Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 17 OCTOBRE 2024



N° 2024/584 







Rôle N° RG 23/14942 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHZG







S.D.C. [Adresse 8]





C/



[Z] [B]

[U], [W] [B]

[C] [L] [F]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES



Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES



Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 27 octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02488.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice le cabinet CARNOUX IMMOBILIER SAS

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représenté par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [Z] [B] 

né le 30 juillet 1997 à [Localité 7] ( CANADA), demeurant [Adresse 1] et également domicilié au [Adresse 4]



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [U] [B]

née le 18 mars 2000 à [Localité 7] (CANADA), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [C] [F]

né le 29 décembre 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 10 septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte notarié en date du 28 février 2019, M. [Z] [B] et Mme [U] [W] [B] ont acquis le lot n° 97 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6]. Il s'agit d'un local situé au rez-de-chaussée du bâtiment E portant le numéro 3 qui était initialement à usage de garage et, au jour de l'acquisition, à usage d'habitation, composé d'une salle de séjour avec cuisine incorporée, une salle d'eau et une penderie. 



L'assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2021 a rejeté la demande de M. et Mme [B] d'être autorisés à transformer le garage, lot n° 97, en un studio. 



Se prévalant de troubles manifestement illicites résultant de la transformation du lot n° 97 en un local d'habitation sans autorisation et de locations saisonnières portant sur ce local, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner, par actes d'huissier en date du 20 mai 2022, M. et Mme [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin notamment que ledit local soit remis en état conformément à son affectation d'origine, qu'il soit mis fin à toute location saisonnière ou d'habitation de ce lot et que M. et Mme [B] soient condamnés à lui verser une provision à valoir sur le préjudice subi. 



Par acte d'huissier en date du 15 septembre 2022, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [C] [F] devant le même juge en demandant la jonction de cette procédure avec celle initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence de la résidence [Adresse 8]. 



Par ordonnance contradictoire en date du 27 octobre 2023, ce magistrat :



- a ordonné la jonction des procédures ;

- a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes ;

- l'a débouté en conséquence de l'intégralité de ses demandes ;

- l'a condamné à verser à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamné à verser à M. [F] la somme de 2 000 euros sur le même fondement ;

- a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de M. [F] formée sur le même fondement à l'encontre de M. et Mme [B] ;

- l'a condamné aux dépens de référé.



Il a considéré, qu'en l'état des mentions apposées sur les actes de vente du lot n° 97 du 16 février 2007 par Mme [M] à M. [F] et du 28 février 2019 par M. [F] à M. et Mme [B], l'action initiée par le syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état du lot n° 97 avait été déclarée irrecevable pour cause de prescription par jugement, en date du 31 mai 1999, rendu par le tribunal de grande instance de Marseille, confirmé par arrêt de la cour d'appel de céans, en date du 14 octobre 2004, sauf déduction de 1 000 euros, considérant que le syndicat devait participer aux travaux d'étanchéité. Il a relevé que la transformation du garage en habitation avait été effectuée avant 1966. Il a donc estimé que, compte tenu de cette prescription, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait valablement se prononcer sur la demande qui avait été faite par M. et Mme [B] portant sur le changement de destination du lot n° 97 de garage en local d'habitation, faisant observer que cette demande tendait à régulariser une situation qui existait déjà depuis plusieurs années au regard du règlement de copropriété et non à régulariser de nouveaux travaux, le procès-verbal de constat en date du 10 février 2022 ne faisant que relever le changement de destination du garage en local d'habitation, connu et acquis depuis 1978, et les nécessaires raccordements aux réseaux électrique et d'alimentation en lien avec cette transformation. Il a donc considéré que les demandes de remise en état du lot n° 97 et d'interdiction de location saisonnière ou d'habitation du même lot n'étaient pas fondées. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le concernant. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise sur tous les chefs qui le concerne et statuant à nouveau de :



- condamner M. et Mme [B] à remettre en état le lot n° 97 conformément à son affectation d'origine et à mettre fin à toute location saisonnière ou d'habitation du lot n° 97, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi ;

- débouter M. et Mme [B] de leurs demandes ;

- débouter M. [F] de ses demandes ;

- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de première et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier établi le 10 février 2022 par la SELARL Bagnol § Associés. 



