Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 octobre 2024

16/10/2024



ARRÊT N° 331/24



N° RG 22/03430

N° Portalis DBVI-V-B7G-PALD

MD/MP



Décision déférée du 21 Juillet 2022

TJ de TOULOUSE 21/02332

KINOO













S.A. LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS





C/



[V] [I]

[M] [P] épouse [I]



























INFIRMATION







Grosse délivrée



le 16-10-24



à



Me Jean-louis JEUSSET 

Me Jean-luc FORGET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.A. LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS 

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Adrien-pierre ODENT, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)





INTIMES



Monsieur [V] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [M] [P] épouse [I]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller 

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats N.DIABY





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique reçu le 6 mai 2019, M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I] ont conclu une promesse unilatérale de vente avec la Société anonyme (Sa) Les nouveaux constructeurs investissement, aujourd'hui Sa Les nouveaux constructeurs. 



Par cette promesse, M. et Mme [I] ont conféré à la Sa Les nouveaux constructeurs la faculté d'acquérir leur maison d'habitation avec jardin attenant située [Adresse 1] à [Localité 8] pour un prix de 420 000 euros. 



Il y est stipulé que 'le bénéficiaire rappelle et le promettant déclare en avoir parfaite connaissance et l'accepte, que la vente objet des présentes ne pourra être réalisée qu'à la condition déterminante, sans laquelle le bénéficiaire n'aurait pas contracté, à savoir : l'acquisition concomitante de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 6] appartenant à M. et Mme [X]. Ces acquisitions forment un tout indivisible et devront être réalisées par acte authentique le même jour à des conditions de marché de sorte que la non-réalisation de l'une d'entre elles entraînera la non-réalisation des autres si bon semble au bénéficiaire. L'acquisition concomitante de ces parcelles constitue pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante au titre des présentes'. 



Au sein d'une clause intitulée 'indemnité d'immobilisation', il est stipulé que : 



- 'Le bénéficiaire s'oblige à verser au promettant en cas de non-réalisation de la présente promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées étant réalisées, une indemnité forfaitaire pour l'immobilisation résultant des présentes, d'un montant total de 21 000 euros'. 

- pour garantir le paiement de cette somme, le bénéficiaire s'engage à 'produire au promettant une caution bancaire solidaire, dans le mois suivant la date prévue pour le dépôt par le bénéficiaire du permis de construire, sous peine de caducité de la promesse de vente et sans indemnité de part et d'autre'.



Il est également stipulé une condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours avant le 30 avril 2020, avec obligation pour le bénéficiaire de justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire dans le délai de 6 mois à compter de la signature de la promesse de vente avec le propriétaire de la dernière parcelle faisant partie du remembrement.



Par avenant du 11 décembre 2019, les parties sont convenues de proroger la date de dépôt de la demande de permis de construire au 30 avril 2020, la date d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au 30 octobre 2020 et la date de réalisation de la vente au plus tard au 5 novembre 2020. 



Parallèlement, la Sa Les nouveaux constructeurs a conclu un contrat de promesse de vente avec M. et Mme [X] le 14 mai 2019 pour la vente de leur parcelle située [Adresse 2] à [Localité 8] (31). 

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Par acte d'huissier du 3 mai 2021, M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I] ont fait assigner la Sa Les nouveaux constructeurs devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 21.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse et de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.



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Par un jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :



 - condamné la 'Sarl' Les nouveaux constructeurs à verser à M. et Mme [I] la somme de 21.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

- débouté M. et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts, 

- condamné la 'Sarl' Les nouveaux constructeurs à verser à M. et Mme [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la 'Sarl' Les nouveaux constructeurs de sa demande au titre des frais irrépétibles, 

- condamné la 'Sarl' Les nouveaux constructeurs aux dépens. 



Le tribunal a considéré que le promoteur ne justifiait pas du dépôt de la demande de permis de construire, de sorte que la condition suspensive d'obtention du permis devait être regardée comme accomplie. 



Il a retenu que la caducité de la promesse de vente conclue avec M. et Mme [X] résultait de l'absence de diligence de la part de la société Les nouveaux constructeurs qui ne pouvait pas se prévaloir de la caducité de la promesse à laquelle elle avait renoncé de manière non équivoque.



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Par déclaration du 23 septembre 2022, la Sa Les nouveaux constructeurs a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :



- condamné la société Les nouveaux constructeurs à payer à M. et Mme [I] la somme de 21.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, 

- condamné la société Les nouveaux constructeurs à payer à M. et Mme [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,

- débouté la société Les nouveaux constructeurs de sa demande au titre des frais irrépétibles.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 15 avril 2024, la Sa Les nouveaux constructeurs, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134 (ancien), 1103, 1124, 1186, 1304-3du code civil et des articles L. 290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l'habitation, de :



- recevoir la société Les nouveaux constructeurs en son appel et l'y déclarer fondée,

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts pour défaut de constitution d'une garantie bancaire, 



