d'occupation impayées pour la période du 1er avril 2021 au 19 juillet 2021 après déduction des sommes trop-perçues de 35 € par mois de janvier 2020 à mars 2021 et du montant du dépôt de garantie, condamnait [V] [W] à payer à la SARL Localille la somme de 330 € au titre des réparations locatives, rejetait la grande [V] [W] tendant à se voir communiquer un décompte actualisé ainsi que de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie et de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement des dysfonctionnements du compteur électrique, de l'eau chaude et d'ampoules du logement, et condamnait [V] [W] à payer à la SARL Localille la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe 18 janvier 2024, [V] [W] interjetait appel de cette ordonnance.



Par ses dernières conclusions en date du 10 juin 2024, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la nullité du bail conclu le 11 janvier 2020 pour objet illicite, de condamner la SCI Localille à lui restituer l'intégralité des loyers, charges et la caution versés, de le confirmer en ce qu'il a constaté l'indécence du logement mais de l'infirmer en ce qu'il l' a déboutée de sa demande de dommages intérêts, demandant à la cour, statuant à nouveau, de lui allouer la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement et la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation sans préjudice de jouissance du fait des désordres matériels, et de débouter la SCI Localille de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation.

À titre subsidiaire, elle sollicite une réduction de loyer à hauteur de 30 % en raison de l'absence de diagnostic technique et de l'état des risques, et la confirmation de cette décision sur le montant du loyer et de la dette locative, sauf à y appliquer une réduction de 30 % s'il était fait à cette demande, et les réparations locatives.

Elle sollicite la compensation des créances.

Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 25 avril 2024, la société Localille sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la non décence du logement, en ce qu'il a condamné [V] [W] à lui payer la somme de 775,64 € et la sommes de 330 € au titre des réparations locatives, mais sa confirmation en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en nullité du bail et la demande reconventionnelle de résolution du bail, en ce qu'il a rejeté la demande d'injonction de communiquer un décompte, la demande de restitution du montant du dépôt de garantie et la demande de dommages-intérêts de [V] [W], demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter [V] [W] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1900,99 € au titre des loyers et charges impayées d'avril à juin 2021 et du 1er août 19 juillet 2021 [X] réparations locative.

Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 25 juin 2024.



SUR QUOI :



Sur la validité du bail



Attendu que pour rejeter la demande reconventionnelle nullité du contrat de bail, le premier juge a considéré qu'elle repose sur des considérations tenant à la superficie, à l'éclairage et à l' étanchéité à l'air du logement loué, cette demande s'appuyant sur l'état du logement et non sur le contrat lui-même pour lequel il n'était pas allégué qu'il ait été conclu de manière irrégulière ;



Que la partie appelante déclare aujourd'hui que la pièce, située sous combles, ne dispose pas de la surface réglementaire minimale de 9 m² ni d'un point haut réglementaire de de 2,20 m, et qu'elle ne peut pas être considérée comme une pièce principale, ajoutant que la mezzanine présente une hauteur sous plafond mesurant au maximum 1,60 m, indiquant que le service communal d'hygiène et de santé avait constaté ces infractions ;



Que cette argumentation n'est pas de nature à jeter le doute sur la pertinence de la motivation du premier juge, qui a considéré à juste titre qu'aucune des parties n'alléguait que le bail aurait été conclue de manière irrégulière ;



Attendu que c'est également à juste titre que le premier juge a considéré que la demande de nullité fondée sur l'absence de fourniture de diagnostic technique au moment de la conclusion du bail ne peut être considérée comme une cause de nullité puisque ce document n' est fourni à titre informatif;



Sur l'indécence du logement :



Attendu qu'après avoir rappelé les textes en vigueur, et en particulier les dispositions de l'article 

25 ' 4 de la loi du 25 mars 2014 l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , [V] [W] prétend que c'est en raison d'une remise en conformité faite après son départ que la procédure d'insalubrité du Service communal d'hygiène et d'insécurité a pris fin, ajoutant que le dossier de diagnostic technique qui doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location n'a pas été annexé, et n'a, selon elle, probablement jamais été fait ;



Attendu que le premier juge a considéré que l'état de décence du logement doit s'apprécier au moment où [W] l' occupait, quand bien même des améliorations de mise en conformité auraient été apportées ensuite ;



Attendu que c'est par des motifs pertinents et adoptés que, si le logement pouvait être regardé comme ne correspondant pas aux normes de décence lorsqu'il était occupé par [W] , il n'y avait pas lieu de prononcer la résolution du contrat ni la restitution des loyers ;



Attendu en définitive que l'appelante se limite aujourd'hui à solliciter l'allocation de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance allégué du fait de l'indécence du logement ainsi que de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance des désordres matériels, ainsi qu'une réduction de loyer de 30 % en raison du défaut de production du diagnostic technique ;



Attendu que l'appelante reproche au premier juge, après avoir constaté l'indécence logement, de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations en rejetant sa demande de dommages-intérêts ;



Que la juridiction du premier degré n'a pu que constater qu'à l'appui de sa demande, [V] [W] produisait des communications avec la gérante de la SARL Localille dans lesquelles elle relate notamment des dysfonctionnements du micro-onde et de la chasse d'eau, mais qu'elle n'établissait pas la réalité de ce qu'elle avançait, ne reposant que sur ses propres déclarations, pas plus qu'elle ne justifiait d'une persistance des difficultés en raison d'une inaction de la bailleresse ;



Qu'elle n'en rapporte pas davantage la preuve en appel, se limitant à affirmer que son adversaire aurait profité de son statut précaire et de sa jeunesse, mais sans expliquer de quelle manière elle arrive à calculer son préjudice pour arriver à un total d'un montant supérieur à un an de loyer, alors qu'elle l'a occupé le local qu'un an et demi , et alors en outre qu'lle sollicite une réduction de 30 % du loyer pour défaut de production des diagnostics ;



Attendu que pour pouvoir bénéficier d'une réduction, il conviendrait qu'elle établisse défaut de production lui a causé un préjudice direct dont elle serait en mesure de calculer le montant de manière précise, ce qu'elle ne fait pas ;



Que, pour pouvoir se voir allouer somme qu'elle réclame à titre de dommages-intérêts, il conviendrait encore , alors que l'appartement était en co-location et qu'elle n'en occupait donc qu' une partie , après avoir visité les lieux et accepté les termes du bail , qu' elle rapporte la preuve d'un comportement fautif de son bailleur en lien avec un préjudice direct précisément évalué, ce qu'elle ne fait pas non plus ;



Sur les sommes réclamées par la SCI Localille :



Attendu que ce que le premier juge a considéré, après avoir relevé que la société bailleresse avait bien été destinataire d'un congé donné le 27 janvier 2021 pour la date du 27 février 2021, mais que la libération de l'appartement par le locataire suppose pour celui-ci de prouver qu'il a bien remis les clés, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, [V] [W] reconnaissant au contraire avoir gardé l'accès au lieu malgré la cessation du bail et son déménagement, le simple changement de serrure d'une partie de l'appartement ayant eu pour effet de priver la bailleresse de l'accès à une partie de cet appartement, une conservation illégitime des lieux se trouvant donc de caractérisée, ce qui entraîne l'obligation de payer une indemnité d'occupation jusqu'au 19 juillet 2021 ;



Que le calcul fait par la juridiction du premier degré pour aboutir à un total de 1300,64 € est exact, avant diverses déductions dont le calcul est également exact, retenant une dose locative finale de 775,64 € doit être retenu ;



Attendu que [V] [W] ne conteste pas expressément le calcul opéré par le premier juge concernant les réparations locatives et les frais relatifs au nettoyage et à la restitution de la clé, alors que la partie intimée ne conteste sur ces différents points que le coefficient de vétusté appliqué au remplacement du lit par le premier juge ;



Que l'achat d'un lit de remplacement, pour un coût de 378,99 € , alors que cet équipement était noté en état moyen sur l'état des lieux d'entrée ne saurait être intégralement pris en charge par la locataire, de sorte qu'il échet de considérer que c'est à juste titre que le premier juge évalue ce préjudice à 250 € ;



Attendu qu'il est équitable de mettre à la charge de la locataire le coût de la sommation de payer ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris,



Y ajoutant,



CONDAMNE [V] [W] à payer à la SCI Localille la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE [V] [W] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.





Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,