Tribunal Judiciaire · JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/03298
N° Portalis DBZS-W-B7I-YFT3

N° de Minute : L 24/00547

JUGEMENT 

DU : 14 Octobre 2024





[C] [T]
[D] [S]


C/

[B] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [C] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

M. [D] [S], demeurant [Adresse 3] BELGIQUE

représenté par M. [C] [T], muni d'un pouvoir 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier















 RG 3298/24 – Page - MA
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2017, Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] ont donné à bail à Madame [B] [K] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 480 euros, charges comprises, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] ont fait signifier à Madame [B] [K] un commandement de payer la somme principale de 1971 euros et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] ont fait assigner Madame [B] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] quant au bail consenti à Madame [B] [K] et par voie de conséquence la résiliation de plein droit de l’engagement de location liant les parties et portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;Ordonner son expulsion immédiate des lieux loués et celle de tout occupant de son chef, et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Autoriser Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Madame [B] [K] à leur payer le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme provisionnelle de 2432 euros, sauf à parfaire ;Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 2432 euros et à compter de la présente assignation en justice pour le surplus ;Fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation, de la même façon que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ;Condamner Madame [B] [K] à leur payer à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;Condamner Madame [B] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 15 mars 2024.


L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. Monsieur [C] [T] comparaît en son nom et est titulaire d’un pouvoir pour représenter son conjoint Monsieur [D] [S]. Il s’en rapporte aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024 à la somme de 6752 euros. Il indique que la locataire aurait quitté les lieux depuis plusieurs mois et qu’il sollicite la levée de la trêve hivernale, déclarant rencontrer des problèmes avec de nombreux voisins.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [B] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [B] [K], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation du 14 mars 2024.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 15 mars 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l'assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] ont fait signifier à Madame [B] [K] le 6 octobre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d'assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.

Madame [B] [K] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 6 octobre 2023, justifié d'une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande de suppression des délais pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Néanmoins, le délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et des déclarations de Monsieur [T] à l’audience que Madame [B] [K] ne paye plus aucun loyer depuis avril 2023 et qu’elle a quitté les lieux il y a plusieurs mois sans donner congé ni rendre les clés aux bailleurs, élément corroboré par le procès-verbal de recherches infructueuses dressé par l’huissier (habitation semblant inoccupée, témoignage de voisin sur le départ de la locataire, courriers en attente dans la boîte aux lettres, etc.).
Dès lors, la mauvaise foi de Madame [B] [K] sera constatée.
En conséquence, le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé.

Sur la demande de suppression de la trêve hivernale :
En vertu de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la suppression de la trêve hivernale.

Cependant, il ressort des pièces produites aux débats que la locataire est titulaire d’un contrat de bail, et n’occupe donc pas les lieux sans droit ni titre. Dès lors, la trêve hivernale ne pourra être supprimée et il devra donc être sursis à toute expulsion non exécutée AVANT la date du 1er novembre 2024, à charge pour les bailleurs de recourir dans cette hypothèse à la procédure simplifiée de reprise des lieux de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 par le biais d’un huissier.

En conséquence, la demande de suppression de la trêve hivernale sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 480 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [B] [K] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 7 octobre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’octobre 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] versent aux débats les pièces suivantes :



le contrat de bail souscrit entre les parties le 31 mars 2017 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 6 octobre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de janvier 2024 inclus.
Si le décompte produit à l’audience n’est pas actualisé depuis l’assignation, il résulte des débats, du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer et de l’assignation que Madame [B] [K] n’a pas payé son loyer de 480 euros sur la période de 19 mois allant d’avril 2023 à octobre 2024, soit un total de 9120 euros, auquel s’ajoutent 89 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit 9209 euros, déduction faite des versements de la CAF de 2457 euros selon le décompte.

Madame [B] [K] reste donc à devoir à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] la somme de 6752 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Madame [B] [K], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [K] à payer à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] la somme de 6752 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1971 euros, à compter du 14 mars 2024, date de l'assignation, pour la somme de 461 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.


Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CAF et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [K], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 250 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [C] [T], Monsieur [D] [S] et Madame [B] [K], portant sur le logement situé [Adresse 4] sont acquises à la date du 7 novembre 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

SUPPRIME le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de suppression de la trêve hivernale ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 480 euros, à compter du 7 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] la somme de 6752 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1971 euros, à compter du 14 mars 2024, date de l'assignation, pour la somme de 461 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Monsieur [C] [T] et Monsieur [D] [S] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;


RAPPELLE à Madame [B] [K] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR