Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 17 octobre 2024

AFFAIRE :N° RG 22/02381

  



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 29 Juillet 2022 du TJ de CAEN 

 RG n° 21/00004 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2024

 







APPELANTE : 



S.C.I. PIERRE-DOUMER

N° SIRET : 449 525 724

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée par Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me David ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN, 

Assistée de Me Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS









INTIMEE :



S.A.R.L. YOHANN

N° SIRET : 391 352 168

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Hervé CHEREUL, avocat au barreau de CAEN









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 27 juin 2024





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





ARRET prononcé publiquement le 17 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier





La SCI Pierre-Doumer, venant aux droits de la SCI [Adresse 2], est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 2] qu'elle a donné à bail par acte sous seing privé du 11 juillet 2006 à la SARL Yohann pour une durée de neuf ans, avec une prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2004, pour y exercer l'activité de 'vente de chaussures et articles s'y rapportant'. 



Selon acte d'huissier de justice du 9 février 2012, la SCI Pierre-Doumer a donné congé des lieux loués à la société Yohann pour le 31 décembre 2012, avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement de l'indemnité d'éviction.



Par ordonnance du 15 mai 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a désigné M. [B] en qualité d'expert pour déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction et celle de l'indemnité d'occupation des lieux.



Par acte d'huissier de justice du 29 décembre 2014, la SCI Pierre-Doumer a assigné la société Yohann devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de fixation de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2013.



Par acte d'huissier du même jour, la société Yohann a assigné la SCI Pierre-Doumer aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.



Les deux instances ont été jointes.



L'expert judiciaire, M. [B] a déposé son rapport le 20 janvier 2015.



Par acte d'huissier de justice du 22 décembre 2017, la SCI Pierre-Doumer a notifié à la société Yohann son droit de repentir en renonçant au refus de renouvellement et proposant de renouveler le bail pour une durée de neuf années, moyennant fixation d'un loyer annuel de 25.000 euros hors taxes et hors charges.



Par jugement tribunal de grande instance de Caen du 3 décembre 2018, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Caen du 23 septembre 2021, l'indemnité d'occupation du local commercial sis [Adresse 2], a été fixée à la somme annuelle de 15.476 euros.



Par acte d'huissier de justice signifié le 24 juin 2021, la SCI Pierre-Doumer a délivré congé à la SARL Yohann avec offre de renouvellement à effet du 22 décembre 2017, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 25.050 euros.

En l'absence d'accord des parties sur le montant du bail renouvelé à la date du 22 décembre 2017, une procédure a été engagée devant la juridiction des loyers commerciaux.



Par jugement du 29 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen a : 

- dit n'y avoir lieu au déplafonnement du loyer du bail existant entre la SCI Pierre-Doumer et la société Yohann, portant sur les locaux sis [Adresse 2] ; 

- dit que le prix du loyer du bail renouvelé, à la date du 22 décembre 2017 pour une durée de neuf ans, s'établit à la somme annuelle de 18.585 euros hors taxes et hors charges, par application de la clause d'indexation contractuelle ; 

- condamné la SCI Pierre-Doumer à payer à la SARL Yohann la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de toutes autres demandes ;

- condamné la SCI Pierre-Doumer au paiement des dépens. 

 

Par déclaration du 7 septembre 2022 adressée au greffe de la cour, la SCI Pierre-Doumer a interjeté appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions déposées le 1er juin 2023, la SCI Pierre-Doumer demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement entrepris, 

Et, statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- Débouter purement et simplement la société Yohann de toutes ses demandes, 

- Juger que le renouvellement est intervenu le 22 décembre 2017, aux clauses et conditions du bail échu, sauf dispositions d'ordre public de la loi Pinel, 

- Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 25.050 euros hors taxes et hors charges par an au 22 décembre 2017, 

- Condamner la société Yohann à payer à la SCI Pierre-Doumer, sur le différentiel en résultant, l'intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du code civil, de plein droit à compter de sa date d'effet ainsi que l'anatocisme, 

- Condamner la société Yohann aux dépens, 

Subsidiairement,

- Voir désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec mission de donner son avis tant sur le déplafonnement que sur la valeur locative, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33 et suivants, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce, - Fixer dans ce cas au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société Yohann devra régler à compter de la date d'effet du nouveau loyer, 

- Mettre les frais d'expertise, par moitié, à la charge des parties, 

- Réserver dans ce cas les dépens.



Par dernières conclusions déposées le 8 janvier 2024, la SARL Yohann demande à la cour de : 

- Dire l'appel recevable mais sans fondement pour confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions, en cela compris le rejet de la nouvelle expertise sollicitée,

- Débouter en conséquence la société Pierre-Doumer de sa demande d'expertise judiciaire, celle-ci disposant de toutes références utiles qu'elle s'abstient de communiquer, après avoir refusé de les transmettre à l'expert dans le cadre de la mesure relative aux indemnités d'éviction et d'occupation,

- Juger inexistante durant la période considérée une amélioration des facteurs locaux de commercialité ayant bénéficié au commerce exploité par la société Yohann,

- Dire n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, lequel devra être simplement indexé,

A titre subsidiaire, 

- Juger que les facteurs locaux de commercialité se sont dégradés au détriment de la société Yohann excluant que la valeur locative puisse être supérieure à 18.585 euros H.T par an,

Dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée, avant dire droit, 

- Fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 18.585 euros hors taxes et charges,

- Condamner la SCI Pierre-Doumer au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me H. Chereul, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





SUR CE, LA COUR



Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.



Selon l'article L. 145-34, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE.



En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.



Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



Il résulte de ces dispositions qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.





Sur la surface



La SCI Pierre-Doumer fait valoir que c'est à tort que le juge des loyers commerciaux a retenu une surface pondérée de 53 m2 alors d'une part que le coefficient de 0,35 retenu par l'expert pour la partie mezzanine des locaux est particulièrement sévère et d'autre part que le preneur et le bailleur se sont mis d'accord lors du précédent renouvellement sur l'application d'un coefficient de 0,70 et une surface pondérée de 60,95 m2, que cet accord constitue d'un contrat judiciaire qui ne peut être remis en cause que par les voies d'action propres aux annulations contractuelles.



Un contrat judiciaire ne se forme qu'autant que les parties s'obligent dans les mêmes termes et que leur engagement réciproque est constaté par le juge. 



C'est justement que le premier juge a relevé qu'il n'était pas établi que le juge des loyers commerciaux avait constaté dans le cadre de la précédente procédure engagée en 1996 un accord de volonté des parties sur l'application d'un coefficient de pondération de 0,70 à la mezzanine et que la circonstance que le preneur n'ait pas contesté à l'époque le coefficient de pondération au demeurant conforme à la charte de l'expertise alors applicable ne constituait pas une manifestation d'un accord de volonté des parties sur ce point.



Il n'est donc pas établi l'existence d'un contrat judiciaire.



Il résulte du rapport d'expertise de M. [B] que les locaux donnés à bail sont constitués :

- au rez-de-chaussée : d'un magasin sur rue de 30,57m2, d'un 1er dégagement de 2,87 m2 avec rangement sous escalier de 2,96m2, d'une réserve de 23,58 m2, d'un second dégagement de 1,78m2, d'un sanitaire de 1,65 m2;

- en mezzanine : d'une salle de 17,82 m2 avec un placard de 1,32 m2 et d'une réserve de 6,46 m2.



M. [B] a appliqué à la mezzanine un coefficient de pondération de 0,35 au regard des normes de la charte de l'expertise en estimation immobilière éditée en 2012.



Le premier juge a relevé que la mezzanine avait une moindre utilité commerciale, la zone principale de vente se situant au rez-de-chaussée du magasin.



La SCI Pierre-Doulmer invoque une évaluation sévère de l'expert sans étayer cette affirmation par des faits particuliers.



Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une surface pondérée de 53 m2 conformément à la proposition de l'expert judiciaire.





Sur les facteurs locaux de commercialité



Le premier juge a retenu qu'il n'était pas justifié par le bailleur une modification notable du nombre d'habitants, de logements, des infrastructures urbaines ou de la fréquentation touristique du centre ville au cours de la période considérée de nature à avoir une incidence notable sur le commerce de chaussures exploité dans les lieux loués.



Le renouvellement du bail est intervenu le 22 décembre 2017.



Au soutien de sa demande de déplafonnement, la bailleresse invoque une augmentation de la population intra-muros et périurbaine, des moyens de transports en commun favorisant le déplacement de la population périurbaine vers le centre ville et des aménagements urbains.



Il ressort cependant des pièces communiquées par l'appelante (pièce 7) que la ville de [Localité 4] a perdu 3.011 habitants entre 2012 et 2017 et que la baisse de population est continue depuis 1975.

Concernant la communauté urbaine, elle n'a augmenté sur la même période que de 2.827 personnes ce qui constitue une hausse de 1% selon le même article de presse communiqué, ce qui reste donc faible.



La construction de 3 grands ensembles d'immeubles évoquée sans plus de précision quant à leur localisation n'est pas justifiée par les pièces communiquées et n'a manifestement pas eu d'incidence significative sur le nombre d'habitants.



Concernant l'aménagement des infrastructures, les travaux de réfection des chaussées du centre ville, l'extension des zones piétonnes, il est communiqué par l'appelante une pièce n°8 relative à l'inauguration du [Adresse 3] devenu piéton en juin 2019 et donc après la période à considérer.



L'appelante ne justifie pas de l'augmentation de la fréquentation du Mémorial de [Localité 4], ni de l'extension des zones piétonnes, ni du réaménagement de la [Adresse 6], ni des travaux importants de réaménagement du magasin Printemps sur la période à considérer.



En toute hypothèse, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que ces éléments ne constituaient pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité.



Par ailleurs, comme le relève le juge des loyers commerciaux, le déménagement du tribunal judiciaire sur la presqu'île en dehors du centre-ville et près de la gare en juin 2016, l'installation de la médiathèque dans ce même quartier ainsi que la création d'un centre commercial en mai 2013 accueillant commerces, restaurants, l'installation d'un nouveau cinéma, alors que le cinéma du centre-ville a fermé dans le même temps, et la création de 900 places de parking sont des facteurs concurrentiels nouveaux et n'ont pas contribué à redynamiser le centre-ville.

L'intimée justifie ainsi de la fermeture de plusieurs commerces du centre-ville (pièce 12) sur la période et de ce que l'association des commerçants de [Localité 4] a fait constater par huissier de justice en juin 2015 que 17,31 % des commerces étaient alors inoccupés [Adresse 8] en plein centre ville, 33% dans le centre commercial [5] et 11,76 % dans le centre commercial des [7].

Il établit en outre que les services de [Localité 4] la mer installés en centre-ville ont emménagé sur les [7] en 2014 et qu'un collège du centre-ville a fermé toujours en 2014.



Au vu de ces éléments, l'appelant ne justifie pas d'une modification notable des facteurs de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur et devant entraîner un déplafonnement du loyer.



Il ne communique par ailleurs aucun élément qui justifierait qu'une mesure d'expertise soit ordonnée.

Cette demande sera donc rejetée.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer par application de la clause d'indexation contractuelle.





Sur les mesures accessoires



Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

La SCI Pierre-Doumer, qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à payer à la SARL Yohann la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



Déboute la SCI Pierre-Doumer de sa demande d'expertise ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI Pierre-Doumer à payer à la SARL Yohann la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la SCI Pierre-Doumer aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de maître Chereul conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











N. LE GALL F. EMILY