Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01103 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YQHS

N° de Minute : 24/00186

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 14 Octobre 2024





[P] [Z]


C/

[K] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [P] [Z], demeurant [Adresse 3]


représenté par Me Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [K] [X], demeurant [Adresse 4]


non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


















 RG 1103/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 2022, Monsieur [P] [Z] a donné à bail à Monsieur [K] [X] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 435 euros, outre 80 euros de charges mensuelles, pour une durée de 1 an renouvelable.

Monsieur [P] [Z] a saisi le conciliateur de justice qui, faute de présentation du locataire, a rendu un avis de carence le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, Monsieur [P] [Z] a fait signifier à Monsieur [K] [X] un commandement de payer la somme principale de 2 865 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 3 avril 2024.
 
Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mai 2024, Monsieur [P] [Z] a fait assigner Monsieur [K] [X] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’issu du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 29 avril 2024 et déclaré le bail résilié à cette date ;
Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; 
En tout état de cause :Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] des lieux qu’il occupe au sein de l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que tous occupant introduits de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;Autoriser si besoin Monsieur [P] [Z] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,Ordonner le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, en tel garde-meuble qu’il plaira au Juge des référés de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [X] ;Constater qu’à compter de la décision à intervenir, Monsieur [K] [X] a la qualité d’occupant sans droit ni titre ;Condamner Monsieur [K] [X], occupant sans droit ni titre, à payer par provision à Monsieur [P] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 435 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal ;

Condamner Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [P] [Z] la provision de 4 925 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Condamner Monsieur [K] [X] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [K] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. Monsieur [P] [Z], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 14 mai 2024 à la somme de 7 659 euros.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [K] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [K] [X], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Néanmoins, cette obligation de saisine n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Monsieur [P] [Z] justifie avoir régulièrement signifié le 28 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2 865 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [K] [X].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande d’autorisation de constat et d’estimation des réparations locatives :

La demande d’autorisation de constat et d’estimation des réparations locatives repose sur l’hypothèse d’éventuelles dégradations au soutien desquelles n’est versée aucune pièce, et qui demeurent donc purement hypothétiques au stade de la demande d’expulsion et de paiement de la dette locative. La demande pourra être mise en œuvre à compter de la sortie des lieux de la locataire.

La demande étant manifestement irrecevable faute d’intérêt à agir né et actuel, elle sera rejetée.

Sur la demande de transport et de séquestration des effets mobiliers pour sûreté :

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.

Par application de l’article L. 511-3 du code des procédures civiles d'exécution, l’autorisation est donnée par le juge de l'exécution. Toutefois, elle peut être accordée par le président du tribunal de commerce lorsque, demandée avant tout procès, elle tend à la conservation d'une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale.

En l’espèce, le Juge des contentieux de la protection statuant en référé n’est pas compétent pour cette demande.

Il convient donc de le débouter de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [K] [X] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 29 avril 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 non comprise.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 janvier 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 28 février 2024 ;le décompte de la créance arrêtée le 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 non comprise.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [K] [X] reste devoir à Monsieur [P] [Z] la somme de 7 659 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés le 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 non comprise.

Monsieur [K] [X], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 7 659 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2 865 euros, à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, pour la somme de 2 060 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts : 
L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts, si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. 
Il en résulte que la capitalisation des intérêts dus par années entières est de droit, lorsque celle-ci est demandée, comme c’est le cas en l’espèce.
Elle sera donc ordonnée.
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [X], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [P] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [P] [Z] et Monsieur [K] [X], portant sur le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [Z] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [Z] de sa demande de constatation des réparations locatives ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [Z] de sa demande de transport et de séquestration des effets mobiliers pour sûreté ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [P] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme provisionnelle de 7659 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2865 euros, à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, pour la somme de 2060 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 29 mai 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [K] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR