Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 16 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 OCTOBRE 2024



N° RG 22/01039 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAQW



AFFAIRE :



COMMUNE D'[Localité 5]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL VERTFONCIE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 21/03372



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Danielle ABITAN-BESSIS



 Me Banna NDAO



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,



La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



COMMUNE D'[Localité 5], prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège Hôtel de Ville, 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01 et Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1035



APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL VERTFONCIE, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par ses dirigeants, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et Me Thomas BROCHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1159 



INTIMÉ



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





****************



FAITS & PROCÉDURE



Le 18 janvier 2011, la commune d'[Localité 5] a acquis un local commercial en rez-de- chaussée et en sous-sol du bâtiment A de la copropriété sise [Adresse 2] : les lots n°1001 (local commercial sur deux niveaux) et n°1004 (garage), soient 1297/12393 tantièmes. 



Par assignation remise entre les mains du directeur juridique de la ville en date du 21 juin 2021, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, et a sollicité la condamnation de la commune d'Argenteuil au paiement de la somme de 58 788,41 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 8 juin 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, ainsi que des dommages intérêts et une somme en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire (la commune d'Argenteuil, régulièrement assignée, n'ayant pas constitué avocat) et en premier ressort, rendu le 20 janvier 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

- condamné la commune d'[Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

* 58 788,41 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 8 juin 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 

2021 ;

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* aux dépens ;

- rejeté le surplus des demandes, 

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.



Le jugement a été signifié le 17 février 2022.



La commune d'[Localité 5] en a interjeté appel par déclaration du 21 février 2022.



Par ordonnance d'incident du 5 juillet 2022, qui n'a pas été frappée d'un déféré, le conseiller de la mise en état a rejeté les exceptions de litispendance et de connexité soulevées par la commune d'[Localité 5] et sa demande de jonction avec un autre dossier l'opposant au syndicat des copropriétaires et à M. [T].



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 août 2024, par lesquelles la commune d'[Localité 5], appelante, invite la Cour à : 

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

* 58 788,41 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 8 juin 2021, 

provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 

2021, 

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

* 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* les dépens, 

Statuant à nouveau 

- Annuler les résolutions 22 et 23 de l'assemblée générale du 10 mars 2020,

- Juger que les travaux de reprise prescrits dans l'arrêté de péril du 9 janvier 2019, portant sur les parties communes, doivent être répartis en fonction des millièmes prévus dans le règlement de copropriété, 

- Débouter le syndicat de copropriété de l'ensemble de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, 

- Juger irrecevables les nouvelles demandes formées pour la première fois par le syndicat de 

copropriété dans ses conclusions du 18 juillet 2024 ; 

- Condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 ainsi que les dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de : 

- Confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de Pontoise 

en toutes ses dispositions,

- Débouter la commune d'[Localité 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Statuant à nouveau

- Condamner la commune d'[Localité 5] à lui verser la somme de 5 067,92 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus ; 

- Condamner la commune d'[Localité 5] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- Condamner la commune d'[Localité 5] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 septembre 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.



Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur les demandes nouvelles en appel, présentées par la commune d'[Localité 5] :



En droit :

Selon l'article 564 du code de procédure civile : 

' A peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



En l'espèce :

La commune d'[Localité 5] formule en appel des prétentions tendant à voir d'une part, annuler les résolutions 22 et 23 de l'assemblée générale du 10 mars 2020, d'autre part, juger que les travaux de reprise prescrits dans l'arrêté de péril du 9 janvier 2019, portant sur les parties communes, doivent être répartis en fonction des millièmes prévus dans le règlement de copropriété.



Ces deux demandes, présentées par l'intéressée, intimée défaillante devant le premier juge, sont nouvelles selon l'article 564 du code de procédure civile. Elles n'entrent pas non plus dans le champ d'application de l'article 566 du même code, n'étant ni l'accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge. 



Dès lors, elles ne peuvent qu'être rejetées. 



Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 5] :



La commune d'[Localité 5] formule dans ses dernières conclusions, en date du 26 août 2024, une demande tendant à voir 'Juger irrecevables les nouvelles demandes formées pour la première fois par le syndicat de copropriété (...) dans ses conclusions du 18 juillet 2024 ', à savoir la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la voir condamnée à lui payer une somme de 5 067,92 euros au titre de ses charges de copropriétés arrêtées au 10 juillet 2024, appel du 3ème trimestre inclus, d'autre part, la demande aux fins d'obtention d'une somme de 1 000 euros de dommages intérêts. 



S'agissant de la première demande, concernant l'actualisation des arriérés de charges de copropriété dus par la commune d'[Localité 5] au 10 juillet 2024 :

L'article 566 du code de procédure civile prévoit que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'. La Cour de Cassation (Civ 3e 15 octobre 1975, n°74-11.941) a jugé que, suite à l'appel d'un jugement condamnant un copropriétaire au paiement de charges de copropriété, les juges du second degré peuvent estimer que constitue un complément de la demande originelle, recevable en cause d'appel, la demande additionnelle en paiement des charges échues postérieurement au jugement et se rapportant à des appels de fonds qui concernent des travaux d'entretien. 



Cette demande est donc recevable en appel.



S'agissant de la seconde demande, tendant à l'obtention d'une somme de 1 000 euros de dommages intérêts, cette demande est l'accessoire de la demande principale, tendant au paiement des arriérés de charges, au sens de l'article 566 du code de procédure civile.



Cette demande est recevable en appel.



Les deux fins de non-recevoir soulevées par la commune d'[Localité 5] doivent ainsi être rejetées.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux



En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.





En l'espèce

A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces 

suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la commune d'[Localité 5] en ses deux lots 1001 et 1004,

- les procès-verbaux des assemblées générales 2019 à 2024 inclus, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels,

- l'appel de fonds en date du 19 mars 2020, incluant l'appel spécial 'Travaux - résolution 22 de l'assemblée générale du 10 mars 2020", (pièce syndicat des copropriétaires n°4),

- les appels de fonds 2020 et 2021,

- le commandement de payer du 17 février 2022 pour un montant total de 67 586,84 euros (pièce syndicat des copropriétaires n°17),

- l'historique du compte de copropriétaire de la commune d'[Localité 5] arrêté au 10 juillet 2024 (pièce syndicat des copropriétaires n°37) faisant apparaître un arriéré de charges à cette date d'un montant de 5 067,92 euros.



Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande pour solliciter la condamnation de la commune d'[Localité 5] à lui verser la somme de 5 067,92 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024 appel du 3ème trimestre 2024 inclus. Il produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mars 2020 (pièce syndicat des copropriétaires n°3) dont la résolution n°22 intitulée 'Travaux Cave Mairie lot 1001 (soutènements, solives, planchers et escalier privatif fond de cour : arrêté de péril imminent n°2018/155A) a mis le financement total desdits travaux, à hauteur de 47 000 euros, à la charge de la seule commune d'[Localité 5], exigible au 18 mars 2020.



La commune d'[Localité 5] fait valoir que cette créance du syndicat des copropriétaires n'est ni certaine, ni liquide ni exigible car selon elle le syndic a commis un abus de majorité en mettant à sa charge exclusive des dépenses afférentes à des travaux effectués sur des parties communes et qu'elle veut voir annuler 'les résolutions litigieuses du PV d'assemblée générale du 10 mars 2020', et que ' La prise en charge financière par la Ville de l'ensemble du coût des travaux reviendrait à commettre une illégalité majeure'. 



La Cour relève toutefois que la commune d'[Localité 5] n'établit pas, ni même n'allègue, avoir contesté en justice, dans le délai légal, la résolution en question ni même l'assemblée générale du 10 mars 2020. Dès lors, toutes les décisions prises pendant cette assemblée générale, en particulier la résolution n°22 en cause, sont devenues définitives et constituent la loi des parties : elles doivent par suite être exécutées et produire leurs effets.



Le jugement sera dès lors confirmé en tant qu'il a condamné la commune d'[Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 58 788,41 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 8 juin 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 qui est la date de la mise en demeure.



Par ailleurs s'agissant des sommes demandées en appel au titre de l'actualisation des arriérés de charges à la date du 10 juillet 2024, la commune d'[Localité 5] ne les conteste pas utilement en se bornant à leur opposer une fin de non-recevoir en tant que demande nouvelle en appel, fin de non-recevoir qui a été rejetée ci-dessus.



Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires présentée en appel et tendant à voir condamner la commune d'[Localité 5] à verser la somme de 5 067,92 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires afin d'obtenir une somme additionnelle de 1 000 euros en appel au titre des dommages-intérêts



Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



Le syndicat des copropriétaires peut se voir accorder une indemnisation pour le préjudice occasionné par la réticence d'un débiteur à payer son dû et une autre somme, à titre supplémentaire, pour le déséquilibre dans la trésorerie du syndicat (Cass. Civ.3, 21 novembre 2000, n°99-13.756). Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793). 



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non paiement par la commune d'[Localité 5] de sa quote-part de charges de copropriété, réitéré en 2024, provoque à nouveau des difficultés de trésorerie à la copropriété qui se voit contrainte de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers pour le compte de ce copropriétaire défaillant.



La commune d'[Localité 5] ne conteste pas utilement en se bornant à opposer une fin de non-recevoir en tant que demande nouvelle en appel, fin de non-recevoir qui a été rejetée ci-dessus.



Dans ces conditions, il sera fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



La commune d'[Localité 5], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Confirme le jugement du 20 janvier 2022 du Tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

 

Y ajoutant



- Condamne la commune d'[Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en l'Hôtel de Ville, [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Vertfoncié, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 5 067,92 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 10 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus,



- Condamne la commune d'[Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en l'Hôtel de Ville, [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Vertfoncié, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros supplémentaires en appel au titre des dommages-intérêts,



- Condamne la commune d'[Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en l'Hôtel de Ville, [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Vertfoncié, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 000 euros supplémentaires en cause d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile,





- Condamne la commune d'[Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en l'Hôtel de Ville, [Adresse 1], aux entiers dépens d'appel,



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT