Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 16 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72Z



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 OCTOBRE 2024



N° RG 22/01565 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VB73



AFFAIRE :



S.A.R.L. MICHEL LATY



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY 





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° RG : 19/03540



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Karyn WEINSTEIN 



Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. MICHEL LATY

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0997





APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Laure HOFFMANN de la SELAS SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R109





INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



Le cabinet Michel Laty a été le syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] jusqu'au 21 juin 2018, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet Du Tintoret en qualité de nouveau syndic. Puis, l'assemblée générale du 3 mars 2021 a désigné la société Nexity Lamy pour exercer ce mandat.

 

Le 22 octobre 2018, le cabinet Michel Laty adressait un courriel à son successeur en lui indiquant d'une part, que le compte de la copropriété était débiteur envers lui d'une somme de 12 584,19 euros et qu'il en sollicitait le remboursement, d'autre part que trois factures émises au titre des prestations de ménage des mois d'août, septembre et octobre 2018 d'un montant cumulé de 1 705,68 euros, que sa société assurait dans l'immeuble, ne lui avaient pas été réglées. 

 

En l'absence de réponse, le cabinet Michel Laty a mis le nouveau syndic en demeure de régler ces sommes, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception daté du 12 février 2019, réceptionné par le cabinet Du Tintoret le 13 février 2019. 



Le cabinet Michel Laty, par acte du 27 mars 2019, a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de le voir condamné à lui payer ces deux sommes de 12 584,19 euros et de 1 705,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018, ainsi que celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d'instance.

 

Par jugement rendu le 12 janvier 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Débouté le cabinet Michel Laty de l'intégralité de ses demandes, 

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive, 

- Condamné le cabinet Michel Laty à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 

- Prononcé l'exécution provisoire de la décision.



Le cabinet Michel Laty s'est vu signifier le jugement en date du 23 février 2022, et en a interjeté appel par déclaration du 16 mars 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 30 novembre 2022, par lesquelles le cabinet Michel Laty, appelant, invite la Cour à : 

- Infirmer dans son intégralité la décision attaquée, sauf en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive. 

Et statuant à nouveau 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 584,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 705,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 4 000 euros en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et 

d'appel,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.



Vu les conclusions notifiées le 31 août 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de : 

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre, 

En conséquence 

- Débouter le cabinet Michel Laty de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Y ajoutant 

- Condamner le cabinet Michel Laty à lui payer, en plus de la somme allouée en premier ressort, celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner le cabinet Michel Laty aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux d'appel, au profit de Maître Frank Lafon, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 juin 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Sur la demande du cabinet Michel Laty d'une somme de 12 584,19 euros sur le fondement de l'enrichissement sans cause du syndicat des copropriétaires 



En droit

Selon le II de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

'II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

(...)

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...)

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. (...)

A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.'



En l'espèce

Le cabinet Michel Laty a procédé par trois virements depuis le compte personnel du cabinet intitulé 'S.N.C. MICHEL LATY' en date du 24 octobre 2017, au règlement des trois factures en cause, émanant des sociétés Harmonie pour 10 000 euros, France Lift pour 558,35 euros et Les Pierreurs de l'Ile pour 2 700 euros.



Pour rejeter cette demande de remboursement initiée en octobre 2018, le Tribunal a considéré que le cabinet Michel Laty, démis en juin 2018, ne pouvait pas l'obtenir, dès lors que ces trois règlements faits à des fournisseurs de la copropriété, qui n'ont pas été effectués depuis un compte séparé, en violation du II de l'article 18 de la loi de 1965, précité, ont au surplus le caractère d'avances de fonds faites à la copropriété en violation du dernier alinéa du II du même article.



En appel, le cabinet Michel Laty n'apporte aucun argument nouveau ni aucun élément revêtu d'une force probante, susceptibles de remettre en cause le rejet opposé par le Tribunal. La Cour observe au surplus que l'appelant reste taisant sur les démarches afin de remboursement qu'il aurait effectuées auprès de ces trois fournisseurs, et leur succès éventuel.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande du cabinet Michel Laty d'une somme de 1 705,68 euros au titre des prestations de ménage des mois d'août, septembre et octobre 2018 



Le cabinet Michel Laty produit les copies des factures de prestation mensuelle de ménage des mois d'août, septembre et octobre 2018, pour un montant de 568,56 euros TTC chacune.



Le syndicat des copropriétaires n'en conteste pas sérieusement la force probante en se bornant à alléguer, à hauteur d'appel, l'absence de contrat annuel d'entretien, alors que par courrier du 5 mars 2019, il a notifié au cabinet Michel Laty, la résiliation dudit contrat.



La Cour relève que le syndicat des copropriétaires produit un état comptable où apparaissent, sous l'intitulé de compte '61100171 Contrat Nettoyage', les règlements mensuels pour cette prestation pour l'ensemble des mois de l'année 2018 à l'exception d'août et septembre.



Dès lors, il apparaît que les deux factures des mois d'août et septembre 2018, d'un montant de 568,56 euros TTC chacune, n'ont pas été réglées.



Le jugement sera donc infirmé dans cette mesure, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler au cabinet Michel Laty la somme de (2 * 568,56) soit 1 137,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2019, date de réception de la lettre de mise en demeure.



Sur la demande de dommages-intérêts du cabinet Michel Laty pour résistance abusive



L'appelant demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Une telle constatation ne ressort pas, toutefois, des conclusions échangées ni de la teneur des écritures, dans le cadre du présent litige. 



En effet, le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté, en l'espèce l'obtention du remboursement des sommes litigieuses. Le principe du droit d'agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l'abus de l'exercice du droit de résister à la demande. Faute de caractère abusif de la position procédurale du syndicat des copropriétaires. le cabinet Michel Laty sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt, conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le cabinet Michel Laty, qui succombe pour la majeure partie du litige porté devant la Cour, doit être condamné aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu, toutefois, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Infirme le jugement rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu'il a :

- Débouté le cabinet Michel Laty de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], à lui payer la somme de 1 705,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018,

- Condamné le cabinet Michel Laty à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 



- Le confirme en toutes ses autres dispositions. 



Statuant à nouveau des chefs réformés



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, dont le siège est [Adresse 1], RCS de Paris n°487 530 099, représentée par ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège, à régler au cabinet Michel Laty, dont le siège est [Adresse 3], RCS de Nanterre n°384 788 998, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 137,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2019,





- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, dont le siège est [Adresse 1], RCS de Paris n°487 530 099, représentée par ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège, aux entiers dépens de première instance,



- Dit n'y avoir lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la première instance,



- Confirme le jugement pour le surplus,



Y ajoutant



- Condamne le cabinet Michel Laty, dont le siège est [Adresse 3], RCS de Nanterre n°384 788 998, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel, dont distraction à Maître Frank Lafon, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



- Dit n'y avoir lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne l'appel,



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT