Cour d'Appel · 3ème chambre — 16 octobre 2024

16/10/2024



ARRÊT N° 391/2024



N° RG 23/03447 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PXRF

MD/KM



Décision déférée du 20 Septembre 2023

 Juge de l'exécution de TOULOUSE 

( 23/02385)

S.SELOSSE

















[X] [D]

[Z] [S]





C/



S.C.I. INOLEM























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTES



Madame [X] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christine BONADEI, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [Z] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christine BONADEI, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.C.I. INOLEM

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président 

E. VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller



Greffier, lors des débats : K.MOKHTARI



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par K.MOKHTARI, greffier de chambre











 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 13 juillet 2017, M. [Z] [S] et Mme [X] [D] ont pris à bail un immeuble à usage d'habitation appartenant à la Sci Inolem, pour un loyer mensuel de 2 329,75 euros charges comprises.



Le 17 septembre 2020, la Sci Inolem a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir prononcer la résiliation du bail en raison de loyers impayés.



Par ordonnance de référé rendue le 22 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :



- condamné solidairement M. [Z] [S] et Mme [X] [D] à payer, en 'deniers ou en quittance', à la Sci Inolem la somme de provisionnelle de 7 255,49 euros représentant l'arriéré des loyers et indémnités d'occupation au 1er décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- autorisé M. [Z] [S] et Mme [X] [D] à s'acquitter de leur dette en 36 mensualités de 200 euros, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

- dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [Z] [S] et Mme [X] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

- dit, en revanche, qu'à défaut de paiement, par M. [Z] [S] et Mme [X] [D], d'une seule mensualité, charge ou loyer, à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, huit jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

* constate la résiliation de plein droit du bail au 10 septembre 2020,

* fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la Sci Inolem que M. [Z] [S] et Mme [X] [D] devront verser à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

* ordonne l'expulsion de M. [Z] [S] et Mme [X] [D] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

* dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

- condamné solidairement M. [Z] [S] et Mme [X] [D] à payer à la Sci Inolem la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidarement M. [Z] [S] et Mme [X] [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



L'ordonnance a été signifiée le 1er février 2021.



Par lettres recommandées avec accusé de réception du 19 octobre 2021, postée le 20 octobre 2021, l'huissier mandaté par la Sci Inolem a mis en demeure M. [Z] [S] et Mme [X] [D] d'exécuter leurs obligations résultant de l'échéancier prévu par l'ordonnance de référé rendue le 22 janvier 2021.



Les lettres recommandées ont été retournées à la Sci Inolem au motif que les destinataires étaient inconnus à l'adresse indiquée.



Les 22 octobre et 4 novembre 2021, les locataires ont effectué des virements d'un montant respectif de 2 529,75 euros et de 10 491,93 euros à la bailleresse.





Le 4 novembre 2021, un commandement de payer aux fins de saisie vente et un commandement de quitter les lieux a été adressé par huissier de justice aux locataires.



Le 8 septembre 2022, un procès verbal de tentative d'expulsion a été dressé.



Le 9 septembre 2022, la bailleresse a demandé à la préfecture de la Haute-Garonne le concours de la force publique.



Par courrier du 16 mai 2023, le préfet a accédé à cette demande et décidé de prêter main forte pour l'expulsion à compter du 15 juillet 2023.



Par requête du 31 mai 2023, M. [Z] [S] et Mme [X] [D] ont saisi le juge de l'exécution pour obtenir la nullité du commandement de quitter les lieux et, subsidiairement, des délais de paiement.



Par jugement rendu le 20 septembre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse a :



- débouté Mme [X] [D] et M. [Z] [S] de l'ensemble de leurs demandes,

- 'dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile mais leur laisse la charge des dépens',

- débouté les parties de 'toute demande plus ample ou contraire',

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d'appel et l'appel lui-même n'ayant pas d'effet suspensif par application des dispositions de l'article R. 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.



Par déclaration du 6 octobre 2023, Mme [X] [D] et M. [Z] [S] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par leurs dernières conclusions du 17 octobre 2023, M. [Z] [S] et Mme [X] [D] demandent à la cour de :



- réformer le jugement prononcé le 20 septembre 2023 par le juge de l'exécution en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- de 'constater' que le bailleur ne démontre pas qu'un délai de huit jours après mise en demeure du bailleur par courrier recommandé est restée infructueuse,

- de 'constater' que les locataires se sont acquittés avant l'expiration de huit jours par virement du 22 octobre 2021 d'un paiement d'une somme de 2 529,75 euros correspondant au loyer du mois avec les 200 euros supplémentaires au titre de l'apurement des arriérés, de telle sorte qu'ils étaient à jour de l'échéancier accordé,

- de 'constater' que le 4 novembre 2021, les locataires ont réglé la somme totale de 10 491,93 euros pour solder les arriérés de loyers dus,

- de 'constater' que les locataires n'ont aucun retard de paiement,

- en conséquence, de dire que la clause résolutoire prévue par l'ordonnance de référé du 22 janvier 2021 n'a pas produit effet,

- d'interdire l'expulsion des locataires en exécution de l'ordonnance de référé du 22 janvier 2021,

- à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne retenait pas l'argumentation présentée par les appelants, de leur accorder un délai pour quitter les lieux de 'trois à compter' (sic) de la décision à intervenir,

- de condamner la Sci Inolemn à payer à Mme [X] [D] et M. [Z] [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la Sci Inolem aux entiers dépens de la procédure en ce y compris les frais du procès-verbal de tentative d'expulsion du 8 septembre 2022, du procès-verbal de réquisition de la force publique du 9 septembre 2022 et de tous autres frais supplémentaires ou toute autre mesure d'exécution forcée après le 4 novembre 2021.



Par ses dernières conclusions du 31 octobre 2023, la Sci Inolem demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2023 par le juge de l'exécution,

- débouter Mme [X] [D] et M. [Z] [S] de toutes leurs demandes,

- les condamner à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024.



MOTIVATION DE LA DÉCISION



1. Mme [X] [D] et M. [Z] [S] font valoir qu'indépendamment de la régularité de la mise en demeure adressée par le bailleur le 19 octobre 2021, l'échéancier a été respecté car ils ont procédé au paiement de la somme de 2 529,75 euros le 22 octobre 2021, ce montant correspondant au loyer mensuel auquel s'ajoutent les 200 euros dus au titre de l'échéancier qui leur avait été accordé.



Ce paiement est établi par le relevé de compte produit par les locataires (pièce n° 1), par le décompte produit par le bailleur en première instance (pièce 9 de l'appelant) mais également par le commandement de payer émis par le bailleur le 4 novembre 2021, qui fait état de ce versement à la date alléguée par les locataires (pièce 7 de l'intimé).



Il en résulte que, indépendamment de la question de la régularité de la mise en demeure, la somme due au titre du mois d'octobre a été payée trois jours après que la mise en demeure de payer a été émise.



Il n'est pas soutenu ni établi qu'en visant le 'règlement prévu par l'échéancier judiciaire' la mise en demeure du 19 octobre 2021 ait visé une autre somme que celle-ci et qui aurait été due à cette date.



2. En outre, il convient de relever qu'en réglant l'intégralité des sommes dues au titre des arriérés locatifs le 4 novembre 2021, les locataires ont honoré leurs obligations préalablement à l'échéance qui leur avait été accordée.



La somme n'était pas échue au jour de la mise en demeure, son paiement ne peut donc pas être considéré comme tardif ni constituer un manquement des locataires aux obligations qui leur incombaient, contrairement à ce qui est soutenu par la Sci Inolem.



3. En application de l'ordonnance de référé du 22 janvier 2021, la clause résolutoire n'a donc pas repris son effet de plein droit, dès lors qu'aucune mise en demeure n'est restée infructueuse pendant un délai de huit jours.



Le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse du 20 septembre 2023 sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] [D] et M. [Z] [S] de leur demande de voir prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux pour respect des délais de paiement accordés par l'ordonnance de référé.



4. La Sci Inolem, partie perdante, sera tenue aux entiers dépens de la procédure tant en première instance qu'en appel étant précisé que les frais de procédure d'exécution de la décision de référé mis en oeuvre uniquement en ce qui concerne la procédure d'expulsion engagée à tort resteront à la charge définitive de la Sci Inolem.



5. Mme [X] [D] et M. [Z] [S] sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens exposés à l'occasion de cette procédure. La Sci Inolem sera condamnée à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 20 septembre 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la clause résolutoire insérée au contrat du 13 juillet 2017 n'a pas pris effet en raison du respect des délais de paiement accordés par l'ordonnance de référé du 22 janvier 2021.



Dit en conséquence que l'expulsion Mme [X] [D] et M. [Z] [S] en exécution de l'ordonnance du 22 janvier 2021 se trouve privée de tout fondement et ne peut être poursuivie en exécution de l'ordonnance de référé du 22 janvier 2021.



Précise que les frais strictement à liés la procédure d'expulsion engagée à tort en vertu de cette ordonnance resteront à la charge définitive de la Sci Inolem. 



Condamne la Sci Inolem aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Condamne la Sci Inolem à payer à Mme [X] [D] et M. [Z] [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT





K.MOKHTARI M.DEFIX