Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes
 
N° RG 24/05131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45MK

N° MINUTE : 
2024/2






JUGEMENT 
rendu le mardi 15 octobre 2024


DEMANDEUR
Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


DÉFENDEUR
Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cécile THARASSE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,



DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 septembre 2024


JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Cécile THARASSE, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier





Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 24/05131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45MK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 17 mai 2024, M. [P] a sollicité la convocation de M. [M] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 4 500 euros représentant un trop versé de charges locatives et en indemnisation du préjudice subi à la suite du comportement de M. [M]. 

A l’audience du 6 sepetmbre 2024, M. [P] a fait valoir au soutien de ses demandes qu’il avait pris à bail un logement non meublé pour lequel il acquittait régulièrement le loyer et la provision pour charges; que néanmoins le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation des charges et utilisait de manoeuvres d’intimidation pour l’expulser, notamment en coupant l’alimentation en eau du logement. Il ajoute que les quittances de loyer ne lui ont pas été remises.

M. [M] a quant à lui précisé que le loyer avait été fixé à 700 euros incluant une provision pour charges de 50 euros ; que le syndic de la copropriété avait communiqué les documents concernant les charges et qu’il a pratiqué il y a un an et demie une augmentation de loyer de 50 euros en raison de l’indexation. Il estime pour sa part que le bail est caduc, ayant été conclu pour une année seulement et qu’en tout état de cause M. [P] sous-loue illégalement le local sans son accord.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu la requête introductive d'instance ;

Il résulte des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2018, M. [P] a donné à bail un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée d’une année moyennant un loyer de 700 euros “toutes charges comprises” et une provision pour charges de 50 euros. Le bail comprenait une clause d’échelle mobile en fonction de la variation de la moyenne des indices du coût de la construction, sans néanmoins préciser la date de la révision annuelle.

Les parties s’accordent à l’audience pour indiquer que, nonobstant les mentions figurant au au contrat établi sur un modèle concernant les locations meublées, le bail portait sur un studio non meublé et que le loyer était d’un montant de 650 euros outre 50 euros à titre de provision pour charges. Il en résulte que la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, régit le bail en cause.

Sur les charges locatives

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables sont exigibles sur justification ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions, mais doivent, dans cette hypothèse, faire l’objet d’une régularisation annuelle, les demandes de provision devant être justifiées par la communication des résultats antérieurs.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à partir du moment où le titulaire du droit a connu les frais lui permettant d’exercer ce droit.

Il apparaît en l’espèce que M. [P], qui n’a jamais justifié des charges réelles auprès du locataire, n’en justifie pas plus à ce jour. Faute de produire un quelconque justificatif, M. [P] est donc fondé à solliciter la restitution des provisions versées dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit :

- 36 mois pour la période du 17 mai 2021 ( 3 années avant la demande en justice) jusqu’au 1er septembre 2024 = 50 euros x 40 = 2 000 euros

Il convient de préciser qu’il appartiendra à M. [M] , pour obtenir le remboursement des charges locatives dues par son locataire, dans la limite de la prescription triennale, soit des trois années précédant sa demande, de justifier de ces charges en fournissant à M. [P] les relevés établis par le syndic. 

Sur la révision du loyer

Les parties s’accordent sur le fait qu’au début de l’année 2023 le bailleur a sollicité une augmentation de loyer d’un montant de 50 euros, correspondant selon lui à la révision du loyer, les versements s’étant établis à compter de cette date à 750 euros mensuels.

Il convient de rappeler que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs en matière de logement d’habitation indique expressément que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date pour réviser le loyer.

Cela signifie qu’au jour où le bailleur sollicite la révision, il ne peut solliciter que le retard de l’année courue ainsi que la révision pour l’avenir.

En l’espèce, M. [P] n’a pas sollicité régulièrement l’arriéré de révision de l’année écoulée et se trouve aujourd’hui prescrit pour une telle demande puisque plus d’un an s’est écoulé pour la période antérieure à la première révision. Il était en revanche fondé à solliciter la révision pour l’avenir en fonction de l’évolution de l’indice IRL, lequel a remplacé en matière locative l’indice du coût de la construction.



Il en résulte qu’à compter du premier mars 2023, date à laquelle il indique avoir procédé à la révision, le loyer devait être calculé de la façon suivante :

650 euros x 137,26 ( indice IRL du 4eme trimestre 2022) 
_________________________________________
 
 132,62 ( indice IRL du 4eme trimestre 2021)


soit 672,74 euros

En l’espèce, depuis le premier mars 2023 M. [P] a acquitté un loyer de 700 euros, ce qui est reconnu par M. [M] soit un trop perçu mensuel de 27,25 euros.

M. [P] est donc fondé à solliciter le remboursement de 27,25 x 17 mois ( depuis mars 2023)et jusqu’au 1er septembre 2024) soit 463,25 euros.

Sur les coupures d’eau

En l’espèce, M. [P] n’apporte aucun élément objectif permettant de rapporter la preuve que le bailleur est à l’origine des coupures d’eau qu’il a subi.


Sur la caducité du bail

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dont l’application est d’ordre public, le contrat de location d’un logement non meublé est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions prévues par la loi, six mois à l’avance, le contrat est tacitement reconduit.

Il en résulte que le bail du 25 novembre 2018 s’est poursuivi jusqu’au 24 novembre 2021 puis a été reconduit pour 3 ans jusqu’au 24 novembre 2024, et, en l’absence de congé régulier, jusqu’au 24 novembre 2027.

M. [M] n’est donc pas fondé à se prévaloir de la caducité du bail.

Sur la sous-location

Il y a lieu de rappeler qu’il appartiendra au bailleur, qui à ce jour ne rapporte pas la preuve de la sous location, d’engager toute action qui lui semblera utile pour obtenir la résiliation du bail.

Les dépens sont à la charge de la partie perdante à savoir M. [M].

M. [P] ne justifie pas en l’état du préjudice complémentaire qu’il a subi et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

 
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [M] à payer à M. [P] les sommes suivantes :

- 2 000 ( deux mille) euros au titre de la restitution de la provision pour charges pour la période du 17 mai 2021 au 1er septembre 2024
- 463,25 euros ( quatre cent soixante trois euros et vingt cinq centimes) au titre du trop versé de loyers pour la période du 1er mars 2023 au 1er septembre 2024

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [M] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


Fait à PARIS, le 15 octobre 2024 


Le Juge Le Greffier
Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 24/05131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45MK







Fait et jugé à Paris le 15 octobre 2024

le greffier le Président