Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 11 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me NICOLAI LOTY, Me SKRZYNSKI, 
Me SEMHOUN, Me DAVID et Me MUTELET
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me FERTOUKH


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 15/18375
N° Portalis 352J-W-B67-CGZXR

N° MINUTE : 

Assignation du :
1er décembre 2015









JUGEMENT

rendu le 11 octobre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE
[Adresse 7]
[Localité 9]

représenté par Maître Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #16


DÉFENDEURS

S.C.I. THEMIS
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Maître Dominique NICOLAI LOTY de la SELARL NICOLAI-LOTY-SALAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0420


S.A.R.L. SRJG GESTION
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0436



Décision du 11 octobre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 15/18375 - N° Portalis 352J-W-B67-CGZXR

Monsieur [F] [X]
[Adresse 11]
[Localité 12]

Monsieur [C] [X]
[Adresse 3]
[Localité 13]

représentés par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0100


S.A.R.L. REXANGEL
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436


S.A.S. LES CAIRNS
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Maître Catherine MUTELET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C0676


S.A.R.L. SATIMMO
[Adresse 5]
[Localité 14]

non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024.

En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
Premier ressort
Décision du 11 octobre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 15/18375 - N° Portalis 352J-W-B67-CGZXR




EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [X] et Mme [W] [L] (ép. [X]) étaient propriétaires d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 9]. Ceux-ci ont conclu un mandat de gestion immobilière avec la société Satimmo, puis avec la société SRJG Gestion par acte sous seing privé du 30 novembre 2011.

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2004, établi par l’intermédiaire de la société Satimmo, les époux [X] ont conclu un bail commercial sur ce local avec la société 2F Prestige (exploitant sous l'enseigne « Casa Délices »), qui a cédé son droit au bail à la société Rexangel par acte sous seing privé du 7 janvier 2008. La destination contractuelle des locaux est l'exercice d'une activité de « préparation et vente de sandwiches, plats à emporter, vente de boissons et pâtisserie. Salon de thé, restauration, cuisson de plats. Vente d'articles de bazar, vaisselles, gadgets, articles ménagers, petits électroménager ».

M. [R] [X] a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de procéder au remplacement de la façade existante de la boutique avec modification du nom et de l’enseigne commerciale. La copropriété a refusé cette demande le 10 juillet 2008 (décision n°4).

Par un jugement du 16 décembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [R] [X] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 10 juillet 2008 et de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux. 

Mme [W] [L] (ép. [X]) est décédée le 23 juin 2010.

Le bail commercial liant la société Rexangel et M. [R] [X] a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2013, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte sous seing privé du 5 mai 2014, la SARL Rexangel a cédé son fonds de commerce à la société Les Cairns, laquelle exerce une activité de restauration-sandwicherie sous l’enseigne commerciale « Pegast ».

Par acte d’huissier du 1er décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner M. [R] [X] et la société Les Cairns devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par acte d’huissier du 21 mars 2017, la société Les Cairns a fait assigner la SARL Rexangel en intervention forcée aux fins d'appel en garantie. Cette procédure a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 17/04523 et a été jointe à l'instance principale le 2 juin 2021.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la SCI Themis, copropriétaire de l’immeuble, afin de lui rendre opposable le jugement à venir. Cette procédure a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 20/07846 et a été jointe à l'instance principale le 2 décembre 2020.

M. [R] [X] est décédé en juillet 2021. Ses héritiers MM. [F] et [C] [X] viennent aux droits et obligations de ce dernier.

Décision du 11 octobre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 15/18375 - N° Portalis 352J-W-B67-CGZXR

Par actes d’huissier du 24 août 2022, la société Les Cairns a fait assigner M. [F] [X] et M. [C] [X] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de résiliation du bail aux torts du bailleur - outre diverses demandes indemnitaires et appels en garantie. Cette procédure a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 22/13185 et a été jointe à l'instance principale le 11 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 3 février 2023, M. [F] [X] et M. [C] [X] ont fait assigner en intervention forcée les sociétés Satimmo et SRJG Gestion devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 23/01521 et a été jointe à l'instance principale le 15 novembre 2023.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en ses demandes et les déclarer bien fondées ;
- rejeter l’intégralité des demandes des défendeurs et les déclarer mal-fondées ;
- ordonner la fermeture du restaurant exploité par la société des CAIRNS au [Adresse 8] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- ordonner l’expulsion de la société CAIRNS des locaux sis [Adresse 8], ainsi que celle de toutes personnes de son chef avec le concours de la force publique ;
- ordonner la démolition des travaux en façade d’immeuble réalisés par la société LES CAIRNS en contravention des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de 2008 et modifiant l’aspect esthétique de l’immeuble sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

