Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 17 octobre 2024

ARRET 

N°





S.C.I. DU [Adresse 1]





C/



S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES



 



















































































GH/VB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPT OCTOBRE 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03158 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I2L2 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



S.C.I. DU [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS





APPELANTE





ET



S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS EKER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 20 juin 2024 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





Sur le rapport de Mme Graziella HAUDUIN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 17 octobre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



Suivant acte notarié du 23 juin 2020 reçu par Me [K], notaire à Beauvais, la SCI du [Adresse 1] s'est engagée à vendre à la SARL Les Dunes de Flandres un ensemble immobilier sis [Adresse 1], moyennant le prix de 600 000 euros.



La promesse de vente, dont la date d'expiration était fixée au 30 juin 2021, prévoyait différentes conditions suspensives dont l'une relative à l'obtention par la SARL Les Dunes de Flandres d'un permis de construire une résidence intergénérationnelle, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 30 000 euros.



Cette condition suspensive n'a pas été réalisée.



Par exploit délivré le 1er octobre 2021, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner la SARL Les Dunes de Flandres devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins, notamment, d'obtenir le paiement de la somme de 30 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente.



Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation ;

- condamné la SARL Les Dunes de Flandres à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SARL Les Dunes de Flandres de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens ;

- rappelé que 1'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 12 juillet 2023, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 12 mars 2024, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation (et non pas d'occupation),

- condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens,

Statuant à nouveau de :

- condamner la SARL Les Dunes de Flandres à payer a la SCI du [Adresse 1] la somme de 30 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente unilatérale régularisée par les parties le 23 juin 2020,

À défaut,

- condamner la SARL Les Dunes de Flandres à payer à la SCI du [Adresse 1] des dommages-intérêts à hauteur de 30 000 euros, en réparation du préjudice ressenti par la négligence fautive de la SARL Les Dunes de Flandres, qui n'a jamais déposé une demande de permis de construire auprès de l'autorité administrative, empêchant de concrétiser la vente de l'immeuble, objet de la promesse unilatérale de vente du 23 juin 2020,

- débouter la SARL Les Dunes de Flandres de toutes prétentions contraires, reconventionnelles ou incidentes,

- condamner la SARL Les Dunes de Flandres à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'ajoutant à celle de 1 500 euros de première instance, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle fait valoir que :

- la promesse de vente régularisée entre la SCI du [Adresse 1] et la SARL Les Dunes de Flandres est une convention synallagmatique qui doit s'exécuter de bonne foi et qui fait la loi des parties au sens de l'article 1103 du code civil,

- la levée de l'option était conditionnée au fait notamment que la SARL Les Dunes de Flandres devait obtenir le bénéfice d'un permis de construire pour mener à bien son projet immobilier sur l'immeuble convoité,

- la SARL Les Dunes de Flandres a décidé de ne pas déposer la demande de permis de construire,

- la cour écartera des débats, les pièces n°1 et 2 produites par la société Les Dunes de Flandres, sauf à démontrer l'accord de Me [X] et Me [K] pour lever le secret professionnel attaché à ces échanges, ce qui n'est pas le cas, 

- non seulement la SARL Les Dunes de Flandres ne justifie pas de son impossibilité de déposer le permis de construire avant le 23 octobre 2020 mais de surcroît, il est produit au débat les échanges intervenus entre les parties qui prouvent qu'un délai supplémentaire a même été accordé à la SARL Les Dunes de Flandres pour déposer le dossier de son permis de construire,

- à la date du 23 octobre 2020, l'acquéreur n'avait pas déposé de demande de permis de construire et la concluante a relevé que l'étude de sol n'avait pas non plus été réalisée,

- le refus de lever l'option ressort non pas d'une impossibilité juridique ou de conditions suspensives non levées mais bien de la volonté de la SARL Les Dunes de Flandres de ne pas le faire volontairement,

- pendant plus d'un an la SCI du [Adresse 1] s'est interdite de proposer son immeuble à la vente de sorte que la SARL Les Dunes de Flandres doit s'acquitter du prix de cette exclusivité en dédommageant la concluante.



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 11 avril 2024, la SARL Les Dunes de Flandres demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la SARL Les Dunes de Flandres à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau: 

- débouter la SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, 

- condamner la SCI du [Adresse 1] à verser à la SARL Les Dunes de Flandres la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, 

- condamner la SCI du [Adresse 1] à verser à la SARL Les Dunes de Flandres la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- la condamner aux entier frais et dépens de chacune des deux instances. 



Elle fait valoir que :

- l'opération envisagée par l'acte est définie comme la 'construction d'une résidence intergénérationnelle de 78 logements d'une surface plancher de 4 502 m² de surface sur l'assiette foncière du bien',

- à supposer, comme l'appelante le suggère, que la condition relative à l'obtention d'un permis de construire ait été invoquée à tort, cette circonstance ne la dispense pas de rapporter la preuve que les autres conditions de la vente ont été remplies à la date contractuellement fixée pour le constater, soit le 30 juin 2021,

- la concluante s'est retrouvée dans l'impossibilité juridique de pouvoir déposer un permis de construire, en ce que le notaire de la SCI du [Adresse 1] n'a pas fourni en temps utile les plans de servitude,

- il est constant que des correspondances échangées entre notaires en présence de leurs clients respectifs n'ont pas de caractère confidentiel,

- aucun avenant n'est intervenu entre les parties pour aménager les conditions de l'acte notarié qu'elles avaient signé entre elles, 

- la seule véritable négligence fautive en présence de laquelle la cour de céans se trouve confrontée est bien celle des notaires et non celle de l'intimée.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 20 juin 2024.





SUR CE :



1. Le dispositif des conclusions responsives et récapitulatives de l'appelante ne contient aucune demande de voir statuer sur le sort des pièces n°1 et 2 produites au débat par l'intimée. 



Il convient en conséquence, en application de l'article 954 du code de procédure civile, que la cour n'est pas saisie de cette demande.



2. Les parties sont d'accord pour qualifier l'acte du 23 juin 2020 de promesse unilatérale de vente, assortie de plusieurs conditions suspensives dont une particulière, objet du litige, est formulée comme suit :

« La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BÉNÉFICIAIRE, préalablement à la réitération des présentes par acte authentique, d'un permis de construire devenu définitif (purgé de tous recours et déféré préfectoral) respectant les règles d'urbanisme en vigueur, autorisant la construction d'une résidence intergénérationnelle de 78 logements d'une surface plancher minimale de 4 502 m² de surface sur l'assiette foncière du BIEN objet des présentes.

Il est précisé que le BÉNÉFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier de demande de permis de construire et ce, au plus tard dans un délai de quatre mois à compter des présentes, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.'



La promesse stipule également que l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais prévus à l'acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées (Paragraphe intitulé Indemnité d'immobilisation-caution c).



L'article 1304 du code civil dispose que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



L'article 1304-3 de ce même code prévoit quant à lui que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, il ressort des courriels (pièces n°1 et 2 de l'intimée) entre M. [C], responsable du développement du groupe Edouard Denis et le notaire de la SCI du [Adresse 1], Me [K], qu'il a été demandé à ce dernier dès le 8 juillet 2020 la copie de la PUV et les plans relatifs aux servitudes existantes établies sur la propriété pour notamment l'établissement des plans de permis de construire, qu'ensuite Me [X], notaire de la SARL les Dunes de Flandres, a réclamé le même jour, à son confrère ces mêmes plans, Me [K] lui répondant ne pas les avoir encore reçus. Les courriels échangés entre le 2 et le 5 octobre 2020 entre un office notarial d'[Localité 4], Me [K] et Me [X] révèlent quant à eux que si un plan de servitude annexé à un acte du 23 septembre 2002 avait été envoyé, Me [X] précisait à son confrère n'avoir pas les plans de toutes les servitudes annexés à d'autres actes.



Si aucun avenant n'a été régularisé et signé entre les parties pour proroger les délais tels que fixés par l'acte notarié portant promesse unilatérale de vente, les différents courriels révèlent qu'une discussion a eu lieu entre les parties à ce sujet, comme celui de Mme [C], responsable du développement du Groupe Edouard Denis, du 4 janvier 2021 qui fait état de ce qu'elle a sollicité son notaire pour modification de l'avenant et que le projet n'était donc pas abandonné. 



Cependant, par son courrier du 21 juin 2021, dont l'objet est la résiliation de la promesse de vente et faisant suite à la mise en demeure qui lui a été adressé le 4 mars précédent par la SCI, Mme [V], directrice programmes du Groupe Edouard Denis, forme le souhait de ne pas mener à terme la promesse de vente car 'les orientations prévues pour [le] terrain par la collectivité locale, s'opposent à nos ambitions de projet résidentiel et de ce fait aucune demande d'autorisation de construire n'a pu être déposée'. Il doit être constaté qu'il n'est à ce stade pas invoqué l'impossibilité juridique de déposer celle-ci en raison d'une carence du notaire de la SCI à produire tous les plans de servitude, ce qui sera la position dans la présente instance de la partie intimée.



Ainsi, la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire tel que défini à la promesse, est due au fait de l'acquéreur qui a choisi de ne pas déposer de demande, sans qu'il soit démontré qu'il s'est heurté à une impossibilité du fait du notaire de la SCI.



Dans ces conditions, la SCI peut prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation de 30 000 euros stipulée dans la promesse de vente. 



Le jugement sera donc infirmé et la SARL les Dunes de Flandres sera condamnée au paiement de cette indemnité d'immobilisation à la SCI du [Adresse 1].



3. Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens mais confirmé sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI.



4. L'intimée, qui succombe totalement, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;



Statuant dans les limites de l'appel,



Constate que la cour n'est pas saisie d'une demande relative au sort des pièces n°1 et 2 produites par l'intimée,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf sur celles relatives aux frais irrépétibles,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SARL les Dunes de Flandres à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,



Condamne la SARL les Dunes de Flandres aux dépens d'appel et à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE