Tribunal Judiciaire · Référés civils — 14 octobre 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 14 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/01141 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZN5V
AFFAIRE : SCI RHONE ATLANTIC C/ SAS ACCORD CONSTRUCTION




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Madame Véronique OLIVIERO, Vice-Président

GREFFIER : Monsieur Bertrand MALAGUITI, lors des débats
Madame Florence FENAUTRIGUES, lors du délibéré


PARTIES : 

DEMANDERESSE

SCI RHONE ATLANTIC
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

SAS ACCORD CONSTRUCTION
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée




Débats tenus à l'audience du 26 Août 2024 - Délibéré au 14 Octobre 2024

Notification le
à :

Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER - 1037 (Grosse + expédition)



PROCEDURE

Par exploit signifié le 11 juin 2024, la SCI RHONE ATLANTIC a fait assigner la SAS ACCORD CONSTRUCTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins, en substance, de constat de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire à son bénéfice, de résiliation du bail commercial, d'expulsion, et de paiement des arriérés de loyers et charges outre une indemnité d'occupation.

Au soutien de ses demandes, fondées sur l’article 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, la SCI RHONE ATLANTIC expose que le bail dérogatoire initial s’est muté en bail commercial, que les loyers et charges dus en vertu de ce bail commercial ne sont plus réglés depuis octobre 2023. Le bailleur ajoute que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 3 mai 2024, est resté sans effet.

***

La SAS ACCORD CONSTRUCTION n'a pas comparu.


MOTIFS

Vu l’article 472 du code de procédure civile 

Vu les articles 834, 835 du code de procédure civile

Vu l'article 1103 du code civil

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce

La SCI RHONE ATLANTIC explique que le bail sous seing privé du 11 octobre 2021 était dérogatoire au statut des baux commerciaux et valable jusqu’au 10 octobre 2022, puis le contrat a « muté » en bail commercial de droit commun aux mêmes clauses et conditions à effet au 11 octobre 2022 pour une durée de 9 années jusqu’au 10 octobre 2023. Elle se prévaut ensuite de la clause résolutoire du contrat, prévue à l’article 23, qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer, délivré par acte extra-judiciaire, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user à son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail est résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Le bailleur ajoute qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 mai 2024 portant sur une somme principale de 8032,86 euros arrêtée à fin avril 2024.

Il convient de relever que le contrat de bail versé au débat est intitulé « bail dérogatoire » et stipule en son article 1 : « Conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant statut général des baux commerciaux. » L’article 2 précise : « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze mois à compter du 11 octobre 2021. Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera effectivement le 10 octobre 2022. Le preneur ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après l’échéance du bail. En conséquence, à l’expiration du contrat, le preneur s’oblige irrévocablement à libérer les lieux loués. Au cas où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués à l’issue du terme du contrat, il pourra en être expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à la demande du bailleur par le président du tribunal de grande instance compétent. Il sera alors en outre de plein droit débiteur envers le bailleur d’une indemnité journalière d’occupation ou d’immobilisation égale à 120% du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti. »

Il se déduit de ces dispositions contractuelles que, contrairement à ce que soutient la SCI RHONE ATLANTIC, le bail dérogatoire initial n’a pas « muté » de manière automatique en bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. En l’absence d’une autre convention ou d’un avenant, le bailleur ne peut, en l’état, se prévaloir d’un bail commercial et se fonder sur l’article L. 145-41 du code de commerce pour obtenir la résiliation du contrat. 

De plus, si le bail dérogatoire prévoit une clause résolutoire, force est de constater que le décompte de la dette produit par le bailleur débute en octobre 2022, avec un montant supérieur au loyer mensuel qui n’est pas explicité. De plus, la SCI RHONE ATLANTIC indique dans son assignation que le loyer courant ne serait plus réglé « depuis octobre 2023 ». En ce sens, les pièces versées au débat ne permettent pas d’établir de manière non sérieusement contestable un manquement contractuel, notamment un non-paiement de loyer, au cours de l’exécution du bail entre le 11 octobre 2021 et le 10 octobre 2022, justifiant l’application de cette clause résolutoire.

Dans ces circonstances, le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquis au bénéfice du bailleur et la demande de résiliation du bail doit être rejetée. 

Des dispositions contractuelles précises régissent l’hypothèse où le preneur se maintient dans les lieux après le 10 octobre 2022, qui prévoient une indemnité journalière d’occupation ou d’immobilisation qui ne correspond pas au décompte produit. Ce ne sont pas celles invoquées par la SCI RHONE ATLANTIC pour fonder ses prétentions. Par suite, les demandes en paiement provisionnel tant de l’arriéré de loyers que d’une indemnité d’occupation doivent être rejetées.

Il convient de laisser les dépens à la charge de la SCI RHONE ATLANTIC. 

La demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée. 



PAR CES MOTIFS


Statuant en audience publique, en premier ressort, par décision réputée contradictoire,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent.

DEBOUTONS la SCI RHONE ATLANTIC de toutes ses demandes.

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI RHONE ATLANTIC.

Ainsi prononcé par Madame Véronique OLIVIERO, Vice-Président, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.


LE GREFFIER LE PRESIDENT