 A titre subsidiaire,
- condamner in solidum Messieurs [F] et [C] [X] ainsi que la société LES CAIRNS à faire réaliser les travaux préconisés par l’architecte M [K] (Pièce 20 et 22) notamment:
- Modification de l’extracteur afin d’obtenir les débits exigés sur chaque bouche d’extraction en installant notamment le modèle UNELEVENT TYPE CATB005ISO ;
- Supprimer les gaines souples pour les remplacer par des gaines rigides sauf pour le raccordement des bouches sur 1m maximum ;

En tout état de cause,
- condamner in solidum Messieurs [F] et [C] [X] ainsi que la société LES CAIRNS au paiement de desdites astreintes ;
- condamner in solidum Messieurs [F] et [C] [X] ainsi que la société LES CAIRNS à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 50.000 euros au titre de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance subis et pour l’atteinte à l’aspect esthétique du bâtiment en contravention des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en 2008 ;
- débouter toutes parties de toutes demandes contre les syndicats des copropriétaires ;
- condamner in solidum tout succombant et la société LES CAIRNS et/ou tout autre succombant au paiement de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum tout succombant et la société LES CAIRNS aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Ariel FERTOUKH avocat par application de l’article 699 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1126, 1240, 1241, 1315, 1719 et suivants, 1760 et 2224 du code civil, M. [F] [X] et M. [C] [X] demandent au tribunal de :

- déclarer Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] bien fondés et recevables dans leurs demandes, fins et prétentions ;
 
Sur l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],
- à titre principal, déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,
- subsidiairement, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] de ses demandes, fins et prétentions, à défaut d’anormalité de trouble du voisinage et, d’une façon générale de toute nuisance,
- très subsidiairement, avant dire droit au fond, désigner un expert avec mission de :

- se rendre sur place, après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ;
- visiter les lieux ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire ;
- examiner et déterminer les éventuels désordres allégués dans l’assignation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] ainsi que des dommages en résultant ;
- fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ; 
- indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires pour faire cesser les troubles et désordres ;
- donner son avis si nécessaire sur les comptes présentés par les parties ;
- établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre ;
- dire que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de procédure civile, dans les six mois où il aura été saisi de sa mission ;
- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par le tribunal de céans.
 
Décision du 11 octobre 2024
8ème chambre - 3ème section
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- Infiniment subsidiairement : si le tribunal de céans juge qu’il existe des violations au règlement de copropriété uniquement du fait de travaux et de trouble ou nuisances causés par la société LES CAIRNS :
- rejeter les demandes de condamnation formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU RUE DE LIÈGE à l’encontre de Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] dans la mesure où ces violations seraient le fait de la société LES CAIRNS ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 12 novembre 2013 aux torts exclusifs de la société LES CAIRNS ;
- condamner la société LES CAIRNS à payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, au montant du loyer en vigueur à la date de prononcé du jugement sur le fondement des dispositions de l’article 1760 du Code civil ;
- condamner la société LES CAIRNS à relever et garantir Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
 
Sur les demandes reconventionnelles de la société les Cairns :
À titre principal,
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société LES CAIRNS, et notamment celle tendant à voir résilier le bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et tendant à condamner Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] au paiement de la somme de 393 540,00 euros ;
- rejeter l’ensemble des demandes de la société LES CAIRNS tendant à voir obtenir le remboursement la somme de 4 355,00 euros correspondant à des travaux dont la charge lui incombait et qu’elle a, en tout état de cause, effectués sans en avertir et en solliciter le paiement initial à Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] ;
 
Subsidiairement, si le tribunal de céans juge qu’il existe un manquement à l’obligation de délivrance du fait de l’interdiction d’exercer une activité de restauration dans l’immeuble :
- rejeter l’ensemble des demandes de la société LES CAIRNS tendant à condamner Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] au paiement de la somme de 393 540,00 euros ;
 
Avant dire droit au fond, désigner un expert avec mission de :
- se rendre sur place, après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ;
- visiter les lieux ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire, et notamment les bilans et comptes de résultat de la société LES CAIRNS ;
- rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité de la société LES CAIRNS, de la situation, et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’évaluation de la perte du fonds de commerce résultant de la résiliation qui serait prononcée aux torts des bailleurs et si le fonds est transférable ;
- rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable à compter de la prononciation éventuelle de la résiliation du bail commercial.
 
Sur les demandes de la société Rexangel :
- rejeter l’ensemble des demandes, fins, et prétentions de la société REXANGEL à l’encontre de Monsieur [C] et Monsieur [F] [X] ;
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Sur les demandes de la société Themis :
- débouter la société SCI THEMIS de l’ensemble des demandes, fins et prétentions ;
 
Dès lors que les consorts [X] seraient condamnés en leur qualité de bailleurs et/ou de copropriétaires, concernant les sociétés Satimmo et SRJG gestion :
- condamner in solidum la société SATIMMO et la société SRJG GESTION à relever et garantir la responsabilité de Messieurs [F] [X] et [C] [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
 
En tout état de cause :
- écarter l’exécution provisoire de la décision de première instance dans le cas où le Tribunal de céans ferait droit aux demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], et/ou de la société LES CAIRNS, et/ou de la société REXANGEL, et/ou de la société SCI THEMIS ;
- condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], la société LES CAIRNS, la société REXANGEL, la société SCI THEMIS, la société SATIMMO et la société SRJG GESTION « PARIS EST GESTION » à payer à Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] la somme de 10 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1116 (anc.), 1382 (anc.) et 1719 du code civil, la société Les Cairns demande au tribunal de :

Sur l’action du syndicat des copropriétaires
- déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,
- Subsidiairement, le débouter de ses demandes, à défaut d’anormalité du trouble de voisinage allégué ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société LES CAIRNS la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
Sur les demandes reconventionnelles à l’encontre de la société Rexangel et de messieurs [C] et [F] [X]
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ;
- condamner solidairement Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] à payer à la société LES CAIRNS la somme de 289 000 euros en indemnisation de la perte de son fonds de commerce ;
- condamner solidairement Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] à payer à la société LES CAIRNS la somme de 4.355 euros à titre de remboursement des travaux de mise en conformité des lieux loués lui incombant ;
- condamner la société REXANGEL à payer à la société LES CAIRNS la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;
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- condamner la société REXANGEL à payer à la société LES CAIRNS la somme de 24.030 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice financier ;
- condamner in solidum la société REXANGEL, Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] à relever et garantir la société LES CAIRNS de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
- condamner in solidum la société REXANGEL, Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] à payer à la société LES CAIRNS la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Sur les demandes reconventionnelles de messieurs [C] et [F] [X]
- débouter Monsieur [C] [X] et Monsieur [F] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions ;

En toute hypothèse :
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1116 (anc.) et 1719 du code civil, la société Rexangel demande au tribunal de :

A titre principal,
- recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société REXANGEL ;
- débouter la société LES CAIRNS de toutes ses demandes, fins et conclusions.
 
A titre subsidiaire,
- condamner Messieurs [F] et [C] [X] venant aux droits de leur père Monsieur [R] David [E] [X], décédé, à garantir la société REXANGEL de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
 
En tout état de cause,
- condamner la société LES CAIRNS à payer à la société REXANGEL la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- condamner la société LES CAIRNS aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024 par voie électronique, la SCI Themis demande au tribunal de :

- juger recevables et fondées les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à PARIS 9ème contre Monsieur [X] et la Société LES CAIRNS tant pour les motifs développés par le syndicat des copropriétaires que pour les motifs développés ci-dessus par la SCI THEMIS ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la SCI THEMIS la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 11 octobre 2024
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- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ;
- juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié, la SCI THEMIS n’aura pas à supporter au prorata des millièmes dont elle est titulaire, la charge des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir ;
- juger mal fondées toutes les demandes formulées contre la SCI THEMIS.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1992 et 2224 du code civil et L. 110-4 du code de commerce, la société SRJG Gestion demande au tribunal de :

- frapper d’irrecevabilité l’action de Monsieur [F] [X] et Monsieur [C] [X] à l’égard de SRJG GESTION en ce qu’elle est prescrite,
- débouter Monsieur [F] [X] et Monsieur [C] [X] de l’intégralité de leurs demandes,
- condamner Monsieur [F] [X] et Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris.

