Tribunal Judiciaire · JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00879 
N° Portalis DBZS-W-B7I-X626

N° de Minute : L 24/00512

JUGEMENT 

DU : 14 Octobre 2024





[L] [X]


C/

[R] [W]
[M] [G]
[B] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [L] [X], demeurant [Adresse 2]


représenté par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [W], demeurant [Adresse 4]


M. [M] [G], demeurant [Adresse 4]


M. [B] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier














 RG 879/24 – Page - MA 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020 avec effet au 2 septembre 2020, M. [L] [X] a donné en location à Mme [R] [W] et à M. [M] [G], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Par acte sous seing privé du 31 août 2020, M. [B] [W] s’est porté caution solidaire des engagements pris par les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, M. [X] a fait signifier à Mme [W] et M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 275,63 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 30 mai 2023.

Il a également été dénoncé à M. [W] en sa qualité de caution solidaire par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 22 décembre 2023, M. [X] a fait assigner Mme [R] [W], M. [G] [M] et M. [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

être déclaré recevable,A titre principal, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989,
constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 26 juillet 2023,A titre subsidiaire, au visa des articles 1103, 1193 et 1194 du code civil,
prononcer la résiliation du contrat de bail en dates des 31 août et 1er septembre 2023 pour manquement aux obligations contractuelles,En tout état de cause,
ordonner l’expulsion de M. [G] et de Mme [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,condamner solidairement M. [G] et Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dû et ce, soumis aux mêmes variations que le loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux,condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 6 125,37 euros au titre des loyers et des charges impayés, somme arrêtée au 14 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023, date du commandement de payer,condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer en date du 25 mai 2023 et la dénonciation en date du 31 mai 2023.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 19 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.


M. [X], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Mme [W], M. [G] et M. [W], assignés par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 19 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de M. [X] est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion

Sur la résiliation :

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, le bail du 1er septembre 2020 stipule une clause résolutoire (article IV) pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.


M. [X] justifie avoir fait délivrer le 25 mai 2023 à Mme [W] et M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 3 275,63 euros au titre des loyers et charges impayés

Il ressort du décompte arrêté au 23 novembre 2023 produit par M. [X] que Mme [W] et M. [G] n’ont pas réglé l’intégralité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans les deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 26 juillet 2023.

Aucun décompte actualisé à la date de l’audience n’a été produit par le bailleur, ce qui ne permet pas de déterminer si Mme [W] et M. [G] ont réglé le loyer courant dans son intégralité avant l’audience.

En tout état de cause, le dossier contient un courriel de Mme [W] adressé à la direction de l’insertion, de l’emploi et du logement de la Préfecture du Nord le 15 janvier 2024 suivant lequel ils envisageaient de quitter le logement le 22 janvier 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension de la clause résolutoire contenue dans le bail.

L’expulsion de Mme [W] et de M. [G] sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il ressort du décompte arrêté au 23 novembre 2023 produit par le bailleur que Mme [W] et M. [G] restent devoir la somme de 6 125,37 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2023 incluse.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que Mme [W] et M. [G] auraient quitté les lieux et ce n’était, en tout état de cause, pas le cas jusqu’au 22 janvier 2024.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 1 091,51 euros.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de signature de l’acte de cautionnement solidaire par M. [W], la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution
un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement n’est pas conforme à ces exigences de sorte que le cautionnement ainsi donné par M. [W] n’est pas valable.
Les demandes de condamnation solidaire présentées à l’encontre de M. [W] seront donc rejetées.
Mme [W] et M. [G] seront donc solidairement condamnés à payer à M. [X] la somme de 6 125,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 3 275,63 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
Ils seront également solidairement condamnés à payer à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 091,51 euros à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à leur départ effectif et définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] et M. [G] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mai 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront solidairement condamnés à payer à M. [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2020 entre M. [L] [X], d’une part, et Mme [R] [W] et M. [M] [G] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], étaient réunies à compter du 26 juillet 2023 ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [R] [W] et de M. [M] [G] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 1 091,51 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [W] et M. [M] [G] à payer à M. [L] [X] la somme de 6 125,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 3 275,63 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [W] et M. [M] [G] à payer à M. [L] [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 091,51 euros à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;
RAPPELLE à Mme [R] [W] et M. [M] [G] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

REJETTE les demandes pour le surplus ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [W] et M. [M] [G] à payer à M. [L] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [W] et M. [M] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mai 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE