Tribunal Judiciaire · JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/11441 
N° Portalis DBZS-W-B7H-X3EJ

N° de Minute : L 24/00507

JUGEMENT 

DU : 14 Octobre 2024





S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[K] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué pa Me CRAYNEST Marine, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)


Mme [K] [R], demeurant [Adresse 2]


non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

















RG 11441/23 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022 avec effet au 1er juillet 2022, la société civile immobilière (SCI) Laroche-Foucault a donné à bail à Mme [K] [R], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 640 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 23 juin 2022, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par le locataire auprès de la bailleresse.

Par acte d'huissier du 31 juillet 2023, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 233,57 euros dont 2 100 euros à titre principal.

Il a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 août 2023.

Par acte d’huissier du 28 novembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [R] à lui payer la somme de 3 053,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2023 sur la somme de 2 100 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme [R] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme [R] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 29 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à préciser que Mme [R] avait quitté les lieux depuis le 16 janvier 2024 et à actualiser le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 4 764,56 euros arrêtée à la date de l’audience.

Au soutien de son assignation, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

Elle précise que la défenderesse n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise.

Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Mme [R], assignée par remise de l’acte à l’étude d’huissier n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 23 juin 2022 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur.

Elle produit également des quittances subrogatives dont la plus récente datée du 2 février 2024 qui fait état du paiement d'une somme totale de 5 114,11 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés entre les mois de mai 2023 et décembre 2023.

Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse les sommes dues par Mme [R] en vertu du contrat de bail.

La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en paiement des arriérés assumés par elle et en expulsion.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail du 23 juin 2022 comporte une clause résolutoire rédigée dans le même sens.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 31 juillet 2023, fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de la somme de 2 100 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte produit par la SASU Action Logement Services que Mme [R] n'a pas intégralement réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 1er octobre 2023.
Toutefois, la SASU Action Logement Services a indiqué que Mme [R] a quitté les lieux depuis le 16 janvier 2024.
La demande d’expulsion qui est désormais dépourvue d’objet sera donc rejetée.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 2 février 2024 que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse la somme totale de 5 114,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Mme [R] entre les mois de mai 2023 et décembre 2023.
Par ailleurs, d’après le décompte actualisé produit par la SASU Action Logement Services, Mme [R] a effectué un versement de 349,55 euros en janvier 2024.

Le loyer est de 722,40 euros et c’est donc à ce même montant qu’il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation.

Mme [R] est donc bien redevable d’une somme de 4 764,56 euros, échéance de janvier 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.


Mme [R] sera donc condamnée à payer cette somme à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 2 100 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
Dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d'autre somme et que l'indemnité d'occupation répare un préjudice causé au bailleur, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [R] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2023.
La situation économique de Mme [R] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;
CONSTATE la résiliation du bail du 23 juin 2022 conclu entre la société civile immobilière Laroche Foucault, d’une part et Mme [K] [R], d’autre part, et portant sur un appartement situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 1er octobre 2023 ;

REJETTE la demande tendant à obtenir l’expulsion des lieux de Mme [K] [R], compte tenu de son départ des lieux le 16 janvier 2024 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme de 722,40 euros ;
CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 4 764,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Mme [R], échéance de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 2 100 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;








CONDAMNE Mme [K] [R] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

La GREFFIÈRE Le JUGE