Tribunal Judiciaire · Référés — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/01446 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXQ7
SL/CG 



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE : 

S.C.I. MEL PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Estelle DENECKER-VERHAEGHE, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

Société FORTIER
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Alain-françois DERAMAUT, avocat au barreau de LILLE




JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Octobre 2024

ORDONNANCE du 15 Octobre 2024




LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI MEL PATRIMOINE, propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 4], a par acte du 27 décembre 2019, consenti à la S.A.R.L. FORTIER, un bail commercial portant sur
-au rez-de-chaussée une salle de restaurant avec toilettes vestiaires et cuisine
-en sous-sol, une cave de stockage
-au 1er étage, un local de pâtisserie, une lingerie, des locaux de stockage et une cuisine,
pour y exploiter une activité de restauration, à l’enseigne [3]. 
L’immeuble comporte également les étages 2 à 4 qui sont loués par la SCI MEL à [F] [T] (gérant de la SCI). 

L’engagement par le bailleur de travaux dans les lieux a occasionné plusieurs contentieux, dont le dernier en date suivant ordonnance du 09 août 2024, sur l’initiative du locataire, ayant rejeté l’intégralité des prétentions de la preneuse et notamment la suspension des travaux exécutés par le bailleur. 

Indiquant avoir constaté l’installation récente par le preneur, sans autorisation du bailleur, d’un monte-charge dans l’escalier objet des prochains travaux, la SCI MEL PATRIMOINE, autorisée par ordonnance sur requête du 11 septembre 2024, a par acte du 12 septembre 2024, fait assigner la S.A.R.L. FORTIER devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, à l’audience à heure indiquée du 17 septembre 2024, aux fins d’obtenir, entre autres mesures, la condamnation de la preneuse au démontage, sous astreinte et à ses frais, de cette installation, outre une indemnité pour frais irrépétibles. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 pour y être plaidée.

A cette date, la SCI MEL PATRIMOINE sollicite le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile
Vu l’article 491 du code de procédure civile 
-Ordonner Ie démontage du monte-charge par la S.A.R.L. FORTIER et à ses frais, sous astreinte de 500 euros, par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée de 3 mois, 
-Juger que le juge des référés sera compétent pour liquider l’astreinte,
-Condamner la S.A.R.L. FORTIER au paiement d‘une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la S.A.R.L. FORTIER aux entiers dépens de l’instance.

La S.A.R.L. FORTIER représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l’audience, formant les prétentions suivantes :
Vu l’article L145 et suivants du code de commerce
Vu l’article 1134 alinéa 3 du code civil,
Vu l’article 1128 du code civil, 
Vu l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de LILLE le 09 juillet 2024
Vu les pièces versées au débat, 
-Débouter la SCI MEL PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et conclusions 
A titre reconventionnel
-Condamner la SCI MEL PATRIMOINE au remboursement des frais engagés par la S.A.R.L. FORTIER pour le rétablissement du monte-charges, soit à la somme de 5.083 euros,
-Condamner la SCI MEL PATRIMOINE au versement de la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la SCI MEL PATRIMOINE aux dépens de l’instance. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

Par message du 07 octobre 2024, le conseil de la S.A.R.L. FORTIER s’est plaint de l’absence de lisibilité des pièces communiquées par son adversaire, ce à quoi par message du même jour l’avocat de la demanderesse a communiqué un jeu de pièces, tout en s’étonnant que cette observation n’ait pas été faite à l’occasion de l’audience, ajoutant que de nombreuses pièces avaient fait l’objet de communication, dans le cadre des précédentes procédures ayant opposé les parties. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 

-Sur le retrait du monte-charge installé par la S.A.R.L. FORTIER

La SCI MEL PATRIMOINE sollicite la condamnation de la S.A.R.L. FORTIER à procéder au retrait du monte-charge que cette dernière a fait installer, sans l’autorisation du bailleur, dans l’escalier desservant l’accès au premier étage et suivants, et dont la présence lui interdit de réaliser les travaux qu’elle envisageait, pour les étages supérieurs. Elle demande que le retrait s’effectue aux frais de la locataire.

La SCI MEL PATRIMOINE expose qu’elle supporte l’opposition systématique du locataire, depuis février 2023, à l’exécution de tout travaux dans les lieux, nonobstant plusieurs décisions défavorables au locataire (ordonnance de référé du 23 mai 2023, confirmée par arrêt de la cour d’appel du 18 janvier 2024, ordonnance de référé du 11 juillet 2023 confirmée par arrêt de la cour d’appel du 30 mai 2024, et ordonnance de référé du 09 août 2024). La SCI MEL PATRIMOINE indique qu’elle se trouve dans l’impossibilité de réaliser des travaux dans les étages 2 à 4 et dans l’escalier, du fait de l’installation récente en septembre 2024 sans autorisation par le locataire dans l’escalier desservant le premier étage, d’un monte-charge alors que ce dernier à l’occasion de l’audience d’appel du 13 mars 2024 (ayant donné lieu à l’arrêt du 30 mai 2024), avait admis la nécessité de faire des travaux dans l’escalier, et accepté la proposition de modification de l’escalier avec remise en place d’un monte-charge fonctionnel. 

La S.A.R.L. FORTIER conclut au rejet de ces prétentions, soutenant que les travaux envisagés par le propriétaire, tant pour les huisseries, que pour l’escalier et les étages supérieurs, le sont en totale violation des dispositions légales, soutenant qu’une simple demande d’autorisation est insuffisante, contrairement à ce qui est indiqué dans l’ordonnance du 09 août 2024 et que le 08 août 2024, les services d’urbanisme de la ville ont ordonné l’interruption des travaux pour cause d’illégalité. La S.A.R.L. FORTIER ajoute que le propriétaire ne communique ni le procès-verbal du 28 juin 2024, ni l’arrêté interruptif des travaux et qu’il poursuit l’exécution des travaux, alors qu’il ne peut pas même exécuté son engagement d’installer un monte-charge.
La S.A.R.L. FORTIER expose avoir fait installer le 09 septembre 2024, à ses frais, un monte-charge après avoir été agressé physiquement et verbalement par le gérant du bailleur et que cet équipement est adapté à l’espace et indispensable à la poursuite de l’activité commerciale et constituait un élément d’équipement des lieux, avant d’être démonté par la bailleresse en mars 2023.

Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

La présente procédure initiée par le bailleur est exclusivement circonscrite, à la demande de retrait du monte-charge, installé par les soins du locataire, en septembre 2024, à ses frais, dans l’escalier qui dessert d’une part, le 1er étage où se trouvent certains locaux dépendant du bail, mais également d’autre part, les étages 2 à 4, qui sont loués par la SCI MEL à son gérant, alors qu’il existe manifestement également un différend entre les parties, sur l’entrée de service qui est encombrée par les poubelles du restaurant alors que cette entrée constitue une issue de secours mais également le passage obligatoire pour accéder aux 2ème, 3ème et 4ème étages. 
Il n’y a pas lieu ici de statuer sur la légalité des travaux d’ampleur entrepris par le bailleur, qui ont fait l’objet d’un arrêté d’interdiction de travaux du 08 août 2024, dont la levée n’est pas démontrée.

A l’occasion de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance du 11 juillet 2023 (pièce FORTIER n°9), le juge des référés a estimé que la bailleresse avait fait procéder, pour réaliser les travaux qu’elle envisageait, à l’enlèvement du monte-charges qui préexistait, mais dont le juge a retenu qu’il existait une contestation sérieuse du fait des témoignages contraires sur ce point, sur le fonctionnement ou non de cet équipement. Le juge des référés a également admis que le monte-charge n’était pas un élément du fonds de commerce (non mentionné comme élément d’équipement, à l’occasion de la cession du fonds de commerce et comme équipement devant être contrôlé par le bureau Véritas). 

Il convient néanmoins de souligner que contrairement aux affirmations du bailleur sur ce point, cette décision de première instance n’a pas été confirmée par la cour d’appel, puisque la lecture de la décision établit que la cour n’a pas statué sur le rétablissement du monte-charge alors demandé par la preneuse, dont elle n’était pas saisie valablement (Pièce FORTIER n°10).

Quoi qu’il en soit, l’article 11 du bail liant les parties (pièce n°1 SCI MEL) régit l’exécution de travaux et notamment :
“b/ si les travaux concernent ou sont susceptibles d’affecter le gros-oeuvre, l’électricité, le chauffage, la climatisation, la plomberie, la sécurité ou la protection-incendie de l’immeuble ou des locaux ou de leurs installations ou équipements, le preneur devra en sus, le cas échéant, des autres autorisations prévues ci-après, obtenir l’autorisation expresse et préalable du bailleur
A cet effet (....), le preneur devra lui adresser [au bailleur], préalablement à tous travaux un dossier complet comportant le descriptif détaillé des travaux projetés et leur impact ou leur absence d’impact sur tout ou partie des éléments de structure, les installations et/ou les équipements visés à l’alinéa qui précède.
Le bailleur disposera d’un délai de trente jours, à compter de la réception du dossier complet, pour notifier au preneur sa décision, qui pourra être soit d’accorder l’autorisation, soit de la différer (...) , soit de décider en fonction de la nature des travaux de se faire assister (...), soit enfin de la refuser sans avoir à en justifier la raison”.

Conformément à cette disposition, il appartenait à la S.A.R.L. FORTIER qui envisageait l’installation d’un monte-charge, d’en avertir préalablement le bailleur, ce qu’elle n’a manifestement pas fait, avant d’y procéder. A défaut d’avoir respecté ces stipulations, la mise en place de cette équipement sans autorisation constitue une infraction au bail, à laquelle il convient de mettre fin. 

Il y a donc lieu d’ordonner à la S.A.R.L. FORTIER de procéder au retrait de ce monte-charge, peu important qu’il ait existé antérieurement un monte-charge, dont on ignore au demeurant s’il était fonctionnel ou non, peu important que le retrait de cet équipement a été réalisé par le bailleur, dès lors que cet équipement n’apparaît pas dans les actifs du fonds de commerce, et peu important enfin, que les travaux envisagés par le bailleur, et ayant motivé l’enlèvement du monte-charge, ne soient pas en conformité avec les dispositions réglementaires et soient frappés d’un arrêté d’interruption des travaux date du 08 août 2024. 

Le retrait du monte-charge, installé sans autorisation, par le preneur, s’effectuera aux frais du preneur, et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

La demande reconventionnelle contraire formée par la S.A.R.L. FORTIER, tendant au remboursement des frais d’installation, ne peut qu’être au vu de ce qui précède, que rejetée.

Sur les autres demandes

La S.A.R.L. FORTIER qui succombe supportera les dépens.
Vu les circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés par elles, dans la présente instance, pour assurer leur représentation et leur défense.
Les demandes respectives pour frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Ordonnons à la S.A.R.L. FORTIER de procéder à ses frais au démontage du monte-charge, installé par ses soins, sous astreinte de 30 euros, par jour de retard, passé le délai de 15 jours, après la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant 2 mois, 

Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

Déboutons la S.A.R.L. FORTIER de sa demande reconventionnelle en remboursement des frais d’installation du monte-charge, 

Déboutons les parties de leur demande respective pour frais irrépétibles,

Condamnons la S.A.R.L. FORTIER aux dépens, 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Carine GILLET