*

Régulièrement assignée, la société Satimmo n'a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 15 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2024. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable.

Décision du 11 octobre 2024
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La qualité à agir, non explicitement définie par la loi, désigne le titre ou la qualification auxquels est attaché le droit de soumettre au juge l'examen de sa prétention.

L'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ».

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes, mais n'a pas qualité à agir en matière de troubles de jouissance si le trouble subi et les préjudices invoqués ne présentent pas un caractère collectif, en ce qu'ils n'affectent pas uniformément l'ensemble des parties privatives ou des copropriétaires de l'immeuble. Si un trouble n'est éprouvé que par une minorité de copropriétaires ou a fortiori certains d'entre eux uniquement, il appartient à ces derniers d'agir individuellement.

*

La société Les Cairns ainsi que M. [F] [X] et M. [C] [X] contestent la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, faisant principalement valoir que les dispositions de l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 subordonnent la recevabilité des actions engagées par une copropriété à la démonstration du caractère collectif du trouble et des préjudices subis ; qu'en l'espèce, outre que la preuve des troubles olfactifs dénoncés n'est pas rapportée, ceux-ci ne présenteraient en toute hypothèse pas un caractère collectif, dès lors que seuls deux copropriétaires sur dix-sept se plaignent de désordres, de surcroît dans des attestations anciennes ; que le syndicat des copropriétaires, conscient de cette cause d'irrecevabilité, a ainsi modifié le fondement juridique de ses demandes et invoqué une violation du règlement de copropriété plutôt que la commission de troubles anormaux du voisinage.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que son action est recevable dans la mesure où elle se fonde non pas seulement sur l'existence de troubles anormaux du voisinage, mais sur la violation d'une clause du règlement de copropriété, si bien qu'il n'est pas nécessaire de démontrer que le préjudice occasionné présente un caractère collectif ; que le syndicat des copropriétaires dispose en effet en toute hypothèse d'une qualité à agir pour engager des actions en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes, et pour faire respecter le règlement de copropriété en cas de violation de celui-ci.

A titre liminaire, il doit être relevé qu'alors que le syndicat des copropriétaires conclut à l'absence de prescription de son action, il apparaît cependant que cette fin de non-recevoir n'est plus soulevée dans les dernières conclusions en défense.

En outre, il convient de distinguer la question de la recevabilité de la demande tendant à la cessation de l'activité de la société Les Cairns, de celle de la recevabilité de la demande indemnitaire, laquelle suppose en effet la démonstration de l'existence d'un potentiel préjudice collectif.

- Sur la demande tendant à la cessation de l'activité de la société Les Cairns

A l'examen de l'acte introductif d'instance, il apparaît que le syndicat des copropriétaires vise uniquement les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son dispositif, et non l'article 544 du code civil ou la théorie dite des troubles anormaux du voisinage. S'il est certes fait référence à la notion de troubles du voisinage (pages n°3 et 4), puis à l'article 544 du code civil dans des conclusions ultérieures, c'est dans le but de démontrer une violation de clauses du règlement de copropriété prohibant l'exercice d'activités nuisant « à la tranquillité des autres occupants », ou « à la solidité et à la sécurité de l'immeuble ».

Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires exerce en l'espèce une action tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété et l'interdiction de l'activité qui en est à l'origine, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et non une action en responsabilité pour troubles anormaux du voisinage.

Le demandeur n'est donc pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble et de préjudices collectifs pour disposer d'une qualité à agir.

Alors que la société Les Cairns soutient que la violation d'une règle édictée par le règlement de copropriété doit pouvoir être constatée de manière « objective et incontestable », que la notion de « tranquillité » serait subjective et que la clause invoquée serait une clause de pur style ne pouvant fonder l'action du syndicat des copropriétaires, ceci constitue cependant des moyens de défense au fond – un syndicat des copropriétaires pouvant en effet agir afin de faire cesser toute violation de l'une quelconque des clauses du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi déclaré recevable en sa demande.

- Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre du préjudice qu'il dit avoir subi en raison d'une résistance abusive, dans le corps de ses conclusions, et en raison des « préjudices de jouissance subis et pour l’atteinte à l’aspect esthétique du bâtiment en contravention des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en 2008 ».

Il doit cependant être constaté que les nuisances dénoncées concernent uniquement une minorité de copropriétaires, et que le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas de l'existence d'un trouble de jouissance présentant un caractère collectif. Il ne dispose donc pas d'une qualité à agir afin d'obtenir réparation du chef de préjudice invoqué, lequel a été subi individuellement par quelques copropriétaires et non par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Il conviendra ainsi de déclarer irrecevable la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires.

Au surplus, il doit être rappelé que les préjudices d'ordre exclusivement esthétique n'ouvrent pas droit à réparation.

Décision du 11 octobre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 15/18375 - N° Portalis 352J-W-B67-CGZXR

2 – Sur les demandes principales

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En application de l'article 9 précité, le syndicat des copropriétaires est en droit d'exiger, de la part d'un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives. 

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires agit à l'encontre de M. [F] [X] et M. [C] [X], copropriétaires-bailleurs, et de leur locataire la société Les Cairns, à qui ils reprochent l'exercice d'une activité commerciale dans des conditions non conformes au règlement de copropriété, ainsi que la réalisation de travaux non autorisés par l'assemblée générale.

A – Sur la violation du règlement de copropriété

A titre liminaire, alors que les défendeurs contestent le caractère « anormal » des troubles de jouissance invoqués en demande, ou se défendent d'avoir commis une faute, il doit être rappelé que le syndicat des copropriétaires n'agit pas en responsabilité pour troubles anormaux du voisinage ou sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il doit ainsi être rapporté la preuve de ce que les agissements dénoncés entraînent une violation du règlement de copropriété, et non de ce qu'ils excéderaient les inconvénients normaux du voisinage.

Le règlement de copropriété de l'immeuble, établi le 13 décembre 1977, stipule en ses articles 9 à 13 (Chapitre II – Conditions de jouissance des parties privatives et communes) que « chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination », et que « les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce, à la condition que ce dernier ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, ni à la solidité ou à la sécurité de l'immeuble ».

Il est de même stipulé que « les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait » et qu'il « ne devra être introduit dans l’immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante ».

Le syndicat des copropriétaires expose que les occupants de l'immeuble subissent des nuisances sonores et olfactives en raison de l'activité de restauration exercée au rez-de-chaussée par la société Les Cairns, et qu'ils ne peuvent ainsi user de la cour commune afin d'obtenir de l'air frais.

Tout d'abord, il doit être relevé que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que « le règlement de copropriété a été violé par M. [R] [X] ainsi que par la société Les Cairns en installant dans les locaux litigieux un commerce de restauration ». Le tribunal de grande instance de Paris, dans son jugement du 16 décembre 2009, a uniquement constaté que l'exercice de l'activité de la société Rexangel était source de nuisances pour la copropriété, et n'a aucunement considéré que l'activité de restauration serait en elle-même en contravention avec le règlement de copropriété.

Au contraire, il apparaît à la lecture de ce document que l'immeuble a une destination mixte (« tant l'usage d'habitation que l'usage commercial ou professionnel »), et que toute activité commerciale peut par principe y être exercée (« les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce »), à la condition de respecter les stipulations des articles 9 et suivants du règlement de copropriété.

Il ne peut donc être valablement reproché aux défendeurs d'avoir cherché à « imposer » une activité de restauration que le règlement de copropriété autorisait pourtant, tout comme il ne peut être tiré moyen de la décision du 16 décembre 2009, qui porte sur les conditions d'exercice de l'activité de restauration par la société Rexangel et non la société Les Cairns, venue aux droits de cette dernière le 5 mai 2014.

Afin de démontrer l'existence d'une violation du règlement de copropriété par l'exercice d'une activité nuisant à la tranquillité des occupants, le syndicat des copropriétaires produit :

- des courriers d'un occupant de l'immeuble datés du 16 septembre 2009 et du 9 mai 2010, dans lesquels celui-ci déplore des nuisances sonores provenant des moteurs d'un système de climatisation installé dans le local commercial et débouchant sur la cour commune ;

- un courrier daté du 12 juin 2009, adressé par le syndic à M. [R] [X], dans lequel celui-ci indique s'être rendu sur les lieux et avoir constaté de lui-même les nuisances sonores invoquées par le copropriétaire susmentionné ;

- un courriel adressé le 17 octobre 2013 par M. [K], architecte de la copropriété, dans lequel celui-ci indique avoir constaté que « l'office des cuisines reçoit un appel d'air qui qui met le local en pression. Cette pression d'air renvoie les odeurs où elle peut. La solution qui semble la plus simple est de faire poser sous l'allège de la vitrine une grille d'évacuation d'air afin que les odeurs puissent s'échapper du local commercial avant de monter aux étages » ;

- un rapport établi par une inspectrice de salubrité de la Préfecture de police de [Localité 15] le 23 juin 2009, dans lequel celle-ci constate l'existence des nuisances olfactives dénoncées par plusieurs occupants de l'immeuble ainsi que la non-conformité à la réglementation du système d'extraction des fumées, et forme en outre diverses injonctions à satisfaire dans un délai de deux mois ;

- un procès-verbal de constat d'huissier établi le 5 octobre 2009, dans lequel il est constaté que deux baies vitrées donnant sur la cour de l'immeuble sont grandes ouvertes, et que « le bruit des machines installées à l'intérieur des locaux de la société Rexangel résonne » ;
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- dix attestations établies par des occupants de l'immeuble, ainsi que des vendeuses et une cliente de la boutique adjacente au restaurant, le 16 février 2015, le 6 avril 2015, les 20 et 21 mai 2015 et les 14 et 29 juin 2016, dans lesquelles leurs auteurs dénoncent l'existence d'odeurs de nourriture provenant du local exploité par la société Les Cairns ;

- un rapport établi le 21 février 2020 par M. [K], architecte de la copropriété, dans lequel il relève que des travaux afin d'améliorer l'extraction des odeurs et fumées ont été réalisés « sans doute courant 2019 », mais que la capacité d'extraction demeure insuffisante et « constitue une source de gêne pour les copropriétaires ».

La société Les Cairns ainsi que les consorts [X] contestent le caractère probant de ces divers éléments, faisant tout d'abord valoir que les désordres allégués n'auraient pas un caractère collectif. Cela est cependant indifférent, dès lors qu'une violation du règlement de copropriété, qui régit les rapports entre copropriétaires au sein de l'immeuble, présente nécessairement un caractère collectif.

En outre, alors que le syndicat des copropriétaires et la SCI Themis se prévalent du constat fait le 23 juin 2009 de la non-conformité des installations à la réglementation sanitaire applicable, le simple constat de la non-conformité n'implique cependant pas nécessairement une violation des stipulations du règlement de copropriété par une atteinte à la tranquillité. Il est en effet possible d'exploiter des locaux non-conformes sans méconnaître le règlement de copropriété.

En revanche, il est exact que dans la mesure où l'exercice d'une activité de restauration est autorisé dans l'immeuble, et que la société Les Cairns n'a acquis le fonds de commerce de la société Rexangel que le 5 mai 2014, les pièces établies antérieurement à cette date n'ont pas de caractère probant car elles sont relatives à l'activité exercée par cette dernière et non la société envers qui les demandes sont aujourd'hui formées par la copropriété.

Les attestations versées aux débats, qui font en effet mention d'odeurs de nourriture qui proviendraient du local exploité par la société Les Cairns, datent de près d'une dizaine d'années pour les plus anciennes, si bien que la juridiction ne peut se fonder sur ces éléments pour constater l'existence d'une violation actuelle des stipulations du règlement de copropriété.

Au surplus, la société Les Cairns rapporte la preuve de l'installation d'un système de ventilation (pose d'un groupe d'extraction) en juillet 2019, comprenant deux gaines d'extraction ne donnant plus sur la cour de l'immeuble, comme constaté par huissier le 5 novembre 2019. Elle justifie également avoir fait procéder, en mai 2020, aux travaux préconisés par l'architecte de la copropriété dans son rapport de visite du 21 février 2020, lesquels consistent notamment dans le remplacement de l'extracteur existant par un modèle supérieur afin d'accroître le débit, et dans l'installation de bouches d'extraction autoréglables ainsi que d'une gaine rigide à la place des gaines souples.

Après l'exécution de ces travaux destinés à améliorer la ventilation du local commercial exploité par la société Les Cairns, aucunes nuisances olfactives n'ont été dénoncées, si bien qu'il peut en être déduit que ceux-ci y ont mis fin.

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En conséquence de ce qui précède, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une violation du règlement de copropriété par la société Les Cairns persistant à ce jour. L'expulsion d'un locataire commercial ne pouvant être ordonnée que dans le but de faire cesser une violation actuelle du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de ses demandes formées à titre principal.

Il sera de même débouté de sa demande subsidiaire en exécution de travaux, dans la mesure où les travaux sollicités sont précisément ceux que la société Les Cairns justifie avoir fait réaliser par la production d'une facture datée du 29 mai 2020.

B – Sur les travaux affectant les parties communes

L'article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d' « ordonner la démolition des travaux en façade d’immeuble réalisés par la société LES CAIRNS en contravention des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de 2008 et modifiant l’aspect esthétique de l’immeuble ».

Au soutien de cette prétention, il fait principalement valoir que la fenêtre et la porte du local ont été modifiées malgré le refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juillet 2008, portant ainsi atteinte à l'esthétique de l'immeuble, et renvoie au procès-verbal de constat d'huissier établi le 5 octobre 2009.

Ce document indique notamment que « la vitre haute de chaque vantail a été supprimée. Elles ont été visiblement été découpées », et que la porte-fenêtre « est à deux vantaux et comporte une impose avec deux baies vitrées. Ces deux baies vitrées sont grandes ouvertes ».

Ces seuls éléments ne peuvent suffire à rapporter la preuve de l'exécution par la société Les Cairns ou son bailleur des modifications alléguées de la fenêtre et de la porte du local. Il s'agit en outre manifestement de travaux mineurs affectant la façade sur cour de l'immeuble, si bien que ceux-ci ne portent en toute hypothèse pas atteinte à l'aspect extérieur ou à l'esthétique de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande.

3 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la demande en résiliation de bail

L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
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2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...) ».

Il résulte de ces dispositions une obligation pesant sur le bailleur de mettre à la disposition de son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail – le contrat pouvant être résilié judiciairement en cas d'inexécution par le bailleur de cette obligation essentielle.

*

En l'espèce, la société Les Cairns demande que soit prononcée la résiliation du bail commercial conclu avec M. [F] [X] et M. [C] [X], aux torts du bailleur, et réclame indemnisation au titre de la perte de son fonds de commerce qui résulterait d'une telle décision.

Au soutien de sa demande, elle fait principalement valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en lui louant un local ne lui permettant pas d'exercer son activité, dans la mesure où la copropriété manifeste une hostilité à son endroit et a engagé une action en justice afin de l'expulser, et où le local ne dispose pas d'un système d'extraction réglementaire.

En premier lieu, il doit être relevé que l'attitude de la copropriété envers la société Les Cairns ne peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Si l'existence d'une procédure aux fins d'expulsion engendre certes un risque pour la poursuite de l'activité de la société Les Cairns, elle n'empêche pas l'exploitation des locaux pour une activité de restauration, étant constant que celle-ci a été exercée sans discontinuer depuis l'entrée dans les lieux en mai 2014.

Il est en outre rappelé qu'aucune autorisation n'était nécessaire de la part de la copropriété pour qu'une activité de restauration soit exercée dans ce local, si bien qu'il n'existe pas d'obstacle d'ordre juridique dont la solution n'appartiendrait pas au locataire.

Par ailleurs, la société Les Cairns soutient que le bailleur lui a délivré un local ne lui permettant pas d'exercer l'activité contractuellement prévue, dès lors qu'il ne disposerait pas d'un système d'extraction des fumées adéquat.

Le contrat conclu entre les parties stipule cependant, en son article 6, que « le local étant loué dans son état actuel, le preneur aura à sa charge tous les aménagements destinés à permettre l'exercice de son activité ». L'article 9 stipule de même que « le preneur prendra les lieux dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte. Il réalisera à ses frais les travaux nécessités par l'exploitation de son activité ».

Il se déduit de ces stipulations que la société Les Cairns a expressément accepté de supporter la charge de l'installation éventuelle des équipements nécessaires à son activité, étant relevé qu'elle soutient que les prestations qu'elle propose sont spécifiquement conçues pour être réalisées sans système d'extraction, et qu'il est constant qu'elle n'a pas sollicité la réalisation de ces travaux auprès de son bailleur.

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Il ne peut ainsi être reproché au bailleur de ne pas avoir délivré le local commercial muni de conduits d'extraction, étant précisé qu'il ne s'agit pas de travaux de « mise en conformité » comme le soutient la société Les Cairns, mais de travaux destinés à permettre l'exercice de son activité dans le respect du règlement de copropriété.