Il se prévaut d'une violation évidente par M. et Mme [B] du règlement de copropriété en ce qu'ils ont porté atteinte à la destination de l'immeuble, et ce, après qu'ils aient acquis le lot litigieux, et de la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 19 février 2021. Il expose que le règlement de copropriété stipule que les appartements et locaux dépendant de l'ensemble immobilier ne pourront être occupés que par des personnes de bonnes vie et moeurs, outre le fait que les garages pourront être transformés en locaux professionnels à la condition que cette transformation n'apporte aucune gêne aux autres occupants, ni aucune augmentation de charge. Il insiste sur le fait que, contrairement aux précédents propriétaires du lot n° 97, M. et Mme [B] ont entrepris des travaux affectant les parties communes de manière à pouvoir procéder à des locations saisonnières de type Airbnb, travaux qui résultent de leur annonce publiée sur le site Airbnb aux termes de laquelle ils indiquent avoir entièrement rénové le studio en mars 2019. Il fait observer qu'ayant conscience de l'irrégularité de la situation, à savoir utiliser le bien comme un local d'habitation, et non comme un local professionnel, M. et Mme [B] ont demandé à l'assemblée générale des copropriétaire l'autorisation d'utiliser le bien comme un local d'habitation, ce qui leur a été refusé par une décision définitive. Il souligne que le délai de prescription de 5 ans qui court à compter de la première infraction n'était pas expiré au moment de leur assignation compte tenu de la date à laquelle M. et Mme [B] ont acquis le lot. 



Afin de justifier les mesures sollicitées, il déclare qu'une décision d'assemblée générale définitive s'impose à tous et que l'affectation du lot n° 97, telle qu'elle résulte de l'acte de vente du 28 février 2019, est contraire aux stipulations du règlement de copropriété, en ce que ce lot a été entièrement transformé en studio et que les raccordements électriques et d'eau de ce local affectent les parties communes. En présence de travaux de changement d'affectation d'un lot non autorisés, afin de le mettre en location saisonnière, il estime subir un trouble manifestement illicite.



Il estime également que ces éléments justifient le préjudice subi qu'il évalue à un montant non sérieusement contestable de 5 000 euros. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. et Mme [B] sollicitent de la cour qu'elle :



à titre principal,

- confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes pour cause de prescription ;

à titre subsidiaire, 

- déboute l'appelant de ses demandes ;

- déboute M. [F] de ses demandes ;

à titre plus subsidiaire, 

- juge que M. [F] devra les relever et garantir de toutes condamnations, de quelque nature que ce soit, y compris frais, dépens et article 700 du code de procédure civile, sur recours récursoire et en garantie, qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

en tout état de cause,

- condamner tout succombant à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Ils se prévalent de l'irrecevabilité de l'action initiée par le syndicat des copropriétaires au motif, qu'alors même que ce dernier a déclaré avoir eu connaissance le 5 août 1997 du changement de destination du lot, il a entrepris une action en justice tendant à sa remise en état, à la suite de quoi le tribunal de grande instance de Marseille a déclaré, le 31 mai 1999, son action prescrite pour cause de prescription, point qui sera confirmé par la cour d'appel de céans dans un arrêt du 14 octobre 2004. Ils soulignent que cette procédure est rappelée dans leur acte de vente mais également dans celui du 16 février 2007 lorsque M. [F] a acquis le bien. Ils exposent qu'il résulte de ces éléments que la transformation du local pour un usage d'habitation a été effectuée avant l'achat de 1966. En outre, ils contestent avoir effectué de nouveaux travaux sur le bien. Par ailleurs, ils relèvent que le règlement de copropriété n'interdit pas la location de leur lot. Enfin, ils déclarent que la délibération de l'assemblée générale qu'ils ont sollicitée ne peut remettre en cause la prescription de l'action du syndicat. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 mars 2024, auxquelles il convient de se réferer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [F] demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation formée à l'encontre de M. et Mme [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [B] de leurs demandes ;

- les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

- les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel ;



- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens. 



Il expose que, dès lors que le syndicat des copropriétaires a connaissance du changement de destination du lot n° 97 depuis la publication et l'enregistrement de son acte d'achat, le 1er mars 2007, et que son action tendant à la remise en état du lot n° 97 a été déclarée irrecevable pour cause de prescription par jugement en date du 31 mai 1999, confirmé par la cour d'appel de céans, le 14 octobre 2004, ce qui est rappelé dans son acte d'achat, son action initiée à l'encontre de M. et Mme [B] tendant aux mêmes fins est également prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il insiste sur le fait que lui-même n'a eu de cesse d'échanger avec le syndicat des copropriétaires sur ce point afin que le changement de destination soit pris en compte, sachant que les travaux ont été réalisés avant qu'il n'achète le lot et qu'il s'est contenté de régulariser administrativement le changement de destination. 



Il estime que l'appel en garantie formé à son encontre par M. et Mme [B] est totalement injustifié dès lors que ces derniers disposent de toutes les informations nécessaires dans leur acte de vente et que le syndicat des copropriétaires font état de nouveaux travaux imputables uniquement à M. et Mme [B]. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 juin 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Il appartient au juge des référés de se prononcer sur les fins de non-recevoir tirées d'un prétendu défaut de droit d'agir du demandeur en référé. 



Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Elan entrée en vigueur le 25 novembre 2018, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



Avant la loi Elan, ce délai de prescription issu de l'article 42 susvisé était de dix ans. 



Or, l'article 2222 du même code énonce qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



En application des dispositions de ces textes, une action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle. Elle se prescrit donc dans les délais et termes des articles 2222 et 2224 précités. 



Il reste qu'il est admis que, dès lors qu'il y a eu appropriation d'une partie commune, même à usage privatif, l'action se prescrit dans un délai de trente ans. 



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 10 février 2022 établissant que le bien appartenant à M. et Mme [B] est un studio aménagé comprenant un salon, séjour et coin cuisine. L'huissier de justice relève une boîte à clés au niveau de la porte d'entrée ainsi que des portes-fenêtres, huisseries de bois et volets battants. De plus, en se rendant dans les parties communes, au niveau des caves et accès aux garages, il constate que plusieurs raccordements électriques ont été effectués au niveau du mur séparatif des parties communes avec le bien litigieux. Il relève également la présence d'un raccordement d'eau au niveau des parties communes donnant accès aux caves, système qui a été raccordé à l'alimentation générale avec la pose d'un compteur. Il note enfin que le requérant lui déclare que, pour l'évacuation des eaux usées, un raccordement a été probablement effectué sur le vide-sanitaires en passant par le bien litigieux. 



Le syndicat des copropriétaires affirme que la transformation du bien à usage de garage en un bien à usage d'habitation ainsi que les raccordements des réseaux à des fins de locations saisonnières ont été faits en méconnaissance tant du règlement de copropriété, qui stipule dans un article 9 (page 50) que les garages pourront être transformés en locaux professionnels à la condition que cette transformation n'apporte aucune gêne aux autres occupants, ni aucune augmentation de charge, que de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 



Or, soutenant que le changement de destination de leur lot n° 97 remonte à 1966, ce dont le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] avait connaissance, M. et Mme [B] se prévalent de la prescription de l'action engagée à leur encontre par ce syndicat aux fins de les entendre condamner, d'une part, à remettre, dans son état initial de garage, leur bien et à cesser toutes locations saisonnières et, d'autre part, à verser une provision à valoir sur le préjudice subi. 



Leur acte de vente, dressé le 28 février 2019, désigne le bien que leur a vendu M. [C] [F] comme (en page 4) un local situé au rez-de-chaussée du bâtiment E [d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] comprenant onze bâtiments collectifs à usage d'habitation, deux bâtiments à usage de commerce et cinq bâtiments à usage de garages ou locaux professionnels, et notamment le bâtiment E], portant le numéro 3, qui était autrefois à usage de garage et qui est actuellement à usage d'habitation, composé d'une salle de séjour avec cuisine incorporée, une salle d'eau et une penderie.



Par ailleurs, il ressort du même acte (en pages 21 et 22) une 'condition particulière procédure' qui stipule que :



Le vendeur déclare :

'- que par d'huissier en date du 5 août 1997, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la compagnie Abeille et Paix afin qu'ils soient déclarés responsables des troubles affectant l'immeuble vendu, consistant en des infiltrations causées par un vice affectant le revêtement d'étanchéité se trouvant sur le toit dudit immeuble ;

- que le syndicat des propriétaires a conclu au débouté du vendeur au motif que l'immeuble vendu qui était à l'origine à usage de garage a été transformé en habitation par extension de l'article 9 qui autorise une transformation en locaux professionnels mais qu'il n'y a eu aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ;

- qu'aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 31 mai 1999, dont une copie est demeurée ci-annexée après mention, le tribunal a notamment :

Débouté le vendeur de toutes ses prétentions ;

Condamné le vendeur à payer au syndicat des copropriétaires le montant des travaux de réfection de l'étanchéité du mur enterré du lot 97, afin d'en assurer la mise hors d'eau dans le cadre de sa transformation à usage d'habitation ;

Et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable pour cause de prescription de son action en ce qui concerne la remise des lieux dans leur état initial conformément à l'article 42 de la loi de 1965 ;

- que le vendeur a fait appel de ce jugement et qu'aux termes d'un arrêt rendu le 14 octobre 2004, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement sus énoncé du 31 mai 1999, sauf déduction de 1 000 euros, estimant qu'une partie des travaux d'étanchéité réalisés, devaient être imputées à la copropriété.

Et qu'en conséquence, le vendeur a donc été condamné à rembourser la somme de 7 710,04 euros à la copropriété, somme que le vendeur a réglé avant ce jour, ainsi qu'il le déclare ;



L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette procédure et déclare en faire son affaire personnelle de manière que le vendeur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.'



Précision est ici faite que les termes vendeur et acquéreur ci-dessus correspond aux vendeurs et acquéreur au moment de la signature de l'acte, soit Madame [M] pour le vendeur et Monsieur [F] pour l'acquéreur.



Précision est en outre ici faite que Monsieur [F] a depuis déposé une déclaration préalable pour régulariser le changement de destination de garage en studio qui lui a été accordée suivant arrêté de Madame le Mairie de [Localité 6] le 9 mars 2012 sous le numéro DP 013.022.12.00026 qui a été suivi d'un certificat de conformité en date du 25 février 2013. Une copie de l'arrêté du 25 février 2012 et du certificat de conformité sont demeurées ci-annexées (annexe).



L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de ce qui est indiqué ci-dessus et en faire son affaire personnelle. 



Les déclarations de M. [F] ne sont que la reprise des stipulations résultant de son acte de vente, en date du 16 février 2007, par lequel Mme [M] lui a vendu le lot n° 97 litigieux.



Si ces actes de vente ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], en tant que tiers, nonobstant l'acquisition par M. et Mme [B] de leur bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière Citya Immobilier, sachant que le syndic de l'immeuble était alors le cabinet Citya Viguerie, il n'en demeure pas moins que ce dernier ne conteste pas avoir été partie à l'action initiée par Mme [M] ayant conduit à l'arrêt de la cour de céans, en date du 14 octobre 2004, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Marseille, rendu le 31 mai 1999, sauf déduction de 1 000 euros.



Il résulte de ce jugement que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] concluait au débouté des demandes formées par Mme [M] au motif que le lot 97 qui était à l'origine à l'usage de garage (...) [avait] été transformé en habitation par extension de l'article 9 [du règlement de copropriété] qui autorise une transformation en locaux professionnels, mais qu'il n'y [avait] pas eu autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et sollicitait, à titre reconventionnel, notamment le remboursement, dans la limite de la prescription décennale, de la quote-part de charges supplémentaires que [Mme [M]] aurait dû acquitter. 



Or, le tribunal de grande instance de Marseille a, dans le dispositif de sa décision, déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable pour cause de prescription de son action, au motif, que dès lors que la transformation [du] local a été effectuée avant l'achat de 1966 en infraction totale avec le règlement de copropriété et que, dans l'acte de donation de 1978 [consenti par Mme [J] veuve [M] à sa fille], il est mentionné que l'usage de garage a été transformé en habitation, il appartenait au syndicat des copropriétaires de stigmatiser la transformation opérée, laquelle [était] apparente, et de solliciter la remise en état des lieux dans leur état initial avant l'expiration [du] délai résultant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une prescription de 10 ans pour les actions personnelles nées de l'application de la loi entre un copropriétaire et un syndicat.



Il appert de cette décision que le lot litigieux n° 97 avait déjà été transformé avant même que Mme [J] veuve [M] n'en fasse l'acquisition, suivant acte notarié en date du 3 mars 1966, pour être destiné, depuis au moins la donation faite en faveur de Mme [M], le 4 juillet 1978, à un usage d'habitation, ce dont avait connaissance le syndicat des copropriétaires. 



Ce dernier ne peut donc sérieusement dater le changement de destination du garage en un local à usage d'habitation postérieurement à son acquisition par M. et Mme [B], au 28 février 2019, pour faire courir les délais de prescription susvisés, à savoir le délai de cinq ans en cas de manquement au respect du règlement de copropriété et celui de trente ans en cas d'appropriation des parties communes. 





Il reste que le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 8] se prévaut d'éléments nouveaux, et notamment d'autres transformations et constructions que M. et Mme [B] auraient réalisées, tant dans le lot privatif n° 97 que dans les parties communes, en vue d'effectuer des locations saisonnières, sachant que l'assemblée générale des copropriétaires a refusé, le 19 février 2021, d'autoriser a posteriori ces travaux. 



Il est acquis que, par courrier en date du 17 janvier 2020, M. et Mme [B] ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question de l'autorisation de transformation de leur garage en studio, suivant les plans de façades intérieurs et extérieurs et de réseaux joints à leur demande.



Or, les pièces annexées à la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale du 19 février 2021, à l'appui de cette demande, ne sont autres que l'arrêté, pris par le maire de [Localité 6], le 9 mars 2012, de non opposition à la déclaration préalable déposée par M. [F] le 23 février 2012 portant sur le changement de destination d'un garage en studio ainsi que l'arrêté, pris par le même maire, le 25 février 2013, accordant un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet de la déclaration préalable susvisée, suite à une déclaration d'achèvement du chantier reçu le 21 janvier 2013 pour une régularisation d'un changement de destination d'un garage en studio. 



Il s'avère donc que l'autorisation sollicitée par M. et Mme [B] ne concernait pas de nouveaux travaux qu'ils auraient eux-mêmes effectués depuis l'acquisition de leur lot mais visait à régulariser le changement de destination du lot, qui a été opéré il y a plusieurs années, en obtenant l'autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, au vue des démarches effectuées par M. [F] auprès des services de l'urbanisme, au cours des années 2012 et 2013, pour obtenir un certificat de conformité. Compte tenu des termes du jugement du tribunal de grande instance de Marseille, en date du 31 mai 1999, rappelés ci-dessus, M. [F] entendait également régulariser une situation qui existait depuis plusieurs années. 



Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne peut se prévaloir de l'autorisation sollicitée par M. et Mme [B], le 17 janvier 2020, comme une circonstance nouvelle de nature à démontrer l'existence d'autres travaux, que ceux en lien avec la transformation de l'usage du local, qui auraient été effectués postérieurement au 28 février 2019, date à laquelle les intimés ont acquis le lot litigieux, en méconnaissance du règlement de copropriété et/ou de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 



Il ne peut pas plus se prévaloir, pour rapporter la preuve de nouvelles transformations et constructions, de l'annonce publiée par M. et Mme [B] sur le site Edelweis aux termes de laquelle ils indiquent que le studio, qu'ils viennent d'acquérir, a été entièrement rénové à neuf au mois de mars 2019. En effet, cet élément n'établit que la rénovation d'un local transformé à usage d'habitation, depuis au moins le 4 juillet 1978, et non de travaux en vue de transformer un garage en un studio. 



De même, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalisation par M. et Mme [B] des raccordements en électricité et en eau reliant les parties communes au lot litigieux, décrits dans le procès-verbal de constat susvisé, en date du 10 février 2022. Ces raccordements ont nécessairement été effectués en même temps que le changement de destination du local litigieux, sans quoi il n'aurait jamais pu être à usage d'habitation, que ce soit pour y vivre en tant que copropriétaire occupant ou le louer en tant que copropriétaire bailleur.



Enfin, si l'appelant fait grief à M. et Mme [B] de louer leur bien, de manière saisonnière, ce que révèle l'annonce susvisée publiée sur le site Edelweis et la boîte à clés installée au niveau de la porte d'entrée, tel que cela résulte du procès-verbal susvisé, en date du 10 février 2022, il ne fait état d'aucune autre violation que celle résultant de la transformation de l'ancien garage en un local d'habitation, et notamment d'une clause insérée dans le règlement de copropriété qui interdirait des locations saisonnières voire de locations à l'origine de troubles anormaux de voisinage. 



En conséquence, si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] entend obtenir la condamnation de M. et Mme [B], d'une part, à remettre le lot n° 97 qu'ils ont acquis le 28 février 2019 dans son état initial de garage et, dès lors, à ne plus procéder à des locations saisonnières, et, d'autre part, à lui verser une provision à valoir sur le préjudice subi pour avoir transformé un local en méconnaissance du règlement de copropriété, il résulte de ce qui précède qu'il a connaissance de la violation alléguée, à savoir la transformation du lot n° 97 en un local à usage d'habitation, avec les raccordements en électricité et eau qui en résultent, depuis au moins le 4 juillet 1978. 



Or, la preuve n'est pas rapportée d'autres violations, que celle résultant de la transformation de l'usage du local en méconnaissance du règlement de copropriété et/ou de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qu'auraient commises par M. et Mme [B] depuis l'acquisition de leur bien.



Dans ces conditions, même à retenir la prescription de trente ans, pour les raccordements en électricité et eau reliant le local litigieux aux parties communes, s'analysant comme une appropriation des parties communes, à usage privatif, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l'encontre de M. et Mme [B], par acte d'huissier en date du 20 mai 2022, sont irrecevables comme prescrites. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action en référé formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] irrecevable pour défaut de droit d'agir tiré de la prescription. 



En revanche, étant donné que cette irrecevabilité concerne toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], tant au titre des mesures sollicitées pour mettre fin au trouble manifestement illicite allégué que de la provision à valoir sur le préjudice subi résultant de ce trouble, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a statué sur le fond de l'action en déboutant l'appelant de l'intégralité de ses demandes. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, succombe en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et à verser à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et à M. [F] la même somme sur le même fondement, l'appel en garantie formé à son encontre par M. et Mme [B] se justifiant par l'action formée à leur encontre par le syndicat des copropriétaire. 



M. et Mme [B] n'étant pas tenus aux dépens, il y a lieu également de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [F] de sa demande formée à l'encontre de M. et Mme [B] sur le même fondement. 



Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, sera tenu aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande en outre de le condamner à verser à M. et Mme [B] la somme de 3 000 euros et à M. [F] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, M. et Mme [B] n'étant pas tenus aux dépens, M. [F] sera débouté de sa demande formée à leur encontre sur le même fondement.



Enfin, en tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, de l'intégralité de ses demandes ;



La confirme en toutes ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu de statuer sur le fond du litige en l'état de l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [Z] [B] et Mme [U] [W] [B] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [C] [F] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Déboute M. [C] [F] de sa demande formée sur le même fondement à l'encontre de M. [Z] [B] et Mme [U] [W] [B] ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le même fondement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de la procédure d'appel.





La greffière Le président