Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01212 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YTHM

N° de Minute : 24/00196

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 14 Octobre 2024





S.C.I. FERET-HAVET


C/

[J] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. FERET-HAVET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [J] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024 

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


















 RG 1212/24 – Page - MA
Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 5 décembre 2022, la SCI FERET-HAVET a donné en location à M. [J] [U] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 439 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SCI FERET – HAVET a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 1 535 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2024, la SCI FERET - HAVET a fait assigner en référé M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater la résiliation du bail intervenue le 22 mars 2024 à minuit,ordonner l’expulsion de M. [U] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [U] à leur payer la somme provisionnelle de 2 081 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté fin mars 2024,fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2024 à la somme de 439 euros,condamner M. [U] à leur payer l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,condamner M. [U] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,condamner M. [U] aux entiers dépens de l’instance,rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

La SCI FERET - HAVET, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024 à la somme de 3 171 euros.

Régulièrement assigné par remise de l'acte en l'étude d'huissier, M. [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte que la compétence du juge des référés peut être retenue.

Par ailleurs, la SCI FERET - HAVET justifie avoir notifié par voie électronique à la CCAPEX le 23 janvier 2024 le commandement de payer et au préfet du Nord, le 11 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI FERET - HAVET est donc bien recevable à agir en résiliation du bail et expulsion des locataires.

Sur le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation


L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à M. [U] le 22 janvier 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [U] ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 23 mars 2024.

Il convient par suite, de condamner M. [U] à restituer le logement à usage d’habitation portant l’appartement situé [Adresse 4].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.


Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette indemnité est révisable selon les mêmes modalités que si le bail s’était poursuivi.

Selon décompte arrêté au 1er septembre 2024, le locataire reste devoir à la SCI FERET - HAVET la somme de 3 171 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

M. [U] sera donc condamné à payer à la SCI FERET - HAVET la somme provisionnelle de 3 171 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

M. [U] sera également condamné à payer à La SCI FERET - HAVET une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré de la provision sur charges soit 439 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux.




Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département.

En équité, il y a lieu de faire droit à la demande de La SCI FERET - HAVET, à hauteur de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l'issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2022, entre la SCI FERET-HAVET d’une part, et M. [J] [U] d'autre part, portant sur un appartement [Adresse 4] à compter du 23 mars 2023 ;

DISONS qu'à défaut pour M. [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI FERET-HAVET pourront faire procéder à l'expulsion de M. [J] [U] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS à la somme de 439 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [J] [U] à payer à la SCI FERET-HAVET la somme provisionnelle de 3 171 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.



CONDAMNONS à titre provisionnel M. [J] [U] à payer à la SCI FERET-HAVET une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 439 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [J] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [J] [U] à payer à La SCI FERET-HAVET une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 14 Octobre 2024

Le Greffier Le Juge