En toute hypothèse, le manquement reproché n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, et ce d'autant que les travaux réalisés par le preneur ont permis de remédier à la situation dès 2019.

La société Les Cairns soutient enfin que M. [F] [X] et M. [C] [X] ne l'auraient pas alertée sur les difficultés rencontrées par la société Rexangel avec la copropriété. Ceci ne constitue toutefois pas un motif susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

La société Les Cairns sera ainsi déboutée de sa demande en résiliation du bail commercial conclu avec M. [F] [X] et M. [C] [X]. En conséquence, elle ne subira pas la perte de son fonds de commerce, et sera donc également déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Enfin, dans la mesure où elle est contractuellement tenue de supporter le coût des aménagements destinés à permettre l'exercice de son activité, elle sera déboutée de sa demande portant sur le remboursement des travaux d'installation d'un système d'extraction.

B – Sur les demandes indemnitaires

L'article 1134 du code civil (anc.) dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1116 du même code (anc.) dispose quant à lui que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

*

La société Les Cairns forme également deux demandes indemnitaires à l'encontre de la société Rexangel, le précédent locataire de M. [F] [X] et M. [C] [X], dont elle a acquis le fonds de commerce le 5 mai 2014.

Au soutien de sa demande, elle fait principalement valoir que celle-ci lui a causé un préjudice moral et financier en cédant son fonds de commerce avec réticence dolosive, dès lors qu'elle a volontairement omis de lui faire part d'informations déterminant son consentement ; qu'il est évident qu'elle n’aurait jamais acquis ce fonds de commerce si elle avait su qu'elle ferait face à une impossibilité d'exploiter quelques années plus tard, compte tenu de la présente procédure ; qu'elle a subi un préjudice moral important, dans la mesure où le fonds ne peut aujourd'hui être cédé, ainsi qu'un préjudice financier consistant dans les frais exposés pour l'acquisition du fonds.

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En premier lieu, alors que la société Les Cairns soutient qu'elle n’aurait jamais acquis le fonds de commerce de la société Rexangel si elle avait su qu'elle ferait face à une impossibilité d'exploiter quelques années plus tard, il doit être relevé qu'il n'est aucunement démontré que la société Les Cairns serait dans l'impossibilité d'exploiter son local en raison de l'attitude du syndicat des copropriétaires à son égard, ou encore moins de la présente procédure – dont la société Rexangel n'est pas à l'initiative.

Il est au contraire établi que le fonds demeure exploité à ce jour, malgré les difficultés personnelles rencontrées par le gérant de la société Les Cairns, et que cette exploitation a été continue depuis l'acquisition du fonds en mai 2014. La défenderesse produit elle-même un rapport d'expertise d'évaluation de la valeur de son fonds de commerce établi à partir des chiffres d'affaires pour les exercices 2018, 2019 et 2022 (2020 et 2021 étant exclus du calcul en raison de la crise sanitaire), ce qui démontre à l'évidence que les locaux ont pu être exploités et que la société Les Cairns ne peut se prévaloir de l'impossibilité d'exploiter qu'elle évoque.

Par ailleurs, il est indifférent que la société Rexangel ait indiqué à son cessionnaire l'existence d'un rapport de l'inspecteur de salubrité de la préfecture de police de [Localité 15] établi le 25 juin 2009, dans la mesure où les travaux d'aménagement nécessaires à l'exercice de l'activité du preneur sont contractuellement à sa charge, et où la mise aux normes du système d'extraction incombait en toute hypothèse à la société Les Cairns.

Le refus d'autorisation opposé par la copropriété en 2008 et l'habilitation du syndic à agir en justice contre M. [F] [X], M. [C] [X] et la société Rexangel sont des éléments relatifs aux conditions d'exploitation du local commercial par cette dernière, et n'avaient pas à être communiqués à la société Les Cairns. Il doit à nouveau être relevé que le fait que la copropriété soit opposée à l'installation d'un restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble n'est pas un élément qui peut être considéré comme déterminant du consentement de l'acquéreur du fonds de commerce.

Enfin, à l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a pas dénoncé de nuisances olfactives en provenance du local commercial après l'année 2009 et jusqu'à la cession du fonds de commerce en mai 2014. La société Rexangel pouvait ainsi légitimement accroire que le différend l'opposant à la copropriété avait pris fin, et ne pas en faire part à son c