Statuant à nouveau,

- 'dire et juger' que la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2019 entre M. et Mme [I], d'une part, et la société Les nouveaux constructeurs, d'autre part, est devenue caduque sans indemnité de part et d'autre du fait du défaut de production par ladite société au plus tard le 30 mai 2020 d'une caution bancaire en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par ladite promesse, 

- 'dire et juger' que la demande de M. et Mme [I], tendant à la condamnation de la société Les nouveaux constructeurs au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 21.000 euros est infondée, 

- rejeter en conséquence cette demande, 

- condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [I] à payer à la société Les nouveaux constructeurs la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ce sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que : 

 

- une clause de la promesse prévoyait sa gratuité jusqu'à la production par la société Les nouveaux constructeurs d'une caution bancaire en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation et sa caducité sans indemnité à défaut de cette production,

- le délai pour produire la caution bancaire expirait initialement le 14 décembre 2019, puis le 30 mai 2020,

- l'absence de production de la caution bancaire dans le délai imparti a entraîné la caducité de la promesse de vente, sans indemnité, y compris d'immobilisation,

- il n'était pas prévu dans la promesse que la société Les nouveaux constructeurs puisse renoncer à cette stipulation, de sorte qu'elle n'avait pas le pouvoir de 'supprimer' unilatéralement la caducité de la promesse, 

- la promesse n'obligeait pas le bénéficiaire à justifier avoir accompli des démarches en vue d'obtenir une caution bancaire, 

- le défaut de dépôt du dossier de demande de permis de construire n'est pas dû à une absence de diligence de la société Les nouveaux constructeurs, mais à des évènements extérieurs et indépendants de sa volonté, 

- les échanges avec la mairie de [Localité 8] et la demande d'attendre la fin des élections municipales ont reporté le dépôt du dossier de permis de construire, 

- le confinement national à compter du 17 mars 2020 pendant plus de deux mois a ralenti le fonctionnement de la mairie, 

- la condition suspensive d'obtention du permis de construire ne peut donc être réputée accomplie,

 - les époux [X] ont refusé de conclure une nouvelle promesse de vente pour la cession de leur parcelle, 

- la non-réalisation de la promesse de vente avec les époux [X], condition essentielle et déterminante de la promesse de vente conclue avec M. et Mme [I] a entraîné la non-réalisation de la promesse, 

- en raison de l'interdépendance des promesses et de l'article 1186 du code civil, la caducité de la promesse conclue avec M. et Mme [X] a entraîné la caducité de la promesse conclue avec M. et Mme [I], 

- M. et Mme [I] ne peuvent prétendre au paiement de dommages et intérêts pour défaut de constitution de la garantie bancaire faute d'établir l'existence d'un préjudice en lien avec ce défaut, outre que la société Les nouveaux constructeurs avait la faculté contractuelle de ne pas fournir la caution bancaire et perdait dans ce cas le bénéfice de la promesse, 

- en raison de l'échec du projet pour des raisons indépendantes de sa volonté, la société Les nouveaux constructeurs n'a pu déposer de dossier de demande de permis de construire, il n'y avait donc plus lieu à constitution d'une garantie bancaire.



Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 19 avril 2024, M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1304-2 et 1304-3 du code civil, et des articles L. 290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l'habitation, de : 



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,



- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 



En outre et y ajoutant, 

- condamner la société Les nouveaux constructeurs à verser à M. et Mme [I] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Les nouveaux constructeurs aux entiers dépens. 







À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : 



- ils sont fondés à solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès lors que le bénéficiaire ne justifie pas du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse, 

- la condition suspensive ne s'est pas réalisée du fait du bénéficiaire de la promesse, 

- la société Les nouveaux constructeurs a attendu huit mois pour obtenir un rendez-vous à la mairie après signature de la promesse, 

- à la date de validation du projet par la mairie, M. et Mme [X] n'avaient pas encore fait part de leur opposition à la poursuite de la vente de leur parcelle, 

- le bénéficiaire de la promesse ne peut se prévaloir de son manquement à son obligation contractuelle de fournir une caution bancaire pour invoquer la caducité du contrat, 

- la date de remise de la caution dépend de la réalisation d'une condition préalable : le dépôt de la demande de permis de construire qui ne dépend que de la seule volonté du bénéficiaire, 

- le promoteur ne peut se prévaloir d'une caducité dont la cause lui est seule imputable.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 7 mai 2024.



MOTIVATION DE LA DÉCISION 



1. Il convient de préciser que contrairement à ce qui est allégué par M. et Mme [I], la société Les nouveaux constructeurs ne se prévaut pas de la nullité de la promesse qui aurait été conclue en violation des articles L.290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l'habitation mais considère que sur ces fondements, la promesse d'une durée inférieure à 18 mois pouvait valablement ne pas prévoir d'indemnité d'immobilisation et être gratuite. 



- Sur la caducité de la promesse de vente :



2. M. et Mme [I] sollicitent la condamnation de la Sa Les nouveaux constructeurs à leur payer la somme de 21 000 euros stipulée à titre d' 'indemnité d'immobilisation' au motif que la condition suspensive d'obtention du permis de construire ne se serait pas réalisée du fait du bénéficiaire de la promesse. Pour s'opposer au paiement de la somme de 21 000 euros, la Sa Les nouveaux constructeurs fait valoir un moyen tiré de la caducité de la promesse de vente conclue avec M. et Mme [I] en raison, d'une part, de l'absence de fourniture d'une caution bancaire, en raison, d'autre part, de la non-réalisation de la promesse de vente conclue avec M. et Mme [X]. 





En vertu de l'article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.



En l'espèce, le contrat de promesse de vente conclu entre M. et Mme [I], d'une part, et la Sa Les nouveaux constructeurs d'autre part, stipulait que 'le bénéficiaire rappelle et le promettant déclare en avoir parfaite connaissance et l'accepte, que la vente objet des présentes ne pourra être réalisée qu'à la condition déterminante, sans laquelle le bénéficiaire n'aurait pas contracté, à savoir : l'acquisition concomitant de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 6] appartenant à M. et Mme [X]. Ces acquisitions forment un tout indivisible et devront être réalisées par acte authentique le même jour à des conditions de marché de sorte que la non-réalisation de l'une d'entre elles entraînera la non-réalisation des autres si bon semble au bénéficiaire. L'acquisition concomitante de ces parcelles constitue pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante au titre des présentes'. 



La Sa Les nouveaux constructeurs a entendu faire de l'acquisition concomitante de la parcelle AW [Cadastre 6] appartenant à M. et Mme [X] une condition déterminante de son consentement à l'acquisition de la parcelle de M. et Mme [I], indiquant à ce titre que l'absence de réalisation de l'acquisition d'une parcelle entraînerait la non-réalisation des autres si le bénéficiaire le souhaite. M. et Mme [I] connaissaient l'existence de l'opération d'ensemble et de ce que la conclusion du contrat avec M. et Mme [X] était une condition déterminante du consentement de la Sa Les nouveaux constructeurs. 



Or, après le terme prévu dans la promesse conclue le 14 mai 2019 entre la Sa Les nouveaux constructeurs et M. et Mme [X], ces derniers ont refusé de conclure une nouvelle promesse avec la Sa Les nouveaux constructeurs, malgré les propositions de cette dernière attestées par des courriels de novembre et décembre 2020 et janvier 2021. 



Dans leur courriel du 15 janvier 2021, M. et Mme [X] ont ainsi indiqué que 'dès la fin janvier, nous allons mettre en oeuvre des projets de rénovation de notre habitation. Si d'ici là vous n'avez rien de mieux à nous proposer, vous pourrez considérer que pour nous, le projet n'est plus réalisable'. 



La caducité peut être constatée à la demande de chacun des cocontractants, sauf pour la partie à l'origine de l'anéantissement du contrat à indemniser le préjudice causé par sa faute du fait de l'absence d'acquisition concomitante de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 6] appartenant à M. et Mme [X]. 



Il y a donc lieu de considérer que la caducité de la promesse conclue avec M. et Mme [I] ne peut qu'être constatée, de ce seul chef et sans avoir à examiner les autres moyens à l'appui de la caducité du contrat. 



3. La caducité met fin au contrat, en l'espèce, de manière rétroactive compte tenu de la disparition d'un élément essentiel et déterminant du consentement de la Sa Les nouveaux constructeurs, entré dans le champ contractuel. Dès lors, la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation formulée par M. et Mme [I], infirmant le jugement entrepris, doit être rejetée. 



4. M. et Mme [I] visent l'article 1231-1 du code civil dans le dispositif de leurs conclusions. 

           

Cet article dispose que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'. 



En raison de la caducité du contrat de promesse conclu entre M. et Mme [I] et la Sa Les nouveaux constructeurs, les promettants ne peuvent se prévaloir d'un manquement du bénéficiaire à ses obligations contractuelles dans leurs rapports entre eux. 



En revanche, la partie à l'origine de la caducité du contrat peut être tenue d'indemniser le préjudice causé par sa faute. M. et Mme [I] soutiennent à ce titre que la caducité de la promesse conclue avec M. et Mme [X] est consécutive à une absence de diligence de la part de la Sa Les nouveaux constructeurs. Néanmoins, M. et Mme [I] ne sollicitent dans le dispositif de leurs écritures, lequel seul lie la cour, que la confirmation du jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse qui a condamné le bénéficiaire à leur verser la somme de 21 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, sans solliciter le paiement de dommages et intérêts ou la requalification de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation en clause pénale. 







- Sur les dépens et frais irrépétibles : 



5. M. et Mme [I], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile seront tenus aux dépens de première instance comme d'appel en vertu de ce texte.



6. L'équité commande toutefois de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 21 juillet 2022 sauf en ce qu'il a débouté la 'Sarl' Les nouveaux constructeurs de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Prononce la caducité du contrat de promesse de vente conclu le 6 mai 2019 entre M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I] d'une part, et la Sa Les nouveaux constructeurs d'autre part. 



Rejette la demande formée par M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I] au titre du paiement de l'indemnité d'immobilisation. 



Condamne M. [V] [I] et Mme [M] [P] épouse [I] aux dépens de première instance et d'appel.



Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





 La greffière Le président 









 M. POZZOBON M. DEFIX 

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