Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 15 octobre 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ


1ère CHAMBRE CIVILE


 RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00079 - N° Portalis DBZJ-W-B7I-KRW3




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE :


S.A.S. BATIMO INVESTISSEMENT, en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111


DÉFENDERESSE :


S.A.R.L. IMPERIAL PIZZA MARLY, en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Noémie FROTTIER, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B511


€ € € € € € € € € € 
 

Débats à l’audience publique du 03 SEPTEMBRE 2024 

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente
Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 15 OCTOBRE 2024


€ € € € € € € € € € 
 
 




EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 16 février 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SAS BATIMO INVESTISSEMENT a fait assigner la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé pour voir :
- Donner acte à la bailleresse de ce qu'elle a levé un état ne faisant apparaître aucun privilège de nantissement ;
- Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 02 novembre 2023 ;
- Constater la résiliation du bail ;
- Ordonner l'évacuation du défendeur et de tout occupant de son chef dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY à verser à la SAS BATIMO INVESTISSEMENT la somme de 11 994,62 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Condamner la défenderesse à verser à la SAS BATIMO INVESTISSEMENT une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle de 4 721,67 euros à compter du 1er mars 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;
- Condamner la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY à verser à la SAS BATIMO INVESTISSEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


La SARL IMPERIAL PIZZA MARLY a constitué avocat. Par conclusions enregistrées au greffe les 07 mai 2024, 13 juin 2024 et 06 août 2024, elle sollicite du Juge des référés :
A titre principal :
- Qu'il rejette les demandes de la société BATIMO INVESTISSEMENT tendant à la constatation d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, ainsi que d'expulsion des lieux comme se heurtant à une contestation sérieuse ;
- Qu'il rejette les demandes de la société BATIMO INVESTISSEMENT tendant au paiement provisionnel de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation se heurtant à une contestation sérieuse ;
A titre subsidiaire :
- Qu'il suspende les effets de la clause résolutoire et qu'il lui accorde des délais de paiement au titre des loyers et charges impayés avec effet rétroactif d'une durée de 24 mois ;
En tout état de cause :
- Qu'il déboute la société BATIMO INVESTISSEMENT de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;
- Qu'il condamne la société BATIMO INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Qu'il condamne la société BATIMO INVESTISSEMENT aux entiers frais et dépens.


Par conclusions enregistrées au greffe les 19 juin 2024 et 03 septembre 2024, la SAS BATIMO INVESTISSEMENT a repris les termes de son assignation et sollicité en outre le débouté des demandes de la société IMPERIAL PIZZA MARLY.




MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la procédure


Les demandes tendant à voir " constater ", " donner acte " ou " dire " qui n'élèvent pas un droit spécifique au profit de celui qui la présente, n'étant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente ordonnance.


Sur la demande de résiliation du bail commercial


En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.


Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2009, la SCI MARLY LES ORMES, aux droits de laquelle vient la SAS BATIMO INVESTISSEMENT, a donné à bail à Monsieur [K] [B], aux droits duquel vient la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY, un local commercial sis [Adresse 2] à 57155 MARLY moyennant un loyer mensuel de 800 euros jusqu'au 31 décembre 2009 puis 900 euros à compter du 1er janvier 2010 pour une durée de 9 ans.

La délivrance du commandement visant la clause résolutoire doit être faite de bonne foi.

La convention prévoit en page 6 une clause résolutoire.
 
Suivant exploit d'huissier du 02 novembre 2023, la SAS BATIMO INVESTISSEMENT a fait notifier à la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 5 589,73 euros.

Le contrat de bail prévoit que " le preneur est tenu des réparations locatives et de menu entretien au sens de l'article 1754 du Code civil, le bailleur s'obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil. Quant aux réparations autres que celles énumérées aux articles 606 et 1754 du Code civil, elles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur, mais le preneur en supportera la charge financière sous forme de complément de loyer ".

Il n'est pas contesté que dans la nuit du 14 au 15 août 2023, le local loué a fait l'objet d'un dégât des eaux dû à de fortes précipitations, celles-ci ayant provoqué des infiltrations et une chute du faux plafond ainsi qu'une mise hors service de l'électricité.




Selon le rapport de l'expert missionné par l'assureur de la société IMPERIAL PIZZA MARLY, ce sinistre trouve sa cause dans l'engorgement d'un chéneau central de la couverture. Cependant aucun élément porté à la connaissance du juge ne permet de retenir que des travaux sont à entreprendre sur cette même couverture ou que celle-ci n'a pas été entretenue par le bailleur, les travaux de réparation invoqués consistant dans la réfection du faux plafond et de l'électricité.

Il ne peut s'agir ni de menues réparations ni de grosses réparations des gros murs, des voûtes, des poutres ou de la couverture au sens de l'article 606 du Code civil.

Dès lors et conformément aux termes du bail, elles relèvent de la responsabilité du bailleur, même si la prise en charge financière peut être répercutée auprès du locataire.

Si contrairement aux termes du bail, la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY n'a pas adressé de mise en demeure au bailleur de réaliser les travaux avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, un mail a été envoyé le 5 octobre 2023 à la société gestionnaire des locaux, la locataire ayant clairement fait savoir à la bailleresse que celle-ci devait prendre en charge la réparation des dégâts.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoit que " le preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu'il effectuera dans les locaux donnés à bail ainsi que ceux causés aux mobilier, matériel, marchandises, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce soit, en renonçant ou faisant renoncer sa ou ses compagnies d'assurances à tous recours contre le bailleur et ses assureurs ", il n'est pas établi que les dommages dont il est réclamé réparation et qui portent sur le circuit électrique et les faux plafonds sont des aménagements qui ont été réalisés par la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY.

Dés lors au jour de la délivrance du commandement, la SAS BATIMO INVESTISSEMENT ne pouvait ignorer que la mise en œuvre des travaux lui incombait et que la SARL IMPERIAL PIZZA qui avait dû cesser toute activité depuis août 2023 n'était plus en mesure de s'acquitter des loyers antérieurs et postérieurs à cette date.


En conséquence, il convient de considérer que le commandement visant la clause résolutoire n'a pas été délivré de bonne foi et de rejeter la demande en résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes.


Sur la demande de provision


Selon l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


La SAS BATIMO INVESTISSEMENT a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers et charges arrêtés au 1er février 2024 est de 11 994,62 euros.

Cependant depuis le sinistre de la nuit du 14 au 15 août 2023, le locataire se trouve dans l'impossibilité d'exploiter son fonds compte tenu des dégâts qui affectent les locaux et pour lesquels le bailleur n'a pas entrepris de réparation.

Dès lors une contestation sérieuse affecte l'obligation de paiement depuis l'échéance du 1er septembre 2023.


En conséquence, il sera fait droit partiellement à la demande en paiement et la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY sera condamnée à s'acquitter de la somme de 2 659,05 euros correspondant au loyer et charges dues au 1er août 2023. Pour le surplus, il n'y a pas lieu à référé.


Sur la demande de délais de grâce


En application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.


La SARL IMPERIAL PIZZA MARLY ne peut plus poursuivre son activité en raison de l'état du fonds.


En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de grâce selon les modalités prévues au dispositif.


Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile


Selon l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


La SARL IMPERIAL PIZZA MARLY, partie qui succombe pour partie, sera condamnée aux entiers frais et dépens, exclusion faite du commandement de payer.


Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.


L'équité commande d'écarter l'application de l'article 700 du Code de procédure civile tant au profit de la SAS BATIMO INVESTISSEMENT que de la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY.




PAR CES MOTIFS


Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :


RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,

DÉBOUTE la SAS BATIMO INVESTISSEMENT de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] et ainsi que de ses demandes subséquentes ;
 
CONDAMNE la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY à payer à la SAS BATIMO INVESTISSEMENT, à titre provisionnel, la somme de 2 659,05 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023 ;

AUTORISE la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY à s'en acquitter en 23 mensualités de 110 euros et l'une égale au solde dû, le 1er de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY de régler une seule mensualité à son échéance l'intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;

DIT n'y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande en paiement ;

CONDAMNE la SARL IMPERIAL PIZZA MARLY aux frais et dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d'appel.


Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le quinze octobre deux mil vingt quatre par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.
 
 
Le Greffier La Première Vice-Présidente