Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 17 OCTOBRE 2024

ph

N° 2024/ 333









Rôle N° RG 21/09044 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUYX







[U] [R]

[P] [V] épouse [R]





C/



Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE JUSTINIA





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, 





Me Emmanuelle CORNE







Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 16 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03873.





APPELANTS



Monsieur [U] [R]

demeurant [Adresse 4]



représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE substitué par Me Florence DNIDNI-FRANCOIS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 



Madame [P] [V] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]



représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE substitué par Me Florence DNIDNI-FRANCOIS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





INTIME



Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 2], representé par son syndic en exercice le CABINET BOUMANN IMMOBILIER SARL, dont le siège social [Adresse 1], prise la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 



représenté par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU,Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R] sont, en vertu d'un acte notarié du 27 octobre 2006, propriétaires au sein de la copropriété dénommée Le Justinia sis [Adresse 3] à [Localité 6], d'un garage situé sous les jardins des appartements du rez-de-chaussée de l'immeuble, formant le lot n° 16.



Se plaignant d'infiltrations d'eau affectant les murs de leur garage, ils ont effectué une déclaration de sinistre le 1er octobre 2007 auprès de leur compagnie d'assurance Matmut, et une expertise contradictoire amiable a été réalisée, avec un rapport établi par la société Elex Sud-Est le 18 août 2009.



Au cours de l'assemblée générale du 17 septembre 2009, le syndicat des copropriétaires a proposé pour faire cesser ces désagréments, l'installation d'une tôle onduline au plafond du garage intégrant une légère pente afin de diriger l'eau vers une gouttière, soumise à l'accord préalable de M. [R].



Au cours de l'assemblée générale du 25 octobre 2011, a été voté, au vu de deux devis, le refus des travaux permettant de mettre un terme aux désordres subis par le lot n° 16.



M. et Mme [R] ont, par exploit d'huissier du 22 octobre 2012, assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [7] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), en référé aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par la société Humitech, indemniser provisionnellement leur préjudice aux embellissements, et subsidiairement une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 8 avril 2013, le juge des référés a désigné un expert judiciaire. L'ordonnance a été déclarée commune à M. et Mme [T], propriétaires de la terrasse sus-jacente, à jouissance privative.



M. [M] [Z] a déposé son rapport en l'état, le 5 janvier 2016, M. et Mme [R] n'ayant pas versé la consignation supplémentaire réclamée de 14 700 euros.



Par exploit d'huissier du 8 août 2017, M. et Mme [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires au fond.



Par jugement contradictoire du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté les époux [R]-[V] de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- condamné les époux [R]-[V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [R]-[V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Emmanuelle Corne,

- jugé n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu qu'en l'absence de démonstration d'un préjudice en lien direct avec une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue.



Par déclaration du 17 juin 2021, M. et Mme [R] ont interjeté appel de ce jugement.



Dans leurs conclusions d'appelants déposées et notifiées sur le RPVA le 17 septembre 2021, M. et Mme [R] demandent à la cour de :



Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la responsabilité du syndicat de copropriété et le comportement fautif dans ses obligations contractuelles,

Vu le règlement de copropriété en son article 2 et l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport de M. l'expert [Z],

Vu le rapport d'expertise Elex Sud Est,

Vu les pièces et la jurisprudence,



- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement du 16 avril 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en ses dispositions appelées,

- réformer le jugement entrepris en tous ses chefs,



Statuant à nouveau,

- dire et juger que la responsabilité du syndicat de copropriété est engagée et qu'elle a d'ores et déjà fait voter depuis 2009 des travaux réparatoires du garage des époux [R],

- dire et juger que le syndicat de copropriété tant en sa qualité de gardien des parties communes, que de son obligation au titre des vices que de son obligation de conservation et d'entretien des parties communes doit être condamné à mettre un terme au préjudice subi par eux,

- condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux pour mettre hors d'eau le garage et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant dans les quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce en l'état de l'assemblée générale des copropriétaires qui a voté en assemblée générale du 17 septembre 2009 des travaux réparatoires non mis en 'uvre à ce jour,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 2 244 euros somme à valoir et à parfaire sur production d'un devis actualisé correspondant aux travaux de remise en peinture des murs du box et du remplacement de la porte coulissante selon évaluation du cabinet Elex du 18 août 2009 augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du 18 août 2009 et ce jusqu'à parfait paiement du montant des travaux actualisé,



A titre subsidiaire,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des travaux réparatoires, et à régler la somme à valoir et à parfaire de 7 073,77 euros TTC, sur production d'un devis actualisé correspondant au devis Humitech du 4 mars 2011 augmenté des intérêts au taux légal courant à compter du 4 mars 2011 et ce jusqu'à parfait paiement du montant des travaux actualisé,







En toute hypothèse,

- condamner le syndicat de copropriété au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise.



M. et Mme [R] font valoir en substance :



- qu'il n'a jamais été contesté que c'est une partie commune qui constitue le plafond du garage, dont l'étanchéité a été refaite en 1997 et réglée par la copropriété,

- que la copropriété a voté des travaux réparatoires en 2009, non réalisés et que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui,

- ils ont donné leur accord pour ces travaux,

- que la simple configuration des lieux et l'emplacement du garage laissent présumer pour origine des désordres, des parties communes, soit l'arrière des murs du garage, soit la terrasse accessible des époux [T],

- qu'il importe peu qu'il s'agisse d'une partie commune à jouissance privative ou pas,

- que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, soit pour vice de la construction, soit pour défaut d'entretien des parties communes,

- le manque d'entretien est démontré puisque depuis 2009, leur garage subit des infiltrations d'eau et le syndicat des copropriétaires demeure dans l'inertie la plus totale,

- qu'il s'agit d'une responsabilité objective et de plein droit du syndicat des copropriétaires,

- il importe peu que l'origine exacte, vice de la construction ou défaut d'entretien, soit rapportée,

- que le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité et le principe de prise en charge des travaux réparatoires,

- au cours de l'assemblée générale du 17 septembre 2009, le procès-verbal est la preuve que les désordres existaient bien et que le syndicat des copropriétaires a reconnu le fait que les travaux lui incombaient, mais n'a pas voulu depuis l'origine et dans le délai de garantie décennale, mobiliser l'assurance ou engager les dépenses nécessaires pour remédier aux désordres,

- ce ne sont pas eux qui ont sollicité le devis de la société Humitech, mais le syndicat des copropriétaires,

- que les travaux sollicités qui sont à même de mettre un terme définitif aux infiltrations, coûtent bien moins chers que les investigations complémentaires préconisées par l'expert judiciaire.



Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 23 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1353 du code civil, 

Vu les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu les dispositions de l'article 1242 du code civil, 

Vu les pièces versées aux débats, 

Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [Z], 

Vu que la preuve de la persistance des désordres et de l'impropriété à destination du garage qui en résulterait, n'est pas rapportée,

Vu que l'origine et la cause des désordres affectant le garage des consorts [R] n'est pas déterminée, 

Vu que les époux [R] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre les désordres qu'ils invoquent et un vice de construction ou un défaut d'entretien d'une partie commune,

Vu que les époux [R] ont commis une faute en ne permettant pas à l'expert judiciaire [Z] de mener sa mission à son terme et de déterminer l'origine des désordres,



En conséquence, 

Vu que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [7], sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, ne sont pas réunies,

Vu que la somme de 2 244 euros correspondant à la réparation des dommages aux embellissements sera prise en charge par l'assureur habitation des époux [R], 



- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris, 



Y ajoutant, 

- débouter purement et simplement les époux [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner solidairement les époux [R] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Emmanuelle Corne, avocat aux offres de droit.



Le syndicat des copropriétaires réplique :



Sur l'absence de preuve de désordres indemnisables,

- que l'expert n'a pas constaté le dysfonctionnement de la porte de garage,

- que les désordres sont limités à des traces d'humidité et d'infiltrations et des décollements de peinture et il n'est pas démontré qu'ils rendraient impropre le garage à sa destination,

- qu'il n'existe aucune obligation de rendre le garage totalement étanche, ne s'agissant pas d'un local à usage d'habitation,

- que dans une espèce similaire, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande du copropriétaire,



Sur l'absence de preuve que les désordres trouveraient leur origine dans un vice de la construction ou un défaut d'entretien des parties communes,

- que l'assemblée générale, sans reconnaître que les désordres proviendraient d'un vice de la construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, a voté, en 2009, il y a plus de douze ans, pour être agréable aux époux [R], des travaux de pose d'une tôle pentue, travaux qui nécessitent l'accord des époux [R],

- la résolution a été votée avant connaissance des conclusions du rapport Elex,

- les époux [R] n'ont jamais donné leur accord, contrairement à ce qu'ils prétendent pour la première fois en appel,

- il n'a jamais envisagé de faire réaliser, de sa seule et propre initiative, un cuvelage du garage, mais a simplement sollicité l'établissement d'un devis,

- que les décollements de peinture sur les murs et au plafond concernent le revêtement, qui constitue, en application de l'article 6 du règlement de copropriété, une partie privative du lot, dont l'entretien incombe aux époux [R],

- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut reposer sur une simple présomption,

- que la seule localisation de leur garage sous une terrasse, partie commune à jouissance privative, et à proximité d'un jardin privatif, est totalement insuffisante à rapporter cette preuve, et ce d'autant plus que l'imputabilité des désordres à ces deux ouvrages a été, après mise en eau infructueuse, expressément exclue par le cabinet Elex, mandaté par l'assureur des appelants, dans son rapport du 18 août 2009,

- que la jurisprudence exige, contrairement à ce que les appelants indiquent péremptoirement, pour que la responsabilité du syndicat soit engagée, que la cause exacte du dommage soit établie (Cass Civ. 3ème, 20 juillet 1996 IR Février 1998 page 10), cette cause devant résulter, soit d'un vice de construction, soit d'un défaut d'entretien d'une partie commune,

- qu'il résulte de la jurisprudence, que la responsabilité du syndicat est exclue lorsque le dommage a pour origine des causes naturelles (CA Paris, 20 novembre 2002, AJDI 2003 p 180),

- que les appelants ne peuvent sérieusement affirmer que le problème d'étanchéité qui existait en 1997 a perduré postérieurement au 20 juin 1997,



Sur l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et les désordres allégués,

- que dans des espèces comparables, a été rejetée la demande de mise en cause de la responsabilité du syndicat en l'état de l'indétermination des circonstances de l'accident et en l'absence de faits précis établissant le défaut d'entretien (Cass 17 décembre 1997 RD Imm 1997,289) et il a été jugé que la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires ne pouvait être retenue suite à une expertise judiciaire n'établissant pas l'origine des causes du sinistre et donc des travaux de réfection nécessaires (Cass. Civ. 3ème, 18 décembre 2001, pourvoi n°00-16602),

- que selon les articles 10 et 12 du règlement de copropriété, les propriétaires des lots 10, 11, 12, 13 et 14 ' les époux [R] étant propriétaires du lot n° 16 constitué de l'ancien lot n° 10 ' doivent assumer la charge des travaux d'entretien desdits garages, à l'exception de l'étanchéité de la toiture-terrasse qui doit être assurée par le propriétaire du lot n° 2,

- qu'il est indéniable que le refus des époux [R] de consigner la provision complémentaire sollicitée par l'expert judiciaire, n'a pas permis à ce dernier de déterminer l'origine des désordres, de sorte qu'en agissant ainsi, les appelants ont empêché, depuis 2015, la mise en 'uvre des travaux de réfection,

- que la Cour de cassation estime que pour échapper à sa responsabilité, le syndicat peut rapporter la preuve, soit de l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué (ce qui est le cas en l'espèce), soit de l'existence d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime qui y est assimilable (ce qui est également le cas en l'espèce) (Cass 14/12/2004 ADMINISTER AVRIL 2005, p36).



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 juin 2024.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur la nature et la cause des désordres



L'expert judiciaire a constaté que le mur Est du garage, est enterré sur la quasi-totalité de sa hauteur, que le mur Sud est enterré partiellement selon la pente de l'escalier extérieur, qui lui est adjacent, que le carré de terrain supérieur au garage, est un jardin.



L'expert judiciaire a confirmé l'existence des désordres suivants :

- en plafond du garage : en partie Nord, des traces d'humidité jaunâtres et des décollements multiples du revêtement de peinture et de son support, au droit de l'angle Sud-Est la présence d'une ligne et des stalactites de calcites de coloris rouille-brun, au droit de l'angle Sud, la présence de multiples lignes d'infiltrations de coloris rouille-brun et des décollements multiples du revêtement de peinture et de son support, au droit de la porte d'accès au garage, une fissure ouverte présentant des bords éclatés et jaunâtres,

- sur les murs : un large décollement du revêtement de peinture et de son support au droit de l'angle Sud-Est et sur le mur Sud, des traces de coulures brunâtres au droit de l'angle Sud-Est, deux fissures horizontales ouvertes (mur Sud au droit de l'angle Sud-Est),

- au niveau de la porte du garage : la difficulté de man'uvre de la porte, l'altération du matériau constitutif, par de la rouille.



L'expert explique que ces désordres présentent une complexité technique quant à déterminer leur source. Il a suggéré un sondage du revêtement de sol de la terrasse sur 2 m² jusqu'à l'étanchéité existante dans l'angle Sud-Est (au droit de l'escalier extérieur et du jardin supérieur) et un sondage vertical le plus profond et le plus large possible pour investiguer la face enterrée du mur Est du garage à compter de l'escalier extérieur, nécessitant l'intervention d'une entreprise de jardin pour le retrait et la remise des végétaux, laquelle ne peut être que manuelle compte tenu de la complexité de l'accessibilité.



L'expert judiciaire n'a pas poursuivi ses investigations, faute d'avoir obtenu la provision complémentaire réclamée.



Sur la demande de travaux



Il s'agit des travaux pour mettre hors d'eau le garage, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires.



L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur avant l'ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».



La responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part et il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un vice de construction ou à un défaut d'entretien d'une partie commune ou d'un élément d'équipement collectif. 



Il n'est pas contesté que le jardin situé au-dessus du garage constitue une partie commune à jouissance privative, ce qui ressort d'ailleurs du règlement de copropriété versé aux débats par M. et Mme [R], dont il n'est pas discuté qu'il a été modifié quant à la désignation des lots qui étaient numérotés de 1 à 14 initialement, alors que le lot acquis par M. et Mme [R] porte le numéro 16.



Le lot n° 2, qui appartient à M. et Mme [T] appelés à participer aux opérations d'expertise ordonnées en référé, est constitué d'un appartement sis en rez-de-jardin et comprend « la jouissance privative d'une portion de jardin sis côté Sud-Ouest (') pour venir aboutir en profondeur sur le garage n° 9, formant terrasse, puis au passage privatif audit lot donnant sur l'[Adresse 5] et enfin sur les terrasses d'une partie des garages ».



L'article 9 du règlement de copropriété précise s'agissant des charges communes, que « les frais d'entretien et de réparation des murs de clôture et grilles les surmontant (') seront à la charge exclusive du propriétaire qui aura la jouissance particulière du jardin (') ».



L'article 10 du règlement de copropriété concernant la toiture-terrasse, prévoit : « En ce qui concerne l'étanchéité de la terrasse au-dessus des garages, elle sera assurée par les copropriétaires des appartements n° 1 et 2 pour la partie dont ils ont la jouissance privative. L'escalier entre les garages sera privatif à l'appartement n° 2 ».



A l'article 12 concernant les réparations et charges concernant les garages, il est stipulé que le propriétaire du lot n° 9 exécutera à ses frais toutes les réparations et autres charges affectées audit lot sauf l'étanchéité de la toiture en terrasse qui doit être assurée par le propriétaire du lot n° 2 et qu'il en sera de même pour les lots n° 10 à 14, sauf l'étanchéité qui est assurée par les propriétaires des lots n° 1 et 2 pour les parties de terrasses des garages dont ils ont la jouissance privative.



Un rapport d'expertise d'assurance Elex a été établi, daté du 18 août 2009, après visite du 15 avril 2009 au contradictoire du syndicat des copropriétaires, au cours de laquelle il a été réalisé une mise en eau. Il conclut au fait que la cause des infiltrations n'a pas été déterminée, après avoir indiqué que les infiltrations ne peuvent provenir de l'arrosage car il s'agit d'une résidence secondaire sans arrosage automatique, que la mise en eau n'a pas révélé de fuite de la terrasse, que les infiltrations sont relativement claires et qu'il ne semble pas qu'elles soient liées à une fuite d'une canalisation enterrée de l'immeuble. Il préconise comme solution, un doublage des murs, ou la mise en place d'évacuation derrière les murs du garage.



Les investigations envisagées par l'expert judiciaire pour vérifier l'étanchéité n'ont pas pu être réalisées au regard de leur coût estimé démesuré par les demandeurs à la mesure d'expertise.



Il est constaté qu'en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a proposé une solution soumise à l'approbation de M. [R], après avoir souligné que les problèmes d'infiltrations ont été soulevés à maintes reprises lors des précédentes assemblées générales et qu'il a diligenté un certain nombre de travaux pour faire cesser les désordres en considérant que M. [R] ne peut se prévaloir de l'ignorance au moment de son achat à M. [N].



Le syndicat des copropriétaires a sollicité des devis, obtenus les 4 mars 2011 par la société Humitech pour 7 073,77 euros, et 10 septembre 2011 par la société L.T.B pour 4 656,83 euros.







On comprend aux termes des échanges avec l'assureur protection juridique de M. et Mme [R] que le syndic a fait savoir que les solutions seraient soumises à l'approbation de l'assemblée générale, en contestant devoir régler les frais de reprise des embellissements et de remplacement de la porte de garage, qui est vétuste indépendamment du dégât des eaux.



Il est relevé que :



- le syndicat des copropriétaires n'a pas versé aux débats les précédents procès-verbaux d'assemblée générale faisant état des problèmes d'infiltrations dont il affirme reconnaître l'ancienneté,



- il n'est pas non plus explicité quels sont les travaux qui ont été diligentés pour faire cesser les désordres, seul étant produit le devis du 21 mars 1997 établi par la société Provencétanche, concernant la « réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse accessible, couverture garage » couverte par une garantie décennale, ainsi que la preuve que les travaux ont été réceptionnés le 20 juin 1997, ce qui ne permet pas de confirmer la réalité de travaux postérieurs intervenus, en lien avec les problèmes d'infiltration anciens, du temps où M. [N] était propriétaire,



- l'expert judiciaire a constaté une évolution des désordres en aggravation sur les murs et plafond, entre sa première visite le 4 novembre 2013 et sa seconde visite le 16 octobre 2014.



Au regard de la nature des désordres aux murs et plafond, de type infiltrations d'eau, ceux-ci proviennent nécessairement de la conception-construction des garages semi-enterrés sous des terrasses parties communes à jouissance privative, ce qui était connu du syndicat des copropriétaires depuis plusieurs années. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir pris des mesures pour y mettre fin, contribuant ainsi à l'aggravation des désordres, ce qui caractérise un défaut d'entretien des parties communes, dont il a la charge, qu'elles soient à jouissance commune ou privative.



En effet, même si un garage n'est pas un lieu d'habitation soumis à des conditions de salubrité spécifique, il n'en demeure pas moins que son usage ne doit pas être troublé par des infiltrations auxquelles des remèdes existent.



En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux pour mettre hors d'eau le garage de M. et Mme [R]. Le jugement appelé, sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leurs demandes.



En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.



Afin d'y contraindre le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.



Sur la demande d'indemnisation



Il s'agit de l'indemnisation des travaux de remise en état du garage et de remplacement de la porte coulissante, pour le montant de 2 244 euros selon évaluation du cabinet Elex du 18 août 2009, à valoir et à parfaire sur production d'un devis actualisé, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2009.



L'expert judiciaire a relevé la vétusté des murs du garage et de la porte du garage, lorsqu'il a listé les désordres. Les désordres concernant les murs et le plafond sont provoqués avec certitude par des infiltrations d'eau. En revanche, il existe un doute s'agissant de la porte de garage, dont l'expert judiciaire a simplement indiqué qu'elle comportait de multiples traces de rouille. Dès lors, il n'est pas possible de conclure que c'est en raison des infiltrations que la man'uvre de la porte est difficile.



L'évaluation de l'expert d'assurance, qui concerne les murs, le plafond et la porte de garage, tient compte d'un abattement de vétusté de 40 %.



Il convient de retenir cette évaluation avec abattement de vétusté, après retrait du coût de remplacement de la porte de garage, pour ramener l'indemnisation à un montant de 1 164,72 euros.



En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 164,72 euros pour la remise en état du garage, M. et Mme [R] étant déboutés de leur demande d'indemnisation concernant le remplacement de la porte du garage.



Selon les dispositions de l'article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »



Au regard du caractère constitutif de droit de la présente décision les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision et M. et Mme [R] seront donc déboutés de leur demande tendant à les faire courir à compter du 18 août 2009.



M. et Mme [R] seront également déboutés de leur demande d'actualisation de l'indemnisation, en l'absence de production d'un quelconque devis actualisé.



Sur les demandes accessoires 



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.



Il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire et de les partager à hauteur des deux tiers pour le syndicat des copropriétaires et à hauteur d'un tiers pour M. et Mme [R], avec éventuelle distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires qui la réclame.



Les demandes au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [7] sis à [Localité 6], représenté par son syndic, à réaliser les travaux pour mettre hors d'eau le garage de M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R], sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [7] sis à [Localité 6], représenté par son syndic, à payer à M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R] la somme de 1 164,72 euros (mille cent soixante-quatre euros et soixante-douze centimes) pour la remise en état du garage ;



Déboute M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R] de leur demande d'indemnisation du remplacement de la porte de garage ;



Déboute M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R] de leur demande tendant à faire courir les intérêts au taux légal, à compter du 18 août 2009 ;



Déboute M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R] de leur demande d'actualisation de l'indemnisation ;



Fait masse des dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire de M. [M] [Z], et les partage à hauteur des deux tiers pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [7] sis à [Localité 6], représenté par son syndic, et à hauteur d'un tiers pour M. [U] [R] et Mme [P] [V] épouse [R], avec éventuelle distraction au profit de Me Emmanuelle Corne ;



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT