Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 7]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00713 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YI7X

N° de Minute : 24/00187

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 14 Octobre 2024





S.A.R.L. CORSO AC IMMO


C/

[S] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.R.L. CORSO AC IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 9]


représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [S] [L] demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















 RG 713/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 août 2021, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO a donné à bail à Monsieur [S] [L] un logement situé [Adresse 2] - [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 326 euros, outre 90 euros à titre de provision sur les charges mensuelles, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO a fait signifier à Monsieur [S] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 464,87 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 6 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2024, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO a fait assigner Monsieur [S] [L] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [L] des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la Force Publique ;Dire qu’à défaut pour Monsieur [S] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [L] ;Condamner Monsieur [S] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 3 947,83 euros avec intérêts judiciaires à compter du 5 février 2024 sur la somme de 2 464,87 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation ; Condamner Monsieur [S] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible ;Condamner Monsieur [S] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [S] [L] au paiement de tous les frais et dépens, y compris le coût des commandements de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 23 avril 2024.



L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. La S.A.R.L. CORSO AC IMMO, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 20 septembre 2024 à la somme de 5 992,66 euros.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [S] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [S] [L], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la compétence du juge des référés :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Aux termes de l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 n°24-70.002, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Cependant, il résulte a contrario de cet avis que les contrats renouvelés ou tacitement reconduits après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 sont soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat litigieux a été conclu le 9 août 2021 pour la durée d’une année, et a donc été renouvelé les 9 août 2022 et 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il sera donc régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 postérieures à l’entrée en vigueur de cette loi.

A cet effet, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO justifie avoir régulièrement signifié le 5 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2 464,87 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [S] [L].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.


Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit la somme correspondant au montant du loyer et charges actuellement exigible qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, et de condamner Monsieur [S] [L] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.



Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 19 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 août 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 5 février 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [S] [L] reste devoir à la S.A.R.L. CORSO AC IMMO la somme de 5986,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, dont sont déduits les frais d’huissier ainsi que les frais de lettre recommandée, relevant des frais irrépétibles.

Monsieur [S] [L], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [S] [L] à payer à la S.A.R.L. CORSO AC IMMO la somme de 5986,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 19 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle égale au montant du loyer et des charges actuellement exigibles.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [S] [L], condamné aux dépens, devra verser au demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire : 

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A.R.L. CORSO AC IMMO et Monsieur [S] [L], portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 5] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.R.L. CORSO AC IMMO à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à la S.A.R.L. CORSO AC IMMO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 19 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à la S.A.R.L. CORSO AC IMMO la somme provisionnelle de 5986,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2 464,87 euros à compter du 18 avril 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1 482,96 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à la S.A.R.L. CORSO AC IMMO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [S] [L] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR